Компенсационный Фонд Своими Словами Фз 214
Как последние изменения в 214-ФЗ загонят застройщиков в жесткие рамки
Недавние поправки в закон также ввели запрет на работу по нескольким объектам одновременно. То есть действует правило: один застройщик – одно разрешение на строительство – один земельный участок. Для девелоперов это означает невозможность возводить сразу несколько зданий, необходимость создавать отдельные юридические лица для каждого объекта, а также запрет на строительство инфраструктуры вне пределов участка. Таким образом, становятся невозможными все проекты комплексного освоения территорий.
Правки сформулированы с учетом мнений уже пострадавших граждан, которые принимали участия в парламентских слушаниях по проблеме обманутых дольщиков, говорят депутаты. Люди устали от неопределенности и рисков, связанных с участием в долевом строительстве, и хотели решительных мер. Но выиграют ли нынешние и будущие дольщики от этих нововведений?
Закон № 214-ФЗ (нововведения)
Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, он обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку, размер которой рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения дефекта, а не от стоимости всей квартиры, как рассчитывался ранее.
Поправки коснулись почти каждой статьи Закона № 214-ФЗ: в законе устанавливаются требования к информационной открытости застройщика, к финансовой устойчивости строительной компании, вводится дополнительный механизм финансирования строительства, а также предусмотрено создание компенсационного фонда, из которого обманутые дольщики смогут получить средства для достройки дома.
C 01 января 2022 года Федеральный закон № 214-ФЗ обновился
- в отношении застройщика не должно быть возбуждено процедур ликвидации или банкротства, а также не должно быть вынесено решений о приостановлении деятельности застройщика
- застройщик или его единоличный исполнительный орган не должны находиться в Реестре недобросовестных поставщиков или в Реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков, принадлежащих государству
- у застройщика не должно быть недоимок по налогам и сборам, задолженностей по обязательным платежам в бюджет за прошедший календарный год на сумму свыше 25 % балансовой стоимости активов застройщика за последний отчетный период, согласно данным бухгалтерской (финансовой) отчетности
- у единоличного исполнительного органа или главного бухгалтера застройщика не должно быть неснятой / непогашенной судимости за преступления.
- строительство или реконструкция многоквартирного дома или иного объекта недвижимости или возмещение затрат, ранее понесенных застройщиком на его строительство; застройщик должен обособленно вести учет денежных средств граждан-дольщиков, расходуемых на строительство этого многоквартирного дома или иного объекта недвижимости
- строительство или реконструкция нескольких многоквартирных домов или иных объектов недвижимости или возмещение затрат, ранее понесенных застройщиком на их строительство (реконструкцию), при условии, что строительство (реконструкция) этих нескольких объектов недвижимости осуществляется в границах элемента планировочной структуры квартала или микрорайона, предусмотренного утвержденной документацией по планировке территории; застройщик должен обособленно вести учет денежных средств граждан-дольщиков, расходуемых на строительство (реконструкцию) указанных нескольких объектов недвижимости
- возмещение затрат, понесенных застройщиком на приобретение прав на земельные участки, на которых осуществляется строительство
- возмещение затрат, понесенных застройщиком на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий, а также на проведение экспертизы проектной документации и инженерных изысканий
- строительство (реконструкция) в границах земельного участка, права на который принадлежат застройщику, сетей инженерно-технического обеспечения для целей подключения (технологического присоединения) создаваемых на этом земельном участке объектов недвижимости к городским сетям ресурсоснабжения, при условии, однако, что строительство (реконструкция) этих сетей предусмотрены проектной документацией; либо возмещение затрат, понесенных зстройщиком на строительство (реконструкцию) этих сетей
- внесение платы за подключение (технологическое присоединение) к сетям снабжения коммунальными ресурсами, либо возмещение затрат, понесенных застройщиком на внесение этой платы
- возмещение затрат, понесенных застройщиком на подготовку документации по планировке территории, на которой осуществляется строительство объекта
- возмещение затрат, понесенных застройщиком на строительство (реконструкцию) в пределах территории, документацию по планировке которой он разработал, объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность. Таким образом законодатель, видимо, решил стимулировать застройщиков облагораживать и обустраивать квартал или микрорайон (элемент планировочной структуры), в пределах которого строится объект, а также непосредственно прилегающие к земельному участку застройщика места общего пользования. При этом, данное возмещение производится не полностью, а только пропорционально доле общей площади строящегося объекта в общей площади всех объектов недвижимости, строящихся в границах данной территории (почему пропорционально — не вполне ясно; получается, если кто-то еще на этой территории строит, то полностью компенсировать затраты не получится, только в пропорции; а если никто не строит, то можно полностью компенсировать . и в чем тут тогда замысел и логика законодателя? Может, имеется ввиду «строящихся этим же застройщиком в границах данной территории»?)
- возмещение затрат, понесенных застройщиком на уплату процентов по целевым кредитам на строительство многоквартирного дома (многоквартирных домов); тут возникает вопрос: а затраты на сопутствующие платежи — банковские комиссии, платы за поручительство и гарантии, плату за регистрацию залогов и прочие, связанные с получением кредита — могут компенсироваться? Исходя из буквального понимания закона — нет.
- возмещение затрат, связанных с государственной регистрацией договоров долевого участия.
Июньские поправки в 214-ФЗ, или закат долевого строительства
Застройщики смогут оплачивать приобретение в собственность или аренду земельных участков для долевого строительства, изменение вида разрешенного использования, снятие установленных запретов в отношении зданий, на таких земельных участках.
В составе информации о застройщике в проектной декларации подлежит раскрытию следующая информация об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают 5 % голосов и более в высшем органе управления, а также о бенефициарных владельцах (от 5% контроля над капиталом):
Обзор 214 федерального закона об участии в долевом строительстве
Ст. 10. гласит о том, что в случае нарушения каких-либо условий договора с одной из сторон, нарушитель должен уплатить штрафы, пени и неустойки другой стороне, а также возместить причиненные убытки в соответствии с положениями настоящего Федерального закона.
- П. 1 указывает на то, что застройщик должен предоставить жилье дольщику в указанные в договоре сроки.
- П. 2 разъясняет права дольщика потребовать с застройщика неустойку за срывы сроков сдачи объекта.
- П. 3 предупреждает застройщика о необходимости отправить письменное уведомление дольщику с просьбой изменить договор, если компания понимает, что не уложится в сроки.
Компенсационный Фонд Своими Словами Фз 214
Потребитель как участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о готовности квартиры к передаче, обязан принять ее в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Другими словами, у Вас на руках должен быть письменный договор участия в долевом строительстве, содержание которого отвечает его названию, подписанный Вами и представителем застройщика. У Вас должны быть документы, подтверждающие выполнение условий договора со своей стороны – оплата стоимости квартиры. А также, должны быть доказательства направления застройщику предложения о государственной регистрации названного выше договора.
Федеральный закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ и реформа законодательства
- договор долевого участия в строительстве должен в обязательном порядке пройти государственную регистрацию в Росреестре. Процедура гарантирует, что квартира не будет продана дважды;
- ответственность за нарушение сроков передачи готовой квартиры стимулирует застройщика быстро оформлять право собственности за дольщиками. Установлены жесткие требования к срокам окончания строительства объекта и передачи квартиры дольщику.
- застройщик обязан возместить дольщику не только убытки, но и неустойку, компенсировать моральный вред, а также заплатить штраф 50% от цены иска
- при нарушении сроков сдачи объекта дольщику-потребителю,
- а также при нарушении требований к качеству объекта,
- за нарушение сроков выполнения гарантийных обязательств;
- дольщик может подать иск в своём городе, а не там, где зарегистрирована компания застройщика — выбирать подсудность при разрешении споров в судебном порядке;
- застройщик может привлекаться к административной ответственности за нарушение прав потребителей по ст. 14.8 КоАП РФ со штрафом 50 000 рублей.
Страхование застройщиков по 214-ФЗ: ответы на часто задаваемые вопросы
Чтобы выдавать застройщикам поручительства по обязательствам перед дольщиками, банк должен работать не менее 5 лет, иметь уставный капитал в размере не менее 200 млн рублей и собственный капитал в размере не менее 1 млрд рублей. Этим требованиям соответствуют немногие банки в стране. Как правило, это крупные и консервативные банки.
Данный момент законом не урегулирован. Как правило, если срок строительства продлен с соблюдением закона, с внесением изменений в проектную декларацию, должны быть внесены соответствующие изменения в договор страхования и доплата страховой премии, исходя из срока, на который продлен срок строительства. В противном случае страховщик вправе в одностороннем порядке отказаться от договора страхования. Однако, правилами страхования отдельных страховых компаний может быть установлен свой порядок.
26 Июл 2019 jurist7sib 178
