Купили квартиру с неузаконенной перепланировкой что делать
Можно ли купить квартиру с незаконной перепланировкой
После того, как владелец получит разрешение, необходимо пригласить сотрудника БТИ для осмотра квартиры и составления акта. После этого БТИ выдаст новый технический паспорт, в котором будут уже новые параметры квартиры.
Если будет выявлено, что переустройство квартиры было выполнено не на законных основаниях, то в свидетельстве о праве собственности будет указана запись в пункте обременения – проведение перепланировки не на законных основаниях.
Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть
При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.
Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.
Купили квартиру с неузаконенной перепланировкой что делать
- снизить цену процентов на 10%. Это привлечёт максимальное количество покупателей, в том числе согласных на самостоятельное решение проблем с согласованием изменений;
- отказаться от покупателей, планирующих приобрести жильё в ипотеку, поскольку такой вариант будет не осуществим.
Это те случаи, при которых узаконивание почти невозможно, что может стать серьезным препятствием в процессе продажи. Иногда риэлторы умалчивают факт наличия перепланировки и квартира продается. Все дальнейшие тяжбы с этим объектом возлагаются на покупателя.
Как продать квартиру с незаконной перепланировкой
Благодаря Советской перестройке на современном рынке представлено множество квартир, имеющих интересную и оригинальную планировку (10-15% из всех имеющихся, если не рассматривать сегмент квартир, имеющих большую площадь).
Кроме того, именно ему придется оплатить ущерб, если нарушена устойчивость несущей конструкции здания или его прочность, расчистить за свой счет доступ к отключающим устройствам или инженерным коммуникациям.
Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой
Большинство организаций отказываются от таких сделок по причине того, что согласно жилищному кодексу если собственник не согласует незаконную перепланировку, исполнительные органы имеют право изъять площадь в судебном порядке.
Однако если вы все же купили квартиру с незаконной перепланировкой, рекомендуем оценить объем произведенных работ, узнать, присутствуют ли мероприятия, относящиеся к недопустимым, а также работы по изменению несущих конструкций. Если таковых нет, то вы можете согласовать перепланировку «задним числом» или как планируемую.
Квартиру с неузаконенной перепланировкой теперь можно купить в ипотеку
Некоторые собственники совершают в квартирах радикальные преобразования. К примеру, в одной квартире была оборудована сауна или были снесены абсолютно все внутренние перегородки (включая стены в ванную комнату). Существует целый список перепланировок и переустройств, которые узаконить сложно или почти невозможно. Соответственно, ни один банк не примет такую квартиру в качестве залога по кредиту.
Впервые идея принимать в качестве предмета залога квартиру с неузаконенной перепланировкой прозвучала около трех лет назад. Первыми с инициативой вышли коммерческие банки. Сегодня ВТБ24, Росбанк Абсолют банк, Юникредит банк, Росбанк, Райффайзен банк готовы выдать ипотеку на покупку квартиры с перепланировкой. Правда, с определенным условием.
Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой (что делать) в 2022 году
Важно! Если муниципальные органы владельцу квартиры не разрешили проводить перестроение в помещении, и он не согласовал с ними произведенное переустройство несущих конструкций, подобную перепланировку считают нелегальной.
Согласно ст. 25 ЖК РФ, перепланировка представляет собой реконструкционные работы, в ходе которых меняются конфигурации жилой площади. Подобные «переделывания» вносят в техпаспорт. Переустройство в помещении производятся на основании положений законодателя, и требует согласования с муниципалитетом.
Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой
Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.
Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.
Купили квартиру с неузаконенной перепланировкой что делать
2) имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если установлено, что перепланировка повлекла нарушения нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение. Например, запрещена перепланировка и переустройство, в результате которого санузел располагается над жилым помещением нижерасположенной квартиры (спальни, зала и т.д.). Или, к примеру, произведено переустройство инженерных коммуникаций, в результате чего, давление воды в системе сделало затруднительным получение коммунальной услуги (например, водоснабжение) другими собственниками… Ну и т.д.
«Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.
Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку
Список требований Сбербанка по оформлению перепроектирования ипотечной квартиры не отличается от критериев, устанавливаемых остальными кредитными учреждениями. Если стоимость недвижимости не превышает 1,5 млн руб., договором запрещено осуществление переустройства объекта. Запрос на внесение изменений примут только в случае сохранения рыночной цены.
Продать объект имущества допускается при условии исправления покупателем за его счет и узаконивания перепланировки в течение полугода со дня подписания договора о реализации. Если приобретателя не оповестили нужным образом о наличии перепланировки, это веская причина для расторжения соглашения в одностороннем порядке.
Можно ли продать квартиру с перепланировкой, если она неузаконенная
Есть люди, которые специально замалчивают этот факт. Они не хотят снижать цену за квартиру с несогласованной планировкой, именно поэтому об этом факте не говорят потенциальному покупателю. Если вам «посчастливилось» купить именно такую квартиру, то не стоит паниковать. Исправить ситуацию можно. Конечно, придётся потратить нервы и деньги на судебные разбирательства. Но в этом случае суд будет на вашей стороне. Вы сможете потребовать расторжение договора купли-продажи, а также возмещение убытков, которые вы понесли при переезде.
Если гражданин проигнорировал процедуру согласования планировки и не узаконил её, то он понесёт наказание. В этом случае законодатель ограничивается административным наказанием в виде штрафа. Это в том случае, если из-за таких действий никто не пострадал.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: решаем проблему
Ответ. В этом случае закон полностью на стороне покупателя. Он вправе отказаться от сделки по причине скрытого дефекта объекта купли-продажи – неузаконенной перепланировки квартиры. Если покупатель решил отказаться от сделки после заключения договора купли-продажи, аннулировать его можно через суд по той же причине – скрытый дефект объекта сделки.
Человеку свойственно улучшать среду своего обитания, поэтому перепланировка квартир – явление повсеместное. Внесенные изменения не всегда отражаются в технических документах. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и как это сделать правильно?
Купить квартиру с неузаконенной перепланировкой
Мать купила квартиру стройвариант в ноябре 2004 г. с неузаконенной перепланировкой коридора (риэлтора послушали!). Потом в мае 2022 г. мать делала ремонт и сместила на 2 метра перегородку между кухней и спальней (уменьшили спальню и увеличили кухню). Подарила в декабре 2022 г. квартиру дочери по старому техпаспорту без узаконения перепланировки (не помню требовал нотариус техпаспорт или нет). Сейчас в июне 2022 г. узаканиваем перепланировку. В это время возможен развод между дочерью и зятем. На что может претендовать зять? Спасибо.
Не факт, что суд будет на Вашей стороне! Обязанность на получение разрешения перепланировки лежит на собственнике, значит на Вас. Вы обязаны были узаконить. Во всяком случае решение может быть разным, например, на вас могут возложить расходы по узакониванию. Можете заключить мировое соглашение, что Вы оплачиваете.
СЕМЕЙНЫЙ КОНСУЛЬТАНТ
Ежегодно российские суды рассматривают сотни споров о самовольной переделке жилья. Причем нередко смена собственников позволяет уклониться от устранения незаконных перестроек. Например, Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области счел невозможным переложить на нового владельца квартиры – гражданина К. – обязанность по ее восстановлению. «Договор купли-продажи жилого помещения не содержит обязанность по приведению его в первоначальное состояние. Указанная сделка в установленном законом порядке не оспорена. Кроме этого, отчуждение жилой квартиры лишает права пользования, а также проведения в квартире восстановительных работ и нарушает права гражданина К. на неприкосновенность жилища без решения суда об обязании нового собственника, а также нарушает право на судебную защиту добросовестного покупателя вышеуказанного помещения», – констатировал суд.
В отечественном и зарубежном праве закреплен принцип, возлагающий на собственника бремя нести содержание своего имущества независимо от его добросовестного заблуждения относительно отсутствия незаконных перепланировок.
Как можно продать квартиры с неузаконенной перепланировкой
Если с момента регистрации недвижимости не прошло еще 5 лет, по истечении которых закон взывает к получению нового технического паспорта, то риск раскрытия тайны для собственника практически отсутствует.
Итак, официальная процедура узаконивания переделок обеспечит беспрепятственное совершение сделки купли-продажи и по хорошей цене. Но как же обстоит дело с продажей квартиры с перепланировкой без согласования?
Квартира с самовольной перепланировкой: плюсы и минусы сделки
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Если это квартира с простой перепланировкой, или с застекленным балконом, установленной антенной — словом, с изменениями, никому не угрожающими, то продать ее, в принципе, можно.
Казалось бы, что такого — сломать стену, остеклить балкон, перенести батареи в собственной квартире. Сейчас, пожалуй, даже может считаться моветоном отсутствие евроремонта в лучших традициях передачи «Квартирный вопрос». Почему бы не устроить в «хрущевке» квартиру-студию с камином, утепленным балконом и кондиционером, если средства позволяют! Однако не все так просто.
25 Июл 2019 jurist7sib 166
