Главная / Без рубрики / Покупка Коммерческой Недвижимости Физическим Лицом Подводные Камни

Покупка Коммерческой Недвижимости Физическим Лицом Подводные Камни

Покупка коммерческой недвижимости

1. Площадь вы берёте из документов на коммерческую недвижимость, либо меряете сами. Смотрите сколько квадратов из неё составляет неликвид (туалеты, коридоры, кладовки и т.п.). Думаете и мозгуете над планировками, цветом и чем душе угодно.

2. Расчёт окупаемости коммерческого помещения. Это второй вариант анализа арендного бизнеса, где стоимость помещения делят на стоимость аренды за год. Результат показывает какое количество лет вам потребуется на окупаемость затрат. Возвращаемся к нашему примеру. В год за 200 кв. метров мы получим аренду 200 кв.м. * 2000 р. за кв.м. в месяц * 12 мес. = 4 800 000 рублей за год. Таким образом 30 000 000 руб. / 4 800 000 руб.за год = 6,25 лет.

Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом подводные камни

Обновление класса коммерческой недвижимости требует одновременной регистрации IP или открытого LLC на упрощенной системе. Чтобы получить разрешение на передачу недвижимости коммерческому классу, необходимо, чтобы объект не подпадали под залог, и все обвинения должны быть сняты.

После заключения контракта (например, с недавнего момента, нет необходимости регистрироваться), вы можете представить документы для регистрации передачи права собственности на объект. Эта регистрация осуществляется органами регистрации, входящими в структуру Министерства юстиции Российской Федерации.

Покупка коммерческой недвижимости физлицом: подводные камни и риски

Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В противном случае недвижимость будет сложно сдать в аренду. Либо покупателю придется оформлять перепланировку «задним числом» и за свой счет. Если Вы покупаете отдельно стоящее здание, убедитесь, что земельный участок под ним также принадлежит продавцу.

По закону к жилым объектам предъявляется куча требований: противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических (высота потолков, естественное освещение, вентиляция, шумоизолляция и другое). Проект переустройства можно сделать самому или заказать специалистам.

Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости физлицом

Пример. В 2022 году Андрей купил офис за 4 млн. рублей. Через год продал его за 6 млн. Но госорганы оценили кадастровую стоимость офиса в 10 млн. рублей. Даже с учетом поправочного коэффициента (0,7*10 млн. рублей) 7 млн. больше, чем 6 млн. Поэтому для расчета налога Андрею придется брать кадастровую, а не продажную стоимость.

Поможет подобрать объект недвижимости и оценит его.
Проверит сделку на юридическую чистоту и составит контракт.
Подготовит пакет документов и оформит государственную регистрацию прав собственности на объект.

Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом: подводные камни

Все мы прекрасно понимаем, что такое коммерческая недвижимость, но нужно разобраться, что под этим термином подразумевает наше законодательство. С точки зрения законодательства, коммерческая недвижимость — это имущество, которое используется в предпринимательской деятельности.

После того, как мы разобрались с самим понятием коммерческой недвижимости, рассмотрели, её основные виды, пришло время поговорить о самом главном — покупке данного вида недвижимости физическим лицом, Встает очень интересный вопрос, а может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость? Законодательство никак не регулирует этот вопрос, поэтому купить коммерческую недвижимость может абсолютно каждый.

Подводные камни покупки коммерческой недвижимости

Покупка коммерческой недвижимости – это достаточно сложная с юридической точки зрения процедура, к которой нужно готовиться заранее. Есть немало подводных камней и особенностей, которые нужно учитывать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

Прежде, чем заключить сделку по покупке коммерческой недвижимости, обязательно нужно осуществить ряд проверок, которые касаются как самого объекта, так и продавца. Прежде всего, нужно уделить внимание таким нюансам:

Нюансы покупки коммерческой недвижимости физическим и юридическим лицом и подводные камни процедуры

свидетельство на право собственности, подтверждающие возникновение этого права документы (договор о купле-продаже);
технические документы (кадастровый паспорт, справка с БТИ, подробный план, техпаспорт помещения);
документы владельца (паспорт физлица, учредительные документы для юрлица).

В случае несоответствия данных на бумаге и в действительности покупатель впоследствии сможет предъявить продавцу претензию с просьбой устранить недочеты. В противном случае придется вкладывать дополнительные деньги в обустройство объекта.

Как купить коммерческую недвижимость в России

если ИП владеет нежилым объектом недвижимости, но не использует его для предпринимательской деятельности, уплата налога будет осуществляться по общим правилам – по ставке НДФЛ 13% от суммы полученного дохода, либо от кадастровой стоимости;
если объект служил для целей получения доходов при ведении предпринимательской деятельности, расчет суммы налога будет осуществляться по различным основаниям, в зависимости от выбранной схемы налогообложения (например, УСН, ЕНВД и т.д.);
декларирование полученного дохода будет осуществляться по форме 3-НДФЛ (в первом случае), или путем заполнения декларационных документов по выбранному режиму налогообложения.

Кадастровый номер объекта в базе данных и его кадастровую стоимость.
Полное наименование недвижимости, адрес, площадь и назначение («жилая» или «нежилая»).
ФИО правообладателя, вид права собственности (например, «долевая собственность»), дату регистрации права и подтверждающий собственность документ (договор купли-продажи).
Наличие или отсутствие ограничений/обременений (залог, арест). Здесь же отображаются и актуальные правопритязания (если права на недвижимость оспариваются третьими лицами).
Графический план помещения.

Подводные камни — при сделках с коммерческой недвижимостью

По схожему механизму формируется еще один подводный камень. Следует понимать, что продажа такой недвижимости редкость из-за высокой востребованности . Но собственник начинает быстро реализовывать нежилые помещения, если узнает, что в планах муниципалитета снос застарелого коммерческого фонда и строительство новых сооружений на данном земельном участке.

Казалось бы, в современном мире бизнеса нет ничего проще операций с коммуникациями и эксплуатационными счетами. Но их переоформление может привести к внушительным финансовым потерям. Покупателю нужно заранее обговорить этот аспект с предыдущим собственником. Следствием наличия ошибок в документах может быть ограничение использования жизненно важных для ведения бизнеса коммуникаций. Например, Вы можете остаться без кондиционера, телефона или Интернета.

Выгодная покупка коммерческой недвижимости: 7 ценных советов

Ознакомиться с особенностями местного рынка недвижимости. Каждый участок обладает своими налоговыми ставками, экологическими требованиями и земельным кадастром. Также нужно предварительно обдумать способы доставки квалифицированной рабочей силы.
Проконсультироваться с бухгалтером. Прежде чем приобретать недвижимость, нужно со своим бухгалтером проработать все возможные ситуации, убедиться, что нет никаких скрытых дополнительных расходов. При выборе специалиста не стоит экономить.
Привести в порядок собственную финансовую отчётность. Эти сведения необходимо передавать банку — они являются гарантом того, что созданная прибыль сохранится уже существующей компанией. Также нелишним будет ознакомиться с подбором подходящего пакета для финансирования покупки.
Тщательное планировать собственные проект. На эффективность работы большое влияние оказывает план проекта. Именно поэтому часто требуется дополнительно нанимать эксперта по увеличению эффективности работы. С помощью высококвалифицированного специалиста удастся оптимизировать процессы, происходящие в проекте.
Выбрать правильную строительную организацию. Нужно найти квалифицированных строителей, которые способны выполнить поставленные перед ними задачи и имеют хорошую репутацию. Ключевыми критериями отбора строительной организации являются знание отрасли заказчика, своевременное выполнение работ, опыт и репутация. Например, если речь идет о строительстве здания, которое должно отвечать требованиям пищевой промышленности, важно, чтобы строительная организация имела опыт работы в этой сфере.
Выбрать правильное месторасположение. Не стоит торопиться приобретать коммерческую недвижимость в центре города. Как правило, у таких предложений есть большое количество «подводных камней». Разумеется, помещения, расположенные в деловом центре, имеют большую ликвидность, но и стоимость у них значительно выше. Лучше отдавать предпочтение постройкам, находящимся в местах с хорошей транспортной развязкой. Это позволит сэкономить немалую сумму при хорошей ликвидности.
Искать предложения на первичном рынке недвижимости. Как правило, стоимость недостроенных помещений на 30−40% ниже конечной цены. При этом стоит выбирать исключительно надежных застройщиков, которые уже реализовали не один строительный проект.

За последнее десятилетие существенно выросли расходы на приобретение и содержание коммерческих построек. Это свидетельствует о том, что частным предпринимателям и физическим лицам выгоднее приобретать помещения, нежели арендовать их.

Кто покупает коммерческую недвижимость

Если у вас есть какие-то сомнения относительно сделки, лучше прояснить их заранее. Лучший вариант – воспользоваться правовой поддержкой на сайте Правовед.ру. На этом портале работают юристы всех направлений, в том числе по жилищному праву. Любой вопрос, заданный пользователем, будет рассмотрен и изучен профессионалами.

Кредит для покупки коммерческой недвижимости — возможные подводные камни

Такой вид кредитования, как коммерческая ипотека на сегодняшний день является не слишком распространенной услугой. Однако, специалисты `Кредитной консультации ?1` считают это направление достаточно перспективным и поэтому предлагают своим клиентам воспользоваться возможностью оформления кредита для покупки коммерческой недвижимости для физических лиц.

Еще одно препятствие — подтверждение доходов заемщика. Банковые учреждения, к сожалению, будущую выгоду или доход, который планирует получить заемщик после приобретения коммерческого помещения, учитывать отказываются.

Что можно делать с коммерческой недвижимостью

Можно выделить два основных направления продажи офисной площади: самостоятельная продажа офиса и продажа офиса через агентство недвижимости. Специалист проверит наличие возможных недостатков, которые могут повлиять на его стоимость или препятствовать продажи и подскажет, как лучше исправить их, чтобы привлечь внимание покупателя.

Директор Astera St. Petersburg Людмила Рева отмечает весьма печальные для потенциальных инвесторов тенденции. «Объем предложения на рынке стрит-ритейла с IV квартала 2022 года растет с большой скоростью. К нам ежедневно поступают звонки от собственников, от которых ушел арендатор», — комментирует эксперт. По ее мнению, большинство арендодателей еще не готово к неизбежному — ставки аренды придется снижать, причем существенно. По прогнозам экспертов Astera, уже к середине лета ставки просядут на 25-35%.

Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости физлицом

Если работать вы планируете с владельцем продуктового магазина, то лучшим местом для выбора станет густонаселенный спальный район. В таком месте высокая проходимость, кроме того, магазины шаговой доступности всегда пользуются высоким спросом у жильцов, а значит, с точки зрения владельца бизнеса такой объект особенно привлекателен.

В спальном районе Митино коммерческое помещение площадью порядка 38 кв. м, расположенное на 1 этаже жилого дома будет стоить порядка 9,5 млн руб., аренда принесет порядка 492 тыс. руб. в год. При этом стоимость квартиры аналогичной площади в этом же районе составит около 6,8 млн руб., а арендная плата — 360 тыс. руб. в год. «Таким образом, срок окупаемости инвестиций в коммерческое помещение или квартиру в спальном районе Москвы будет почти одинаковым — около 19 лет», — пояснил специалист, отметив, что утверждение «НДВ» справедливо только по объектам в центральных районах столицы.

Покупка коммерческой недвижимости — подводные камни, риски и особенности

убедитесь в том, что помещение не находится в залоге у третьих лиц;
земля под объектом недвижимости не должна находиться в аренде (в обратном случае арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке);
помещение должно являться объектом капитального строительства;
нет действующих договоров и претендентов по ним;
убедитесь, что городские или местные власти не планируют переустраивать район и сносить здание, в котором находится объект недвижимости.

сведения в техпаспорте объекта;
информация об имеющихся задолженностях или их отсутствии;
нужны ли будут дополнительные вложения в объект (для этого стоит внимательно изучать его состояние и при
необходимости запрашивать дополнительную информацию);
справка из налоговой выдана не позднее, чем за месяц до продажи;
данные из регистрационного удостоверения;
наличие или отсутствие обременений и разнообразных запретов;
правильное оформление документов.

27 Июл 2019 jurist7sib 266