Главная / Полезно знать / До Какого Числа Производить Оплата Арендной Платы За Землю

До Какого Числа Производить Оплата Арендной Платы За Землю

Верховный суд решал, с какого момента надо платить аренду

«Газпром» арендовал у Министерства лесного хозяйства Самарской области лесной участок для строительства. Стороны составили акт приема-передачи участка 3 июня 2022 года, а сам договор зарегистрировали в ЕГРН 5 июля. И арендодатель потребовал оплаты арендных платежей за время, которое прошло между этими двумя событиями — 9 306 руб.

Министерство пожаловалось в Верховный суд и указало: нижестоящие инстанции не полностью изучили договор между сторонами, другой пункт которого устанавливает обязанность арендатора по внесению арендной платы с момента передачи земельного участка. Этого довода оказалось достаточно для того, чтобы Экономколлегия направила дело на пересмотр.

ПРАВИЛА ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, А ТАКЖЕ ПОРЯДКА, УСЛОВИЙ И СРОКОВ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В СОБСТВЕННОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее — земельные участки), в расчете на год (далее — арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее — федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

4. В случае заключения договора аренды земельного участка на торгах на право заключения договора аренды земельного участка ежегодный размер арендной платы за земельный участок или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этих торгов.

6. Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 — 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение указанных условий. В этом случае предусмотренное абзацем первым настоящего пункта положение об изменении арендодателем в одностороннем порядке арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не применяется.

10. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Приказ Минэкономразвития России от N 710; Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г

документов стратегического планирования Российской Федерации, разрабатываемых в рамках целеполагания (например, положения стратегии социально-экономического развития Российской Федерации, стратегии социально-экономического развития макрорегиона), значимых для развития субъекта Российской Федерации и муниципальных образований актов, указов и указаний Президента Российской Федерации по важнейшим вопросам государственной политики и социально-экономического развития;

28. В порядок определения размера арендной платы рекомендуется включать положения, в соответствии с которыми при установлении размера арендной платы за земельные участки, предоставляемые лицам, освобожденным от уплаты земельного налога в соответствии с положениями статей 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривается льготная ставка арендной платы, в соответствии с которой рассчитывается размер арендной платы за такие земельные участки, который может быть меньше размера земельного налога, исчисляемого в отношении соответствующего земельного участка.

5. Применяя Принцип N 1 при подготовке порядка определения размера арендной платы рекомендуется учитывать, что на размер арендной платы или ставки арендной платы не могут влиять ограничения прав арендаторов, если в соответствии с законодательством Российской Федерации убытки, причиняемые такими ограничениями прав, подлежат возмещению за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель (статья 57 Земельного кодекса Российской Федерации).

17. Определение размера арендной платы целесообразно преимущественно основывать на кадастровой стоимости земельного участка, в связи с нахождением сведений о кадастровой стоимости земельного участка в свободном доступе, что способствует обеспечению простоты и прозрачности расчета арендной платы, а также сокращению срока и расходов для расчета арендной платы и в целом для заключения договора.

6. В порядок определения размера арендной платы рекомендуется включать положения, направленные на реализацию требований об ограничении размера арендной платы, установленных нормами законодательства Российской Федерации (например, в случаях, предусмотренных пунктами 4 и 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта (далее — Программа строительства), объектов капитального строительства, включенных в перечень олимпийских объектов и связанных с их строительством мероприятий, не включенных в Программу строительства, утвержденный наблюдательным советом Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта.

9. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

7. В случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

Арендные платежи в период коронавируса: разъяснение актуальных вопросов

юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности , а также с учетом нерабочих дней , установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2022 г.;

2. Арендодатель вправе заключить дополнительное соглашение об уменьшении арендной платы с арендатором, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Однако, в случае отказа от заключения дополнительного соглашения о снижении арендной платы, арендатор вправе, в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы, указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2022 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2022 года.

Ответ: Согласно части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2022 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2022 г. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2022 г. № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее – Требования). Согласно пункту 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2022 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований). Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды. Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с учетом запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Требованиями (пункт 6 Требований). 6 Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Как платить за аренду земли: путеводитель для арендаторов земельных участков

Напоминаем, что согласно Постановлению Правительства Свердловской области от 30 декабря 2011 года № 1855-ПП «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области» арендная плата за земельные участки вносится арендаторами путем перечисления денежных средств на счет Управления Федерального казначейства по Свердловской области ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

До получения расчетов арендной платы на 2022 год оплату арендной платы за земельные участки следует производить в размере арендной платы за аналогичный период 2022 года с учетом коэффициента увеличения — 1,043, в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 20 декабря 2022 года № 903-ПП.

Практические вопросы уплаты арендной платы за землю по Указу N 143 и Указу N 160

Организация 20.07.2022 заказным письмом получила от местного исполкома выписку из решения от 25.06.2022 об изменении границ земельного участка и допсоглашение от 10.07.2022 к договору аренды земельного участка, заключенному в 2011 году. Согласно допсоглашению изменен размер ежегодной арендной платы. Его госрегистрация произведена 27.07.2022. Когда организации необходимо подать уточненный расчет и уплатить арендную плату за землю?

Таким образом, поскольку решение о предоставлении земли в аренду принято в июне, арендная плата за 2022 год исчисляется и уплачивается с 1 июля по 31 декабря. Дата представления годового расчета — не позднее 20.07.2022. Уплатить арендную плату следует не позднее 24.08.2022 (22.08.2022 и 23.08.2022 — выходные) (за июль — сентябрь) и не позднее 23.11.2022 (22.11.2022 — выходной) (за октябрь — декабрь).

Указом N 160 предусмотрено, что увеличения до 2 раз размера ежегодной арендной платы, принятые местными исполкомами, не распространяются на энергоснабжающие организации, оказывающие услуги населению по электроснабжению. В связи с этим может ли такая организация без обращения в местные исполкомы, с которыми заключены договоры аренды земельных участков, пересчитать арендную плату за землю за 2022 год без применения повышающих коэффициентов?

Вместе с тем с указанной даты увеличение размера ежегодной арендной платы за землю по решениям местных исполкомов не распространяется на определенный перечень организаций, в том числе и на энергоснабжающие организации, оказывающие услуги населению по электроснабжению .

31.07.2022 организация ввела в эксплуатацию в установленном порядке возведенное капстроение, расположенное на земельном участке, которое получено в аренду. С 02.09.2022 некоторые помещения капстроения сданы в аренду другой организации. В связи с вступлением в силу Указа N 160 организация планирует использовать льготу согласно подп. 5.43 Положения N 160 и пересчитать арендную плату за землю за 2022 год. Как определить ее размер в части, приходящейся на сданные в аренду помещения?

Приказ Минэкономразвития России от N 710; Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г

30. В целях применения Принципа N 7 рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.

соответствие договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения, а также применение закона, принятого после заключения договора и устанавливающего обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, в случаях, когда таким законом установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (статьи 4 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации);

2. В целях применения Принципа N 1 рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — порядок определения размера арендной платы) предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы (далее — ставки арендной платы).

В п. 10 ФСБУ 25/2022 указано, что организация должна применять единую учетную политику в отношении права пользования активом и в отношении схожих по характеру использования активов. Схожие по характеру объекты при аренде — это основные средства. Собственные основные средства в соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета (утвержден приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н) учитываются на счете 01. Значит, право пользования Арендатору целесообразно тоже учитывать на счете 01. Для этого следует использовать отдельный субсчет к счету 01 «Право пользования активом». Также рекомендуем открыть отдельный субсчет к счету 08 и назвать его, например, «Вложения в право пользования» и к счету 02 «Амортизация права пользования».

Отметим, что в общем случае после признания ППА амортизируется. Пункт 17 ФСБУ 25/2022 устанавливает, что стоимость ППА не погашается посредством амортизации, если схожие по характеру использования активы не амортизируются. Поскольку стоимость земельных участков не амортизируется, то и право пользования рассматриваемым ЗУ не амортизируется.

В общем случае согласно п. 10 ФСБУ 25/2022 на дату получения предмета аренды арендатор отражает в бухгалтерском учете право пользования активом (далее также — ППА) одновременно с обязательством по аренде (далее также — ОПА). Исключения сделаны только для малоценных объектов стоимостью до 300 000 руб., краткосрочных (менее года) договоров, а также организаций, имеющих право на ведение упрощенного учета.

Согласно п. 2 ФСБУ 25/2022 «Бухгалтерский учет аренды» арендные взаимоотношения в целях бухгалтерского учета возникают в случаях, когда имущество арендодателя предоставляется за плату во временное пользование арендатору. Таким образом, у арендатора возникает право пользования имуществом арендодателя в течение определенного периода времени в обмен на вознаграждение. Дополнительно в п. 5 ФСБУ 25/2022 указано, что объекты бухгалтерского учета классифицируются как объекты учета аренды при единовременном выполнении следующих условий:

г) величину подлежащего исполнению арендатором оценочного обязательства, в частности, по демонтажу, перемещению предмета аренды, восстановлению окружающей среды, восстановлению предмета аренды до требуемого договором аренды состояния, если возникновение такого обязательства у арендатора обусловлено получением предмета аренды.

А) Если арендодатель прекратил доступ к помещению по прямому предписанию властей, арендатор вправе не вносить арендные платежи (ст.ст.328, 614 ГК РФ), а арендодатель в силу форс-мажора не несет ответственности за невозможность использовать помещения, не платит неустойку и не возмещает убытки. Иные последствия могут быть прописаны в договоре.

арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования имущества, независимо от даты заключения соответствующего дополнительного соглашения;
для возникновения у арендатора права на уменьшение арендной платы, должна наступить не просто невозможность использования имущества, а «по изначально согласованному назначению».

Для получения отсрочки необходимо в адрес арендодателя направить письмо, в котором потребовать от арендодателя со ссылкой на вышеуказанные нормативные акты заключить дополнительное соглашение к договору арены о предоставлении отсрочки по арендной плате.

Погашать долг по неуплаченным арендным платежам нужно будет с 1 января 2022 года по 1 января 2023 года. Арендатор обязан будет платить не чаще одного раза в месяц равными суммами, каждая из которых не превышает половину ежемесячной платы по договору аренды.

Таким существенным изменение обстоятельств может являться временное приостановление органами власти определенного вида деятельности, которым занимался арендатор в арендуемом помещении. В частности, в Москве рекомендовано приостановить деятельность кинотеатров, досуговых и развлекательных заведений и ограничить доступ людей в них. Если арендатор занимался этим бизнесом, он вынужден приостановить работу. В таком случае обстоятельства существенно изменились и арендатор вправе потребовать изменения размера арендной платы.

Три новых вывода Верховного суда об арендной плате за муниципальное имущество

Верховный суд встал на сторону компании. Он указал, что при определении платы за участок ОМСУ не учел экономический фактор — вид разрешенного использования земельного участка. То, что при заключении договора аренды по результатам торгов арендная плата была бы значительно выше, значения не имеет. Размер арендной платы по договору без торгов определяется в другом порядке (апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда от 22.05.2022 № 70-АПА19-1).

Закон обязывает ОМСУ руководствоваться семью основными принципами определения арендной платы за землю (п. 1 ст. 39.7 ЗК, определение Верховного суда от 25.05.2022 № 83-АПГ17-6). Они указаны в постановлении Правительства от 16.07.2009 № 582. Какие это принципы и что они означают, посмотрите в таблице ниже. Если ОМСУ нарушил хотя бы один из семи принципов, арендатор может оспорить размер платы в суде.

1. При определении размера арендной платы за земельный участок проведите анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень его доходности. Если этого не сделать, суд посчитает, что вы нарушили принцип экономической обоснованности размера арендной платы, и обяжет пересмотреть его.

Компания обратилась в суд с просьбой обязать ответчика заключить договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой оплаты. Первый суд истец проиграл, но второй выиграл. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент, когда компания обратилась в орган власти с заявлением, она соответствовала всем требованиям статьи 2 Закона № 159-ФЗ, а задолженность появилась не по ее вине.

Муниципалитет может изменить регулируемую арендную плату за земельный участок, если изменился вид его разрешенного использования и/или категория земель, к которой он относится. Если вы изменили размер регулируемой арендной платы решением ОМСУ, но не уведомили об этом арендатора — это не нарушение. Арендатор обязан производить платежи по новой ставке.

Организации в сфере культуры, физической культуры и спорта, в сфере организации досуга, выставочной и развлекательной деятельности, просветительской, образовательной деятельности, социально — воспитательной работы с населением, в сфере предоставления гостиничных услуг, туризма, услуг в сфере общественного питания могут быть освобождены от оплаты аренды земли и недвижимости, находящихся в собственности города Москвы. Сроки отмены — с 1-го числа месяца приостановки работы компаний — до 1 июля 2022 года.

При этом штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются. А установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается. Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон.

От уплаты арендных платежей освобождаются организации и ИП в отношении объектов недвижимости, цели предоставления которых по договору аренды соответствуют «пострадавшему» виду деятельности, при наличии документов, подтверждающих соблюдение указанной в договоре аренды цели предоставления объекта недвижимости.

На сегодняшний день действует Постановление Правительства РФ от 03.04.2022 г. № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», которое определяет перечень пострадавших отраслей (с перечнем ОКВЭД).

Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных данным Постановлением.

Значит, организациям не нужно ждать от арендодателей допсоглашений к договору аренды, чтобы пересчитать арендную плату за 2022 год с учетом новых увеличивающих или уменьшающих коэффициентов, установленных с 01.01.2022. Они могут сделать это самостоятельно после принятия местными исполкомами соответствующих решений .

При принятии в течение текущего года решения о предоставлении земельного участка в аренду арендная плата за него исчисляется и уплачивается организацией пропорционально количеству месяцев аренды в этом году начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия решения .

Указом N 160 оговорен размер коэффициента, в пределах которого местные исполкомы вправе увеличивать или уменьшать арендную плату за землю. А вот конкретный размер коэффициента, а также конкретные категории арендаторов, в отношении которых применяется увеличение или уменьшение, устанавливаются в самих решениях местных исполкомов .

Организация имеет филиал, выделенный на отдельный баланс и имеющий банковский счет. Она является плательщиком арендной платы за земли, находящиеся в госсобственности. В рамках Указа N 143 Мингорисполком принял решение об уменьшении в 2 раза суммы арендной платы, подлежащей уплате по срокам, приходящимся на II и III кварталы 2022 года. Применить уменьшение могут организации, основной вид осуществляемой экономической деятельности которых включен в перечень, прилагаемый к решению. Филиал организации осуществляет деятельность, включенную в данный перечень. Вправе ли организация применить понижающий коэффициент?

Как снизить арендные платежи в 2022 году

Пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2022 № 98 -ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендаторам предоставлено право требовать отсрочки арендной платы, предусмотренной в 2022 году.

Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение к договору аренды о предоставлении отсрочки в течение 30 дней со дня обращения арендатора. При этом условия отсрочки будут применяться с даты введения режима повышенной готовности независимо от даты заключения дополнительного соглашения.

Отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации-в размере 100% арендной платы за соответствующий период и в объеме 50% арендной платы со дня прекращения действия данного режима до 1 октября 2022 года. При этом размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон.

Невозможность использования имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (см., например Определение ВС от 29.01.2015 по делу № А19-1917/2013, Постановление Президиума ВАС от 09.04.2013 по делу № А67-3141/2011). Отсутствие вины арендодателя в прекращении доступа к помещению не имеет правового значения (см., например, Постановление Семнадцатого ААС от 27.05.2022 по делу № А50-32634/2022).

Если арендодатель согласен на предлагаемые условия, зафиксируйте их в дополнительном соглашении к договору аренды. Если арендодатель откажет или не ответит, арендатор вправе в судебном порядке потребовать освобождения от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

ПРИМЕР 3. Компания решила воспользоваться преимущественным правом арендатора приобрести арендуемое имущество — нежилое здание. Такое право предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности…». Но орган власти заключить договор купли-продажи отказался. У компании была задолженность по арендным платежам. Компания на это возражала: долги появились не по ее вине. Орган власти изменил плату по договору, но арендатора об этом не уведомил.

ПРИМЕР 2. Арендатор муниципального земельного участка передал свои права и обязанности другой компании. Та построила здание и зарегистрировала право собственности на него. Компания попыталась зарегистрировать такое же право и на участок, но получила отказ. Причина в том, что участок входит в зону реконструкции автодороги федерального значения и ограничен в обороте. Компания попросила местную администрацию снизить ставку арендной платы до размера земельного налога. Это предусмотрено основными принципами определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но администрация ответила отказом. Компания обратилась в суд.

Принцип экономической обоснованности означает, что собственник земли должен обеспечить ее эффективное использование. Прежде чем установить арендную плату, ОМСУ должен оценить экономические факторы, которые влияют на уровень доходности земельного участка (определение Конституционного суда от 28.02.2022 № 424-О). Если местные власти эту обязанность не выполнили, арендатор может оспорить размер платы. Судьи не примут во внимание то, что вы установили плату ниже, чем при заключении договора аренды по результатам торгов.

Участки, отнесенные к ограниченным в обороте землям, нельзя предоставить в частную собственность (п. 2 ст. 27 ЗК). Но такой участок может находиться в аренде у собственника здания или сооружения, расположенного на этой земле. Если арендуемый земельный участок ограничен в обороте, плата за него не должна превышать земельный налог, который взимался бы за аналогичный участок, находящийся в собственности.

Документы Статистика по документам и выполнению поручений

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. При этом составные части формулы, в соответствии с которой определяется размер арендной платы (за исключением показателя уровня инфляции и кадастровой стоимости), могут изменяться в большую сторону не чаще одного раза в 3 года; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.2022 № 2552)

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы. При этом ставка 0,01 процента устанавливается в отношении арендной платы, равной размеру такого вычета; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 № 1120)

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться; (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 № 697; от 30.10.2014 № 1120)

В данном разделе вы можете ознакомиться с графиком арендных платежей за земельные участки, расположенные на территории Перми, а также календарем платежей по соглашениям об установлении сервитутов. Дата погашения платежа, указанная в договоре (приведенная в графике платежей или указанная в таблице с размерами платежей) является последним днем совершения платежной операции. Арендатор имеет право досрочно уплатить арендную плату за текущий год.

Обращаем ваше внимание, что согласно пункту 2 статьи 40 Бюджетного кодекса Российской Федерации денежные средства считаются поступившими в доходы соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации с момента их зачисления на единый счет этого бюджета.

Обзор практики ВС РФ: Определение размера арендной платы за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена (дело №А41-51086/2022)

В рассматриваемом деле ( https://kad.arbitr.ru/Card/bc8753d9-9f1b-457f-b0ab-a5fd1572dc4f ) (далее – «Дело») спор не связан с неосновательным обогащением, тем не менее, основным вопросом, который подлежит разрешению, является определение нормативного правового акта, подлежащего применению при расчете размера арендной платы за пользование земельным участком, ограниченным в обороте и государственная собственность на который не разграничена. Ограничение земельного участка в обороте связано с будущим строительством автомобильной дороги федерального значения.

Более того, при рассмотрении споров о внесении изменений в договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, связанных с определением размера арендной платы, отсутствуют основания для признания таких изменений недействительными, как несоответствующими Постановлению (определение ВС РФ от 27.08.2015 № 309-ЭС14-7950 ).

В целом, решение Арбитражного Суда Московской области, постановления Десятого Арбитражного Апелляционного Суда и Арбитражного Суда Московского округа соответствуют законодательству и правоприменительной практике, рассмотренным выше. Действительно, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ в соответствии с п.3 ст.39.7 ЗК РФ.

Данная позиция не корреспондирует с действовавшей до настоящего времени судебной практикой и, по сути, изменяет сложившийся подход к основаниям и порядку определения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. 18.06.2022 судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ по Делу было вынесено определение об отмене судебных актов первой, апелляционной и кассационной инстанций и направлении Дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Отдельно следует отметить, что, в связи с внесением изменений в Земельный кодекс РФ (далее – «ЗК РФ»), с 01.03.2015 нормы о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, или государственная собственность на которые на разграничена, содержатся не в п.3 ст.65, а в п.3 ст.39.7 ЗК РФ.

Расчет стоимости аренды земли у муниципалитета

k = 0,0001. Применяется для лиц, которые освобождены от уплаты налога на землю, а также для участков, изъятых из оборота, но всё ещё подлежащих сдаче в аренду.
k = 0,006. Используется в случае сдачи в аренду территории сельскохозяйственного назначения, для ведения личного хозяйства и под индивидуальное жилищное строительство.
k = 0,02. Используется при сдаче надела в аренду для добычи полезных ископаемых на её территории.
k = 0,015. Прямо установлен Земельным кодексом РФ и используется при заключении договора аренды во всех остальных случаях.

Пример 1. Кадастровая стоимость участка составляет 22 800 000 рублей. Арендатор — юридическое лицо, которое использует её с целью добычи полезных ископаемых. Таким образом, он должен выплачивать в год сумму в размере A = 22800000 * 0,002 = 456 000 рублей.

Торги могут быть инициированы самой администрацией или начаты по заявлению от гражданина. Кроме того, земля может быть арендована в обход аукциона, если арендатор пользуется льготами, а также если на земельный участок при подаче заявления со стороны гражданина за 30 дней не нашлось претендентов, желающих участвовать в аукционе.

Аренду земельных наделов у муниципалитета принято разделять на краткосрочную и долгосрочную. Краткосрочный вид оформляется максимально на 5 лет. Такую сделку заключают при аренде участков для строительства временных сооружений или организации парковок и тому подобное.

Итак, аренда земли может оказаться весьма выгодным мероприятием, поскольку обеспечивает возможность её последующего выкупа. В то же время необходимо учитывать её назначение (за использовании земли не по назначению грозит административная ответственность), трудоёмкость и длительность процесса аренды, а также собственные финансовые возможности и изменения местного законодательства, которое определяет стоимость последующего выкупа арендованной земли.

10 Мар 2022 jurist7sib 62