Договора Ипотечного Жилищного Кредитования
Договор в сфере отношений ипотечного жилищного кредитования Хисамов Азат Хамзович
Следующий этап в развитии регулирования указанного вопроса связан с принятием части первой Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ2 в ч. 2 ст. 292 которой была закреплена норма, в соответствии с которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
На протяжении длительной истории развития правовой системы российского государства основными цивилистическими принципами в сфере реализации права граждан на жилище являлись принципы обеспечения «каждой советской семьи квартирой или индивидуальным домом»2.
ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
При определении суммы кредита, подлежащего выдаче, банки используют различные методики. Как правило, сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика (созаемщиков), но она должна составлять не более 70-90% стоимости объекта недвижимости.
На российском рынке ипотечного кредитования с 2022 г. некоторые коммерческие банки (например, «Альфа-Банк») стали осуществлять рефинансирование ипотечных кредитов, выданных ранее гражданам другими коммерческими банками. Эти коммерческие банки переоформляют гражданам ипотечные кредиты на новые сроки и под более низкие процентные ставки, чем было предусмотрено кредитным договором с первым банком-кредитором. В отдельных случаях банк, занимающийся рефинансированием, может предоставить заемщику новый кредит на сумму превышающую остаток задолженности по ранее полученному кредиту, а также поменять валюту кредитного договора по ипотечному кредиту.
Договор ипотечного кредитования
По договору о залоге недвижимости (об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Помимо имущества предметом ипотеки может быть право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и не противоречит существу арендных отношений. Так, право аренды может быть предметом ипотеки только с согласия арендодателя.
Договора Ипотечного Жилищного Кредитования
По закладной допускается уступка права залогодержателя другому лицу и тем самым уступка прав по обеспеченному ипотекой основному обязательству, которая осуществляется путем совершения на закладной нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя. Однако уступка права требования конкретному лицу может быть произведена и в договорном порядке.
Когда залогодателем выступает один из супругов, то для совершения сделки по залогу недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 СК РФ). Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.
Договора Ипотечного Жилищного Кредитования
Актуальность темы. Специфика банковской деятельности требует от законодателя адекватного специального правового регулирования. Однако в ряде случаев положения Гражданского кодексаРоссийской Федерации (далее по тексту — ГК РФ)1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ.1994. N 32. ст. 3301. не уточняются и дополняются специальным законодательством, а подменяются и необоснованно изменяются, что ведет к теоретическим противоречиям и практическим проблемам2 Мальцев О.В. Проблемы реализации кредитных правоотношений в законодательстве Российской Федерации // Банковское право. 2022. N 5. С. 18 — 21. . Одной из сфер банковской деятельности традиционно является ипотечное кредитование3 Аббасов Т.О. Ипотечное жилищное кредитование: понятие и место в системе финансового права // Банковское право. 2022. N 4. С. 58 — 64. . Правовое регулирование осуществляется в основном посредством норм ГК РФ (главы 23, 42) и Федеральным закономот 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту — Закон об ипотеке). В вопросах ипотечного кредитования необходимо, прежде всего, обращаться к специальной (конкретной) норме Закона об ипотеке, и только в случае ее отсутствия — к правилам ГК РФ. Однако общие положения и принципы ГК РФ в регламентации любого конкретного правоотношения сохраняют свое непосредственное значение. В ч. 3 ст. 1Закона об ипотеке установлено, что общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ (глава 23), применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или указанным Законом не установлены иные правила. Исходя из положений ст. 2, 3Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, в частности уплаты залогодержателю основной суммы долга. Таким образом, ипотека — это способ обеспечения обязательства, имеющий акцессорный, зависимый характер от основного, в нашем случае кредитного обязательства. В настоящей работе выявляется противоречивость норм права, устанавливающих приоритетность содержания закладной перед кредитным договором. Подвергаются критическому анализу положения законодательства об ипотеке, проводится сравнительное исследование норм Гражданского кодексаРФ и Законаоб ипотеке. Обобщаются судебные акты, свидетельствующие о необходимости совершенствования правового регулирования банковского ипотечного кредитования. Целью работы является анализ договора ипотечного жилищного кредитования. Для достижения этой цели ставятся следующие задачи исследования: -дать общую характеристику ипотечного жилищного кредитования; -рассмотреть проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования; -выявить тенденции развития законодательства об ипотечном жилищном кредитовании.
Ипотечное кредитование, то есть покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств, но под залог приобретаемых жилых домов или квартир, широко используется среди населения. Предметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат (ст. ст. 74, 75 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Подводя итог проведенному исследованию, следует отметить следующее. Правовое регулирование банковского ипотечного кредитования нуждается в оптимизации, поскольку нормы Законаоб ипотеке о приоритетности содержания закладной и передачи прав по ней противоречат не только нормам ст. 1- 3этого же Закона, но и положениям ГКРФ о залоге и не соответствуют правовой природе и смыслу акцессорных обязательств. Рассматриваемая тема чрезвычайно злободневна и нуждается в дальнейшей разработке и совершенствовании. Возможность недобросовестных субъектов банковской деятельности злоупотреблять нормами о порядке передачи прав по закладной влекут на практике возникновение различных правовых конструкций (соглашения об условиях обратного выкупа закладных, купля-продажа закладных с обязательством обратного выкупа), обеспечивающих исполнение ипотечного обязательства. Подобные правовые конструкции представляют собой не что иное, как способы обеспечения исполнения ипотечного обязательства, которое, в свою очередь, должно по смыслу закона выполнять функцию способа обеспечения кредитного обязательства. Имеющие место в банковской практике такие «способы обеспечения способов обеспечения обязательства» свидетельствуют лишь о способности российских банков «приспосабливаться» к несовершенству законодательства. Такое положение вещей ставит под сомнение проработанность, внутреннее единство и непротиворечивость института ипотеки в российском гражданском праве. Для качественного развития в Российской Федерации ипотечного кредитования требуются как изменения в правовом регулировании данной сферы, так и экономические преобразования, направленные на увеличение реальных доходов населения. Обязательным условием при этом должно являться увеличение темпов строительства жилья для преодоления существующего дисбаланса между спросом и предложением.
Договора Ипотечного Жилищного Кредитования
В случае, когда в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя (в соответствии со ст. 13 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной (ч. 2 п. 3 ст. 14 названного Закона1).
Ипотекой могут быть обеспечены любые обязательства, чаще всего такими обязательствами становятся кредитные обязательства, в которых основными субъектами являются банки и другие специализированные кредитные организации. Именно кредитные организации и банки (далее банк) являются инструментом ипотечного кредитования в России и за рубежом. На сегодняшний день в связи с рядом неразрешенных вопросов в законодательстве России такое понятие как «ипотечный банк» применяется в более широкой трактовке, чем это предполагалось изначально. Так, в современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять не только коммерческие банки, но и страховые компании, сельскохозяйственные банки и другие кредитно-финансовые учреждения. В результате количество возможных субъектов в данном правоотношении является довольно обширным.
26 Июл 2019 jurist7sib 1599
