Предварительный Договор Аренды Помещения В Торговом Центре
Вопрос: Организация заключила предварительный договор аренды нежилого помещения в торговом центре для дальнейшей торговой деятельности до оформления арендодателем права собственности на здание торгового центра
Организация заключила предварительный договор аренды нежилого помещения в торговом центре для дальнейшей торговой деятельности до оформления арендодателем права собственности на здание торгового центра. Учитываются ли для целей исчисления налога на прибыль данные расходы организации?
Если согласно условиям договора арендатор уплачивает арендную плату не ежемесячными платежами, а единовременно в виде предоплаты за определенный договором промежуток времени, то согласно пункту 1 статьи 272 НК РФ указанная сумма подлежит учету в уменьшение налогооблагаемых доходов равномерно в течение этого периода.
Бесплатные советы юриста
смотря для чего, ну в смысле, — смотря что за точку. Если это торговая точка, то необходимы как минимум свидетельство частного предпринимателя, деньги, договор аренды, если торговое место арендуется, ну и лицензия на продажу товаров, если они подлежат лицензированию.
http://www.bishelp.ru/nedviz/arenda/v_torgovih_centrah.php http://www.allpravo.ru/library/doc99p/instrum3848/item3859.html http://mosr.ru/information/article/dogovor_arendy_vnimanie.html http://vending-systems.com.ua/dogovor.html#9 http://obrazec.by.ru/baza01/blan0966.shtm
Предварительные договоры аренды торговых помещений
Гражданский законодательством РФ предусмотрено, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Таким образом, неисполненный предварительный договор аренды не является основанием для возникновения прав для арендатора по основному договору. Данная правовая позиция в частности выражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.03.2001 № 7494/00.
Предварительный договор аренды помещения в торговом центре
Однако он не будет в полной мере защищать интересы сторон. Чтобы снизить риск возможных споров, связанных с заключением основного договора, в предварительном договоре желательно предусмотреть следующие положения.*1. Иные условия основного договора (помимо предмета) или некоторые из них. С 1 июня 2. 01. 5 года предусматривать все существенные условия основного договора в предварительном договоре не обязательно (п. Федерального закона от 8 марта 2. Ранее (до 1 июня) сторонам требовалось согласовывать не только предмет, но и остальные существенные условия основного договора, указанные в законе.
Из положений ст. 651 ГК РФ следует, что договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме посредством подписания единого документа. Таким образом, если стороны оформят договорные отношения путем обмена письменными документами, договор будет признан ничтожным.
Договоры аренды нежилых помещений
б) страховой полис, покрывающий всю стоимость розничных товаров и/или иного имущества Арендатора, расположенного в Помещении, от кражи, пожара, порчи водой, иного ущерба и/или иной утраты (совместно – «Страховые Полисы»). Арендатор представляет Арендодателю доказательства действительности таких Страховых Полисов до Даты Начала по настоящему Договору и, после Даты начала, представляет доказательства поддержания таких Страховых Полисов по письменному запросу Арендодателя.
В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и/или любых устранимых или отделимых Дополнительных Работ, которые не удаляются Арендатором по истечении Срока Аренды, Арендодатель вправе, действуя по своему выбору, либо:
Предварительный договор аренды нежилого помещения
В силу того, что предварительный договор выступает в качестве документа организационного характера, единственным обязательством, составляющим его предмет, является обязанность сторон в определенный срок заключить основной договор (ст. 429 ГК РФ, п. 24 информационного письма ВАС от 16.02.2001 № 59). Следовательно, на правовом режиме имущества данный договор не отражается, отношений имущественного характера между субъектами не порождает.
Согласно общим правилам об аренде, подлежат госрегистрации договоры, срок которых составляет 1 год и более. Предварительный же договор аренды регистрировать не требуется ни в каком случае. ВАС в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 № 59 отмечал, что регистрация не может рассматриваться как составляющая понятия формы сделки, поэтому правило о необходимости соответствия форм предварительного и основного договоров в данном случае неприменимо. Кроме того, предварительный договор аренды недвижимости сам по себе не является сделкой с недвижимым имуществом, так как носит исключительно организационный характер и направлен на закрепление обязательства сторон о заключении основного контракта в будущем.
Договор аренды помещения под магазин и торговой площади: образцы заполнения и бланки для скачивания
Приобретение собственной недвижимости для реализации продукции связано со значительными финансовыми вложениями. Большинству начинающих предпринимателей не под силу нести эти затраты на первых порах. Наиболее доступным способом продажи товаров является аренда торговых помещений. Поэтому важно знать не только как выглядит договор аренды магазина, но также требования к заполнению и условия заключения. Рассмотрим эти вопросы подробнее.
- Предмет. В данной главе указываем общую площадь, кадастровый номер и адрес. Важными деталями является отсутствие обременений, и возможность сдавать помещение в субаренду без согласования. Отнеситесь с ответственностью к сроку аренды магазина: договор заключенный на срок более года необходимо регистрировать в Росреестре.
- Права и обязанности арендодателя: передать помещение по акту приема передачи, обеспечить ресурсами и свободный доступ, также ему запрещена сдача в аренду другим лицам. Он не препятствует размещению рекламных вывесок на фасаде здания. При преждевременном расторжении без причин собственник должен компенсировать затраты арендатору.
- Арендатор, в свою очередь обязан принять магазин по акту, проводить ремонт, вовремя оплачивать аренду, соблюдать нормы пожарной безопасности, СЭС и другие требования, охранять имущество самостоятельно.
- Арендная плата по договору включает постоянную часть (за площадь) и переменную часть (за коммунальные услуги по электроснабжению, обеспечению теплом, водой и другие). Изменение размеров платежей возможно по согласованию сторон и в сроки, которые вы укажете при подписании. Счета на оплату выставляются до 10 числа следующего месяца. В качестве обеспечительного платежа (залога) оплачивается последний месяц аренды магазина.
- Ответственность. При нарушении графика оплаты предусмотрена неустойка. При невозможности использования помещения под магазин по вине Арендодателя для него предусмотрен штраф. В данном бланке предусмотрено большинство спорных ситуаций, за которые придется расплачиваться рублем.
- Действие договора по аренде магазина начинается с момента регистрации, а прекращает действие после окончания срока или по согласованию. При нарушении условий (просрочка платежа и других) Арендодатель может требовать расторжения. Арендатор, желающий преждевременно расторгнуть соглашение, должен письменно уведомить об арендатора в четко очерченный временной промежуток. Пролонгация договора происходит автоматически при взаимном согласии сторон.
- Заключительная часть описывает стандартные положения, которые выстроят юридическую защиту каждой стороны. К основным из них относятся: количество экземпляров договора, а также затрагивает финансовую сторону по оплате услуг за регистрацию, если срок составляет более 1 года. Также затронут вопрос о судебных разбирательствах.
Аренда помещения в торговом центре
Еще хотелось бы предупредить будущих арендаторов о том, что во время заключения предварительного договора аренды (чтобы конкретизировать объект) еще нельзя использовать план БТИ, но данную документацию можно заменить приложением плана помещений с указанием границ будущего объекта аренды, а также можно использовать для этой цели утвержденную проектную документацию на строящееся здание. Необходимо указать максимально возможное количество идентифицирующих признаков, чтобы минимизировать возможность каких-либо споров. Однако будущий арендатор несет определенный риск, связанный с тем, что в ходе строительства могут измениться технические характеристики объекта.
Сразу хочется отметить, что правоотношения сторон, основанные на договоре, напрямую зависят от согласования его существенных условий. В п. 1 ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Из данной нормы следует, что при отсутствии в договоре таких условий сам договор считается незаключенным. Незаключенные сделки относятся к юридически несостоявшимся, а потому не влекут возникновения взаимных прав и обязанностей контрагентов.
Договор аренды торговых помещений
ПРЕДМЕТ 1.2. Арендуемое помещение предоставляется Арендатору для использования под офис и на момент передачи в аренду пригодно для использования на эти цели. 1.3. Арендатору на срок действия настоящего предоставляется право доступа к городскому телефонному номеру .
Особенности аренды торговых площадей В соответствии с действующим законодательством договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в конкретных случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.
Договор аренды торгового помещения
Да. Квартира находится в общей долевой собственности. на этот счет однозначного мнения нет, так и в части законодательства. Действуют по принципу» кто смел, тот и сьел». ну вам надо пойти навстречу, она же женщина а вы селите мужика Вы.
Регулирует ГК РФ 1 и 2 часть Вот основные условия: Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1).
Образец договора аренды торгового помещения
В случае передачи торгового помещения в аренду обязательно оформляется письменный договор произвольного образца. Готовый пример этого документа, а также особенности составления договора подробно описаны в статье.
Может ли арендатор сдать часть помещения другому лицу или не имеет такого права – уточняют заранее. Субаренда – это та же самая аренда, поэтому по данному факту составляют отдельный договор, в тексте которого не менее детально конкретизируют все важные условия.
Образец договора аренды нежилого помещения в торговом центре
ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БББ», далее — «Арендодатель», в лице ___________________, его Генерального Директора, ________________, Заместителя Генерального Директора, и _______________, его Главного Бухгалтера, действующих в соответствии с Уставом Арендодателя, и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ААА», далее — «Арендатор» в лице ______________, его Генерального Директора, действующего в соответствии с Уставом Арендатора.
7.1 Базовая Арендная Плата. В период с ________200__ по ________200__ (включительно) Арендатор выплачивает Арендодателю базовую арендную плату по настоящему Договору («Базовая Арендная Плата») в сумме Рублевого Эквивалента ______ долл. США (девятьсот двадцать долларов США) плюс НДС и любые иные применимые налоги в год за квадратный метр Арендуемой Площади. С ______200__ Арендатор выплачивает Арендодателю базовую арендную плату по настоящему Договору («Базовая Арендная Плата») в сумме Рублевого Эквивалента _______ долл. США (_________________ долларов США) плюс НДС и любые иные применимые налоги в год за квадратный метр Арендуемой Площади Арендатора, которая составляет 19 (девятнадцать) кв.м. Таким образом, годовая совокупная Базовая Арендная Плата по Аренде всего Помещения составляет Рублевый Эквивалент _________ долл. США (__________________________ долларов США), а ежемесячная совокупная Базовая Арендная Плата составляет Рублевый Эквивалент ________ долл. США (__________________ США). Для целей настоящего Договора термин «Рублевый Эквивалент» суммы в долларах США означает сумму российских рублей, которая равна такой сумме долларов США по обменному курсу долларов США на российские рубли, установленному в такую дату ЦБ РФ. По истечении каждого календарного года Срока Аренды Арендодатель вправе увеличить базовую Арендную Плату за следующий год Срока Аренды не более чем на 10% (десять процентов) ее суммы (выраженной в долларах США) за последний прошедший срок по настоящему Договору посредством подачи Арендатору письменного уведомления об этом в течение 30 календарных дней с истечения такого календарного года.
Договор аренды торгового помещения: скачать
4.2. В случае нарушения Арендатором требований к организации торговли со стороны санитарно-эпидемиологической службы, ветеринарной службы, пожарной охраны и иных структур, имеющих право контроля организации торговли, Арендодатель имеет право приостановить деятельность торговли в помещении до полного устранения выявленных недостатков Арендатором. Арендатор при этом обязуется оплачивать Арендодателю арендную плату за весь период устранения недостатков. В случае повторного нарушения Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив Арендатора о причине расторжения и предоставив ему _______ календарных дней для освобождения арендуемого помещения.
2.3.4.Обеспечивать пожарную безопасность в соответствии с Правилами пожарной безопасности и требований технических условий. Не причинять ущерб элементам пожарной и охранной сигнализации в арендованном Помещении.
Заключен предварительный договор аренды на часть помещения в строящемся торговом центре (в эксплуатацию не введен, ведутся отделочные работы)
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Расходы на осуществление отделочных работ для целей исчисления налога на прибыль могут учитываться будущим арендатором с момента заключения им основного договора аренды.
Обоснование вывода:
Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ в целях налогообложения прибыли налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов при условии, что расходы:
— экономически обоснованы;
— документально подтверждены;
— направлены на получение дохода.
НК РФ не содержит исчерпывающего перечня расходов для целей налогообложения прибыли. Как отмечено в определении КС РФ от 04.06.2022 N 320-О-П, «законодатель оправданно отказался от закрытого перечня конкретных затрат налогоплательщика, которые могут быть учтены при расчете налоговой базы по налогу на прибыль, имея в виду многообразие содержания и форм экономической деятельности и видов возможных расходов, и предоставил налогоплательщикам возможность самостоятельно определять в каждом конкретном случае, исходя из фактических обстоятельств и особенностей их финансово-хозяйственной деятельности, относятся те или иные не поименованные в главе 25 НК РФ затраты к расходам в целях налогообложения либо нет». Кроме того, судьи отметили, что «налоговое законодательство не использует понятие экономической целесообразности и не регулирует порядок и условия ведения финансово-хозяйственной деятельности, а потому обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата. Налогоплательщик осуществляет экономическую деятельность самостоятельно на свой риск и вправе самостоятельно и единолично оценивать ее эффективность и целесообразность. Для целей применения п. 1 ст. 252 НК РФ имеет значение объективная связь понесенных налогоплательщиком расходов с направленностью его деятельности на получение прибыли, причем бремя доказывания необоснованности расходов налогоплательщика возлагается на налоговые органы».
Таким образом, для целей налогообложения важны исключительно сам факт несения реальных затрат и их экономическая обоснованность. По какому виду договора будут осуществлены расходы, для целей налогообложения особой роли не играет. В силу прямого указания п. 3 ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство не применяется к налоговым отношениям, если иное не предусмотрено законодательством.
В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001 N 59 сформулировал свою точку зрения следующим образом: «. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора аренды являются обязательства сторон по поводу заключения будущего договора аренды, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. «
Таким образом, предварительный договор лишь фиксирует достигнутые сторонами обязательства по существенным вопросам заключения в будущем основного договора.
Следовательно, предметом предварительного договора может являться только обязательство по поводу заключения договора аренды в будущем на определенных условиях. Каких-либо прав и обязанностей, предусмотренных гражданским законодательством по договору аренды, у сторон по предварительному договору не возникает.
Именно то обстоятельство, что предварительный договор не может считаться договором аренды, заключенным согласно законодательству РФ, являлось основанием для налоговых органов отказывать будущим арендаторам в учете затрат по такому договору при расчете налоговой базы по налогу на прибыль (письма УФНС России по г. Москве от 22.05.2022 N 20-12/43852@ и от 05.10.2022 N 20-12/87641).
Однако передача арендаторам помещений в подобном формате во вновь построенных объектах торговой и офисной недвижимости является обычной деловой практикой, поскольку позволяет арендаторам осуществить отделку полученного помещения в соответствии с собственным дизайнерским и техническим решением, фирменным стилем, корпоративными требованиями и т.п., не неся дополнительных затрат на демонтаж элементов отделки, выполненной собственником здания или предыдущим арендатором.
Поэтому налоговые органы не смогли найти поддержки в арбитражных судах (смотрите, к примеру, постановления ФАС Московского округа от 19.08.2022 N КА-А40/9192-10, от 17.06.2022 N КА-А40/5963-10, от 24.10.2022 N КА-А40/9881-08, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.2022 N Ф04-2117/2022(33186-А27-31), ФАС Северо-Западного округа от 21.02.2022 N А56-32842/2022).
Судьи, поддерживая позицию налогоплательщиков, прежде всего указывали, что законодательство о налогах и сборах не связывает право учета расходов по аренде в целях налогообложения прибыли с фактом государственной регистрации права собственности на арендуемое помещение у арендодателя. Затраты будущего арендатора связаны с дальнейшей деятельностью, направленной на получение дохода, соответственно, экономически обоснованы и могут быть учтены при налогообложении прибыли.
Полагаем, что именно многочисленные судебные решения, принятые в пользу налогоплательщиков, повлияли на позицию контролирующих органов.
В настоящее время мнение специалистов финансового ведомства и налоговых органов сводится к тому, что расходы, понесенные в рамках предварительного договора аренды, могут быть учтены налогоплательщиком для целей налогообложения прибыли с момента заключения основного договора (письма Минфина России от 01.08.2022 N 03-03-06/1/442, от 01.08.2022 N 03-03-06/1/435, от 12.04.2022 N 03-03-06/1/231, от 10.04.2022 N 03-03-06/1/230, Федеральной налоговой службы от 27.08.2022 N ШС-37-3/10187, УФНС России по г. Москве от 15.11.2022 N 16-15/119803@).
С этой позицией согласны и судьи (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2022 N 10АП-5344/11).
