Изменение Условий Договора Управления Мкд В Одностороннем Порядке
Договор управления многоквартирным домом
Для некоторых типов (видов) поименованных договоров существенность нарушения определяется законодателем путем указания содержания нарушения. ЖК РФ не уточняет общие критерии существенности нарушения обязательств применительно к договору управления многоквартирным домом, оставляя данный вопрос на усмотрение суда.
Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ). Наряду с этими убытками сторона сохраняет за собой право требовать возмещения ей убытков, возникших их самого факта нарушения договорного обязательства.
Изменение Условий Договора Управления Мкд В Одностороннем Порядке
На основании пункта 2 статьи 308 ГК РФ если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре судебных актов в порядке надзора, муниципальное учреждение «Департамент жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства Альметьевского муниципального района Республики Татарстан» (далее — департамент) указывает на нарушение единообразия в толковании и применении норм материального права о способах защиты при нарушении гражданско-правовых обязательств.
Как изменить договор управления МКД и что для этого нужно
К примеру, требование или уведомление об изменении договора управления МКД управляющая компания должна направить собственникам (каждый из собственников является «стороной соглашения»), но не все жильцы МКД являются собственниками — адреса регистрации многих собственников неизвестны (некоторые покупают квартиру как вторую или третью, в ней не регистрируются, Договора управления МКД подписывают немногие).
— в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ (ч.8 ст.162) и Гражданского кодекса РФ (ст.450 и 451) изменение договора управления МКД по инициативе одной из сторон проводится в судебном порядке (если другая сторона существенно нарушает условия договора, существенно изменились обстоятельства, предвидеть которые не представлялось возможным)
Как внести изменения в договор управления многоквартирным домом
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Взаимоотношения управляющей организации и владельцев квартир регламентируются, в первую очередь, заключенным между ними договором управления. Для максимального удовлетворения требований каждой из сторон этот документ требует тщательного согласования.
Изменение договора управления МКД: причины и способы
- выполнять работы и услуги, связанные с управлением МКД;
- заниматься содержанием общедомового имущества;
- ремонтировать общедомовую собственность;
- оказывать коммунальные услуги;
- обеспечивать безопасные условия для жизни граждан;
- заниматься информированием жильцов, собирать их жалобы и предложения, составлять акты выполненных работ и так далее.
Управляющая компания регулярно отчитывается в своей деятельности перед жильцами. Порядок такого отчета обычно закрепляется в договоре управления. Составляется он регулярно на определенную дату или по завершении каких-то работ.
Как расторгнуть договор управления в — одностороннем порядке со — стороны — УК
Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания. Но здесь должно присутствовать главное условие — невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления. В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.
В соответствии с ч.1 и 4 ст.162 Жилищного Кодекса договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Следовательно, договорные условия должны быть одинаковыми для всех. Соответственно, расторжению подлежат все договоры управления, заключенные УК с собственниками помещений в МКД.
Статья 162 ЖК РФ
Частью 3 комментируемой статьи предусмотрены обязательные позиции договора, обязательные условия, в числе которых порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору.
Договор управления многоквартирным домом содержит элементы различных договоров (на оказание услуг и выполнение работ), предусмотренных законом или иными правовыми актами. Поэтому такой договор относится к категории смешанных договоров. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (см. п. 3 ст. 421 ГК России).
Заключение изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом
Вторым объектом в предмете договора управления многоквартирным домом является перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, с чем мы уже выражали свое несогласие. Как представляется, это все же действия по управлению многоквартирным домом. В пользу такого мнения кроме уже рассмотренных аргументов, связанных с необходимостью предоставления управляющей организации более широких полномочий, говорит и то, что перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества обстоятельно определяется в подзаконных актах, следование которым продиктовано императивными нормами законодательства, а также требованиями благоприятности и безопасности условий проживания. Следовательно, такой перечень не может выступать в качестве существенного условия договора управления.
Кроме того, и в договоре управления многоквартирным домом, и в договоре доверительного управления имуществом одинаково решаются вопросы их пролонгации, а также отчетности управляющей организации (доверительного управляющего).
Прекращение договора управления многоквартирным домом путем одностороннего отказа от его исполнения
Схожая ситуация легла в основу следующего дела. ООО «Управляющая компания ДЕЗ Центрального жилого района» обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа с иском к ООО «Управляющая компания «Ником», ООО «Управляющая компания ТЭКСИБ» об обязании передать истцу техническую документацию, связанную с управлением многоквартирными домами. В обоснование исковых требований истец указал, что собственниками спорных многоквартирных домов принято решение о выборе в качестве управляющей организации ООО «УК ДЕЗ ЦЖР». Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что право требовать передачи технической документации у ООО «УК ДЕЗ ЦЖР» не возникло, так как «ответчик фактически управляет многоквартирными домами… по не расторгнутым в установленном законом порядке и не прекратившим действие договорам, заключенным сроком на 5 лет». Постановлением апелляционного суда решение оставлено без изменения. ФАС Западно-Сибирского округа, рассмотрев кассационную жалобу, не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 20
Анализ судебно-арбитражной практики показывает, что суды применяют выражение «не выполняет условия договора» как к случаям неисполнения договорного обязательства в целом 9 , так и к случаям ненадлежащего исполнения обязательств: некомплектной поставки изделий 10 ; некачественному выполнению подрядных работ 11 и т.д.
Договор управления многоквартирным домом №
9.2. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют в течение более двух месяцев, любая из Сторон вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств по Договору, причем ни одна из сторон не может требовать от другой возмещения возможных убытков.
7.4. В случае расторжения Договора в одностороннем порядке по инициативе Управляющей организации по основаниям, указанным в настоящем Договоре Управляющая организация одновременно с уведомлением Собственника должна уведомить органы исполнительной власти для принятия ими соответствующих решений.
Изменение Условий Договора Управления Мкд В Одностороннем Порядке
7.5. В случае если платежи собственников не покрывают расходы Управляющей организации, понесенные в связи с исполнением Договора, а также инвестиционную составляющую, внесенную Управляющей организацией, она вправе доначислить и взыскать с собственников соответствующие расходы.
7.3. Настоящий Договор в случае его расторжения в одностороннем порядке по инициативе любой из сторон считается расторгнутым через два месяца с момента направления другой стороне письменного уведомления, за исключением случаев смерти Собственника – физического лица или ликвидации Управляющей организации.
Расторжение договора управления МКД по инициативе собственников 2022 год
При этом расторжение договора через суд может осуществляться только после того, как другая сторона дала отказ на просьбу изменить условия договора (или расторгнуть его). Если она вообще не дала ответ, то необходимо выждать один месяц, прежде чем подавать документы в суд.
- содержанию вверенных ему общедомовых помещений и территории в надлежащем виде;
- своевременному выполнению ремонтных работ;
- предоставлению коммунальных услуг владельцам квартир;
- ведению другой деятельности, направленной на эффективное управление МКД.
Правовая позиция Государственной жилищной инспекции Республики Татарстан по вопросу расторжения договора управления многоквартирными домами с управляющей организацией
Мотивы всегда должны отвечать требованиям добросовестности и разумности. Так, в п. 4 ст. 450.1 ГК РФ законодатель указал, что «сторона, которой. предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором».
Вместе с тем частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством, однако в порядке, предусмотренном статьями 450 — 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственники жилых помещений к ООО «Управляющая компания N 2 жилищно-коммунального хозяйства» с требованием о расторжении договора управления многоквартирным жилым домом не обращались».
Решение суда о возложении обязанности по внесению изменений в договор управления многоквартирным домом № 2-1129
При этом ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
При этом Жилищным кодексом установлена возможность управомочить решением общего собрания конкретное лицо (председателя совета многоквартирного дома) действовать от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами. Каких-либо исключений, на которые возможно распространить пределы делегирования
Основания изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом
4.собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления этим домом (часть 8.2. статья 162 Жилищного Кодекса РФ);
3.собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (часть 8.1. статья 162 Жилищного Кодекса РФ);
Статья 162 ЖК РФ
- 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
- 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
- 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в указанном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Договор управления многоквартирным домом должен быть оформлен в простой письменной форме. Необходимости нотариального удостоверения или иной специальной регистрации законодатель для данного договора не предусмотрел.
26 Июл 2019 jurist7sib 192
