Статья Закона Фз214 О Компенсационном Фонде
С 1 января 2022 года на застройщиков предлагается возложить обязанность по осуществлению обязательных отчислений в компенсационный фонд
Согласно проекту, разработанному Минстроем России, с 1 января 2022 года застройщики, привлекающие средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», станут осуществлять обязательные отчисления (взносы) в Фонд единого института развития в отношении многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация договора участия в долевом строительстве таких объектов недвижимости с первым участником долевого строительства осуществляется после 1 января 2022 года.
Федеральным законом от 03.07.2022 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» было установлено, что в целях дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве, по решению Правительства РФ может быть создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Закон № 214-ФЗ (нововведения)
Если участник долевого строительства уклоняется от подписания документа о передаче объекта, и по этой причине нарушается предусмотренный в договоре передачи объекта срок, застройщик освобождается от уплаты неустойки дольщику (при условии что застройщик выполнил свои обязательства по договору).
Поправки коснулись почти каждой статьи Закона № 214-ФЗ: в законе устанавливаются требования к информационной открытости застройщика, к финансовой устойчивости строительной компании, вводится дополнительный механизм финансирования строительства, а также предусмотрено создание компенсационного фонда, из которого обманутые дольщики смогут получить средства для достройки дома.
Компенсационный фонд долевого строительства
Основной закон, регулирующий деятельность фонда – это ФЗ-218 от 29.07.2022 года. Как ясно из его названия, под фондом законодатель понимает некую публичную компанию, которая регистрируется для защиты прав дольщиков в случае банкротства девелопера. Деятельность же застройщиков и права и обязанности участников долевого строительства регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». Оба закона имеют перекрестные ссылки.
Помните, что первый договор в новостройке должен быть зарегистрирован только после первого января 2022 года. В других случаях на компенсацию рассчитывать невозможно. Учитывайте, что компенсационный фонд работает только в случае договора долевого участия максимум на площадь в 120 метров. Пока непонятно, что происходит, если квартира большей площади – или же компенсация не выплачивается вовсе, или же выплата производится только за 120 метров.
Компенсационный Фонд для дольщика
Вместе со средствами, Компенсационный фонд получает право надзирать за действиями застройщика на всех этапах постройки дома. Фонд вносит в елиный реестр застройщиков информацию о многоквартирных домах и таунхаусах, в отношении которых он получил компенсационные взносы. Также Фонд вправе проверить соответствие застройщика установленным 214 законом требованиям. Если Фонд обнаруживает нарушения закона, он незамедлительно уведомляет о таком нарушении органы строительного надзора и Росреестр, которые принимают необходимые меры по 214 ФЗ.
Компенсационный фонд под управлением публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» заменил ранее существовавшее страхование ответственности застройщика. Положения о фонде впервые появились в редакции закона «О долевом строительстве», введённой законом 218 ФЗ с 30 июля 2022, однако полноценную деятельность фонд начал с 20 октября 2022 года.
Долевое участие в строительстве — 214 ФЗ, нововведения и поправки
Специалисты считают, что создание компенсационного фонда является эффективным способом. Если сравнивать его со страхованием ответственности застройщика, то первый вариант является выгодным. Так как нет случая, когда страховщик платил по недостроенным объектам.
Очень много изменений было внесено в банкротное законодательство в 2022 году. Законодатель обязал делать специальные счета, с которых могут списывать деньги только для долевого участия в строительстве. Пополнять этот счёт могут только участники долевого строительства с согласия общего собрания дольщиков.
214 фз компенсационный фонд – Обзор изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ, вступающих в силу с 01 января 2022 года, Новые требования к застройщикам, Компенсационный фонд, размер отчислений, Официальный сайт застройщика
Учитывая, что зачастую сами участники долевого строительства не спешат получать от застройщика объект долевого строительства, то у застройщика возникают риски еще длительное время после ввода объекта в эксплуатацию не иметь возможности распоряжаться денежными средствами по собственному усмотрению.
В случае, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из трех и более блоков, представлен на государственную регистрацию до 20 октября 2022 года включительно, регистрация такого договора и последующих договоров по данному объекту долевого строительства осуществляется с предоставлением застройщиком договоров страхования гражданской ответственности застройщика либо поручительства банка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору.
Статья Закона Фз214 О Компенсационном Фонде
1. По расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в соответствии с настоящим Федеральным законом. Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться только в следующих целях:
5. Застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, и затрат на строительство отдельно в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в пункте 1 части 1 настоящей статьи.
Существенные изменения ФЗ — Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
Соответствующие изменения, согласно которым застройщик имеет право рекламировать объекты, строящиеся с привлечением средств дольщиков, только после получения вышеуказанного заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ (помимо получения разрешения на строительство, как это было ранее), внесены в статью 28 Федерального закона от 13.03.2022 № 38-ФЗ «О рекламе».
Расширен перечень обязательных условий, подлежащих включению в ДДУ, в частности, согласно новой редакции п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ очень подробно должно быть детализировано описание объекта долевого строительства, в т.ч. «основных характеристик жилого или нежилого помещения», к которым Закон № 214-ФЗ относит, в т.ч. материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость.
Вступил в действие федеральный закон о компенсационном фонде долевого строительства
Предоставление средств компенсационного фонда на финансирование достройки объекта будет осуществляться «в размере, не превышающем максимальной величины возможных выплат гражданам – участникам долевого строительства по ДДУ, если финансирование достройки объекта приведет к уменьшению затрат фонда на такие выплаты». «Представляется обоснованной норма о порядке расчета компенсационных выплат обманутым дольщикам с учетом максимальной площади объекта по ДДУ в размере 120 кв. метров», — добавил Константин Тимофеев.
30 июля 2022 года Президент РФ подписал Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Документ будет регулировать работу Фонда защиты прав дольщиков, который должен гарантировать исполнение требований граждан в случае банкротства застройщика, пояснил Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
Поправки в 214-ФЗ: что важно знать застройщикам и дольщикам
Изменения коснулись и еще одного важного вопроса, а именно — использования денежных средств с одного объекта застройки на «достраивание» ранее начатых домов. Анализ рынка строительства за последнее десятилетие приводит к печальному выводу, что именно такая практика перебрасывания средств с одного объекта застройки на другой приводила к расшатыванию финансовой устойчивости застройщика и в итоге – к банкротству.
Итогом дискуссий стало то, что в принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным, а осуществляется диспозитивно, по желанию. Представляется, что возможность применения при расчетах счетов эскроу носит тестовый характер.
Статья Закона Фз214 О Компенсационном Фонде
«Никто не способен объяснить дольщикам, каким образом новый закон улучшил защиту их прав. Никаких новых гарантий дольщикам, за исключением компенсационного фонда, этот документ не дает. Все остальные положения только усложнили работу застройщикам, и их необходимо скорректировать», — заявил Алексей Белоусов.
Напомним, поправки в 214-ФЗ вступили в силу в начале августа. Руководство большинства профессиональных объединений строителей уже выступило с критикой принятого закона и подготовило предложения по его корректировке, которые должны быть рассмотрены рабочей группой при Совете Федерации РФ в срок до 15 октября.
C 01 января 2022 года Федеральный закон № 214-ФЗ обновился
2. Теперь бухгалтерская (финансовая) отчетность всех застройщиков подлежит обязательному ежегодному аудиту. Это должно обеспечить возможность для уполномоченного органа осуществлять контроль за финансовым состоянием застройщика.
Тут возникает еще вопрос: прочие затраты застройщика, связанные со строительством (реклама, консалтинговые и прочие услуги) могут быть компенсированы за счет средств граждан дольщиков или нет? Исходя из текущей редакции Федерального закона № 214-ФЗ, получается, что нет — данные затраты застройщик должен нести за счет иных источников (собственные средства или кредитные ресурсы).
Долевое строительство — изменения с 2022 года
Относительно разрешений сделано исключение для девелоперов, занимающихся комплексным освоением территории — они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках такого освоения или на одном земельном участке. Однако отдельный открытый счет в банке на каждое разрешение на строительство является главным условием.
Переход на проектное финансирование в строительстве жилья заканчивается 1 июля 2022 года, что указывает на запрет застройщикам заключать сделки с дольщиками по старым правилам. Это означает, что привлечение денежных средств от граждан будет возможно только через эскроу счета (на каждого дольщика — отдельный счет).
Все о компенсационном фонде для дольщиков
Государство и до этого пыталось защитить интересы покупателей квартир в новостройках по закону ФЗ-214. Так, застройщик обязан был страховать свою ответственность. По плану, в этом случае дольщики тоже должны были получать компенсацию, однако страховые компании банкротились и в итоге дольщики оставались ни с чем. Также застройщики могли не страховать свою ответственность и все равно продавать квартиры.
Новый закон уточнил, сколько застройщик должен отчислять в фонд, когда это нужно делать, на что и в каком случае могут рассчитывать дольщики. Однако новые правила коснутся только тех дольщиков, которые купят квартиры после начала работы фонда.
Компенсационный фонд долевого строительства
Однако права тех дольщиков, кто заключал ДДУ еще по старым правилам, будут все так же обеспечивать страховые компании. Фонд будет работать по объектам, где первый договор долевого участия будет зарегистрирован после госрегистрации фонда в форме публично-правовой компании, которая должна произойти не позднее 90 дней со дня вступления закона в силу.
К тому же сейчас в России работают свыше 6 тысяч застройщиков, это достаточно конкурентный сектор. Новые реалии будут стимулировать их к тому, чтобы покрывать взносы за счет собственных ресурсов, а не перекладывать их на покупателя. С другой стороны, законом предусматривается возможность пересмотра ставки, поэтому изменения, влияющие на цены для конечного покупателя, могут произойти, просто не сразу.
04 Фев 2020 jurist7sib 115
