Главная / Трудовое право / Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Привет, всем, как Ваши дела? С вами снова я — Евгения Сергеевна, рассказываю, показываю свой большой опыт в юридическом поле, мой опыт небольшой, всего 8 лет, и все равно смогу быстро Вам помочь, а если потребуется проконсультируюсь у своих коллег и сейчас рассмотрим и узнаем о — Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником. Есть возможность, что по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессиональных юристов/нотариусов/адвокатов, тогда сможете написать свой вопрос, и по мере возможности смогу ответить всем. А лучшее решение будет для Вас узнать в комментариях у постоянных посетителей/читателей, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделяться с Вами его решением.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Да, собственники (в том числе и несовершеннолетние) могут распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Но на продажу квартиры Вам потребуется согласие органов опеки и попечительства. Для этого Вам нужно, чтобы при продаже жилья доля ребенка не ущемлялась, то есть во вновь купленной квартире доля дочери не должна быть меньше первоначальной и по соотношению долей в праве, и по соотношению площадей (общей и жилой). Ваша прописка и прописка дочери на продажу квартиры не влияет.

Отвечает юрист Валерий Макаров (Уфа):

Препятствий для продажи квартиры нет, однако в связи с наличием детей-собственников потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Судя по описанию в вопросе, несовершеннолетние граждане, владеющие долями, зарегистрированы в разных местах, что вносит свои сложности.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если приобретаемая недвижимость хуже продаваемой, то это должно быть убедительно обосновано: например, разъезд семьи после развода. В этом случае ребенок в результате сделки перестает находиться в травмирующей психику ситуации.

Еще одним из примеров схожей ситуации может служить также недуг ребенка, аллергия. Скажем, по состоянию здоровья он не может проживать в определенной местности, с климатическими условиями, существующими в ней. На его заболевание влияет много факторов, включая грязный воздух, близость к предприятиям промышленности. Все это усугубляет итак непростое состояние ребенка. В этом случае органы опеки могут дать согласие на переезд родителей из города в сельскую местность.

Подготовка к продаже квартиры, согласование условий этого процесса.
Поиск нового жилого помещения, которое по характеристикам похоже на продаваемое помещение (если планируется приобретать новую квартиру).
Составление, подготовка, направление на адрес органа опеки пакета документов по сделкам: основной и альтернативной.
Анализ предоставленных документов со стороны органов опеки.
Составление согласия на реализацию жилья.
Осуществление продажи.
Регистрационные действия с договорами.
Приобретение нового жилья.
Сообщение органам опеки о сделке, отправление в адрес учреждения документа, свидетельствующего о том, что несовершеннолетнему куплена новая квартира.

Получение согласия опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним

Условие об открытии счета будет фиксироваться в согласии органа опеки. Аналогичное положение включается в договор, который подписывается между сторонами в процессе заключения сделки. Регистрация сделки будет проходить только после зачисления денежных средств на специализированный банковский счет, открытый исключительно на имя ребенка. Эти требования контролируются органами опеки. Законные представители несовершеннолетнего лица уведомляют опеку о том, что жилье реализовано, а деньги поступили на счет. Если денежных средств там не будет, сделка по продаже жилья будет признана недействительной. К ней будут применены правовые последствия, связанные с недействительностью договоров. В частности, все по сделке вернется назад, на ребенка вновь будет оформлено свидетельство о собственности на продаваемое ранее жилье. На специализированном банковском счете со строго целевой направленностью деньги хранятся до момента распоряжения ими.

наименование контракта;
дата и место оформления;
данные сторон;
данные законного представителя несовершеннолетнего собственника;
сведения об объекте (величина долей, адрес, этажность дома, общая площадь квартиры);
права и обязанности сторон;
цену сделки;
порядок перечисления денежных средств;
ответственность сторон;
сведения о наличии аванса, задатка, рассрочки;
подписи сторон.

Возможность оказывать влияние на течение сделки возникает у ребенка по достижению 14 лет. До указанного возраста, решение принимается законным представителем с согласия опеки. Мнение ребенка до 10 лет не учитывается.

Разрешение отдела опеки

В соответствии со ст. 26 ГК РФ, достигнув 14 лет, гражданин получает паспорт и становится самостоятельной стороной сделки. Законный представитель или родители только дают согласие. Такая многоступенчатая защита помогает обеспечить сохранность детского имущества.

Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное разрешение на продажу жилья.

Например: Родители Маши продают квартиру площадью 90 м². У каждого — по ⅓ доли, то есть каждый владеет 30 м². Следом они покупают новую квартиру площадью 75 м². В этом случае родители обязаны выделить долю, равную не меньше 30 м² — сколько было в предыдущей квартире. То есть Маша получит ⅖ от жилья.

Какие требования предъявляют к сделке органы опеки и попечительства

Точный адрес обеих квартир.
Номера выписок из ЕГРН, подтверждающих право собственности указанных лиц на обе квартиры.
Обязательство передать в собственность ребенка приобретаемую недвижимость.
Дата и подпись заявителей — законных представителей.

Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет. Но родителям стоит заблаговременно побеспокоиться о месте будущей прописки ребенка, чтобы не нарушать миграционное законодательство. Причем если ребенку еще нет 14 лет, то зарегистрироваться по этому адресу предстоит и одному из родителей.

Права несовершеннолетних

Получит ли ребенок взамен равноценную по площади долю в другом жилье, которое приобретается взамен предыдущего, либо будет ли ему предоставлена денежная компенсация утраченной доли.
Не ухудшатся ли в результате заключения сделки условия проживания ребенка: санитарные условия, наличие всех необходимых коммуникаций, экологическая обстановка в районе проживания, доступность инфраструктуры (больниц, школ, детских садов).

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним

Согласие органов опеки на сделку в отношении квартиры, в которой ребенок просто прописан и не имеет прав собственности, требуется только в том случае, если ребенок находится под опекой и попечительством (после потери родителей или их лишения родительских прав).

Часто покупатели путают собственность и регистрацию. Например, в Санкт-Петербурге проверяют форму 9, видят, что в квартире прописаны только совершеннолетние, и спокойно выходят на сделку. Хотя родители могли неделю назад выписать ребенка к бабушке. Если ребенок не прописан в квартире, это не значит, что он не собственник.

Если негде зарегистрировать несовершеннолетнего, но родители планируют купить новую квартиру, можно прописать ребенка там. В этом случае продажа старой квартиры и покупка новой происходят одновременно. Зарегистрированные снимаются с учета, предоставляют покупателю «чистую» справку о регистрации и прописываются в новой квартире.

Особенности продажи квартиры ребенка в отдельных случаях

родители покупают строящееся жилье. Пока квартира не построена, выделить долю ребенку невозможно — ребенок получит ее, когда дом введут в эксплуатацию;
родители покупают квартиру в ипотеку. Обычно сначала оформляют квартиру на себя, а когда закрывают ипотеку — выделяют доли детям.

Конституцией РФ,
статьей 60 Семейного кодекса РФ,
Законом об опеке и попечительстве,
статьями Гражданского кодекса, в частности 37, 28 и 26,
Жилищным кодексом РФ,
иными актами правового характера, в том числе местного значения.

Продажа квартиры с долей ребенка

Если родители не совершили действий по предоставлению доли и продали объект недвижимости, тогда прокуратура или ООиП обратятся в суд, чтобы признать сделку недействительной.

Материнский капитал и права ребенка

Получить разрешение на реализацию квартиры с долей несовершеннолетнего можно у нотариуса. Для того чтобы получить выписку из домовой книги следует обратиться в паспортный стол.

Так что, даже если родители намерены сделать ребенку лучше – например, разменять старую квартира на более просторную – то им придется постараться для проведения сделки. В данной статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос, интересующий многих родителей: «Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?».

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

паспорта сторон;
свидетельство о рождении собственника и документы его законного представителя (даже если он не входит в число владельцев жилплощади);
свидетельства о собственности на жилье;
кадастровый паспорт и техпаспорт квартиры;
оценка;
разрешение органа опеки.

Оформление договора

Просто продать квартиру, если долей в ней владеет ребенок, не получится. В отличие от взрослых, которые обладают полной дееспособностью и могут свободно распоряжаться своим имуществом, дети таким правом не наделены.

Дети с рождения до 10 лет должны проживать с родителями, соответственно их регистрация должна совпадать с местом регистрации родителей.
Дети в возрасте от 10 до 14 лет помимо родителей могут проживать с другими близкими родственниками.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут проживать отдельно от родственников.

Законные основания

Для снятия с регистрационного учета и постановки на учет на новом месте несовершеннолетнего маме и папе необходимо обратится с заявлением в миграционную службу по месту жительства, если малышу нет 14 лет.

Снятия с регистрационного учета

Если ваш отпрыск собственником не является, то для продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком — привлекать органы опеки нет необходимости. Достаточно просто снять несовершеннолетнего с регистрационного учета и перерегистрировать на новое место жительства. Просто выписать ребенка не поставив его на учет на новом месте — нельзя.

В таком случае обращаться за разрешением не обязательно, но и продать недвижимость будет сложно, поскольку ребенок имеет право там жить. Чтобы продать это жилое помещение необходимо зарегистрировать ребёнка по другому адресу.

Но в любом случае, это не повод обращаться в сомнительные организации, которые обещают уладить вопрос с органами опеки и попечительства. В лучшем случае собственник не сможет выписать ребенка, а в худшем вы просто потеряете все деньги, а сделку нотариус все равно не зарегистрирует.

Недееспособность и несовершеннолетие

Кому написано заявление (обычно это руководитель органов конкретного района).
От кого (ФИО, паспортные данные, где проживает, номер телефона).
Название документа (Заявление).
Основная часть, в которой описано, кто является собственником кроме несовершеннолетнего, а также данные о приобретаемом жилье.
Номер свидетельства о праве собственности.
Просьба разрешить совершить сделку купли-продажи.
Факт отсутствия ущемленных интересов малолетнего собственника, а также согласия всех лиц на сделку.
Обязательство после покупки квартиры и ее регистрации предоставить все имеющиеся документы по новой недвижимости.

Для начала нужно найти подходящий вариант нового жилья и собрать на него документы. Если жилищные условия вследствие перепродажи ухудшаются, необходимо подготовить бумаги, обосновывающие это.
Затем нужно написать заявление в ОПП и получить разрешение на продажу.
Далее подписывается ДКП, продавцу передаются деньги.
На последнем этапе, после завершения сделки, взрослые обязаны оформить договор на покупку нового дома и выделить ребенку его законную долю, зафиксировав переход права собственности в Росреестре.

Подобные случаи предусмотрены законодательством в п. 1, ст. 20 ФЗ РФ «Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному». Если законный представитель сможет документально доказать, что продажа квартиры необходима для блага ребенка, тогда ООП дадут согласие.

Несовершеннолетний прописан в квартире

В статьях 20 «Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному» и 21 «Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного» Федерального Закона РФ прописано, в каких случаях законный представитель ребенка имеет право продавать его имущество.

Если продажа жилья осуществляется без предоставления нового помещения, список предоставляемых бумаг расширится, но незначительно. В него попадают бумаги, которые подтверждают необходимость родителей оплатить дорогостоящее лечение своему ребенку, либо переехать в другую местность, с лучшими климатическими условиями.

Когда приобретение нового жилья на ребенка не требуется?

Продажа квартиры, в которой собственниками являются несовершеннолетние, зарегистрированы в ней, усложняет отчуждение. Но соблюдение основных моментов, присущих этой сделке, сократит период продажи. Главное – не нарушать закон при заключении сделки.

Рекомендуем прочесть: Выплаты мат кап

Получение согласия опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним

Важно: Ситуаций, при которых семья может не приобретать жилое помещение взамен проданного, множество. По каждому конкретному из них следует проконсультироваться с опекой. Именно ее представители укажут, какие именно бумаги следует предоставить заявителям в каждой ситуации.

За получением разрешения на сделку следует обращаться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Если вы планируете совершить ее на рынке недвижимости Москвы, то обращаться надо в Департамент труда и социальной защиты населения или органы местного самоуправления. В ООП необходимо предоставить следующий пакет документов:

Любая сделка на рынке недвижимости с несовершеннолетним собственником априори является альтернативной, когда на средства от продажи старой квартиры сразу приобретается новый объект. Причем продавец должен заранее предоставить адрес покупаемого взамен жилья, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки. С этой особенностью и связана одна из главных ошибок – родители начинают сделку с подбора новой квартиры, а не поиска покупателя на старое жилье. Эксперты советуют идти от обратного. Первым делом стоит понять, какую сумму можно выручить за свою квартиру. От этого и придется отталкиваться при выборе жилья взамен.

I. Ищем покупателя на старое жилье

«Продажа жилья, которым частично или полностью владеет ребенок, вызывает ряд сложностей, как по причине дополнительных согласований сделки, расходов, так и из-за предвзятого отношения к таким объектам самих продавцов, – говорит Мария Литинецкая. – Хотя на самом деле собственники с несовершеннолетними детьми – одни из самых надежных клиентов. Такие покупатели абсолютно не заинтересованы в расторжении договора на приобретение нового жилья, поскольку они, во-первых, попадут в поле зрения прокуратуры, во-вторых, будут вынуждены возвращать деньги своим покупателям. Никакого смысла в столь сомнительных маневрах нет.

Продать долю ребенка можно также, если есть гарантия того, что он получит на свое имя другую недвижимость (или равноценную сумму денежных средств), а значит, его право на жилье будет соблюдено . Продажа имущества ребенка должна быть подтверждена согласием родителей (или опекунов). Однако, в любом случае, без разрешения служб опеки не обойтись, поэтому начинать процедуру нужно с обращения в местный попечительский орган с соответствующим ходатайством .

Необходимые документы и базовое правило

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего без участия служб опеки – значит, совершить незаконную сделку, которая очень легко аннулируется в судебном порядке. Лучшим способом достичь желаемого является предварительная консультация в органах опеки еще на этапе намерения о продаже жилья с долей несовершеннолетнего.

Согласование сделки с органами опеки

Есть важное правило: если продается приватизированная квартира с долей ребенка, на новой жилой площади ему должна быть выделена не меньшая доля. Бывает, что квартира продается не для того, чтобы покупать новое жилье. В этом случае ребенок должен быть обеспечен долей в другой недвижимости или адекватной денежной суммой на персональном счете. Только при соблюдении этих требований органы опеки имеют право дать разрешение на сделку.

Отдельно стоит сказать о возрасте ребенка. В соответствии с действующим гражданским законодательством дети младше 14 лет должны иметь законного представителя, от имени которого будут совершаться любые сделки с недвижимостью (в качестве такого представителя может выступать мать, отец, усыновитель или опекун).

Может ли ребенок быть собственником квартиры?

Заявление о госрегистрации прав собственности на квартиру(образец вам выдадут на месте);
Ваш паспорт;
Паспорт и/или свидетельство о рождении ребенка;
Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
Выписка из домовой книги
Договор купли-продажи квартиры;
Разрешение органов опеки и попечительства;
Письменное согласие родителей(если собственником квартиры является ребенок возрастом от 14 до 18 лет);
Квитанция об уплате государственной пошлины(в 2022 году размер этой госпошлины составляет 2 тыс. руб.).

Шаг 4: обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности

Теперь вам и вашему покупателю необходимо официально закрепить сделку купли-продажи. Сомневаетесь, что сможете составить и заключить договор самостоятельно? Воспользуйтесь советами из нашей статьи Как продать квартиру? Пошаговая инструкция или же обратитесь за бесплатной консультацией к одному из проверенных юристов по недвижимости!

18 Апр 2021 jurist7sib 119