Главная / Последние новости / Риски покупателя при покупке квартиры перечень основных рисков в 2022 году

Риски покупателя при покупке квартиры перечень основных рисков в 2022 году

Стоит ли покупать квартиру в 2022 году, и когда это лучше сделать

Не ждите повышения цен и ставок по кредитам, возьмите ипотеку на выгодных условиях и минимальным пакетом документов сейчас! Совкомбанк рассматривает заявки от всех граждан России старше 20 лет со стажем на последнем месте работы от 3 месяцев. Предварительное одобрение вы получите за 1 минуту!

Наличие льготной ипотеки играет в формировании спроса все меньшую роль. Изменение максимальной суммы по льготной ипотечной программе привело к незначительному спаду спроса на первичку в крупных городах и смещению фокуса в сторону провинциального жилья.

Есть вероятность, что появление упрощенной схемы подачи заявок и оформления кредитов под строительство для девелоперов, которую сейчас разрабатывает Минстрой России, позволит бизнесу сократить издержки, но вероятность, что это сильно скажется на итоговой себестоимости объектов, крайне мала. Не стоит забывать о непрекращающемся росте цен на землю, стройматериалы, топливо и транспортные услуги.

Кстати, именно поэтому закрытие программы льготного кредитования (точнее, того, что от нее осталось после прошлогоднего реформирования), которое ожидается в июле, и повышение ставок по ипотеке едва ли окажут существенное влияние на интерес покупателей, а незначительное снижение компенсируется за счет уменьшения объема предложений в связи с замедлением строительства в пору самых строгих ограничений, связанных с пандемией.

Супруги Саша и Маша долго откладывали покупку квартиры и «дооткладывались». Коронавирус перевернул жизнь с ног на голову. Казалось бы, когда во всем мире кризис, спрос на недвижимость должен падать вслед за покупательной способностью. Но всё обстоит иначе. Недвижимость не менее популярна, чем в допандемийные времена, а цены к концу 2022 года достигли пикового максимума.

Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков.

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).

Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).

Несоблюдение обязательной нотариальной формы договора (если она необходима). Росреестр откажет в переходе права собственности на объект, а договор аннулируют и признают недействительным.
Отсутствие согласованных существенных условий в договоре делает его незаключенным.

Имущество было передано близким родственникам должника только в целях защиты от продажи, без цели отчуждения. После совершения сделки должник продолжает пользоваться имуществом как своим.
Она является подозрительной: заключена на условиях, которые отличались от рыночных (по заниженной цене и пр.). Ключевая цель – уменьшить конкурсную массу.
Должник скрыл документы о принадлежащем ему имуществе и место жительства от кредиторов.
Сделка совершена непосредственно до подачи заявления о банкротстве.

❗Совет для минимизации рисков в данном случае один – подписывать договор с полной ценой. Никакие формулировки в документах не дают гарантий исполнения собственником своих обязательств и они утрачивают значение при расторжении договора (ссылаться на пункты недействительного документа стороны более не смогут).

Все имущественные операции будут заблокированы и распоряжаться недвижимостью он не сможет.
Сделку с недвижимостью могут признать недействительной за период до трех лет (на основании ст.61.2 ФЗ «О несостоятельности»). То есть в течение 3 лет арбитражный управляющий может посчитать, что продажа квартиры нанесла ущерб интересам кредиторов и сделку аннулируют. Покупателю вернут деньги, который он заплатил по договору, но хватит ли ему этой суммы для покупки нового жилья с учетом его удорожания – уже под вопросом. Особенно рискуют покупатели, подписавшие договор купли-продажи на условиях сниженной цены.

Этот пункт якобы страхует покупателя от рисков невозврата уплаченной суммы за квартиру: ведь ему обещают купить аналогичную квартиру. Но на самом деле он только вводит в заблуждение покупателя относительно возможных последствий сделки и создает для него ложные гарантии безопасности.

Скрытые риски для покупателя квартиры

1. Право было зарегистрировано незаконно, а значит может быть оспорено. Для исключения этой ситуации необходимо изучить историю предыдущей сделки, то есть прав устанавливающий и право подтверждающий документы. Получить информацию из Реестра прав ( с 02.01.2022 г — ЕГРН)

— доверенность может быть фальшивая.
Как мошенники получают такую доверенность? Например, одна из схем. Мошенник арендует приглянувшуюся квартиру, которая может быть востребована на рынке недвижимости. При заключении договора аренды мошенник получает от законного владельца копию его паспорта и Свидетельства о праве собственности. Затем делается качественный фальшивый паспорт с его фотографией. Затем обращается к нотариусу с доверенным лицом и составляется доверенность на восстановление якобы утраченных подлинников документов на квартиру с полномочиями продажи и получения денег. Такие доверенности могут давать риелторам, которые и не в курсе этой мошеннической схемы, а просто выполняют посреднические услуги. И квартира продается, а хозяин «ни сном, не духом»

собственник квартиры подал в Росреестр заявление о невозможности регистрации перехода права на покупателя без его личного участия

в доверенности прописаны не все полномочия, необходимые для заключения сделки, например забыли прописать полномочия оплатить госпошлину и все….приплыли, что называется ))). Далее читайте статью: «Сделки по доверенности»

Точно так же могут быть ошибки в доверенности от покупателя. Далее читайте статью: «Доверенность на покупку квартиры»

2. Могут появиться наследники, которые не знали о смерти наследодателя, но являются наследниками по закону. Поэтому не лишним будет в договоре купли-продажи прописать ответственность продавцов по этому обстоятельству

3. По приватизированным квартирам : дети, зарегистрированные в квартире на момент приватизации, не включенные в число собственников, могут обратиться в суд для восстановлением нарушенных прав в течении 3 лет, после достижения полной дееспособности(18 лет); зарегистрированные в квартире лица до момента приватизации и не включенные в договор, даже если они написали нотариальный отказ, сохраняют законное право проживания в ней

4. Совместно нажитое имущество супругов продано без согласия другого. Читайте: «Согласие супруга на продажу»

5. Нарушено обязательство родителей о выделении долей детям в связи с применением Материнского(семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья семьям. Подробнее >>>

6. Нет разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры(доли), принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному. Как получить?

7. Ваш договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, а вы не знали об этом требовании. Подробнее

Риски при покупке квартиры есть в 80% сделок с недвижимостью. Конечно тех, которые приводят к финансовым потерям только 10%, но этого вполне достаточно для получения нервного срыва.
Но есть хорошие новости!
01.01.2022 года вступили в силу нововведения, которые серьёзно укрепляют позиции добросовестного приобретателя недвижимости. (см. ниже)

1. необходимо согласие супруга, если договор долевого участия был заключен во время брака;

2. оспоримой будет переуступка, если для оплаты по договору Долевого участия применялись средства Материнского(семейного) капитала или средства других государственных субсидий семьям на улучшение жилищных условий, а доли детям не выделены;

3. Нет приказа из органов опеки и попечительства, разрешающего переуступку прав принадлежащих несовершеннолетнему или недееспособному.

Застройщик построил дом более, чем на 30%, и реализовал 10% площадей, после чего он вправе принимать денежные средства напрямую.
По определенным объектам минимальная готовность может составлять 6 и 15%. Степень готовности в 6% применяется при наличии на участке социальных объектов, застройщик является системообразующим, строит минимум 4 млн кв. м не менее, чем в 4 российских регионах; либо если данный застройщик достраивает чужой проблемный объект. Степень готовности в 15% применяется при комплексном освоении территории, застройке детских садов, школ и поликлиник, при снесении ветхого жилья.
Степень готовности подтверждается официальным заключением. Данное заключение выдается региональной инстанцией, которая отвечает за долевое строительство в регионах. Сведения о степени готовности размещаются в единой системе жилищного строительства.
Доля проданных застройщиком площадей может быть проверена в Росреестре. Проверкой проданных площадей будет заниматься Росреестр путем сопоставления зарегистрированных договоров и проектной декларации.
Когда заключение было получено, и формально застройщик вправе работать без применения счетов эскроу, он обязан заплатить денежные средства в фонд защиты дольщиков. Этот фонд контролируется государством, и средства в него должны платить все застройщики. Если со строительством дома возникнут проблемы, то дольщики получат компенсацию, или дом будет достраиваться за счет фонда. Застройщики, работающие без эскроу-счета, в обязательном порядке перечисляют взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости недвижимости.

Такие схемы покупки квартиры, как переуступка прав требования по договору долевого участия, сохранят свое значение. Если дольщик решит продать квартиру через уступку права требования по договору долевого участия, то все права и обязанности по счету эксроу в связи с этим перейдут к новому дольщику.

Долевое строительство в старой форме просуществовало более 15 лет. Формально преимущества получали обе стороны: застройщикам предоставляли доступ к беспроцентным деньгам от дольщиков, дольщики могли приобрести жилье с существенным дисконтом, если покупали квартиру на стадии котлована. Но на практике такая схема привела не к одному долгострою и тысячам обманутых дольщиков. Созданному в 2022 году компенсационному фонду не удалось принципиально решить проблему с недостроенной недвижимостью.

Еще с июля 2022 года в процесс покупки новостройки претерпел существенные изменения, действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы потеряла актуальность. Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу. Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Изучить сведения о застройщике, проверить информацию о застройщике и наличие заключения о степени готовности на сайте наш.дом.рф (официальный ресурс от Минстроя).
Запросить заключение о степени готовности объекта у застройщика.
Сверить реквизиты в договоре с информацией о банке.
Запросить сведения о перечислении взносов в компенсационный фонд.

Понять, что перед вами — должник (не исключено, потенциальный: когда иск уже есть, а решения суда пока нет) помогут и судебные базы, хотя, не будучи юристом, разобраться будет непросто. Ищите продавца в тех же базах (например, mos-gorsud.ru, msk.arbitr.ru , sudact.ru ) и на сайтах судов по прописке продавца.

— Сравнивайте: с фотографии в паспорте и в реальности на вас может смотреть женщина 45 лет (именно в этом возрасте паспорт меняют в последний раз). Но сверьте дату рождения: вдруг из паспортных данных следует, что его владелице на днях исполнилось 80? Мошенники часто попадаются именно на таких досадных мелочах.

Главная опасность заключается в том, что суд может оспорить все сделки, совершенные продавцом в последний год до подачи заявления на банкротство, в некоторых случаях этот срок достигает и трех лет (если покупатель знал о том, что продавец реализует имущество в ущерб кредиторам), уточняет юрист Инна Киселева.

— Проверить на банкротство можно тут — для этого нужно знать фамилию человека. Некоторые считают, что при смене фамилии можно избавиться и от своей «нехорошей» истории. На самом деле нет: сайт покажет не только факт прискорбного финансового положения, но и все предыдущие фамилии нерадивого продавца. Целиком и полностью рассчитывать на этот сайт не стоит, поэтому проявляйте бдительность.

Некоторые покупатели просят предоставить им справку о дееспособности продавца — таких справок в диспансерах не выдают: хотя бы по той причине, что дееспособность человека устанавливает, ограничивает или отнимает только суд. Информацию о дееспособности также можно найти на судебных сайтах или при помощи нотариуса, который должен будет сделать соответствующий запрос в Росреестр.

Например, в Москве наиболее выгодными, по оценке искусственного интеллекта, останутся районы Северное Тушино, Теплый Стан, Восточное Измайлово, Коньково, Войковская (предполагаемый рост — 10-15%). В Московской области это районы Домодедово, Жаворонки, Щелково, Лайково, Сабурово-Юрлова (ожидаемый рост — 19-22%).

В 2022 году была проведена очередная оценка объектов. На основе ее результатов в 2022 году будет происходить расчет налогов физических лиц. Основная цель переоценки – чтобы налоги были адекватными реальной цене недвижимости, пояснила Юлия Дымова из Est-a-Tet.

«Ранее для продажи квартиры без уплаты налога необходимо было ждать три года с момента владения объектом недвижимости. Это останавливало людей от покупки более комфортного жилья, так как иногда сумма налога соразмерна необходимой доплате. Теперь существенная доля семей сможет улучшить условия проживания», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

В 2022 году ожидается принятие законопроекта о статусе апартаментов. Он окажет влияние не только на новостройки, но и на вторичную недвижимость, поскольку у граждан в собственности уже находится большое число апартаментов, подчеркнула Юлия Дымова из Est-a-Tet.

В выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) с 1 января 2022 года будут включать сведения о лице, которое проводило кадастровые работы, а с 1 февраля 2022 года – данные об аварийности дома. Кроме того, сейчас обсуждается возможность выдачи информации из реестра только с согласия собственника.

Законом предусмотрено, что лица, которые дали согласие на приватизацию жилого помещения без их участия и в ней не участвовали, сохраняют право пользования этим помещением даже в случае его продажи. Поэтому нужно внимательно изучить архивную выписку из домовой книги, содержащую сведения обо всех, кто был зарегистрирован в жилом помещении, том числе на дату его приватизации. На момент заключения договора продажи недвижимости такие лица зарегистрированными в помещении оставаться не должны: стороной договора они не являются и выселить их из квартиры, если они фактически в ней остаются, будет невозможно.

В случае успешного оспаривания сделки каждая сторона должна будет вернуть другой полученное: покупатель продавцу – недвижимость, продавец покупателю – деньги. Причем вернуть недвижимость обычно проще, чем деньги, ведь их к моменту разрешения спора в суде у продавца может уже не быть. Давайте разбираться, кто и почему может оспорить сделку.

В судах нередко рассматриваются споры, связанные с истребованием от приобретателя недвижимости в связи с выбытием ее в результате незаконных действий продавца. В подобном споре с бывшим супругом или третьими лицами основным средством защиты покупателя будет доказывание своей добросовестности. То есть он сможет отстоять свои интересы, лишь доказав, что не знал о нарушенных правах третьих лиц (супруга, кредиторов), хотя и проявил осмотрительность и осторожность, что он и не мог узнать о нарушении их прав сделкой.

На практике разнообразные способы организации расчетов сводятся к одному: денежные средства в момент подписания договора продажи недвижимости помещаются на депозит, а после совершения регистрационных действий передаются продавцу. До момента регистрации перехода права деньги с депозита не может забрать ни продавец, ни покупатель. Стороны договора могут использовать депозит нотариуса, аккредитив, банковскую ячейку или специальные счета банков, оказывающих услуги по организации расчетов по сделкам. Менее предпочтительным является расчет через банковскую ячейку, поскольку ее содержимое банку неизвестно, а потому утрачивается элемент ответственности банка как депозитария по расчетам.

Нелишним будет обращение в органы Росреестра с заявлением о запрещении сделок с вашей недвижимостью с использованием доверенности. В этом случае регистрация перехода права собственности с помощью поддельной доверенности будет невозможна. Данный способ защиты от мошенников не подойдет только тем, кто планирует доверить продажу своей недвижимости другому человеку.

Если вы уже нашли квартиру и выходите на сделку, можете самостоятельно заказать отчетЕГРН по кадастровому номеру или адресу и сверить данные — кому принадлежит квартира, является ли продавец собственником и другую информацию. Но стоит учесть, что в выписках ЕГРН находится не вся информация о квартире и собственнике.

То, что ваш объект прошел регистрацию в Росреестре не дает гарантию, что Вашу квартиру не отберут! Проверка объекта недвижимости — это только половина действий по обеспечению безопасности сделки! Не менее важным фактором является и проверка собственника квартиры! Помните, при покупке квартиры в сделках больше всего рискует сам покупатель!

Риэлторы занимаются проверкой квартиры поверхностно, потому что большинство риэлторов не являются юристами. Агентства недвижимости редко проводят глубокую проверку, и еще реже предоставляют отчеты на юридическую чистоту квартиры (либо делают это за большие деньги).

Для более полной картины вы можете заказать отчет о рисках . Проверка квартиры и собственника проводится в базах Росреестр, ФССП, МВД, ИФНС, Суды и т.д. нашим юридическим отделом с многолетним стажем в области недвижимости. По результатам проверки мы составляем Отчёт о юридических рисках.

Вы находите интересный вариант квартиры от собственника и договариваетесь о просмотре. На встречу же является посредник, который представляется другом/родственником/коллегой владельца. Поясняет, что хозяин жилья в отъезде и поручил ему вести продажу. Показать доверенность без предварительного задатка отказывается. Некоторые риелторы действуют именно так — выдают себя не за тех, кем являются, темнят и юлят. Бегите от таких подальше. В лучшем случае они нагреют руки на вашей сделке на несанкционированные 300-400 тысяч рублей. Худший вариант даже рассматривать не стоит.

Доверенность на продажу недвижимости должна быть заверена нотариально. Раньше, чтобы убедиться в ее подлинности, приходилось договариваться о встрече с выдавшим ее нотариусом. С января 2022 года стало намного проще: Федеральная нотариальная палата создала интернет-сервис для проверки подобных документов. Теперь, зная реквизиты доверенности, каждый может выяснить, внесена ли она в единый реестр.

Если продавец состоит в браке и квартира является совместным с супругом имуществом, без нотариально заверенного согласия последнего она не может быть продана. Часто недвижимость принадлежит обоим супругам, даже если они в разводе. В таких случаях тоже требуется получить согласие второго из пары. А теперь представьте, с какой легкостью человек может «потерять» паспорт и оформить новый — чистый, без штампов. Кто подтвердит, что за его плечами нет женитьбы и развода? Где гарантия, что после покупки жилья не нагрянет его бывшая супруга и не потребует через суд свою долю? Идеальный вариант, если собственник состоит в браке с тем человеком, совместно с которым приобреталось жилье, и супруги единодушны в желании его продать.

Вы, как покупатель, тоже можете заключить договор с риелтором, переложив на него обязанности по поиску подходящего жилья. Хороший специалист с выработанным профессиональным чутьем — находка для тех, кто слабо ориентируется в специфике рынка. Кроме того, договор предусматривает страхование ответственности перед клиентом. Если риелтор допустит просчет, из-за которого сделку признают недействительной, вы получите компенсацию ущерба в рамках оговоренной суммы.

члены семьи, в свое время отказавшиеся от приватизации квартиры;
дети, которые не достигли совершеннолетия и либо остались без родительского попечения, либо находятся под опекой;
те, кто занимает жилплощадь на основании завещательного отказа;
бывшие владельцы, продавшие ранее «вашу» квартиру с условием своего бессрочного проживания в ней;
лица, занимающие квадратные метры на основании договора безвозмездного пользования или найма.

🏭Юридические лица (не застройщики, для них другие правила: это, например, случаи, когда компания купила квартиру в инвестиционных целях). Риски покупки у юрлица для покупателя обусловлены положениями корпоративного права. Может потребоваться дополнительное одобрение крупной сделки (более 20% от уставного капитала) или сделки с заинтересованностью. Второй риски заключается в том, что расчеты происходят только в безналичном порядке.

На первичном рынке представлены квартиры в строящихся домах. Они еще не имели собственника, более того, их не существует как материальный объект. В силу этого основной риск покупателя связан с тем, что девелопер не построит и/или не введет в эксплуатацию объект недвижимости.

отказывайтесь от квартиры, если со дня последнего перехода в право собственности не прошло трех лет;
отвергайте варианты продаж по доверенностям;
проходите мимо, если цена недвижимости заметно ниже рыночной;
продолжайте поиск, если столкнулись сразу с несколькими настораживающими маркерами: большим количеством домочадцев, прописанными в квартире детьми, инвалидами или выбывшими в неизвестном направлении родственниками;
всесторонне проверяйте владельца недвижимости и историю квартиры;
фиксируйте факт дееспособности продавца в день заключения договора;
заверяйте сделку у нотариуса;
оформляйте титульное страхование как минимум на 4 года после покупки, а лучше на 7 или даже 10 лет.

По общему правилу нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимого имущества не требуется, т.е. проверка нотариусом ее законности необязательна (это необходимо лишь в отдельных случаях, установленных законом). Заключить договор продажи недвижимости и передать его на государственную регистрацию можно разными способами. Так, договор для регистрации перехода права собственности можно передать в Росреестр через МФЦ, нотариуса или банк. Из-за такого разнообразия участились случаи мошенничества: подделка доверенностей, несанкционированное использование паспортных данных и т.п.

Даже если все этапы сделки прошли легко и непринужденно, проблемы у покупателя могут возникнуть в будущем. Например, продавец недвижимости – банкрот. Для того чтобы пополнить конкурсную массу для расчетов с кредиторами банкрота финансовый управляющий может оспорить эту сделку. Это означает, что недвижимость, которую приобрел покупатель, возвращается в конкурсную массу. Покупатель может получить деньги только после того, как войдет в реестр кредиторов и после продажи имущества банкрота с молотка.

Покупателю нельзя забывать и о том, что недвижимость, приобретенная супругами в браке – совместная собственность супругов, если иное не прописано в брачном контракте. Поэтому при продаже недвижимости одним из супругов нужно оформить нотариальное согласие у второго супруга.

Сервис работает по следующему принципу: сначала покупатель перечисляет деньги на специальный счет, перечисленные деньги хранятся на специальном счете до момента регистрации сделки в Росреестре. После регистрации сделки и подтверждения перехода права собственности к покупателю, деньги зачисляются на счет продавца. Покупателю и продавцу отправляют на указанную электронную почту платежные поручения.

Первая схема проста и часто используется мошенниками. Покупатель договаривается с продавцом о купле-продаже недвижимости и для того чтобы зарезервировать квартиру, предлагает внести аванс на банковскую карту продавца. Покупатель просит продавца назвать номер карты, срок ее действия и CVV-код на обороте. В результате продавец не только не получает задаток за недвижимость, но и теряет свои деньги с банковской карты.

В том случае, если покупатель сразу не может рассчитаться за недвижимость, то нужно оформить сделку с обременением в пользу продавца. Для этого в договоре купли-продажи квартиры указывается, что на объект недвижимости накладывается обременение до того момента, пока покупатель не рассчитается с продавцом.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают. Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.

Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.

Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.

Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

Сергей: «Основной риск покупки недвижимости в новом доме, особенно если он еще строится, — несостоятельность застройщика и, как следствие, его банкротство. Чем активнее развивается рынок новостроек (особенно если он на подъеме), тем меньше риск потери средств из‑за покупки квартиры в новом доме.

Вряд ли в 2022 году произойдет резкое повышение спроса на недвижимость, и все срочно захотят приобрести квартиру. Если вы понимаете, что хотите сохранить сбережения таким образом и все-таки готовы к покупке, вот некоторые советы, которые помогут сделать этот процесс комфортнее и обойтись без лишних нервов.

Надежда: «Для людей, которые не являются профессиональными инвесторами, недвижимость представляет собой самый простой и понятный объект вложения средств. Сейчас выбор надежных способов инвестирования не так велик: доходность банковских продуктов съедается инфляцией, рубль отличается высокой нестабильностью, криптовалюта — все еще довольно экзотический и высокорисковый актив, рынок ценных бумаг относительно сложен в прогнозировании и требует предварительных знаний.

Сергей: «Это возможно, только если меры правительства и Центрального банка остановят рост инфляции. Центробанку, в свою очередь, возможно, и удастся вернуть инфляцию на стандартный уровень, но, по моему мнению, эта задача может занять некоторое время, даже больше года. Дело в том, что при быстром возврате инфляции, скажем, до уровня 4% можно привести экономическую систему к коллапсу, поэтому как высокие, так и нулевые показатели очень опасны для экономического роста.

Сергей: «Все зависит от конкретного случая. Например, если вы покупаете квартиру для сдачи внаем, самым правильным вариантом считается студия или однокомнатная квартира в хорошей локации. Минимальные цены на квартиры-студии в Москве начинаются, по нашим подсчетам, примерно с 5 млн рублей. Ориентировочно это минимальная сумма, с которой можно начать инвестировать в недвижимость».

Какие акции выгодно покупать сейчас, лучшие вложения 2022

И связано это не столько с увеличением дохода населения, сколько со смещением приоритетов — большинство сегодня предпочитают делать покупки онлайн. Также это касается продуктов питания — к примеру, акции Domino’s Pizza за год выросли на 33%. Более скромными результатами может похвастаться Walmart — прирост в 24%.

Оценивают компанию, акции которой стоит покупать, как правило, с помощью нескольких коэффициентов:

PR (Payout Ratio). Размер дивидендных выплат компании на данный момент. Нужно оценивать не только текущий уровень, но и динамику увеличения таких выплат.
Долг/EBITDA. Используется для оценки закредитованности компании. Показывает, сколько лет потребуется для выплаты долгов при неизменном уровне доходов.
P/E. Мультипликатор помогает оценить срок выхода инвестора в плюс — период, после которого вложения в акции начнут приносить реальный доход.
ROE. Используется для оценки рентабельности компании и в целом прибыльности бизнеса.
D/E. Показывает соотношение долга компании и собственного капитала. Чем показатель выше, тем больше долговая нагрузка. Но и значение немного выше или ниже нуля может говорить о непривлекательности бизнеса для инвесторов.

Но розничный инвестор должен учитывать высокую конкуренцию в отрасли. Кроме того, часто стоимость ценных бумаг зависит от результатов исследований того или иного препарата, а предсказать их практически нереально. Волатильность такого сегмента остаётся высокой, а акции — высокорисковыми, хотя и прибыльными.

Существует множество стратегий выбора акции для портфеля:

инвестирование в крупнейшие компании с самой большой капитализацией на рынке (голубые фишки);
стратегия Бенджамина Грэма предполагает покупку ценных бумаг компании, только если их цена окажется ниже внутренней стоимости;
стратегия «на повышение» ориентируется на показатели текущей, годовой прибыли, спроса, предложения, лидерство рынка, рыночные индексы и др.;
модель Гринблатта предполагает приобретение перспективных ценных бумаг в момент, когда их цена ещё не выросла.

Рассмотрим, акции каких российских компаний выгодно покупать сейчас с точки зрения получения дивидендных выплат. В 2022 году наибольший потенциал хорошей дивидендной доходности предположительно покажут такие компании:

«Сургутнефтегаз»;
«НЛМК»;
«Норникель»;
«Юнипро» — Алроса;
Магнит.

«Углеводородные» доходы остаются критически важной статьей российского бюджета. Цена нефти, при которой бюджет будет сбалансирован, находится на отметке 42,4 доллара США за баррель. На сегодняшний день продажи углеводородов генерируют около четверти российского ВВП, на них приходится 63% экспорта и 35% доходов федерального бюджета. Объемы выработки нефти в РФ могут снизиться из-за санкций, предусматривающих ограничения инвестиций и запреты на поставки некоторых видов технологического оборудования, а также из-за постепенного истощения зрелых месторождений.

Все большее распространение получают случаи изъятия приобретенной недвижимости у покупателя по требованиям кредиторов продавца, т.е. в пользу тех лиц, которым продавец на момент продажи своей недвижимости задолжал денежные средства. В судебном порядке такое изъятие может иметь место как при возбуждении дела о банкротстве в отношении продавца, так и в результате оспаривания сделки вне процедуры банкротства по искам кредиторов, посчитавших, что продавец «уводил» свою недвижимость от них. Такие сделки признаются судами недобросовестными, а недвижимость возвращается в собственность продавца для дальнейшего обращения на нее взыскания в пользу кредиторов.

Кроме недействительности паспорта продавца, есть риски, связанные с финансовым состоянием Продавца недвижимости. Против него может быть возбуждено исполнительное производство и в процессе оформления перехода права на Покупателя может быть наложен арест на совершение регистрационных действий по объекту недвижимости. Если продавец и не имеет задолженностей, то в отношении него может быть возбуждено другое судебное производство или дело о банкротстве.

Какой покупатель не хотел бы найти квартиру своей мечты — подходящую по характеристикам и цене, с единственным (совершеннолетним и дееспособным) собственником, владеющим недвижимостью с момента ее постройки. Реальность, увы, вынуждает спускаться с небес на землю. Поиск жилья с безупречно чистой историей — квест для настойчивых и удачливых. Поэтому не остается ничего другого, как держать ухо востро, прислушиваться к внутреннему голосу и следовать ряду правил:

Продавцы рискуют меньше, но ситуации тоже бывают разные. Иногда встречаются потенциальные «покупатели», которых интересует вовсе не вид из окна или состояние сантехники, а наличие в квартире ценных вещей. Среди таких «контрагентов» попадаются отличные психологи, поэтому нужно быть начеку.

Заняться покупкой квартиры можно как без посредников, так и через риэлтора. Первый вариант позволяет неплохо сэкономить. Но подходит он скорее людям, которые знакомы с особенностями оформления сделок с жильем. Для самостоятельного поиска объектов можно использовать разные источники:

Еще один щепетильный момент – передача денег за квартиру. История знает немало случаев, когда по наводке приличных на вид покупателей деньги у продавца просто отбирали. Кроме того, купюры могут оказаться поддельными. Самым безопасным способом взаиморасчетов считается банковская ячейка.

Бюджетное жилье. Таким считаются квартиры в домах старой постройки. Общая площадь в них маленькая, планировка тоже оставляет желать лучшего. Балкон, ванная или некоторые коммуникации могут отсутствовать.
Жилье стандартного типа. Это недвижимость в обычных домах высотой от 5 до 16 этажей. К продаже предлагаются квартиры из 1, 2, 3 или 4 комнат, а также небольшие студии площадью 20-25 метров.
Жилье повышенной комфортности. Эти квартиры расположены в новых современных домах. Они просторнее, удобнее, могут иметь больше архитектурных опций (например, возможность свободной планировки). Часто в таких домах есть ограждение по периметру, парковка, благоустроенная зеленая территория.
Элитные варианты. Это жилье в домах с небольшим количеством квартир, обычно расположенных в тихом центре. Такие квартиры сдаются с эксклюзивной отделкой или вообще без нее, ведь требовательные хозяева предпочитают заказывать индивидуальный дизайн-проект. Наличие парковки, видеонаблюдения, консьержа и круглосуточной охраны обязательно.

Учредительная документация.
Бумаги, подтверждающие, что учредители согласны продать недвижимость.
Паспорт руководителя предприятия.
Приказ или другой документ, подтверждающий его полномочия.
Паспорт представителя и нотариальная доверенность, выписанная на его имя.

Инвестиции 2022: что купить

Акции Белуги в 2022 г. показали самую сильную динамику по отрасли. В 2022 г. акции могут еще вырасти, хотя, вероятно, скорость подъема замедлится. Компания поставила перед собой амбициозную задачу по удвоению выручки к 2024 г. Белуга отмечает, что по итогам 2022 г. рост укладывается в рамки стратегии и цель выглядит достижимой.

Мир находится на стадии перехода от Web 2.0 — централизованной системы, существующей в облаке и на мобильных устройствах к Web 3.0 — децентрализованной системе, функционирующей в блокчейн-облаке. Она также называется метавселенной, следующим этапом существования Интернета.

Это произойдет в течение I–II кварталов 2022 г. и означает, что пик темпов роста экономики пройден. В III фазе показывают динамику хуже рынка IT, товары длительного пользования и премиум-сегмент, лучше рынка — энергетика, базовые материалы, здравоохранение, потребительские товары, коммунальные услуги.

Если ориентироваться на факторы внутренней среды: политическая стабильность, значительные золотовалютные резервы, жесткий курс ЦБ, минимальное по мировым меркам соотношение госдолга к ВВП, — то потенциал экономики значительный, а значит, и перспективы финансовых инструментов сильные. Дивидендная доходность отечественных компаний — все еще одна из самых высоких в мире, а срок окупаемости инвестиций — самый низкий. Однако некоторый геополитический дисконт в стоимости инструментов по-прежнему присутствует.

Акции группы Самолет в 2022 г. принесли инвесторам выдающуюся доходность. С начала года бумаги выросли в цене более чем в 5 раз. Инвесторы высоко оценили потенциал роста бизнеса. На горизонте 2022–2023 гг. компания планирует провести SPO, в результате чего free-float вырастет до 30–40%. Это ощутимо повысит ликвидность и сделает бумагу привлекательной для крупных инвесторов.

Как сократить риски при заключении сделки с недвижимостью

Сервис работает по следующему принципу: сначала покупатель перечисляет деньги на специальный счет, перечисленные деньги хранятся на специальном счете до момента регистрации сделки в Росреестре. После регистрации сделки и подтверждения перехода права собственности к покупателю, деньги зачисляются на счет продавца. Покупателю и продавцу отправляют на указанную электронную почту платежные поручения.

При таком условии в ЕГРН вносится специальная запись, поэтому покупатель до полного расчета с продавцом не сможет совершать никаких регистрационных действий с квартирой, например, продать ее. После расчета покупатель и продавец обращаются в Росреестр и снимают обременение.

У покупателя больше рисков, нежели у продавца. Например, собственник квартиры оказался недееспособным, а квартиру продает его родственник или он сам. Впоследствии такая сделка признается недействительной, а с возвратом ранее перечисленных денег могут быть проблемы. Так, в СМИ немало опубликовано историй, когда собственник является инвалидом по психиатрическому заболеванию, получает только пенсию по инвалидности.

Это обстоятельство имеет значение, когда выясняется, что гражданин умер не фактически, а «юридически» – то есть его признали умершим через суд. В такой ситуации есть риск, что наследодатель когда-нибудь объявится живым и постарается вернуть свое имущество назад.

нотариальное завещание, составленное на специальном государственном бланке;
если завещания нет, происходит наследование по закону в порядке очередности;
если наследников нет, имущество переходит по наследству на баланс поселка или города и приобретает статус социального жилья.

Проверить документы. Как минимум нужно заказать расширенную выписку из ЕГРН о переходах прав собственности, обременениях, а лучше – попросить продавца показать свидетельство о праве на наследство. В последнем будет указан завещательный отказ, если есть. По документам можно понять срок владения жильем и состав наследников.
В ДКП прописать гарантии продавца относительно наличия прав иных наследников и третьих лиц на квартиру. Для полной безопасности прописывают обязательство продавца в случае изъятия у покупателя недвижимости предоставить ему аналогичное жилье.
Проверить, не занижена ли цена имущества. Если стоимость квартиры подозрительно низкая, это может говорить об имеющихся скрытых проблемах с правами. Кроме того, покупка по заниженной цене говорит о недобросовестности самого покупателя – защитить свои интересы в суде в случае необходимости будет сложно.
Удостоверить ДКП у нотариуса. Сотрудники нотариальной конторы обязаны проверить юридическую благонадежность квартиры. У них есть доступ к внутренним реестрам системы ФНП. Если выявится проблема – сделка просто не состоится. Кроме того, если нотариус ошибется, с него можно будет взыскать убытки в будущем за счет его страховки.
Застраховать титул в любой страховой компании. Такая страховка поможет покрыть убытки, возникшие в связи с аннулированием покупки по иску наследников.

некоторых родственников сложно разыскать;
имеется наследование по праву представления – то есть племянник получает квартиру взамен своей умершей матери (тетки наследодателя), которая получила бы долю, будучи живой к моменту открытия наследства;
внезапно выявляется завещание.

завещание составлено не по закону, либо завещатель находился в спутанном состоянии сознания;
имеются получатели обязательной доли, которые наследуют независимо от завещания;
обнаруживается более поздняя версия завещания, которая имеет приоритет.

09 Мар 2022 jurist7sib 55