Главная / Полезно знать / Если Дом Не Выбрал Способ Управления, Ктозанимается Содержанием Мест Общего Пользования

Если Дом Не Выбрал Способ Управления, Ктозанимается Содержанием Мест Общего Пользования

Непосредственное управление домом – что это такое

протокол общего собрания о принятии решения об изменении формы управления на непосредственную;
копия протокола о выборе ответственного лица;
копия технического паспорта дома;
заявление на заключение договора с поставщиком услуг;
доверенности жильцов.

Минимальный перечень услуг и работ, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2022 года № 290;
Правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию многоквартирного дома, утвержденные постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2022 года;
Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15 мая 2022 года № 416.

PRO новостройку 7 (499) 450-27-46 (Москва)

Территории, на которой располагается жилой дом. Вместе со всеми объектами благоустройства. И другими объектами, которые созданы для обслуживания дома.
Кровель и конструкций, выполняющих несущие и ограждающие функции. И оборудования, созданного для обслуживания квартир. Не важно, находится оно в самом доме, или же за его пределами.
Других видов помещений, которые не включаются в индивидуальную собственность граждан. И используются для обеспечения социально-бытовых нужд. В том числе, для занятия спортом, развития культуры и так далее.
Помещений для обслуживания квартир и жильцов. Например, лестничных площадок с лифтами.

Нет ничего сложного в расчёте определённой доли общего имущества. Достаточно определить, какой общей площадью обладает сам дом. Потом на эту площадь делится площадь квартиры того или иного собственника. При этом невозможным становится выделение доли в натуре.

Содержание мест общего пользования в многоквартирном доме бывшем общежитии коридорного типа

Если у вас создано ТСЖ, оно должно выполнять работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Капитальный ремонт оплачивается из специально собранных средств, которые расходуются по решению общего собрания собственников.

Жалобы на ненадлежащее содержание общего имущества можно подавать в Государственную жилищную инспекцию. Они обязаны провести проверку, если нарушения подтвердятся, примут меры, установленные законодательством.

Управление многоквартирным домом

Поскольку фактически Вы пользовались услугами, договор считается совершенным в бездокументарной форме (ч.3 ст.438 ГК РФ). Настоятельно советуем подписать договор, хотя бы для того, чтобы знать, за что именно и в каком порядке Вам начисляют платежи.

Исходя из того, что расчетный период 1 месяц, она должна была быть погашена до 25 июля 2022 года. После этой даты начинается начисление пени. К 1 октября 2022 года просрочка составляет 797 дней. Сумма пени за этот период составит более 600 рублей.

Если Дом Не Выбрал Способ Управления, Ктозанимается Содержанием Мест Общего Пользования

Согласно протоколу совещания от **.**.**. решено правовые разногласия в части способа управления многоквартирным домом ********** и дальнейшего его управления/обслуживания ООО «****» разрешить в судебном порядке. До вынесения судом решения по данному вопросу ООО «****» обязуется продолжить обслуживание дома в качестве управляющей организации. Данный протокол получен Дэвис Г.Г. лично **.**.**. (л.д.30).

Решением Арбитражного суда Республики Коми по делу **.**.** от **.**.** удовлетворено заявление ООО «****». Предписание Комитета жилищно-коммунального хозяйства Республики Коми в лице Государственной жилищной инспекции от **.**.**. №. признано недействительным.
Как следует из объяснений представителя ответчика, представленных доказательств, ООО «****» инициировало проведение общего собрания **.**.**. Однако общее собрание не состоялось из-за отсутствия кворума, что не оспаривалось третьим лицом. В октябре 2022 года в квитанциях за текущий месяц обращалось к собственникам помещений с предложением провести общее собрание по вопросу утверждения тарифа в размере ****.
В дальнейшем со стороны ответчика также имели место попытки организовать проведение общего собрания по вопросу установления тарифа, в независимом учреждении (АУ РК «****») ответчиком был заказан расчет экономически-обоснованного тарифа по содержанию общего имущества для дома ****.
Вступившим в законную силу постановлением мирового судьи Сосновобоорского судебного участка ********** Республики Коми от **.**.** производство по делу об административном правонарушении, предусмотренном ч.1 ст.19.5 КоАП РФ, выразившимся, в том числе в неисполнении предписания ГЖИ по ********** №. в отношении ООО «****» прекращено за отсутствием состава административного правонарушения, в соответствии с п.2 ч.1 ст.24.5 КоАП РФ (дело №. ).

Информация по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом, в котором управление осуществляется несколькими организациями

Одновременное совмещение в одном многоквартирном доме нескольких способов управления, а также управление многоквартирным домом несколькими организациями, противоречит требованиям Жилищного кодекса РФ, и реализовывалось собственниками помещений путем проведения отдельных собраний (по парадным), которые не могут быть учтены как общее собрание собственников помещений всего дома согласно ст.ст.44-48 Жилищного кодекса РФ и, следовательно, не может быть принято как исполнение собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по выбору способа управления.

Согласно п.2 ст.18 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (далее — Федеральный закон №189-ФЗ), ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт МКД, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением МКД на основании положений раздела VIII ЖК РФ. Таким образом, управление секцией (секциями) МКД, созданной до 01.03.2022, соответствует закону вплоть до выбора способа управления в силу ЖК РФ.

Что входит в содержание мест общего пользования в многоквартирном доме

Если управляющая компания нарушает установленный порядок проведения текущего ремонта, или производит работы некачественно, то следует обратиться к ней с письменной претензией. Представителю собственников жилья следует указать свои замечания в акте приёмки работ. И потребовать бесплатного устранения недостатков.

мытье вывесок;
монтаж табличек улиц;
профилактика решеток, ворот, окрашивание;
установка и покраска урн;
погрузка на машину и дворового растительного мусора и бытовых отходов;
стрижка зеленых насаждений;
уборка детских и спортивных площадок;

Непосредственный способ управления многоквартирными домами

Обслуживание и содержание наружных инженерных сетей должно обеспечиваться ресурсоснабжающей организацией, а внутридомовых инженерных систем — будет являться непосредственной обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме (как и в договоре энергоснабжения), и должно будет реализовываться собственниками самостоятельно, либо лицами, привлекаемыми ими по отдельному договору подряда.

Следует отметить, что в соответствии с ч.3 ст.164 ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление домом, от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, не являющееся собственником помещения в данном доме, но наделенное соответствующим полномочием, удостоверенным доверенностью, выданной ему всеми или простым большинством собственников помещений в таком доме.

Почему собственники обязаны выбрать способ управления

Перерасчет не распространяется на плату за отопление, социальный наем, содержание и ремонт жилья. То есть вы можете рассчитывать на возврат денег, переплаченных за холодную и горячую воду, канализацию, газ и электричество.

Перерасчет положен в случае, когда вы отсутствуете по месту регистрации более пяти календарных дней, а это значит, что вы не пользуетесь коммунальными услугами. Следует учитывать то, что перерасчет возможен в случае внесения вами оплаты заблаговременно и лишь после вашего возвращения. Можно внести платежи и по возвращению, но сделать это следует как можно скорее, так как обратиться за перерасчетом можно лишь в течение месяца после даты возвращения. В противном случае перерасчет произведен не будет.

Если Дом Не Выбрал Способ Управления, Ктозанимается Содержанием Мест Общего Пользования

Размер платы
за содержание и ремонт мест общего пользования в многоквартирных домах, собственники которых не выбрали способ управления домом или не приняли решение об установлении размера платы и оплате за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений руб/кв. м, общей площади в месяц

Размер платы за содержание и ремонт мест общего пользования в многоквартирных домах собственники, которых не выбрали способ управления домами или не приняли решение об установлении размера платы и оплате за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений

Что входит в содержание мест общего пользования в многоквартирном доме

Постановление Правительства N 491 закрепляет правила оказания услуг по содержанию общих объектов в доме. В частности, перечислены виды работ, которые должны выполняться для поддержания этих объектов в надлежащем санитарном и техническом состоянии.

Аналогичные нормы закреплены и для остальных домов в пункте 4.8.14: раз в 5 дней должны обметать окна, батареи и подоконники, 2 раза в месяц – стены, а мытье лестничных клеток должно проходить не реже раза в месяц.

Общее имущество многоквартирного дома — это что такое? Содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома

Подобные инициативы также могут быть связаны с обсуждением нюансов, характеризующих проведение ремонта общего имущества в многоквартирных домах или, например, использование фонда капремонта. Инициатором соответствующего собрания может быть и сама управляющая компания или же товарищество собственников. При этом включаться в повестку дня могут быть вопросы, которые обычно находятся в компетенции собрания владельцев квартир.

Ремонт проводится в соответствии с решением собрания собственников. Текущий предназначен для предупреждения износа, а также поддержания функциональности объектов, о которых идет речь. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме включает замену или реконструкцию отдельных элементов инфраструктуры жилого помещения. Он также производится, если истекает срок эксплуатации соответствующих объектов.

Потребительский кооператив — собственников квартир Центр

Как выбрать способ управления многоквартирным жилым домом?
Выбор способа управления многоквартирным домом — решение важное.
Для выбора способа управления многоквартирным жилым домом необходимо внимательно изучить Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях». Без знания основных положений жилищного законодательства будет сложно выполнять свои обязанности и отстаивать интересы.

Согласно жилищному законодательству Казахстана в многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения, может применяться только одна из форм совместного управления объектом кондоминиума.
Форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:
1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати;
2) кооператив собственников помещений (квартир);
3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами-управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами;
4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.
Способы управления многоквартирным домом:
1) Непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати
Этот способ обычно подходит небольшим домам не более 20 квартир. В таких случаях нет необходимости формировать сложный управленческий аппарат, достаточно изредка собираться всем вместе и сообща обсуждать насущные вопросы.
Таким образом, при выборе данного способа управления собственники помещений (квартир) в многоквартирном жилом доме могут осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества без привлечения каких-либо посредников.
При непосредственном управлении многоквартирным жилым домом собственники самостоятельно осуществляют свои права по управлению общим имуществом объекта кондоминиума, инициативным образом формируют все договорные отношения, участвуют во всех организационно-управленческих процедурах. Данный способ управления предполагает организацию самоуправления любыми процедурами (общее собрание, поквартирный письменный опрос жильцов, выборы старшего по подъезду и т.д.) в любых договорных формах, создаваемых самими жильцами с целью достижения задач управления многоквартирным жилым домом.
Основным преимуществом при непосредственном совместном управлении многоквартирным жилым домом в том, что функция управления своим жильем сохраняется за собственниками, а не передается какой-то организации, отсутствие на содержание штата или расходов связанных с привлечением к управлению управляющего/управляющей организации, поскольку управление в данном случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного жилого дома.
Существенный недостаток непосредственного управления многоквартирным домом состоит в том, что объем работ по содержанию и ремонту многоквартирного жилого дома может быть значительным, и одному человеку, уполномоченному собственниками дома, будет сложно контролировать объем и качество выполненных работ по ремонту и содержанию дома. Эффективно непосредственно управлять домом можно, если он небольшой и технически в хорошем состоянии. Чем больше в доме, чем больше в нем площадь общего пользования, тем больше может возникнуть проблем с его управлением, содержание и разногласий между жильцами.
При непосредственном управлении вся ответственность за несвоевременное исполнение многочисленных законов, правил, постановлений ложится на собственников помещений (квартир). Им придется самостоятельно выполнять нормы, закрепленные в законодательных актах, содержать свой дом в надлежащем состоянии, проводить мероприятия по энергосбережению. И самое главное, за данную работу нельзя выплачивать заработную плату.
2) Кооператив собственников помещений (квартир)
КСП (К) – это объединение жителей дома – собственников жилых и нежилых помещений.
КСП (К) –это некоммерческие организации. Они могут заниматься предпринимательской деятельностью, а всю полученную прибыль тратить на содержание и обслуживание дома и придомовой территории.
Преимуществом данной формы управления является самостоятельное планирование, использование общедомовых помещений и придомовой территории под свои нужды.
Например, размещение наружной рекламы на стенах дома (дополнительный заработок), сдача в аренду цокольных помещений, магазинов, технические помещения, сдача земли под объекты малого бизнеса.
Доход от данных сделок идет на содержание дома и проведение текущего и капитального ремонта.
Недостатки: дефицит высококвалифицированных кадров, не от всех домов (в зависимости от технического состояния) позволяет получить большой доход.
3)Управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами-управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами
Управляющий жилыми домами/управляющая организация принимает объекты на доверительное управление. Особенностью доверительного управления является то, что право собственности на недвижимое имущество не переходит к управляющему дому/управляющей организации, а остается у собственников помещений (квартир).
Управляющий домом/управляющая организация решает все вопросы по управлению домом.
Преимуществом данной формы перед другими:
-способность более оперативно реагировать на изменения внешней среды;
-использование возможностей для извлечения прибыли от деятельности;
-использование придомовых территорий и мест общего пользования зданий, встроено-пристроенных нежилых помещений для организации дополнительных услуг (автостоянки, ремонтно-отделочные фирмы и.т.д.).
Привлечение для исполнения управленческих функций управляющей организации или специалиста-управляющего, обладающих профессиональной квалификацией и опытом работы, навыками стратегического планирования и финансового управления, опытом взаимоотношений с клиентами — собственниками помещений (квартир) разного социального и доходного уровня, с ресурсоснабжающими организациями, субъектами сервисной деятельности, позволяет обеспечить наибольшую эффективность управления многоквартирным жилым домом, т.е достижение целей и решение текущих задач с наименьшими затратами ( и помогает избежать потерь вследствие неграмотных управленческих решений). В этом главное преимущество профессионального управления.
Кроме того, привлечение к управлению управляющую организацию или специалиста управляющего снижает расходы за управление, за счет увеличения числа клиентов (объема оказываемых услуг). В условиях конкуренции управляющие заинтересованы в приобретении новых клиентов и сохранении имеющих. Опыт разных стран показывает, что стоимость услуг управляющей организации может составлять 6-8% в структуре затрат на содержание дома, в то время как доля управленческих расходов КСП (К), в котором управленческие расходы выполняет правление может достигать от 18 до 20%.
В зависимости от того, какой перечень функций управления собственники помещений (квартир) поручают управляющей организации услуги управления и заключают с ней договор на управление.
Таким образом, заключая договор управления многоквартирным жилым домом собственники помещений (квартир) могут снять с себя максимально большое количество вопросов и переложить ответственность на управляющую организацию в соответствии с условиями договора управления.
У этой формы управления есть как плюсы, так и минусы. Основной плюс в том, что участие жильцов в решении вопросов минимально. Правда, и эффективность обслуживания многоквартирного дома труднее отследить.
В случае если выбрали форму управления кооператив собственников помещений (квартир)- (КСК), то от всех своих членов потребует активного участия и временных затрат. Не говоря уже о правлении кооператива, в которое должны вступить не только энтузиасты, но и люди, обладающие достаточным количеством сил, желания и свободного времени. Если собственники многоквартирного жилого дома понимают, что заниматься делами дома будет некому и некогда, лучше отдать предпочтение управляющей компании.
Сплоченность — тот фактор, который определяет, будет ли дому польза от кооператива. Если жильцы не готовы идти на контакт, если часто возникают распри и размолвки — КСК будет крайне затруднительно выполнять свои функции по управлению многоквартирным жилым домом.
Насколько велик многоквартирный жилой дом? Если в доме не одна сотня квартир, и вы понятия не имеете, кто живет в соседнем подъезде, договориться о чем-то будет сложно — даже просто созвать всех собственников на собрание. Не говоря уж о постоянном решении каких-то вопросов. В таком случае лучше довериться управляющей компании.
Каково соотношение молодых и пенсионеров? Если многоквартирный дом заселен в основном молодыми семьями, которые работают, учатся, водят детей в садик и школу — вряд ли у них будет оставаться время и желание на КСК. А вот если у вас в доме много пенсионеров и неработающих, которые готовы заниматься домом — образование КСК не станет проблемой.
Но даже если избранный способ управления многоквартирным домом по каким-то причинам не удовлетворил, его всегда можно поменять. Осуществляется это в любое время на общем собрании, где по решению большинства собственников помещений (квартир) многоквартирного жилого дома форма управления объектом кондоминиума может быть изменена.

Как принудить собственников административного здания нести расходы по содержанию общедомовых коммуникаций

Обращаем Ваше внимание также на то, что если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ).

Согласно пункту 1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с пунктом 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ только к компетенции общего собрания собственников помещений относится вопрос о принятии решения об определении организации, которая от имени собственников помещений (долей) в здании уполномочена на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в здании (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания, а также выбора способа управления административным зданием. (к вопросу о выполнении функции управляющей организации).

Если Дом Не Выбрал Способ Управления, Ктозанимается Содержанием Мест Общего Пользования

Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Вопросы и Ответы

Лицензированию в соответствии со Ст. 192 ФЗ № 255-ФЗ от 21.07.2022 подлежат только организации, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами. Необходимости в получении лицензии организациями, обслуживающими жилой фонд нет.

При заключении договора на управление общим имуществом дома любая управляющая компания, согласно пункта 1 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации, должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества.

26 Июл 2019 jurist7sib 172