Налоговые Последствия Сделки Купли-Продажи Недвижимого Имущества
Налоговые Последствия Сделки Купли-Продажи Недвижимого Имущества
Вышеуказанное недвижимое имущество передано по акту приема-передачи от [число, месяц, год]. Право собственности Ответчика на указанное недвижимое имущество зарегистрировано [число, месяц, год], что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии [указать] N [значение], выданным [вписать нужное] отделом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
[Описать обстоятельства, по которым договор можно признать недействительным: сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам/сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности/мнимая или притворная сделка/сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным/сделка, совершенная несовершеннолетним/ сделка юридического лица, выходящего за пределы его правоспособности].
Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: правовые и налоговые последствия (К
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком считается денежная сумма, которая выдается одной из сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В то же время предварительный договор, как упоминалось ранее, не может иметь денежного характера.
соответствующие права будущего покупателя производить работы по капитальному и текущему ремонту недвижимого имущества, а также его право на фактическое владение и (или) пользование полученным имуществом до приобретения права собственности на него;
Налоговые Последствия Сделки Купли-Продажи Недвижимого Имущества
Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. При этом под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме; экономическая оправданность определяется наличием деловой цели, связанной с извлечением налогоплательщиком доходов, и юридической обоснованностью произведенных затрат.
Согласно указанной позиции гражданское законодательство и законодательство о налогах и сборах являются различными отраслями права и регулируют различные правоотношения сторон. По общему правилу к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется (п. 3 ст. 2 ГК РФ).
Налоговые последствия сделки по продаже предприятия как имущественного комплекса при общем режиме налогообложения
Конечно, это удобно. Но только для продавца. А вот покупателю от такого оформления — одна головная боль. Ведь ему придется самостоятельно рассчитывать покупную стоимость по каждому объекту. Поэтому продавец может заполнить счет-фактуру в обычном порядке — отразив каждый объект, входящий в состав продаваемого предприятия.
Если же вы не хотите признавать доход до перехода права собственности к покупателю (например, если сумма сделки большая, передача предприятия и регистрация сделки попадают на разные периоды, а деньги по условиям договора покупатель перечислит вам только после регистрации), то можете воспользоваться следующим аргументом. По общему правилу доход признается на дату перехода права собственности на объект к покупателю (Пункты 1, 2 ст. 249). А поскольку право собственности на предприятие к покупателю переходит лишь после регистрации договора, то и доход следует отражать на эту дату.
Сделки с недвижимым имуществом: о налоговых и неналоговых последствиях
Предмет. Изменения в механизме налогообложения недвижимого имущества, предполагающие исчисление налога с кадастровой стоимости объектов, вступили в силу в российском налоговом законодательстве с 1 января 2022 г. Вследствие значительного увеличения налоговой нагрузки перед участниками имущественного оборота встали вопросы оптимизации последствий операций с недвижимым имуществом.
Цели. Изучение применяемых налогоплательщиками инструментов оптимизации налоговой нагрузки при осуществлении операций с недвижимым имуществом и связанных с ними налоговых и правовых рисков.
Методология. С помощью методов описания и обобщения выявлены отдельные направления оптимизации налоговой нагрузки, используемые участниками имущественного оборота, определены достоинства и недостатки каждого инструмента, характерные риски. Для изучения результатов досудебного и судебного оспаривания кадастровой стоимости использовались методы сравнения, анализа статистических данных, авторские расчеты.
Результаты. Отмечена общая тенденция роста количества налогоплательщиков, оспаривающих результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества. Выявлены налоговые последствия отчуждения объектов недвижимого имущества в зависимости от категории налогоплательщика и назначения имущества. Определены налоговые и правовые риски участников имущественного оборота в случае реализации имущества по недействительной стоимости.
Выводы. Уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является законным и достаточно эффективным инструментом регулирования налоговой нагрузки собственников имущества, однако имеет ряд недостатков, ограничивающих его применение. Целесообразность отчуждения имущества во многом определяется организационно-правовой формой бизнеса и применяемой системой налогообложения. Однозначной судебной практики в отношении установления в условиях сделки стоимости имущества ниже рыночной не существует, что затрудняет прогнозирование неблагоприятных налоговых и иных последствий.
Пьянова М.В. кандидат экономических наук, доцент департамента налоговой политики и таможенно-тарифного регулирования, Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, Москва, Российская Федерация
[email protected]
ORCID id: отсутствует
SPIN-код: 3799-7940
Налог с продажи имущества
Задекларировать прибыль, полученную в результате сделки, гражданин обязан не позднее 30 апреля того года, которой следует за годом сделки (но и не раньше первого января этого года). Декларированию в обязательном порядке подлежат все сделки, при которых продавалось имущество, находящееся в собственности менее 3(или 5) лет. Вне зависимости от необходимости в выплатах налогов.
- Если в результате сделки продавец не получил никакой прибыли. То есть стоимость, за которую была куплена недвижимость, равна стоимости продажи или меньше ее. В таком случае платить налог на прибыль не придется, так как прибыли получено не было. Но только при условии, что у продавца сохранился документ, который подтверждает стоимость автомобиля (квартиры, дома) на момент покупки. Кроме того, к стоимости недвижимости может быть добавлена сумма, которую вложил в нее владелец, также при условии предоставления соответствующих документов;
- Если прибыль с продажи автомобиля составила менее четверти миллиона, то есть менее 250 тысяч рублей. В таком случае продавец имеет право на использование налогового вычета в размере 250 тысяч. В год разрешено использовать лишь один налоговый вычет. При продаже частного дома или квартиры налоговый вычет составит уже 1 миллион рублей, что очень существенно. Вычет может не позволить полностью избежать выплат (если составляет более 250 000 или 1 миллиона соответственно), но поможет уменьшить сумму выплат;
- Если недвижимость находилась в собственности более трех лет (в некоторых случаях более пяти – об этом написано выше). В таком случае прибыль с продажи налогообложению не подвергается.
Налоговые Последствия Сделки Купли-Продажи Недвижимого Имущества
На практике часто принимаются решения только о недействительности сделки, без разрешения вопроса о судьбе имущества. Иногда стороны осознанно не заявляют о реституции, особенно при недействительности сделок, совершенных не собственником недвижимости, а уполномоченным лицом — специализированной организацией на торгах, конкурсным управляющим, поскольку это влечет возврат ими вырученных от продажи чужой недвижимости средств.
Обращаясь в суд с иском о защите нарушенного права или охраняемого законом интереса, истец обязан указать в исковом заявлении обстоятельства, которыми обосновываются его требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.
Сделка купли-продажи признана недействительной
Наиболее полно налоговый аспект последствий несостоявшихся сделок проанализирован Президиумом ВАС РФ применительно к налогу на имущество. Позиция судей содержится в пункте 9 информационного письма от 17.11.11 № 148 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации».
Впоследствии покупатель указал на наличие скрытых существенных недостатков, и в результате между предпринимателем-продавцом и покупателем было достигнуто соглашение о расторжении договора купли-продажи. Денежные средства, полученные за офис, предприниматель вернул покупателю. При этом у него возник вопрос: должен ли он, как плательщик единого налога, уплатить его по данной сделке?
Помощь: Налоговые последствия при сделках купли-продажи бизнеса
В этом случае, как и при продаже долей в ООО и ОДО, отсутствует база для обложения НДС, сбором в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции, продовольствия и аграрной науки. Порядок взимания подоходного налога с физических лиц и налога на прибыль юридических лиц аналогичен приведенному выше.
Налог на прибыль у юридического лица, продающего унитарное предприятие. При продаже унитарного предприятия обязательство по уплате налога на прибыль возникает у лица, создавшего данное предприятие (ранее приобретшего его), а именно у продавца имущественного комплекса. Облагаемая налогом прибыль должна определяться с учетом цены реализации имущественного комплекса, суммы фактических расходов по созданию (приобретению) предприятия и затрат по его продаже. Суммы прибыли, возникшей от реализации такого имущественного комплекса, облагаются налогом по ставке 24 %.
Сделки с недвижимостью: способы оформления, налоговые последствия
С юридической точки зрения заключение договора купли-продажи объектов недвижимости — самый безопасный для покупателя способ приобретения здания и земельного участка. Безусловно, перед подписанием договора следует провести правовую проверку продавца и объектов недвижимости.
Если оплата по договору купли-продажи производится в безналичном порядке, то цена увеличивается на сумму налогов, которые уплачивает продавец. Проанализируем ситуацию, когда и покупателем, и продавцом являются российские компании.
Налоговые последствия при расторжении договора купли-продажи участка и возврате прав собственности продавцу
«2. Земельный участок продан Продавцом Покупателю за 3’000’000,00 руб. (Три миллиона руб.), подлежащие уплате Покупателем Продавцу в срок до 01.03.2022 года. Продавец может потребовать досрочной уплаты Покупателем стоимости Земельного участка, а Покупатель в таком случае обязан выполнить требование Продавца в срок не более 15 (пятнадцати) дней со дня получения уведомления.
Здесь можно привести в качестве аналогии разъяснения официальных органов о возврате некачественного товара (Письма Минфина России от 16.06.2022 N 03-03-06/1/351, от 02.06.2022 N 03-03-06/1/370, от 03.06.2022 N 03-03-06/1/378 и УФНС России по г. Москве от 23.12.2022 N 16-15/124436@). Так как возврат некачественного товара также не рассматривается как обратная реализация из-за того, что поставщик не выполнил своих обязательств по договору. А в нашем случае обязательств не выполнил покупатель.
Продажа имущества без налоговых последствий
Денежная оценка здания должна утверждаться единогласным решением общего собрания участников ООО (в вашем случае — единолично, поскольку вы — единственный учредитель). Утвержденная стоимость здания не может превышать сумму оценки, определенную независимым оценщиком. Допустим, она составляет те же 2 млн руб. Соответственно имущество вносится в уставный капитал по этой стоимости.
Цель в этом случае — чтобы стоимость здания в результате переоценки совпала с ценой продажи доли в уставном капитале. Тогда в налоговом учете не возникнет разницы между стоимостью доли в уставном капитале ООО и ее продажной стоимостью, то есть объекта для обложения налогом на прибыль не будет (речь об этом пойдет ниже).
Проблемы прочь ->
Налоги при купле-продаже недвижимости
Заключая договора купли-продажи недвижимого имущества, физические лица уплачивают следующие виды обязательных платежей:
— государственную пошлину или плату за совершение нотариальных действий
— сбор на обязательное пенсионное страхование
Рассмотрим каждый из видов указанных платежей более детально.
Если сделка купли-продажи оформляется у государственного нотариуса, то в соответствии с Декретом Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине »от 21.01.93г. уплачивается государственная пошлина в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре.
Цена объекта недвижимости определяется по соглашению сторон, однако, она не должна быть ниже его балансовой стоимости, указанной в справке-характеристике БТИ.
Здесь же хотим предостеречь тех покупателей, которые с целью уменьшения расходов, соглашаются на указание в договорах купли-продажи балансовой, а не фактической стоимости недвижимости. В случае признания сделки купли-продажи недействительной они рискуют остаться на руках не только без квартиры, но и с сумой, которая будет далеко не соответствовать реально уплаченной ими продавцам.
Налоговые Последствия Сделки Купли-Продажи Недвижимого Имущества
Исчисление им подоходного налога производится по ставкам, указанным в п.1 ст.18 Закона № 1327-XII (прогрессивная шкала от 9 до 30 %), если выплата осуществляется по месту основной работы продавца, и по ставкам, предусмотренным п.2 ст.18 Закона № 1327-XII, т.е. по ставке 15 %, — если выплата осуществляется не по месту основной работы.
Налогооблагаемая база определяется организациями, осуществляющими операции с ценными бумагами, как разница между ценой реализации (погашения) ценных бумаг в налоговом периоде и ценой их приобретения с учетом затрат на приобретение и реализацию.
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ОПЕРАЦИЙ ПО КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Согласно п. 1 статьи 374 НК объектом налогообложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
Не признаются объектами налогообложения:
— земельные участки и иные объекты природопользования;
— имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения или оперативного управления федеральным органам исполнительной власти.
При этом в НК ни слова не сказано о том, что имущество должно в обязательном порядке находиться в собственности налогоплательщика.
Покупатель недвижимости
Как известно, объект недвижимого имущества должен быть в обязательном порядке зарегистрирован. Платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с указанными объектами, платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости, признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией (пп. 40 п. 1 статьи 264 НК).
Покупатель принимает приобретенный им объект недвижимого имущества на баланс в качестве объекта основных средств. Согласно п. 1 статьи 257 НК под основными средствами понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров или для управления организацией. Первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов.
