Поправка В Закон 214 О Компенсационном Фонде
С 1 января 2022 года на застройщиков предлагается возложить обязанность по осуществлению обязательных отчислений в компенсационный фонд
Федеральным законом от 03.07.2022 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» было установлено, что в целях дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве, по решению Правительства РФ может быть создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Предполагается, что размер взносов будет составлять один процент от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации застройщика. Взносы будут уплачиваться единовременно до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства.
В Госдуму внесли поправки в закон о компенсационном фонде
Выплата дольщику может осуществляться, если квартиры в доме продавались по 214-ФЗ, застройщиком уплачивались взносы в фонд и в отношении застройщика введена процедура банкротства. Фонд должен возместить средства в течение 10 рабочих дней со дня предоставления дольщиком необходимых документов. По словам Стасишина, прием документов от граждан будут осуществлять банки-агенты, где размещены средства фонда (банки с капиталом не менее 25 млрд руб., кредитный рейтинг которых не более чем на три ступени ниже суверенного рейтинга России).
Сначала застройщик уплачивает обязательные взносы в компенсационный фонд, а только после этого возможна государственная регистрация ДДУ, говорит Стасишин. По его словам, средства фонда можно направить на две цели: на выплату возмещения участникам долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиком, а также на оказание финансовой помощи застройщику, которому фонд поручит завершить проблемный объект.
Поправки о компенсационном фонде для защиты дольщиков внесены в Госдуму
Одно из основных новшеств – регулирование деятельности компенсационного фонда, который полностью заменит страхование ответственности застройщиков, отметил Стасишин. История «СУ-155» наглядно показала: действующий механизм страхования, заложенный в законе, не гарантирует защиту участников долевого строительства и не обеспечивает ответственности застройщиков, указывает предправления банка «Российский капитал» Михаил Кузовлев. В 2022 г. «Роскап» был назначен санатором «СУ-155».
Сначала застройщик уплачивает обязательные взносы в компенсационный фонд, а только после этого возможна государственная регистрация ДДУ, говорит Стасишин. По его словам, средства фонда можно направить на две цели: на выплату возмещения участникам долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиком, а также на оказание финансовой помощи застройщику, которому фонд поручит завершить проблемный объект.
Компенсационный фонд долевого строительства
Также эксперты прогнозируют подорожание квартир на первичном рынке – как раз на фактические 1,2%, которые будут платить застройщики в фонд. При этом те, кто зарегистрировал первый договор до 2022 года, смогут продавать жилье дешевле. Поэтому будьте внимательны и уточняйте у застройщика и в Росреестре, попадает ли ваша новостройка под действия государственного компенсационного фонда.
Причем под документами будет иметься ввиду скорее всего максимум паспорт и сам договор долевого участия. Если фонд решит просто возместить убытки, то придется открыть счет в банке, который будет выбран фондом для выплат средств дольщиком. Пока что механизм убытков кроме суммы, указанной в договоре долевого участия, не разработан. Так что на пеню рассчитывать не стоит.
214 фз компенсационный фонд – Обзор изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ, вступающих в силу с 01 января 2022 года, Новые требования к застройщикам, Компенсационный фонд, размер отчислений, Официальный сайт застройщика
Политический сезон 2022 года начинается с громкого скандала в строительной сфере. Минстрой, вероятно, каким-то образом добившись поддержки влиятельного первого вице-премьера Игоря Шувалова, пытается полностью изменить правила игры на рынке долевого строительства. Эксперты отмечают, что планируемые изменения несут в себе все признаки конфликта интересов. Кроме того, они могут открыть возможности для хищений и коррупции.
Во-вторых, деньги на достройку компенсационный фонд будет выделять в размере не более общего возмещения дольщикам по упомянутым выше
«предельным суммам». Да и то, новому застройщику будет предложен целевой кредит под залог «недостроя» и земли. Найдутся ли желающие достраивать по такой схеме – неизвестно.
На поражение
Через два дня, 28 июля, совещание собрал министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. На нем от Новосибирской области присутствовал генеральный директор ГК «Стрижи». Как рассказал Игорь Белокобыльский во время пресс-конференции 1 августа, ведомство планирует принимать меры. «У министра строительства РФ Михаила Меня собралось строительное сообщество в лице 11 застройщиков и руководителя НОЗА (Национальное объединение застройщиков жилья. — «КС»), — сообщил Игорь Белокобыльский. — Приятно, что министерство и его аппарат разделяют озабоченность этим законом». В министерстве решили организовать рабочую группу по внесению изменений в уже принятый закон. Группе отведено 11 месяцев.
Все эти нововведения серьезным образом скажутся на строительном секторе, начиная с острых социальных проблем. Как известно, лидерство Новосибирской области по вводу жилья имеет и обратную сторону — большое количество долгостроев. На текущий момент в регионе 49 недостроенных объектов, из них 42 — в Новосибирске.
Закон № 214-ФЗ (нововведения)
Поправки коснулись почти каждой статьи Закона № 214-ФЗ: в законе устанавливаются требования к информационной открытости застройщика, к финансовой устойчивости строительной компании, вводится дополнительный механизм финансирования строительства, а также предусмотрено создание компенсационного фонда, из которого обманутые дольщики смогут получить средства для достройки дома.
Изменения в Законе № 214-ФЗ коснулись минимального размера уставного капитала, который обязательно должен быть у застройщика, если он планирует использовать средства дольщиков для строительства жилья. Это изменение позволит снизить риск покупателей нарваться на компанию-однодневку, которая не способна обеспечить инвесторам гарантии возвращения вложенных средств.
Компенсационный фонд защиты прав дольщиков
В 2022 году в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. В народе его еще называют – компенсационный фонд застройщиков или фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Кого это должно обрадовать?
Речь идет именно о первом договоре по строительному проекту. То есть законодатели позволили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам, которые на момент 20 октября 2022 уже имели зарегистрированные продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту. Тогда для остальных ДДУ этого строительного проекта должна применяться прежняя норма защиты прав дольщиков – страхование гражданской ответственности Застройщика (см. ссылку на заметку об этом – выше).
Компенсационный фонд долевого строительства: особенности федерального закона
Функционировать фонд начал в октябре 2022 года. Это значит, что все застройщики, заключившие договора долевого участия (ДДУ) уже не будут оформлять страховку, а будут перечислять определенную сумму в компенсационный фонд государства, который имеет статус публично-правовой компании и строго контролируется уполномоченными государственными органами. Согласно этому закону, застройщики обязаны будут по каждому заключенному ДДУ перечислить взнос в размере 1,2% от суммы, оговоренной в договоре. Эта ставка фиксирована и не может изменяться, независимо от цены участия в долевом строительстве и прочих факторов. Корректирование размера взноса в компенсационный фонд (процентной ставки) допускается только путем внесения соответствующих изменений в законодательный акт, и не чаще одного раза в год.
Строительные компании уверены, что появление дополнительных взносов приведет к росту стоимости жилья на первичном рынке. Это связано с тем, что застройщик вынужден платить в два фонда — СРО и долевого строительства. О проблемах заговорили и субподрядчики, которые за свои деньги возводят коммуникации и инженерные сети. Если строительная компания по какой-либо причине банкротится, деньги возмещаются в первую очередь дольщикам, а у юридических лиц шанс получения компенсации минимален. Конечно, наличие фонда необходимо для защиты покупателей жилья на рынке долевого строительства, но он не должен быть обузой и причиной роста стоимости квартир.
Одобрены поправки о компенсационном фонде долевого строительства
Профильный Комитет Госдумы РФ одобрил поправки в 214-ФЗ, касающиеся создания компенсационного фонда долевого строительства. Об этом ходе Петербургского международного экономического форума сообщил глава Минстроя РФ Михаил Мень. «Это главная новость дня — компенсационному фонду дольщиков быть», — отметил министр.
Идея создания компенсационного фонда дольщиков была высказана президентом РФ Владимиром Путиным 17 мая в ходе заседания госсовета, посвященного ситуации в строительной отрасли. Тогда прозвучало мнение, что действующая ныне система страхования неэффективна и для защиты прав участников долевого строительства требуется создание нового механизма, такого как компенсационный фонд.
Путин подписал закон о компенсационном фонде дольщиков
«Работа фонда коренным образом поменяет ситуацию на рынке долевого строительства. Застройщики поймут выгоду работы с фондом, а люди с большей уверенностью будут инвестировать средства в строительство жилья в рамках договоров долевого участия», – говорит глава Минстроя России Михаил Мень, слова которого приводятся в сообщении.
Подписанный закон утверждает полномочия и функции фонда, его органов управления; устанавливает обязательность уплаты застройщиками взносов в компенсационный фонд до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а также возможность оказания содействия в завершении строительства домов в случае банкротства застройщика.
Компенсационный фонд долевого строительства
До принятия закона о нем эту функцию выполняли страховые компании. На конец 2022 года страхованием долевого строительства занимались 19 страховых компаний, из которых активную деятельность вели только 6. Причем среди этих 6 порядка 70% страхования приходилось на 3 компании. При этом, за все время существования 214 ФЗ ни одна страховая компания не ответила за то, что она застраховала. Этот механизм был признан неэффективным, поэтому понадобился новый. Теперь застройщики сами будут отчислять определенный процент (точнее — 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого строительства) в фонд.
К тому же сейчас в России работают свыше 6 тысяч застройщиков, это достаточно конкурентный сектор. Новые реалии будут стимулировать их к тому, чтобы покрывать взносы за счет собственных ресурсов, а не перекладывать их на покупателя. С другой стороны, законом предусматривается возможность пересмотра ставки, поэтому изменения, влияющие на цены для конечного покупателя, могут произойти, просто не сразу.
Вступил в действие федеральный закон о компенсационном фонде долевого строительства
«Согласно новому закону, на смену страховым компаниям приходит компенсационный фонд, имеющий статус публично-правовой компании, которая будет находиться под строгим государственным контролем. В качестве гарантий интересов дольщиков по каждому договору долевого участия (ДДУ) застройщик обязан вносить обязательный платеж в фонд», — рассказал Константин Тимофеев.
В случае банкротства застройщика фонд позволит гражданам получить либо компенсационные выплаты, либо жилье, достроенное за счет средств фонда. Фонд займется аккредитацией арбитражных управляющих по делам о банкротстве застройщиков. «Эта новелла должна повысить эффективность их работы», — сказал Константин Тимофеев.
Долевка» переходного периода
Напомним: итоговая версия поправок в 214-ФЗ кардинально отличается от подготовленного к первому чтению документа и, по сути, запускает очередную масштабную реформу сферы долевого участия. «Фонд коренным образом поменяет ситуацию на рынке долевого строительства. Застройщики поймут выгоду работы с фондом, а люди с большей уверенностью будут инвестировать средства в строительство жилья в рамках договоров долевого участия», – уверен глава Минстроя Михаил Мень.
Застройщикам позволят работать только в рамках одного разрешения на строительство (правда, его можно получить и на несколько объектов). Крупным холдингам и компаниям, крупные проекты которых не уложить в одно разрешение, придется создавать несколько «дочек». В таком «дроблении» участники рынка видят основные сложности: в этой схеме непонятно, например, какая из компаний будет строить или инвестировать в создание социальной инфраструктуры. Ранее это делал материнский холдинг, но теперь для его «дочек» установлены жесткие правила расходования средств.
Долевое строительство — изменения с 2022 года
В свою очередь, такой способ привлечения средств граждан как эскроу-счета (помимо расчетного счета на новостройку) вводится не сразу, и переход новой модели финансирования долевого строительства будет поэтапным.
Банк в данном случае будет контролировать ход строительства и расходы на него (для предотвращения нецелевого расходования средств), а эскроу счет является необходимым элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании. Отмечается, что применение новых механизмов банковского сопровождения строительства позволит качественнее управлять большинством видом рисков долевого строительства, чем при совершении сделки на стадии котлована.
Поправки о компенсационном фонде дольщиков внесли в Госдуму
Внести правки планируется в несколько федеральных законов, в том числе 214-ФЗ, закон о банкротстве, закон о страховании, закон о некоммерческих организациях и др, пишут «Ведомости». Поправки подразумевают регулирование деятельности компенсационного фонда, который полностью заменит страхование ответственности застройщиков.
Компенсационный фонд формируется за счет обязательных отчислений застройщиков, он заработает с 1 января 2022 года. Каждый застройщик, заключающий с дольщиком договор долевого участия (ДДУ), должен внести в этот фонд 1% от стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации. Фонд будет иметь форму публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», следует из законопроекта. Его учредителем станет единый институт развития в жилищной сфере – АИЖК. Кроме того, выплата дольщику может осуществляться, если квартиры в доме продавались по 214-ФЗ, застройщиком уплачивались взносы в фонд и в отношении застройщика введена процедура банкротства. Фонд должен возместить средства в течение 10 рабочих дней со дня предоставления дольщиком необходимых документов. Прием документов от граждан будут осуществлять банки-агенты, где размещены средства фонда.
27 Июл 2019 jurist7sib 141
