Главная / Полезно знать / Действия После Продажи Квартиры

Действия После Продажи Квартиры

К сожалению, сведения о смене собственника не приходят в управляющие компании автоматически. После переоформления квартиры вам придется подписать договор на предоставление услуг ЖКХ с компанией, которая обсуживает ваш дом. Это поможет избежать проблем с задолженностью по бытовым услугам и недоразумений с коммунальным обслуживанием.

По закону на оформление новой прописки отводится неделя с момента смены места жительства. Сделать это несложно. Подать документы можно в электронном виде через портал «Госуслуги» или лично через МФЦ. Все услуги, связанные с переоформлением прописки, вам окажут бесплатно.

Для этого нужно подать договор купли-продажи и все сопутствующие документы в Росреестр. Это можно сделать с помощью банка или через ближайший МФЦ. Заявление обработают в течение недели, после чего вы получите уведомление и выписку из ЕГРН и сможете распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Покупка квартиры – один из важнейших этапов в жизни каждого человека. После долгих поисков подходящего дома и всех хлопот с документами вы, наконец, получили в руки ключи от долгожданного жилья. Но вдруг выясняется, что вместо новоселья вам нужно срочно регистрировать право собственности, оформлять прописку и вновь собирать бумаги. Рассказываем, что нужно сделать в первый месяц после покупки квартиры.

Если вы регулярно платите налоги, после покупки квартиры государство может вернуть вам до 13% стоимости квартиры. Кроме того, после покупки жилья в ипотеку вы также можете рассчитывать на компенсацию процентов, которые вы уплачиваете банку. В общей сложности налоговые вычеты позволяют сэкономить до 600 000 рублей.

С официального дохода: если вы получаете «белую» зарплату, с которой вы платите НДФЛ, то вы имеете право вернуть 13% от стоимости жилья. Однако этот вычет можно получить максимально с 2 млн рублей, т.е. не более 260 тыс. рублей. Если жилье стоило меньше, то остатком лимита можно воспользоваться при покупке другой квартиры.

Информация о смене собственника не поступает автоматически в управляющие компании. Поэтому вам придется самостоятельно оформить договор на предоставление услуг ЖКХ с обслуживающей фирмой. Это важный момент, он позволит вам не столкнуться с проблемами по задолженности за бытовые услуги, а также позволит избежать неприятных казусов с коммунальным обслуживанием.

Процесс покупки недвижимости бывает порой очень утомительным — переговоры с собственником, множество документов и общение с юристами или нотариусами. Но не стоит думать, что после того, как вы отдали деньги за квартиру, можно наконец-то лечь на диван и расслабиться или начать праздновать покупку новой недвижимости. Поэтому, даже с ключами на руках, придется о многом позаботиться. Мы подготовили для вас небольшую шпаргалку о том, что нужно сделать после покупки квартиры, чтобы вы как можно быстрее могли со спокойной душой сказать: «Да, я здесь хозяин».

Для этого нужно подать заявление, договор купли-продажи и все сопутствующие документы в Росреестр. Это можно сделать с помощью банка или через ближайший МФЦ. Кроме того, необходимо оплатить госпошлину. Право собственности зарегистрируют в течение одной-двух недель, после чего вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую проведенную регистрацию права собственности, и сможете распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

При ипотеке: если при покупке квартиры вы воспользовались ипотечным кредитом, то у вас есть возможность также вернуть 13% с уплаченных банку процентов. При этом здесь также есть лимит — максимально возможная сумма процентов должна быть не более 3 млн рублей. По итогу вы сможете вернуть максимум 390 тыс. рублей. Однако воспользоваться этим типом вычета можно только один раз.

Что делать после подписания договора купли-продажи квартиры

Обратите внимание! В день выхода на сделку продавец должен представить выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ. Их можно заказать в МФЦ. Выписка подтверждает отсутствие зарегистрированных на жилплощади. Если купить квартиру с прописанными гражданами, особенно детьми, выписать их будет крайне проблематично.

каким законом регламентируется обязательное заключение брачного договора перед покупкой недвижимости с использованием маткапитала? при наделении долями всех членов семьи, а именно — супругов. Супруги мать и отец покупают недвижимость в долях, при этом и нотариусы теперь требуют заключения брачного договора перед сделкой. С чего бы это? спасибо.

Если право собственности уже оформлено на покупателя, расторгнуть ДКП мирным путем не получится. По закону договор считается уже исполненным, но можно оформить обратный ДКП, где стороны поменяются местами: бывший покупатель выступит в роли продавца, а продавец – в роли покупателя. Что касается НДФЛ, то его платить не придется, если указать в новом ДКП стоимость, по которой изначально продана недвижимость.

Если ДКП еще не подавался регистратору, его можно расторгнуть. Достаточно составить дополнительное соглашение к нему, но требуется взаимное согласие обеих сторон. Если же договор подан на регистрацию, но переход права собственности не зарегистрирован, стороны могут отозвать его.

Паспорта сторон сделки.
Учредительные документы продавца-юридического лица, если недвижимость приобретается у застройщика.
Договор купли-продажи. Он составляется минимум в трех экземплярах, один отдается регистратору, затем возвращается новому собственнику с пометкой о регистрации.
Доверенность, если от имени покупателя или продавца действует представитель.
Экспликация.

Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке

Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8 этапов и занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риелтор Мария Нефедова рассказала нам, из каких этапов состоит сделка купли-продажи недвижимости и что должен делать агент на каждом этапе.

Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.

Физическое и психическое здоровье продавца . Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

15 июля 2022 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.

Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10 дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через онлайн-заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную справку можно получить за несколько часов.

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом.

При оплате через банковскую ячейку сделка с квартирой, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в квартире людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения квартиры согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.

отказ других собственников от права преимущественной покупки либо подтверждение, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением, срок ожидания ответа — 30 дней) (если продается доля в праве долевой собственности на квартиру);

Последнее уточнение по данному шагу сделки с квартирой: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Долги за капремонт и коммунальные услуги. По закону долги по коммунальным услугам не переходят новому собственнику. Обязанность платить за квартиру и коммунальные услуги возникает после получения права собственности. Однако покупатель наверняка попросит вас подтвердить отсутствие долгов, чтобы не объяснять коммунальщикам, что он новый собственник и никому ничего не должен. Справку об отсутствии задолженности можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, которая обслуживает ваш дом. Подтвердить отсутствие долга по коммунальным услугам также может ЕЖД, который можно получить через МФЦ.

Базовый список документов для купли-продажи квартиры, которая находится в общей собственности, останется таким же. К договору купли-продажи надо будет еще приложить согласие на сделку от другого собственника. В случае с долевой собственностью на сделке должны присутствовать все продавцы-дольщики или их представители по доверенности.

Если представитель полностью ведет сделку по продаже жилья, в доверенности нужно перечислить все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрировать. Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия нужно описать максимально подробно, чтобы в последний момент не оказалось так, что представитель не может взять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.

Эмансипированные несовершеннолетние собственники вправе заключать сделки самостоятельно, без согласия законных представителей и органов опеки и попечительства на продажу жилья. В этом случае для сделки купли-продажи понадобится решение органа опеки и попечительства или суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным или свидетельство о заключении брака.

По закону общая собственность может быть совместной или долевой. В общей долевой собственности доли каждого участника определены конкретно, например ½, ¼. В общей совместной собственности доли не определены и признаются равными. Например, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.

Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр

В случае продажи недвижимости с оплатой наличными или путем банковского перевода средств после регистрации перехода права собственности я бы рекомендовала пользоваться п. 5 ст. 488 ГК РФ и прописывать в договоре купли-продажи условие о том, что до момента полной оплаты недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца. Лучше потратить день на снятие залога после оплаты, чем остаться без денежных средств и недвижимости. Может быть такое, что деньги покупатель вам не отдаст, а имущества, кроме приобретенной у вас квартиры, у него не окажется. Тогда получить от него средства не получится. В таком случае можно требовать расторжения договора купли-продажи через суд, но, возможно, придется дойти до Верховного Суда, защищая свои права, и прилично потратиться на адвоката (например, как в ситуации, изложенной в Определении ВС РФ от 15 мая 2022 г. № 4-КГ18-27). При этом никто не даст гарантии, что суд вам не откажет в возврате квартиры. Иная ситуация с залогом: если вы не получите деньги по договору купли-продажи, сможете инициировать процесс обращения взыскания на заложенное имущество. Так защитить свои права будет куда проще.

Также крайне важно удостовериться, что в отношении продавца – физического или юридического лица – не возбуждено дело о банкротстве (информация доступна на сайте ЕФРСБ) и отсутствуют сведения о намерении лица обратиться в суд с заявлением о банкротстве продавца. Необходимо проверить картотеку арбитражных дел на предмет поданных заявлений о банкротстве или крупных исков в отношении продавца, которые могут привести к возбуждению такого дела. Перед сделкой мы также осуществляем поиск по делопроизводству районных судов по всем адресам, где был когда-либо зарегистрирован продавец 1 , на предмет удовлетворенных или находящихся в производстве исковых заявлений, которые могут повлиять на его платежеспособность. База судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов продавца и в дальнейшем привести к банкротству. К чему такая тщательная проверка? Если цена квартиры будет признана существенно ниже рыночной, то в случае банкротства продавца сделка может быть оспорена, и квартира перейдет в конкурсную массу должника. Вернуть деньги за нее будет проблематично: покупателя включат в реестр требований кредиторов, и вряд ли он получит всю сумму, уплаченную за квартиру.

Я бы советовала покупателям подумать о вопросах налогообложения. Со ст. 217.1 Налогового кодекса знакомы не все, а потому многие не знают об особенностях освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости с учетом сроков владения ею. Налог не придется платить, если вы продали недвижимость, которой владеете не менее 5 лет, а в некоторых случаях – не менее 3 лет. Сейчас многие во избежание начисления налога ждут 5 лет, хотя это не всегда нужно. Так, если квартира подарена, перешла по наследству, приватизирована или на дату продажи является единственным жильем, то трехлетнего срока владения будет достаточно, чтобы налог не платить (читайте об этом в материале «Продали недвижимость или получили ее в дар – не забудьте уплатить налог»).

Также желательно через сайт ЕФРСБ удостовериться, что в отношении покупателя – физического или юридического лица не возбуждено дело о банкротстве. Если это все-таки случилось, он, скорее всего, не сможет купить у вас квартиру без согласия арбитражного управляющего. А база судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов покупателя и существенно затруднить расчеты по сделке.

Если квартира приобретается у застройщика, необходимо не только удостовериться в его правовом статусе, но и проанализировать лицензию, проектную документацию на объект, сроки сдачи дома в эксплуатацию, проверить наличие в базах судебных дел исков к застройщику о защите прав потребителей (многочисленность подобных исков может свидетельствовать о недобросовестном отношении застройщика к срокам передачи квартир в собственность дольщиков).

Как не стоит передавать деньги при покупке квартиры или другого имущества, чтобы не потерять их

Проведение расчетов при покупке квартиры и другой собственности имеет ряд важных нюансов, не зная которых, можно нажить множество проблем. В этом материале Bankiros.ru расскажет о трех ситуациях, как не стоит проводить оплату каких-либо товаров и услуг.

Подписывая такой договор, покупатель и продавец подтвердили факт полной оплаты недвижимости, а также то, что они не имеют к друг другу никаких претензий. Никакой подписки при этом стороны не составляли, ограничившись соответствующим пунктом в договоре. Однако пункт именно о наличном расчете несет для покупателя потенциальные риски.

При покупке жилья мужчина передал продавцу необходимую денежную сумму. Для подтверждения расчета продавец написал покупателю расписку о том, что такого-то числа он получил от покупателя определенную сумму. Поставил дату и подпись. Сам текст расписки был составлен на компьютере, однако подпись в конце документа была сделана от руки.

Покупатель может потребовать с женщины вернуть деньги обратно, сказав, что это был ошибочный перевод. Поскольку никаких обязательств при переводе не было озвучено и подписано, суд вполне может встать на сторону покупателя и признать переведенные средства необоснованным обогащением, которые продавец шубы должен вернуть.

Покупатель взял расписку в полной уверенности, что в случае спорных ситуаций сможет подтвердить этим документом факт передачи денег. Однако в случае судебных разбирательств такая расписка ничем не сможет помочь покупателю. Продавец легко может заявить, что никаких денег он в глаза не видел, а расписка была поддельной. В этом случае суд назначит экспертизу подлинности расписки. Однако исследовать эксперт сможет только подпись получателя денег – весь остальной текст напечатан на компьютере. Поэтому эксперты могут отказать в проведении исследования, потому что материала для изучения будет недостаточно. Других же доказательств того, что продавец получил деньги, у покупателя нет.

Ecли вы дoгoвopилиcь c пoкyпaтeлeм и coбиpaeтecь выxoдить нa cдeлкy, зaключитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoгoвop зaдaткa. Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaeт, зaдaтoк ocтaнeтcя y вac. Ecли пepeдyмaeтe вы, зaдaтoк пpидeтcя вepнyть в двoйнoм paзмepe. 3aключaть тaкoй дoгoвop нe oбязaтeльнo, нo c ним cпoкoйнee. Cтaндapтный paзмep зaдaткa — 2-5% oт cтoимocти квapтиpы.

Чтoбы зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти, oбpaтитecь в MФЦ или oтдeлeниe Pocpeecтpa. Гocпoшлинa зa peгиcтpaцию — 2000 ₽. B тeчeниe 9 paбoчиx днeй вaм выдaдyт зaпиcь из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти (EГPН) — oнa пoдтвepдит, чтo y квapтиpы нoвый влaдeлeц. 3aпиcь зaвepяeтcя пeчaтью.

Cдeлaйтe фoтo. Cдeлaйтe 8-10 чeткиx фoтoгpaфий квapтиpы. Cфoтoгpaфиpyйтe вce кoмнaты, кyxню, caнyзлы, бaлкoн, кopидop, вид из oкнa, пoдъeзд, фacaд дoмa, пapкoвкy и пpидoмoвyю тeppитopию. Нe фoтoгpaфиpyйтe oтдeльныe пpeдмeты и нecyщecтвeнныe дeтaли — лyчшe вceгo cмoтpятcя пaнopaмныe cнимки вceй кoмнaты. Дoбaвьтe к фoтo плaн квapтиpы.

Cтoимocть oднoй и тoй жe квapтиpы мoжeт вapьиpoвaтьcя в пpeдeлax 10-20% — этo coтни тыcяч и миллиoны pyблeй. Нa cтoимocть влияют: плaниpoвкa, мeтpaж, paзмep кyxни, тип дoмa и гoд пocтpoйки, cocтoяниe квapтиpы и peмoнт, пpидoмoвaя тeppитopия, paйoн, инфpacтpyктypa.

Чacтo нaши aгeнты cтaлкивaютcя c cитyaциeй: клиeнты пepeд пpoдaжeй квapтиpы дeлaют в нeй xopoший и дopoгoй peмoнт. Meняют пpoвoдкy, caнтexникy, бaтapeи, cтaвят caмыe дopoгиe oкнa, клaдyт нacтoящий пapкeт, плaтят дизaйнepy зa пpoeкт. B peзyльтaтe oднyшкa, кoтopaя бeз peмoнтa cтoилa бы 6 млн, пpoдaeтcя зa 8 млн pyблeй. Этo цeнa нeдopoгoй двyшки. Пpи тaкoй цeнe пoкyпaтeля пpиxoдитcя иcкaть дoлгo.

Если договор заключен у нотариуса, то тот сам отправит его на регистрацию, а покупатель потом получает подтверждение, что электронная регистрация прошла. При этом договор с подписями остается на руках у сторон. Нотариус получает в электронном виде выписку из ЕГРН (чтобы получить ее в бумажном виде с синими печатями Росреестра, следует обратиться в МФЦ).

Покупатель самостоятельно или с помощью риелтора подбирает вариант, сперва обновив в памяти список признаков фейковых объявлений и список объектов, с которыми лучше не связываться.
Стороны договариваются о просмотре, но еще на этапе телефонных переговоров выясняют ряд вопросов, которые в большинстве случаев не оговариваются в объявлении.
При выезде на просмотр стоит воспользоваться заранее подготовленными чек-листами — так вы не забудете проверить все самое важное. Здесь список для загородного дома, а здесь — для квартиры.
На просмотре покупатель должен попросить показать правоустанавливающие документы на квартиру.

2. Помониторьте рынок — объявления тех, кто решился на подобный шаг чуть раньше вас, дадут представление о местном рынке и сориентируют по цене, расположению, планировке будущей покупки. Если же вы продаете квартиру, то анализ рынка поможет установить адекватную цену — а значит, продажа не будет долгой.

3. Утвердите список параметров для сделки. При покупке это количество комнат, площадь, планировка, расположение. Продумайте бюджет и сценарий торга, наметив максимальную сумму, которую готовы заплатить (и заранее просчитайте вероятность получения кредита).

— Параллельно продавец собирает документы : правоустанавливающие (на основании чего квартира ему принадлежит), выписку из домовой книги или единый жилищный документ и справку об отсутствии задолженности. Все это выдает МФЦ. Продавца также попросит предоставить справки из диспансеров, согласие на сделку супруга/супруги.

Действия После Продажи Квартиры

Изначально необходимо убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником. Для этого следует попросить продавца предоставить или самому получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Продажа квартиры начинается с подготовки пакета документов. Лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время.
Первым делом советуем воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра, который предусматривает большое количество различных вариантов оформления недвижимого имущества. С помощью интерактивного анкетирования сервис вам подскажет, какой перечень документов необходим конкретно в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра ( «Выездное обслуживание» );
через нотариуса по личной инициативе участников сделки купли-продажи или по требованиям законодательства.

Важно! Попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения (получения) квартиры в собственность (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Это поможет вам дополнительно удостовериться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях.

Кроме того, вы самостоятельно можете заказать или попросить продавца представить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости — как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.

Действия После Продажи Квартиры

Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и собираются в них переезжать, подписывается договор купли-продажи. Но перед подписанием соглашения тщательно проверьте все документы. Делайте это до того, как передадите задаток. Из документов потребуется следующее:

Именно этим задаток отличается от аванса. Если в соглашении указано, что вы передаете аванс, компенсации за срыв сделки не будет. Когда оформляется альтернативная сделка, в которой принимает участие три и более сторон, прописываются обязанности и ответственность каждой из них.

Семья с совершеннолетним ребенком продает свою трехкомнатную квартиру, т. к. мать и отец разводятся. Они хотят на вырученные деньги купить три однокомнатных квартиры. Получается, им нужно сразу найти три однокомнатные квартиры с тремя разными покупателями и еще одного человека, который купит их трехкомнатную квартиру.

Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели. Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи. Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.

Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.

Поэтому разумной предосторожностью будет запросить у продавца справки из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете. Это, конечно, не гарантирует того, что проблем не возникнет, но если дело дойдет до суда, то наличие справок будет характеризовать покупателя как добросовестного приобретателя.

Конечно, продавец может просто торопиться с продажей, потому что ему нужно переехать или вложить деньги в лечение. Но скорее всего у квартиры имеется масса проблем, или мошенники поставили такую цену для привлечения внимания. Как мы писали выше, сделка по заниженной цене может стать для вас проблемой, если продавец объявит себя банкротом.

Если продавец был в браке, когда покупал квартиру, нужно нотариально заверенное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества.
Квартира получена продавцом в наследство? Возьмите с собственника нотариально заверенное обязательство за свой счет решить все спорные моменты с неучтенными наследниками, если такие появятся.
Продавец владеет квартирой менее трех лет, а это значит, что третьи лица могут оспорить его сделку как покупателя, поскольку срок исковой давности по таким делам — три года. Если третьи лица оспорят предыдущую сделку по этой квартире, то и ваша будет аннулирована.

При этом восстанавливать права пострадавших будут за счет нового владельца, а не за счет родителей: сделку признают недействительной. Покупателю вернут потраченные деньги, но только в теории. В реальности деньги, скорее всего, уже давно потрачены, а взыскивать стоимость квартиры с неудавшихся продавцов несчастный покупатель может до конца жизни.

Но если покупатель добросовестный, то отстоять свое право на честно купленную квартиру будет проще. Добросовестность в первую очередь будет определяться ценой, по которой куплена квартира. Если она не занижена, то такая сделка с большей вероятностью не вызовет подозрений.

Вопросы, которые нужно задать продавцу квартиры

Также стоит помнить, что с 1 января 2022 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.

Согласие – это нотариально заверенный документ, где указываются паспортные данные супруга, имеется его подпись, а также прописан адрес квартиры и прочие характеристики. Важно проверить, что согласие актуально, ведь оно могло иметь ограниченный срок действия или второй супруг мог его отозвать.

Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.

Помимо собственников, покупатель должен знать, кто зарегистрирован в выбранной им квартире. Дело в том, что при приватизации жилья человек мог отказаться становиться собственником. Но если он прописан в данной квартире, то имеет право пожизненного пользования, и смена владельцев на это никак не влияет.

ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.

Передача денег должна быть безопасной: важно не распространяться даже родственникам о дате и времени сделки. Лучше всего производить финансовые операции с помощью нотариуса: покупатель может рассчитаться наличными в кабинете у специалиста или произвести передачу денег через специальный счет специалиста. Еще один надежный способ расчета — услуга банковской ячейки.

Решение о продаже квартиры может быть взвешенным или спонтанным. Независимо от этого, продавцу важно тщательно продумать все условия заключения сделки. Даже если деньги нужны срочно, лучше потратить несколько дней на подготовку, чем жалеть о невыгодном решении.

Правильного ответа нет. Выбор зависит от возможностей продавца. Если есть желание и достаточное количество свободного времени, вполне реально найти покупателя и оформить все документы на квартиру своими силами. Особенно этот вариант подходит в случае, если покупатель уже есть, например, квартиру хочет купить родственник или знакомый человек. Но даже в этом случае нельзя терять бдительность: грамотное юридическое оформление — не оскорбление чувств близкого человека, а обязательная подстраховка на случай непредвиденных обстоятельств. При самостоятельной продаже можно сэкономить на комиссии посреднику. Это может быть очень приличная сумма, особенно если квартира стоит дорого.

В таком случае собственнику нужно только найти посредника, которому можно доверять, и быть готовым заплатить за его работу от 2 до 6% стоимости квартиры. Зато с владельца снимаются все заботы: ему не нужно искать покупателей, бегать по различным инстанциям и можно даже не ходить на просмотры. Единственное, что не сможет сделать риэлтор, — это оформить документы, которые выдают только собственнику недвижимости.

свидетельство о праве собственности, если продавец стал собственником квартиры до 2022 года;
выписка из ЕГРН;
кадастровый паспорт;
выписка из домовой книги;
подтверждение отсутствия долгов по оплате коммунальных счетов;
справка о том, что перепланировка сделана на законных основаниях.

Больше всего проблем может возникнуть при расчете «по старинке» — наличными деньгами из рук в руки. Если вы соглашаетесь получить стоимость квартиры «налом», настаивайте на проведении расчетов через банк или хотя бы кассу агентства недвижимости. Так вы сведете к минимуму риск того, что вам подсунут фальшивые купюры или просто обсчитают. Не стоит поддаваться уговорам покупателя о расчете на месте — его настойчивость в этом вопросе, наоборот, должна насторожить.

Аккредитивный механизм во многом похож на банковскую ячейку, но только виртуальную. Покупатель кладет деньги на счет и просит оформить на них аккредитив — специальную бумагу, предъявитель которой при соблюдении заранее оговоренных условий имеет право снять средства. После завершения сделки покупатель передает аккредитив продавцу.

Продажа квартиры всегда сопровождается визитами незнакомых вам людей. Это и покупатели, и риелторы, которые приходят посмотреть на инфраструктуру возле дома, оценить ремонт и вид из окон. Порядочные люди этим и ограничатся. А вот непорядочных может заинтересовать кое-что еще, начиная от ценных вещей и заканчивая документами на недвижимость.

Задаток — это прямое обязательство каждой из сторон совершать действия, о которых они договорились. Сумма задатка засчитывается в оплату полной стоимости квартиры. Что бы ни произошло после его получения, продавец должен продать недвижимость, а покупатель обязан ее купить.

А вот аванс, если продавец вовремя не подстраховался, выгоден для покупателя. Дело в том, что такой платеж ни к чему не обязывает. Это просто частичная предоплата, которую при отказе от сделки можно вернуть в полном объеме. Штрафные санкции будут действовать, только если их заранее внести в договор аванса. И если продавец не позаботился об этом, он рискует потратить деньги и время на подготовку сделки, которая потом не состоится.

К документам, удостоверяющим личность, согласно пп.1.1 п.1 указа президента Республики Беларусь от 03.06.2008 №294 «О документировании населения граждан Республики Беларусь» относятся: паспорт гражданина Республики Беларусь, вид на жительство в Республике Беларусь, а также удостоверение беженца.
При совершении данного нотариального действия нотариус не вправе принять копию Вашего паспорта. Поэтому рекомендуем Вам заблаговременно позаботиться о наличии паспорта на момент подписания договора купли-продажи квартиры у нотариуса.

Все нюансы продажи квартиры
«По наследству после смерти мамы я получил квартиру в Бресте, где и зарегистрирован. Сейчас возникла необходимость продажи этой квартиры. Как осуществить продажу квартиры, какие требуются документы для этого?»
Валентин Косенчук, город Брест
— В соответствии с Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий для нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества нотариусу необходимо представить документ, подтверждающий приобретение права собственности на недвижимое имущество. В Вашей ситуации этим документом является свидетельство о праве на наследство на квартиру.
В случае отсутствия у Вас подлинного свидетельства о праве на наследство такими документами могу быть:
копия свидетельства о праве на наследство, хранящегося в делах нотариуса,
копия свидетельства о праве на наследство, хранящегося в делах нотариальной конторы,
архивная копия свидетельства о праве на наследство, выданная нотариальным архивом в случае, если документы переданы на хранение в нотариальный архив.
Для нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры представляется актуальная выписка из регистрационной книги территориальной организации по государственной регистрации и земельному кадастру на отчуждаемое имущество. При этом важно помнить, что срок действия выписки составляет один месяц со дня ее выдачи.
Также нотариусу представляется справка организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда (ЖЭС, ЖСПК), содержащая информацию о лицах, зарегистрированных по месту жительства (месту пребывания) в отчуждаемой квартире.
При нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры требуется согласие совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных в отчуждаемом жилом помещении. Поскольку в продаваемой квартире зарегистрированы только Вы, то чье-либо согласие при продаже не требуется.
По представленным документам нотариус проверит отсутствие запрещения отчуждения недвижимого имущества и ареста. Важно знать, что не может являться предметом договора об отчуждении имущества недвижимое имущество, на которое наложен арест.
Кроме того, не может являться предметом договора об отчуждении недвижимого имущества недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, принадлежащее лицу, обязанному возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении. Факт, не является ли продавец обязанным лицом, нотариус может проверить по соответствующим документам (документу, удостоверяющему личность, банкам данных обязанных лиц, информации, полученной из органов внутренних дел, и др.) .

Мы постараемся осветить наиболее часто задаваемые нотариусам вопросы, касающиеся купли-продажи недвижимости, подробно разобраться во всех необходимых документах и алгоритме действий.
Процесс продажи квартиры или жилого дома поначалу кажется весьма простой задачей — процедура купли-продажи гражданами жилья достаточно четко урегулирована законодательством. Однако не все так просто, как кажется на первый взгляд. Квартира и жилой дом являются объектами недвижимости. А это значит, что для совершения сделки купли — продажи нужно учитывать большое количество особенностей.
При нотариальном удостоверении договора купли-продажи недвижимости вся необходимая информация для обеспечения защиты прав и законных интересов граждан проверяется нотариусом. Как правило, такого подхода более чем достаточно для защиты своих интересов при продаже или покупке жилья.

Общие правила купли-продажи недвижимости в Беларуси
Существуют следующие общие правила, которые необходимо соблюсти при купле-продаже недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 521 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме и удостоверен. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.
Договор купли-продажи, а также переход права собственности по такому договору должны быть зарегистрированы в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Если такое требование не соблюдено, договор будет считаться незаключенным.
В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволят определенно установить недвижимость, подлежащую передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другой недвижимости. Если имеет место несоблюдение данного требования, в силу статьи 525 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор будет считаться незаключенным.
В договоре купли-продажи недвижимости должна содержаться цена этой недвижимости. При отсутствии в договоре купли-продажи цены недвижимости договор будет считаться незаключенным согласно статье 526 Гражданского кодекса Республики Беларусь.
Статьей 529 Гражданского кодекса Республика Беларусь предусмотрено существенное условие договора купли-продажи недвижимости: обязательство закрепления в таком договоре лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, и их права на такое пользование.
Итак, остановимся на наиболее часто задаваемых нотариусу вопросах, связанных с продажей жилых помещений.

«Как происходит расчет между покупателем и продавцом за продаваемую квартиру? Присутствует ли при этом нотариус? Расчет за квартиру должен быть в безналичном порядке или расчет может производиться наличными деньгами?»
— Все вопросы по порядку расчета за продаваемую квартиру стороны по договору решают самостоятельно. Именно продавец и покупатель определяются, как будет происходить расчет:
наличными денежными средствами:
в безналичном порядке, то есть, путем перечисления на счет;
расчет производится частично наличными денежными средствами, частично — в безналичном порядке.
Нотариус при проведении расчета между сторонами по договору за проданную квартиру, то есть, при самой передаче денег не присутствует.

Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ». При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.

Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто. Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.

Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с положением статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон, но только при наличии следующих условий:

Что необходимо сделать после покупки квартиры: куда обратиться и какие действия предпринять новому собственнику

Поэтому, даже отметив новоселье, не стоит расслабляться, ведь нужно довести все до необходимого конца. В этой статье мы расскажем, что же нужно новому собственнику квартиры делать дальше, после успешного совершения сделки и подписания договора купли-продажи.

Паспорта каждого из участников сделки купли-продажи.
Сам договор купли-продажи.
Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию прав.
Доверенность (в случае, когда задействовано доверенное лицо).
Технический паспорт на квартиру.
Заполненное заявление на регистрацию прав на собственность.

Если квартира покупалась до окончания налогового периода, то для получения вычета нужно заполнить форму 3-НДФЛ. С работы также нужно взять справку о доходах — 2-НДФЛ. Потребуется и документ, подтверждающий право на собственность, и договоры купли-продажи и долевого участия. Все это нужно подавать в налоговую инспекцию вместе со вторым пакетом документов, состоящим из квитанции об оплате, банковских выписок и прочих, требуемых налоговой.
Если же квартира приобреталась после налогового периода, то для начала необходимо уточнить саму возможность получения вычета. Для этого нужно написать заявление в налоговую на получение уведомления на вычет. Его нужно подать с документами, которые подтверждают право на получение вычета и ждать ответа. Обычно ответное уведомление на право на вычет приходит в течение одного месяца.

Скачать бланк 3-НДФЛ для получения налогового вычета
Скачать образец 3-НДФЛ для получения налогового вычета
Скачать бланк заявления в налоговую на получение вычета
Скачать образец заявления в налоговую на получение вычета

Налоговый вычет — возврат некоторой части из уплаченных налогов (каковы нюансы налогообложения покупки квартиры?). Соответственно его могут получить только плательщики НДФЛ. При этом для получения деньги за квартиру должны были быть внесены непосредственно этим налогоплательщиком. Также вычет при покупке квартиры нельзя получить, если сделка по продаже осуществлялась с взаимозависимыми лицами, например, супругом или родителями/опекунами.

Через какое время нужно оформить прописку в новом жилье? С момента получения свидетельства о праве собственности получить прописку нужно в течение одной недели. Иначе новоиспеченного покупателя могут оштрафовать на сумму до двух с половиной тысяч рублей.

Переход прав собственности по альтернативным сделкам регистрируется в один момент. Подписав ДКП, сторонам нужно прийти в МФЦ с документами и подать заявления на регистрацию. После этого сразу несколько продавцов-покупателей становятся собственниками разных объектов недвижимости.

Паспорта сторон сделки.
Учредительные документы продавца-юридического лица, если недвижимость приобретается у застройщика.
Договор купли-продажи. Он составляется минимум в трех экземплярах, один отдается регистратору, затем возвращается новому собственнику с пометкой о регистрации.
Доверенность, если от имени покупателя или продавца действует представитель.
Экспликация.

Если продается доли в праве собственности. Исключение – продажа доли другому собственнику или отчуждение долей одновременно всеми владельцами: в этом случае обращаться к нотариусу необязательно.
Если продается недвижимость с пожизненной рентой.
При продаже жилья несовершеннолетнего или недееспособного человека.

В остальных случаях минимальный срок владения составляет 5 лет. Если продавец освобожден от НДФЛ, ему достаточно представить декларацию 3-НДФЛ в налоговую службу до 30 апреля года, следующего за датой совершения сделки. Если освобождение от налога не полагается, он должен быть уплачен до 15 июля.

27 Фев 2022 jurist7sib 49