Защита Прав Потребителей Об Участии В Долевом Строительстве
О правах потребителей при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
При проведении контрольно-надзорных мероприятий в отношении юридических лиц, осуществляющих долевое строительство многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости, Управлением Роспотребнадзора по Тверской области (далее — Управление) установлены следующие основные нарушения:
Если данные требования не будут удовлетворены застройщиком в добровольном порядке после подачи соответствующей письменной претензии, гражданин-участник в долевом строительстве вправе обратиться с иском в суд по месту нахождения организации, жительства или пребывания истца, заключения или исполнения договора.
Защита Прав Потребителей Об Участии В Долевом Строительстве
«подлежат ли применению нормы закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, осуществляемому иными, помимо указанных в ч. 2 ст. 1 названного закона, способами (предварительные договоры купли-продажи, договоры о совместной деятельности и т.д.)?
Распространяется ли на эти отношения действие Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей»»?
Таким образом, на вопрос «применим ли закон о защите прав потребителей к участию в долевом строительстве с привлечением средств через схемы?» можно ответить: да, применим в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Защита прав потребителей по договорам долевого участия в строительстве по фз № 214
- Оплата за недвижимое имущество (квартиру/дом/нежилое помещение или машино-место) должна происходить только после регистрации Договора в Росреестре.
- Если застройщик все же оказался недобросовестным-участник долевого строительства имеет право на взыскание неустойки, а в случае судебного взыскания так же штрафа, морального вреда и расходов на юридические услуги за просрочку передачи объекта строительства.
Правовой центр на Арбате имеет огромный опыт по взысканию неустойки с застройщика. За 2022 год юристами Правового центра взыскано более 50 млн рублей неустойки с крупнейших застройщиков Москвы и Московской области.
Защита Прав Потребителей Об Участии В Долевом Строительстве
Согласно пункту 1 статьи 20 того же закона, если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.
При этом согласно статье 2 Закона № 214-ФЗ объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Профессиональная защита дольщиков при долевом строительстве — Официальный сайт общества защиты прав потребителей
Часто в лице застройщика выступают компании, не обладающие финансовой устойчивостью, что в последующим может стать предпосылкой к появлению у них признаков несостоятельности, и не имеющие для проведения строительства достаточных правовых оснований.
Также сделку можно признать недействительной, если застройщик не будет придерживаться требований, отраженных в проектной декларации. При этом возврату подлежат не только денежные средства, но и проценты, размер которых равен двойной величине 1/300 ставки рефинансирования Банка РФ (ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).
Инфотека по защите прав потребителей
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в установленный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее Закон о долевом участии).
Как применяется закон «О защите прав потребителей» в долевом строительстве
Если строительная компания не ответит на претензию в течение 30 дней, дольщик может обратиться в суд с иском. Предварительное направление претензии не является обязательным, направить в суд исковое заявление можно и без него. Но существует шанс, что застройщик, получив претензию, погасит хотя бы некоторые требования добровольно.
Если рассматривался иск о последствиях просрочки передачи квартиры, штраф взыскивается в размере 50% от общей суммы неустойки по ДДУ, присужденной к уплате в пользу дольщика. Если же речь идет о возврате уплаченных за квартиру средств, штраф будет исчисляться от цены квартиры.
Распространяется ли действие закона о правах потребителей на дольщиков
Становясь дольщиком и подписывая договор ДДУ со строительной компанией, частный инвестор автоматически подпадает под действие 214 ФЗ, который, прежде всего, преследует интересы простых граждан. Вместе с тем, участники долевого проекта, инвестирующие деньги в строительство жилья, в котором они будут проживать сами, являются обычными потребителями, поэтому на них также распространяется закон ОЗПП, действие которого направлено на защиту интересов и потребностей слабой стороны, коей являются дольщики. Долевое строительство и закон о защите прав потребителей очень тесно связаны между собой, в частности его положения применяются в тех частях, которые не урегулированы 214 федеральным законом.
Очень часто в ДДУ прописывается условие, по которому дольщик после приемки объекта и подписания приемо-передаточного акта, обязан заключить договор на обслуживание с организацией, выбранной по усмотрению застройщика. Это условие противоречит ЖК РФ, в соответствии с которым собственники сами вольны выбирать способ управления своим домом и компанию, которая будет их обслуживать. Это условие напрямую ущемляет интересы и права граждан, как потребителей услуг, поскольку лишает их возможности выбора и возлагает на них обязанность заключать договор с определенной организацией, а также заставляет их оплачивать услуги по тарифам, установленным данной компанией.
Условия ДДУ в свете требований Закона о защите прав потребителей (Кислов С
Указанное условие не является соглашением об отступном, как утверждает застройщик, поскольку в отношениях между дольщиком и застройщиком замена надлежащего исполнения другим встречным удовлетворением не происходит.
К сведению. Дополнительно ВС РФ указал, что не является ущемляющим условие договора о том, что стоимость объекта долевого строительства может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке в случае возникновения необходимости выполнения чистовой отделки, стоимость которой определяется по ценам, действующим у застройщика на момент выполнения ремонтных работ. Такая формулировка не нарушает право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), поскольку указание на то, что при необходимости чистовой отделки ее стоимость определяется по ценам, действующим у застройщика на момент выполнения ремонтных работ, не является условием ДДУ, не влияет на его стоимость и не порождает каких-либо правовых последствий для сторон.
Применение закона о защите прав потребителей в долевом строительстве
Верховный суд ограничил возможности обхода закона об участии в долевом строительстве путем использования договорных конструкций, которые формально под действие закона не подпадают, и распространил действие 214 ФЗ РФ на все правоотношения сторон, возникающие в случае привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов, а так же разъяснил порядок применения к правоотношениям, возникшим между гражданином, заключившим предварительный договор купли – продажи квартиры в многоквартирном доме с коммерческой организацией, Закона «О защите прав потребителей».
Проблему применимости Федерального закона «О защите прав потребителей» № 2300-1-ФЗ от 07.02.1992 г к правоотношениям возникающим в случае строительства жилых объектов недвижимости заключается в том, что существует специальный Федеральный закон № 214
Закон о защите прав потребителей неприменим для расторжения ДДУ
ВС РФ указал, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Законом об участии в долевом строительстве. В частности, в соответствии со ст. 9 Закона (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора или же расторгнуть его в судебном порядке в определенных этим Законом случаях. Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются специальными законами, то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной такими законами (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2022 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»). В силу этого в данном деле не подлежала применению ст. 32 Закона о защите прав потребителей, согласно которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
В августе 2022 г. Ирина Зверева заключила договор участия в долевом строительстве с ООО «Лазурь», который впоследствии прошел госрегистрацию. По условиям договора застройщик обязался передать дольщице однокомнатную квартиру в 17-этажном жилом доме 31 декабря 2022 г.
Защита Прав Потребителей Об Участии В Долевом Строительстве
Во-вторых, предварительный договор участия в долевом строительстве должен содержать все существенные условия договора участия в долевом строительстве, предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве. То есть те условия, которые являются обязательными для включения в договор участия в долевом строительстве. Для признания в судебном порядке предварительного договора участия в долевом строительстве основным в предварительном договоре должны быть указаны:
К документам, имеющим существенное значение для правильного и своевременного разрешения споров, связанных с долевым строительством, направленным на защиту прав дольщиков (участников долевого строительства) можно отнести нижеуказанные документы, включая, но, не ограничиваясь, следующими судебными актами и документами:
Закон о защите в долевом строительстве
- Гражданин, вкладывающий финансы в строительство многоэтажки, является фактически потребителем услуг.
- В ст.9 15-ФЗ сказано, что если одной из сторон в правоотношениях является физлицо а другой — юрлицо или ИП, гражданин пользуется правами, предоставленными ему и ГК РФ, и Законом № 2300-I.
- Закон устанавливает повышенную ответственность для субъектов, занимающихся предпринимательской деятельностью, в том числе строительством, поскольку граждане являются в данных правоотношениях заранее более слабой стороной. Этим и объясняется то, что закон о защите прав потребителей распространяется на долевое строительство.
Закон о защите прав потребителей признается первостепенным актом, регламентирующим отношения, появляющиеся между потребителями и продавцами, исполнителями и изготовителями, импортерами товаров. Этот закон закрепляет такие важнейшие права граждан, как право на приобретение безопасных и качественных изделий, на получение всей необходимой информации о товаре, на защиту и т.д.
Департамент внутренней политики Ханты-Мансийского автономного округа – Югры
* Примечание: В соответствии со статьей 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром.
В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлением от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
Защита Прав Потребителей Об Участии В Долевом Строительстве
Особое внимание потребитель должен уделять подписанию акта приема-передачи квартиры по договору долевого участия. Поскольку при его подписании самое время указать все выявленные недостатки и потребовать их безвозмездного устранения.
Согласно сложившейся судебной практике потребитель должен быть ознакомлен не только с описанием местоположения квартиры, но и со сведениями о составе и месте расположения электрического, санитарно-технического и иного оборудования, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме. В тех случаях, когда на момент заключения договора участия в долевом строительстве потребителя не ознакомили под роспись с документацией, содержащей указанное выше описание квартиры и того, что с ней связано, имеет место существенное нарушение требований закона и прав участника долевого строительства.
Защита прав потребителей: Долевое строительство
Сложность данной ситуации, в которой автору довелось представлять интересы истца, была обусловлена исключительно тем обстоятельством, что орган местного самоуправления трижды выдавал застройщику разрешение на строительство одного и того же объекта, последнее из которых уже после вступления в силу Закона N 214-ФЗ. При этом каждое последующее разрешение на строительство оформлялось как самостоятельное и не считалось продлением предыдущего. Подобная практика не соответствует требованиям законодательства, предъявляемым к форме разрешения на строительство (Утверждена Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2022 г. N 698), в которой перечислены его основные реквизиты: краткие проектные характеристики объекта строительства, описание этапа строительства, строительный адрес объекта, отметки о продлении действия разрешения.
В качестве застройщика может выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок, отведенный для строительства многоквартирного дома или иного объекта долевого строительства.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства при наличии следующих предпосылок:
— получено разрешение на строительство;
— опубликована (или представлена для ознакомления) проектная декларация;
— проведена государственная регистрация за застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства, в частности: сведения о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых застройщик принимал участие за последние три года, с указанием места нахождения данных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков их ввода в эксплуатацию; сведения о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности застройщика на день опубликования проектной декларации и пр. Безусловно, данная информация призвана оградить граждан от заключения договора с застройщиками, имеющими неудовлетворительные финансовые показатели и отрицательную репутацию на рынке долевого строительства.
В случае привлечения денежных средств лицом, не имеющим соответствующих предпосылок, гражданин вправе потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов всех причиненных убытков (ст. 3 Закона N 214-ФЗ). Возможно также привлечение юридического лица к административной ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ в виде наложения штрафа в размере от 4000 до 5000 минимальных размеров оплаты труда.
Законом регламентированы содержание и форма заключения договора участия в долевом строительстве.
Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие условия:
— описание подлежащего передаче участнику объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
— срок передачи объекта долевого строительства участнику;
— цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может быть менее пяти лет и начинает свое течение со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в территориальном органе Федеральной регистрационной службы (ФРС России) по месту нахождения строящегося многоквартирного дома (п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). Точно так же подлежит обязательной государственной регистрации уступка прав по договору участия в долевом строительстве (ст. 17).
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). При этом застройщик должен представить в регистрирующий орган: разрешение на строительство; проектную декларацию; план создаваемого многоквартирного дома с указанием его местоположения, количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (п. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Регистрация всех последующих договоров участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявлений участников долевого строительства. Основанием для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть запись в ЕГРП о регистрации более раннего договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта (п. 3.1 ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ). Таким образом, с момента введения в действие Закона N 214-ФЗ практически исключена возможность злоупотреблений, связанных с заключением нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта долевого строительства (жилого помещения или иного объекта недвижимости).
