Как продать квартиру в новостройке по переуступке
Переуступка квартиры в новостройке
- Оповестить о своем намерении строительную компанию.
- Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
- Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
- Получить выписку из ЕГРП.
- Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
- Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.
Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.
Как продать квартиру в новостройке по переуступке: подводные камни и хитрости
Когда же следует продавать квартиру по переуступке прав? Как найти тот самый оптимальный момент? И следует ли сегодня вообще выходить из проекта, если нет суровой жизненной необходимости? Эксперты говорят, что однозначной рекомендации здесь быть не может, поскольку все зависит от индивидуальной стратегии инвестирования, состояния рынка, динамики роста цен в новостройке и жизненной ситуации у продавца.
Не стоит забывать и про налог на доход с продажи имущества. «Если переуступка прав на квартиру проходит при увеличении стоимости, то продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы в цене, – говорит внимание Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Например, дольщик приобрел жилье за 5 млн рублей, а продает за 7 млн рублей. Он должен заплатить государству налог с 2 млн рублей, или 260 тысяч рублей. Поэтому многие продавцы идут на занижение стоимости. Вопрос – готов ли на такие уступки покупатель?»
Как продавать квартиру в новостройке
Прежде всего, цена будет определяться стадией готовности строящегося дома. Для новостроек это определяющий фактор. Самая низкая цена – на начальных стадиях строительства. Самая высокая – после сдачи дома в эксплуатацию.
Потому что у квартиры в новостройке нет правовой истории, и нет необходимости собирать и проверять большое количество документов, изучая принадлежность прав собственности и прав пользования на квартиру. Это Откроется в новой вкладке.»>первичный рынок, и ни того, ни другого здесь нет. А что тогда есть? Как продать здесь квартиру?
Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру
Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.
1 апреля 2022 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2022 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.
Все о переуступке прав на квартиру в новостройке
У застройщиков нет официально закрепленного права ограничения свободы клиентов по заключению договоров уступки прав на квартиру. Однако это не мешает им в действовать по своему усмотрению в реальной ситуации. Многие застройщики, заключая договор с первичным инвестором, оговаривают в документе порядок обязательного уведомления компании в случае продажи квартиры по переуступке права требования. Как правило, застройщика необходимо письменно уведомить о факте переуступки не позднее 10 дней с даты государственной регистрации нового договора.
Проблемы могут возникнуть в случае умалчивания первичным инвестором факта частичной оплаты квартиры по ДДУ. Также первый покупатель может не сообщить, что квартира находится в залоге у банка. Для регистрации договора переуступки все обременения должны быть сняты. По договоренности с новым инвестором долг по кредиту может быть переоформлен на него. Эксперты советуют окончательно рассчитываться по договору переуступки после осуществления его государственной регистрации.
Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке
У дольщика, который преследует иные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и очень выгодно продать квартиру на вторичном рынке – это неплохая, но довольно затратная по времени схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене.
Однако перепродать недостроенный объект нельзя, зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость. Таким образом, дольщик остается в плюсе, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а тот, кто становится собственником квартиры по переуступке, значительно экономит.
Как продать квартиру в новостройке по переуступке
Продавая квартиру в новостройке по переуступке важно понимать, что данная сделка является одной из самых опасных на рынке недвижимости. Чтобы избежать подводных камней, нужно проконсультироваться с грамотными юристами или изучить все спорные моменты до заключения договора цессии. Рекомендуется на раннем этапе сделки проверять все документы застройщика на юридическую чистоту.
Если вы купили вашу квартиру в ипотеку и продолжаете её выплачивать, то не спешите увеличивать стоимость квартиры каждый месяц на сумму вашего ежемесячного платежа. Ваша ипотека — это только ваши проблемы. И они никак не должны касаться покупателя и увеличивать стоимость квартиры. А с учетом того, что квартира находится под обременением, и для продажи ипотечной квартиры потребуется чуть больше сил и времени, то такая квартира должна стоить еще дешевле.
Переуступка квартиры в новостройке: что это
Подписывать договор переуступки или нет – дело сугубо личное. Но для того чтобы обезопасить себя от вероятных рисков, следует запросить как можно больше сведений о компании-застройщике, изучить документацию на объект и т. д.
Основной недостаток заключается в том, что если соглашение о долевом участии будет расторгнуто, последний правообладатель получит только те деньги, которые указаны в соглашении долевого участия, а не те, которые были перечислены по соглашению переуступки.
Как продать квартиру в новостройке по переуступке прав
Продать квартиру в доме, который еще не принят в эксплуатацию…Такое бывает и довольно часто. Обычно процесс перепродажи квартир в новых жилых комплексах отлажен у людей, занимающихся инвестированием в новостройки. Но если подобная ситуация сложилась у рядового покупателя жилья в доме, который еще только строится или уже готов, но не принят комиссией, то затруднения неизбежны. Так как схема действий для человека неизвестна и что необходимо предпринять в случае продажи жилья по переуступке прав (а именно так это звучит на юридическом языке), неизвестно. Постараемся помочь в этом не таком уж простом деле.
В этом случае правоустанавливающими документами на будущую квартиру являются: справка о выплаченном пае и договор о членстве в строительном кооперативе. Договор не регистрируется в государственных органах и согласие всех членов ЖСК, как правило, не требуется.Решив продать свое право на квартиру в доме, который строит кооператив, нужно действовать по его уставу. Вот только устав пишется под каждый конкретный ЖСК и могут быть непредвиденные сложности. Все зависит от положений устава конкретного кооператива. Но, как правило, продать пай в кооперативе проще, чем при схеме ДДУ.
Продажа квартиры по переуступке прав собственности в 2022 году
Максимальная прибыль достигается после обустройства квартиры. Потратив на отделочные материалы и ремонт, к примеру, 100 000 рублей, стоимость жилья повышается на 200 000 рублей. Дешевле всего приобрести квартиру по переуступке.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
Покупка квартиры по переуступке
- Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
- Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
- Согласие второго супруга на сделку.
- Все квитанции об оплате долевых взносов.
Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.
Порядок оформления договора цессии в новостройке
В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.
Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.
Как продать квартиру в новостройке по переуступке
Многие не знают, что такое продажа квартиры в строящемся доме по переуступке прав. Для возведения многоэтажного дома, строительной фирме необходимы средства, поэтому она привлекает инвесторов, которые вкладывают в строительство свои деньги, а взамен получают на руки договор долевого участия, который дает им право на получение квартиры в этом же доме после завершения строительства и сдачи его в эксплуатацию. Инвесторами в данном случае могут быть как юридические лица (бизнесмены), так и физические лица (обычные люди).
Продавая жилье по уступке прав, цедент не может гарантировать, что цессионарий в конечном итоге все-таки получит свою квартиру, поскольку всю ответственность за выполнение обязательств строительной фирмы, определенные ДДУ, несет именно застройщик, а не цедент. Поэтому при переуступке квартиры остаются все те же риски, какие были и при основном договоре.
Как продать недостроенную квартиру в новостройке по переуступке
Приобретение квартиры в строящемся жилом комплексе – это своеобразная покупка «воздуха», то есть того, чего пока еще не существует. А приобретение новостройки на заемные средства можно назвать абсурдом в квадрате: вы покупаете то, чего нет, за деньги, которых у вас тоже нет.
Переуступка прав на объект недвижимости — это частая сделка между двумя сторонами. Как правило, цессия актуальна для передачи жилого объекта на первичном рынке. Что же такое на самом деле цессия и как продать квартиру по переуступке, если она находится в новостройке?
Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме
Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.
Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:
Покупка квартиры в ипотеку по переуступке прав
- нет необходимости проводить оценку имущества, следовательно происходит экономия средств;
- нет необходимости оплачивать первый взнос банку;
- договор составляется без дополнительных комиссий;
- документы для жилья собраны и находятся уже в банке.
Из недостатков покупки квартиры в ипотеку по переуступке следует отметить явное увеличение ставки по кредиту. Помимо этого существует вероятность различных мошеннических действий со стороны продавца, так как он может подать заявление в суд на признание сделки недействительной.
25 Июл 2019 jurist7sib 175
