Главная / Пособия / Договор Перенайма Земельного Участка

Договор Перенайма Земельного Участка

О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

Также, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем, пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка должно быть направлено в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Таким образом, договор аренды относится к тем сделкам, по которым каждая сторона несет обязанность в пользу другой стороны и имеет соответствующие права, то есть арендатор является одновременно и кредитором, и должником. Следовательно, замена арендатора в договоре аренды должна производиться с соблюдением как правил об уступке требования, так и о переводе долга. Соответственно, права и обязанности по договору аренды могут быть переданы только с согласия арендодателя.

Во-вторых, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если срок аренды составляет более чем 5 лет, арендатор может передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не установлено федеральными законами (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Исключения из этого правила, установленные федеральным законом, касаются, например, государственных и муниципальных учреждений, а также учреждений, созданных государственными академиями наук и (или) подведомственных им. Такие учреждения не вправе передавать третьим лицам свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2.5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 (далее — Обзор), отмечено, что право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

Арендатор также имеет право передать свои права и обязанности путем внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Однако в этих случаях замены стороны договора не происходит — ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Вместе с тем, отметил ВС РФ, подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, регламентирующей с 1 марта 2015 г. случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 данного Кодекса.

Заключив договор после 1 марта 2015 г., отметил суд, общество реализовало право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства указанных объектов, иных оснований, предусмотренных подп. 1–30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, для предоставления испрашиваемого земельного участка обществу в аренду не имеется, а следовательно, отсутствует совокупность установленных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ условий для заключения договора аренды без проведения торгов. Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции в силе.

ОАО «Богучанская ГЭС» принадлежали на праве собственности семь объектов незавершенного строительства. Данные объекты расположены на публичном земельном участке, предоставленном ГЭС по договору аренды от 6 декабря 2002 г. сроком на 49 лет, заключенному в порядке переоформления принадлежащего гидроэлектростанции права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что единство судьбы здания и земельного участка под ним выражается, в частности, в том, что при переходе прав на здание к приобретателю переходят те же права на землю, какие принадлежали предыдущему собственнику. «Правда, местные администрации, традиционно “жадничая”, нередко творят произвол. В рассмотренном деле вместо того, чтобы переоформить права на земельный участок в аренду на 49 лет, как было у продавца, покупателю недвижимости дали землю только на три года. Правовых объяснений, почему произошло именно так, у меня нет. Эта самодеятельность породила все последующие споры после окончания этого срока. Радует, что Верховный Суд углубился в разбор сути этих отношений и признал за покупателем право занимать участок весь положенный срок», – указал эксперт.

Он сослался на абз. 2 п. 14 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Соответствующая правовая позиция, указал Верховный Суд, применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (Постановление Президиума ВАС от 11 мая 2010 г. № 82/09).

Определение Верховного Суда РФ от N 310-ЭС19-26737 по делу N А14-27342/2022

Решением, изложенным в уведомлении от 04.12.2022 Управлением Росреестра обществу и Образцовой И.В. отказано в государственной регистрации договора перенайма от 14.08.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.08.2022 со ссылкой на то, что действующее на момент заключения договора перенайма законодательство не допускает возможности уступки прав и перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

В связи с этим, по мнению общества, в силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса, ограничения, введенные вышеуказанной нормой, не подлежат применению к спорным правоотношениям, поскольку пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса в редакции Закона N 42-ФЗ вступил в силу с 01.06.2015, при этом пунктом 2 статьи 2 Закона N 42-ФЗ установлено, что положения Гражданского кодекса (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

По мнению общества, договор аренды от 19.03.2015 и договор аренды от 08.08.2022 взаимосвязаны, поскольку после образования земельных участков в границах территории первоначально предоставленный участок прекращает свое существование и заключаются новые договоры аренды в отношении образованных земельных участков.

Принимая во внимание пункт 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 171-ФЗ) и применив к спорным правоотношениям положения земельного законодательства в редакции, действовавшей до 01.03.2015, исходя из положений пункта 4 статьи 30.2, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, разъяснений, данных в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», учитывая факт предоставления обществу земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, суды пришли к выводу о наличии у общества предусмотренного пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса права на переуступку своих прав и обязанностей по этому договору третьему лицу.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество просит отменить постановление суда кассационной инстанции, как принятое с нарушением норм материального права, оставить в силе судебные акты судов первой и апелляционной инстанций.

В настоящее время становится распространенным договор аренды участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Обязательным условием для проведения государственной регистрации такого договора является соблюдение установленного законодательством порядка предоставления земельного участка в аренду.

Арендодателями могут быть только собственники и лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду При сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендодателями выступают уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Договоры аренды земельных участков, заключенные на срок один год и более, составленные в простой письменной форме подлежат обязательной государственной регистрации. При этом государственная регистрация таких договоров является завершающей стадией оформления прав на землю. Именно с момента государственной регистрации договор считается заключенным.

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение, арендатор обязуется выплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием и соблюдать требования градостроительных регламентов и других правил, нормативов.

Предоставление участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении такого участка, поданного в орган местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться такими участками (на территории района заявление предоставляется а администрацию района).

Передача части прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без выдела

Коллеги, давайте порассуждаем на тему возможно ли передать часть прав в аренде на земельный участок. Ситуация следующая: Собственник передал в аренду двум лицам земельный учасок. В договоре аренды стороны предсмотрели, что если арендаторы захотят, то смогут самостоятельно переуступить часть своих прав третьему лицу без согласия собственника, т.е на стороне арендатора может возникнуть не 2 лица, а, к примеру, три. Росреестр говорит, что права и обязанности по договору аренды возможно передать только в полном объеме. Ссылается на ст. 384 ГК РФ. Действующее законодательство не предусматривает возможность выдела долей в имущественных правах. Но а разве запрещает??По мнению Росреестра уступка доли права аренды противоречит смыслу ч.5 ст. 22 Земельного кодекса, согласно которой в результате уступки прав и обязанностей по договору аренды происходит перемена лиц в обязательстве.

Причин по которым бы так делать нельзя было бы, я не вижу. На мой взгляд, все предельно просто. Есть два арендатора, они договариваются с третьим лицом о том, что хотят вести деятельно на участке совместно (может у третьего лица больше знаний в этой области) и прибыль распределять на троих. При этом они не говорят, что ты будешь вести деятельность в этом углу, а мы в этом. Нет, один участок, одна деятельность, три арендатора, без выдела долей. Какое ваше видение ситуации?

Договор Перенайма Земельного Участка

При этом суды не вняли доводу общества «КС-Траст» (другой кредитор компании «Белкофорте»), которое настаивало на мнимости сделки. Этот кредитор подал жалобу в Верховный суд. «КС-Траст» указал, что является бывшим участником должника с неисполненным требованием о выплате действительной стоимости доли. По его мнению, спорный договор перенайма был заключен исключительно для создания искусственной кредиторской задолженности. Это нужно было, чтобы не платить обществу «КС-Траст» причитающиеся ему деньги за продажу доли.

Общества «Белкофорте» и «Ботовское» заключили договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков. Согласно условиям соглашения, к компании «Белкофорте» перешли в перенаём сельскохозяйственные земельные участки, расположенные в Тверской области. Размер платы за перенаём составил 244 млн руб.

«КС-Траст» подчеркивает, что общество «Белкофорте» никогда не занималось сельскохозяйственной деятельностью, поэтому никакой экономической целесообразности в спорном перенайме не было. Это подтверждается и тем, что общество так и не использовало полученные участки, которые, по мнению кредитора, являются «явно неликвидными». Кроме того, сама цена перенайма завышена, считает «КС-Траст».

В соответствии с ч. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе: передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка или законом не предусмотрено иное.

сдавать участок в субаренду (поднаем);
передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем);
предоставлять землю в безвозмездное пользование;
отдавать арендные права в залог;
использовать арендные права в качестве вклада в уставной капитал или как паевой взнос.

согласие на переуступку прав аренды обязательно в случае, если арендодатель – муниципалитет или государство и договор аренды заключен на срок менее 5 лет (п.9 ст. 22 ЗК РФ)
в самом договоре аренды прямо предусмотрено согласование перехода прав.

арендаторы земель республики Крым (получившие земли в аренду по закону от 29..11.2014 N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым»;
субъекты малого и среднего предпринимательства (СМП, ССП), арендующие муниципальные участки, из перечня государственного имущества (часть 4 ст. 18 ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ».

При этом, перенаем — единственный случай из вышеперечисленных, когда ответственным по договору аренды перед арендодателем будет не арендатор, а перенаемщик (новый арендатор).То есть, то лицо, которому передаются права и обязанности по вновь заключенному договору.

Перенаем земельного участка: что нужно знать об этой сделке

Есть еще один нюанс, на который следует обратить внимание. В ст. 22 ЗК РФ не уточнено, в какой момент необходимо уведомить арендодателя (собственника земли) — до или после заключения (оформления) арендаторами соглашения о перенайме земельного участка. Со своей стороны считаем, что подобное уведомление разумнее направить арендодателю до заключения соглашения, поскольку он, как собственник земельного участка, должен быть информирован об арендаторе для осуществления своих прав и обязанностей по договору аренды земли.

Поднаем (субаренда) — это сделка, когда арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды. Причем положения договора субаренды могут отличаться от положений основного договора аренды (например, в отношении ставки арендной платы, но не в отношении условия о сроке, который не может превышать срок основного договора).

Как упоминалось ранее, на основании соглашения о перенайме у хозяйствующего субъекта возникает юридическое право стать новым арендатором по договору аренды. Иного права, в том числе права извлекать экономические выгоды из предмета аренды — земельного участка, из условий анализируемой сделки не возникает. Указанные экономические выгоды новый арендатор будет извлекать из договора аренды, за что и будет уплачивать соответствующие арендные платежи. Выходит, что затраты, связанные с перенаймом, не отвечают критериям признания актива в бухгалтерском балансе (они не принесут будущих экономических выгод новому арендатору). Поэтому их следует квалифицировать в качестве расхода.

Случается, что арендованный на продолжительный срок земельный участок не используется в полном объеме в предпринимательской деятельности, то есть выгоды он не приносит, а уплачивать по нему арендные платежи приходится в любом случае. Как быть? Первое, что приходит на ум в данной ситуации, — расторгнуть арендные отношения. Пожалуй, это возможно, но данный вариант хорош лишь тогда, когда досрочное расторжение договора аренды не грозит штрафными санкциями. В противном случае спасением может стать процедура перенайма, которая подразумевает передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу. Возможность осуществления подобной передачи предусмотрена сразу двумя Кодексами — Гражданским и Земельным. Причем в названных нормативных актах правила осуществления перенайма сформулированы по-разному. Кроме того, имеются некоторые особенности и в порядке отражения в учете (бухгалтерском и налоговом) затрат, понесенных новым арендатором при перенайме земельного участка. Обо всем этом поговорим в рамках предлагаемого материала.

Как было упомянуто ранее, перенаем приравнивается к сделке по переуступке права требования. Поэтому передача арендных прав и обязанностей должна осуществляться с соблюдением норм гл. 24 ГК РФ, регулирующей операции уступки права требования и перевода долга. Так считают чиновники (см. Письма Минфина России от 12.10.2009 N 03-05-05-03/12, ФНС России от 01.08.2011 N ЕД-4-3/12444@) и арбитры (см., например, Определение ВАС РФ от 23.05.2012 N ВАС-5805/12 по делу N А26-10902/2010).

Причинами для досрочного расторжения служат нарушения, указанные в ст.450 ГК РФ или наступление условий, предусмотренных соответствующим пунктом договора. При этом нарушения признаются судом существенными в том случае, когда пострадавшая сторона лишиться того, на что рассчитывала по условиям соглашения.

Инициировать расторжение договора можно при условии направления соответствующего соглашения с обоснованиями принятого решения всем сторонам, участвующим в процессе. Документ будет рассмотрен в судебном порядке, после чего, при условии согласия всех сторон, суд вынесет соответствующее постановление.

заявка;
оригиналы или заверенные в нотариальной конторе копии учредительной документации, если предполагаемый арендатор – юрлицо, или свидетельство о регистрации, если предполагаемый арендатор – частное лицо, индивидуальный предприниматель;
баланс предполагаемого арендатора на дату подачи заявки или одним днём ранее;
справки об отсутствии или имеющихся задолженностях по аренде или коммунальным платежам;
справки об отсутствии или имеющихся задолженностях перед бюджетом всех уровней, на дату подачи заявки или одним днём ранее, заверенные в налоговом органе.

данные об общей площади;
принадлежность к определённой категории земель;
номер кадастрового учёта;
точное местонахождение;
цель аренды;
описание находящейся на площади надела инфраструктуры (памятников, строений, многолетних насаждений).

данные реквизитов каждой из сторон;
число, месяц и год составления;
подробная характеристика объекта с обязательным указанием точного местоположения, размеров, назначения и расположенной на территории инфраструктуры;
дата окончания действия договора аренды. Перенайм оформляется на срок, не превышающий срок действия основного договора;
размер арендной платы. Она должна совпадать с размером, указанным в соглашении аренды;
условия и порядок осуществления процесса расторжения документа.

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам. Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Договор переуступки прав аренды земельного участка — образец

Важно! Регулирование особенностей порядка уведомления встречается в региональных законах. Так, в абз. 2 п. 4 ст. 15 Закона Московской области № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений…» установлена обязанность уведомления арендодателя в течение 3 рабочих дней после совершения арендатором-цедентом сделки с цессионарием.

По общему правилу уступка прав является самостоятельной сделкой и никак не связана с переводом долга. Т. е. передача прав стороны по договору обычно не влечет перехода ее обязанностей. Более того, в отличие от цессии перевод долга требует согласия кредитора.

Важно! Отсутствие регистрации лишает арендатора-цессионария права ссылаться на договор перенайма в отношениях с третьими лицами, однако не позволяет ему отказаться от внесения платы за пользование землей (постановление 15-го ААС от 10.11.2015 № 15АП-17653/2015).

запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах (ст. 35 ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ» № 116-ФЗ);
правило о земле, выделенной под строительство наемного дома (гл. 6.3 Градостроительного кодекса РФ) или жилья экономического класса (ст. 46.5 ГсК РФ);
ограничения для арендаторов — ГУП/МУП (п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» № 161-ФЗ) и казенных предприятий (п. 3 ст. 19 указанного закона);
нормы конкретного договора аренды и др.

Перенаем, заключенный после введения в России госрегистрации прав на недвижимость, нуждается в регистрации. Причем даже в том случае, если сам договор аренды регистрации не подлежал, т. к. был подписан до открытия в данной местности учреждения юстиции по регистрации прав.

Если предполагается перенаем помещения, которым владеет государство, то формируется комиссия. Ей стороны направляют письменное уведомление о желании заключить договор переуступки. Если комиссия одобряет соглашение, то стороны его заключают. После этого бывший арендатор организовывает аукцион.

перечисление налогов и сборов (в соответствии с указаниями НК РФ),
оплата аренды (согласно первоначальному договору),
погашение задолженности (об этом должно упоминаться в новом договоре, иначе долги будет выплачивать предыдущий арендатор).

При заключении долгосрочного договора аренды на участок земли нужно обязательно зарегистрировать сделку в Росреестре, чтобы данные внесли в ЕГРН. Если новый владелец будет оформлять переуступку права, это требование относится и к нему;
В течение действия договора аренды арендатор должен постоянно переводить собственнику участка плату за аренду земли. При оформлении переуступки это должен будет делать новый арендатор;
Оформление аренды, то есть передача участка во временное пользование не подразумевает переход права собственности на земельный участок, земля также остаётся в муниципальном фонде.

Хотелось бы также обратить внимание на такой важный момент: договор переуступки не имеет автономной юридической силы, то есть его нельзя предъявлять отдельно, без представления договора аренды. Соответственно, на основании одного такого договора может оформляться несколько дополнительных договоров о переуступке.

при переуступке заключенных какой-то период времени назад контрактов, новый собственник приобретает объект по старой цене (что довольно выгодно),
больше всего подобные соглашения встречаются в центре городов, где находятся объекты, приносящие наибольшую прибыль предпринимателю,
арендатор может увидеть объект «в деле», насколько он востребован у покупателей, какую приносит прибыль бизнес, размещенный там,
предыдущий арендатор получает согласно договору денежную компенсацию, передавая на объект права без проведения конкурса.

Договор переуступки права аренды земельного участка третьим лицам: оформление

Ст. 22 ЗК РФ определяет различия операций субаренды и уступки права аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка между физическими лицами на праве субаренды обладает ограниченной самостоятельностью, условия основного договора аренды и договора субаренды могут розниться, в частности – арендатор вправе установить любую цену за пользование участком, при этом сам он не выбывает из арендного обязательства.

при личном обращении (в МФЦ, в офис Росреестра и Кадастровой палаты);
посредством Почты России (документы и подписи сторон должны быть заверены у нотариуса, отправление оформлено заказным письмом с описью и уведомлением о вручении);
на сайте Росреестра (потребуется электронная подпись), после проверки электронных копий документов следует предоставить Регистратору оригиналы.

реквизиты всех сторон сделки;
дата;
данные, позволяющие идентифицировать данный земельный участок (адрес, площадь, кадастровый номер, назначение и т.д.);
срок аренды. Дата действия договора о переуступке не может наступить позднее даты прекращения действия основного договора аренды;
стоимость аренды. Аналогична стоимости по основному договору;
порядок расторжения договора (все тонкости этого вопроса смотрите тут).

заявление;
паспорт заявителя или его представителя;
при обращении представителя с целью регистрации права: нотариально заверенная доверенность или иные, приравненные к ним документы согласно п. 3 ст. 185 ГК РФ;
документы, удостоверяющие право владения землей;
согласование с комитетом по управлению земельными ресурсами и муниципальным имуществом (если речь идет о передаче в аренду сельскохозяйственных земель под будущий урожай);
договор о переуступке прав, подписанный обеими сторонами, 2 экземпляра (оригиналы);
соглашение о передаче прав (при его наличии);

согласие супруга (если одна или обе стороны состоят в браке);
уведомление собственника (срок аренды составляет более 5 лет) или предварительное согласие (срок аренды менее 5 лет);
согласие залогодержателя (если участок был передан в залог).

При наличии полного комплекта документов и отсутствии расхождений в содержащихся в них сведениях – совершение сделки займет менее месяца с учетом процедуры регистрации, которая занимает не более 18 дней при отсутствии причин для отказа или приостановки процедуры.

Договор перенайма: анализ споров

Договор перенайма представляет особый интерес для арендатора, ведь право аренды может быть реализовано на возмездной основе, а сама передача прав арендатора может сэкономить время сторон по оформлению своих отношений, при этом арендодатель рисков практически не несёт. Неизменность объекта и условий переданного по договору перенайма обязательства свидетельствует о сохранении прежнего обязательства с участием в нём на стороне арендатора иного лица. Так как к новому арендатору переходят в полном объёме права и обязанности прежнего арендатора, то договор перенайма должен быть совершён с соблюдением порядка, предусмотренного для уступки права требования и перевода долга.

Для возможности заключения договора перенайма необходимо согласие арендодателя, при этом не имеет значения, в какой форме это согласие выражено ― договор либо отдельное юридически значимое сообщение. Отсутствие согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды является основанием признания его ничтожным, как заключённого в нарушение п. 2 ст. 615 ГК РФ (Решение Арбитражного суда Камчатского края от 21.01.2014 по делу № А24-4369/2013).

Согласие не потребуется при перенайме земельного участка, арендованного на срок более пяти лет, в указанном случае достаточно лишь уведомления арендатора об осуществлении уступки прав и обязанностей по договору аренды (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Так, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил следующее: с момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. В Постановлении от 01.10.2013 № 3914/13 Президиума ВАС РФ указано, что необходимостью получения согласия кредитора на перевод долга обеспечивается его право на выражение воли относительно возможности вступления в обязательство нового должника, оценку имущественного положения такого должника и цели заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников. Арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступки своих прав по договору аренды без согласия арендатора. Арендодатель не лишён возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет.

В настоящее время конструкция договора перенайма должным образом не урегулирована действующим гражданским законодательством Российской Федерации, поэтому закономерны возникающие при оформлении подобного соглашения вопросы сторон. Анализ судебной практики разрешения споров, связанных с передачей прав и обязанностей по договору аренды (перенаём), позволят определить ряд тонкостей заключения договора перенайма, исключающих любую возможность его оспаривания.

Все о субаренде земельного участка: что это такое, как провести процедуру и другие важные нюансы

Использовать землю исключительно по назначению.
Поддерживать участок в исходном состоянии, не нарушая его качеств.
Не передавать имущество в субаренду.
По договоренности пускать арендатора для осмотра состояния участка.
Своевременно вносить оплату.
Когда срок аренды истечет, освободить территорию от своих вещей.

При составлении договора необходимо помнить, что продолжительность субаренды не должна превышать срок аренды. Если речь идет о территории, находящейся в собственности государства или муниципалитета, оформить сделку можно только в том случае, если недвижимость арендуется на срок более 5 лет.

Для переработки и заготовки: можно собирать ягоды и травы, заготавливать древесину.
Для охоты: отлов животных и птиц в коммерческих целях.
Для научно-исследовательской деятельности: проведение экспериментов, изучение экологической ситуации.
Для предоставления рекреационных услуг: постройка баз отдыха, кемпингов и др.
Для создания гидротехнических сооружений: возведение плотин, водохранилищ и др.
Для изучения недр: поиск полезных ископаемых для подтверждения их наличия или отсутствия.

детальное описание территории;
кадастровый паспорт;
график внесения платежей за аренду;
технические паспорта расположенных на земле сооружений;
выписка из Росреестра, подтверждающая то, что договор субаренды был зарегистрирован.

Использование земли, а также расположенных на ней построек, если это не противоречит тексту договора.
Заселение в недвижимость своей супруги и несовершеннолетних детей.
Предоставление земли третьим лицам под своим контролем. Об этом нужно заранее уведомить арендатора.

Для того, чтобы передать только часть участка, необходимо разрешение арендодателя, который определит границу той самой части участка. После получения разрешения собственник определит границу отделяемой части. Знайте, что после определения границы они должны быть зарегистрированы в установленном порядке. На каждый выделенный участок будет заключен свой арендный договор, который будет подлежать переуступке. Если не осуществить указываемый выдел, то один и тот же участок, с тем же номером будет зарегистрирован разными договорами одновременно.

Человек, взявший участок в аренду, добросовестно выполнял свои обязательства.
Надел использовался строго по назначению.
За весь срок использования состояние земли оставалось на должном уровне.
Арендатор не сдавал участок в субаренду и не оформлял переуступку без соглашения с владельцем.
Оплата производилась вовремя.

Использование земли строго по назначению (строительство дома невозможно осуществить на земле сельскохозяйственного назначения);
Если назначение земли все же подходит под строительство, то для его осуществления необходимо получение разрешения собственника земли;
Земля, которая уже подвергнута аренде может быть частично передана в субаренду, но для этого необходимо получить согласие владельца;
Сохранение первозданного вида арендуемого участка.

Когда договор подписан, стороны составляют акт приема-передачи пакета документов. Если все бумаги подготовлены правильно, соблюдены все законодательно-правовые нормы, внесение данных в реестр выступает основой для получения новым владельцем прав арендатора, предыдущий же утрачивает свои полномочия. Длительность регистрации не может превышать тридцати дней.

Отказ в возможности передать недвижимость во владение третьему лицу должен быть обоснован. Таким основанием может быть, например, запрет на смену арендатора в основном договоре. В таком случае добиться переуступки можно только по договоренности с собственником посредством подписания нового соглашения.

Оформление договора перенайма по новым правилам: очевидная выгода даже с учетом сложностей регистрации и противоречий

5. Остается открытым такой вопрос: следует ли в обязательном порядке осуществлять гос. регистрацию соглашения о перенайме? Опытный юрист объясняет клиентам, желающим заключить такое соглашение по всем правилам, что как раз четких правил ни законодатели, ни сотрудники Росреестра пока что не разработали.

оригинал договора аренды;
кадастровый паспорт (техпаспорт);
иные документы, в которых обозначены обязанности и права арендатора;
свидетельство, подтверждающее гос. регистрацию арендного права;
письма, акты сверок, иные доказательства отсутствия задолженности по платежам.

В конце концов, имущество, которым пользовался арендатор, принадлежит арендодателю. Он распоряжается своей собственностью как того желает, а также передает ее на определенных условиях (обычно в первоначально составленном договоре не обозначается ни право передачи в субаренду, ни возможность перенайма).

Участники договора, разрабатывающие его условия самостоятельно, часто путают перенаем с договором цессии. Нельзя забывать, что во втором случае компания (новый участник договора) получает только право аренды, не более того. При этом право аренды неминуемо сопровождается дополнительными обязательствами, среди которых:

Такая ситуация наблюдается, если, к примеру, без сданного в аренду имущества основная деятельность компании невозможна. Данный признак суды непременно учитывают при изучении вопроса, касающегося законности сделки перенайма. Ваш юрист в обязательном порядке воспользуется информацией, указанной в постановлении ФАС МО по делу № А40-151327/09-150-1025, изданном 19.08.2010 г.

01 Мар 2022 jurist7sib 65