Главная / Пособия / Процедура обмена долями между близкими родственниками в 2022 году

Процедура обмена долями между близкими родственниками в 2022 году

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками

● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками — это процедура, цель которой — передать право собственности на жилье от одного члена семьи к другому. Такие сделки оформляются по общим правилам отчуждения недвижимости, но имеют ряд особенностей, о которых следует помнить.

● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги. Такой подход логичен — по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка. Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть, отец, в данном случае, является и продавцом и приобретателем, что недопустимо;

● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга. Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку, или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодным для обеих сторон.

Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.

Договор мены между близкими родственниками

Договор мены – это акт, который подтверждает совершение двухсторонней сделки на основании законодательства. Так как договор мены квартиры между близкими родственниками предполагает, что владелец доли недвижимости и желающий получить эту долю в обмен на что-то, являются одновременно и продавцами и покупателями, возникают права и обязанности у двух сторон.

Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.

данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
точное описание объектов мены;
сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
ответственность сторон за выполнение условий договора;
действия при возникновении форс-мажоров и пр.

Необходимость обмениваться движимым или недвижимым имуществом в нашей жизни появляется довольно часто. Это удобно, так как не нужно оформлять договор купли-продажи и платить большой налог. Что касается мены долями квартиры между близкими родственниками – здесь есть ряд нюансов и особенностей, которые мы рассмотрим в статье. Также, акцентируем внимание на ситуациях, когда сделка оформляется с участием несовершеннолетних.

Желая произвести процедуру обмена долями квартир, нужно заручиться согласием остальных собственников. Важно заранее выяснить, насколько ваша доля соразмеряема с другой, предлагающейся для обмена. Если нет – выяснить размер доплаты. Чтобы не платить налог, можно оформить дарение между родственниками.

Если завещание отсутствует, наследники вправе сами распределять между собой наследственную массу. По соглашению между ними, в присутствии нотариуса, можно обменяться долями.

Альтернативным вариантом письменного извещения с отметкой о вручении является составление нотариального отказа от доли совладельцами за любую цену и на любых условиях. Для этого всех собственников нужно пригласить к нотариусу и оплатить его услуги. Каждое согласие обойдется примерно в 1500 – 2000 рублей.

Собственники других долей по закону имеют преимущественное право приобретения отчуждаемой доли. Но, существенным условием мены, является одновременное получение доли на другую квартиру. Поскольку сособственник не может предоставить вам чужую квартиру, перебить вашу сделку своим намерением покупки у него не получится. Из-за этого у многих юристов возникает сомнение в целесообразности требований закона по поводу извещения совладельцев при обмене.

При наличии завещания не удастся по соглашению распределить имущество. Нотариус введет родственников в наследство исключительно таким образом, который указан в завещании, исполняя волеизъявление наследодателя. Потом наследники могут сделкой обмена переоформить права на недвижимость.

Ближайшие родственники: братья и сестры, бабушки, дедушки и внуки, родители и дети, супруги – при дарственной сделке не должны платить налог на прибыль 13%. Тетя, дядя и племянники не относятся к этой категории, и при дарении вынуждены будут потерять 13% от кадастровой стоимости жилья.

Способы обмена долями недвижимости между родственниками в 2022 году: особенности и налоговый вопрос

договор между сторонами с подробным описанием сути сделки, технических параметров перераспределяемых долей, адресами объектов недвижимости;
гражданские паспорта и другие документы для идентификации личностей;
брачные свидетельства, другие подтверждения родственных отношений;
справка из ЕГРН, содержащая сведения о долевом распределении, отсутствии обременений;
согласие органов опеки на проведение сделки для защиты прав недееспособных или несовершеннолетних граждан (родственников, других собственников);
паспорт объекта недвижимости с техническими данными;
кассовые документы, подтверждающие оплату государственной пошлины по действующим тарифам.

гражданские паспорта сторон;
имеющиеся договора социального найма с официальными разрешениями на право занимать определенную жилплощадь (ордерами);
справки о действительном составе семей;
согласие других родственников (собственников) на соответствующий обмен долями;
стандартные согласия органов опеки (для несовершеннолетних и недееспособных членов семей, зарегистрированных собственников);
письменные подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.

При выборе любого способа родственного обмена следует оперировать только с равнозначными по форме собственностями объектами недвижимости. Заблаговременно приватизируют жилье. Не получится выполнить сделку, например, если одна из квартир занята одной из сторон по договору социального найма.

Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости. Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2022 г. соответственно. Заполненную декларацию в стандартном виде подают не позднее 30 апр. следующей весны после года завершения данной операции. Оплату налогов можно сделать до 15 июля включительно.

При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.

Сотрудникам образовательных, медицинских и социальных учреждений, если даритель – их клиент или родственник клиента;
Служащим в государственных, муниципальных органах, госбанках, если подарок как-то связан с исполнением их служебных обязанностей.

Документы, на основании которых получена доля: свидетельство о наследстве, договор купли-продажи и др.;
Выписка из ЕГРН на жилое помещение;
Выписка из домовой книги и финансово-лицевого счета;
Техпаспорт или экспликация квартиры и поэтажный план;
Паспорта дарителя и одаряемого.

Продажа же относится к разряду возмездных сделок, поэтому распоряжаться долевой собственностью разрешено лишь с согласия всех ее владельцев. Например, продать долю в квартире мужу не удастся в обход супруги. Причем, это касается не только продажи доли в квартире, но и перепланировки жилья.

В перечне документов для дарения доли в квартире есть выписка из ЕГРН. Справка эта обязательная, без нее в Росреестре не зарегистрируют право собственности на того, кто получил подарок. В выписке из ЕГРН указаны все собственники квартиры. Даритель доказывает тем самым свое право собственности на жилье или долю в квартире.

По закону дарственную разрешается оформлять практически на кого угодно. Можно безвозмездно передать долю в квартире родственнику, другу, хорошему знакомому или совершенно чужому человеку. Для этого никаких препятствий не существует, даже если есть несовершеннолетний сособственник.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора также в случае и по основаниям, по которым дарение может быть отменено согласно п. 1 ст. 578 ГК РФ. В силу указанной нормы даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Заключая договор дарения на вещь, находящейся в долевой собственности, необходимо иметь в виду, что ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) закрепляет, что сделки по отчуждению в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

К заявлению необходимо приложить договор, документ об оплате государственной пошлины, доверенность, если подавать документы будет представитель. В зависимости от характеристик объекта может потребоваться предоставление дополнительных документов: кадастровый паспорт, межевой план, технический план или акт обследования, карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ.

Отдельно стоит отметить, что ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ указывает на то, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, совершаемые всеми участниками долевой собственности по отчуждению своих долей по одной сделке, не подлежат нотариальному удостоверению.

Особенностью такой сделки является то, что собственник доли или ее части может подарить ее кому пожелает и для этого не требуется получение согласия других собственников или согласия проживающих в квартире, или разрешения органов опеки, если один из собственников несовершеннолетний. Это установлено в статье 246 Гражданского кодекса России.

Порядок дарения не зависит от того, кому именно вы решили сделать подарок, — правила одинаковы и для дарения родственнику, и для дарения постороннему человеку. Это скажется только на налогах, которые придется заплатить новому собственнику. Об этом расскажу отдельно.

На практике это не очень удобно, особенно если собственники — чужие друг другу люди. Поэтому такие собственники долей часто договариваются о том, кто в какой комнате будет жить и какой частью квартиры будет пользоваться. В особенно сложных случаях сособственники могут выделить свою долю в натуре — поделить квартиру через суд.

Сроки регистрации. Если договор дарения заверяет нотариус, он отправляет документы в Росреестр в тот же день, а регистрация в этом случае занимает от 1 до 3 рабочих дней. Если дело отправлено электронно, переход права на долю должны зарегистрировать в течение 1 рабочего дня. Бумажные документы регистрируют чуть дольше — 3 рабочих дня.

Составить договор у юриста будет стоить от 2 до 10 тысяч рублей в зависимости от сложности договора и скорости его подготовки. Если будете делать договор через нотариуса, он возьмет оплату за услуги технического и правового характера — в каждом регионе и нотариальной палате это разные суммы.

Дарственная — это бытовое название договора дарения. С юридической точки зрения это пример одностороннего договора. Но термин «односторонний» вовсе не означает, что у этого договора только одна сторона, — в договоре всегда не меньше двух сторон, которые его подписывают. В данном случае это значит, что у одной стороны договора есть только права, а у другой — только обязанности.

Оформление дарения доли в квартире в 2022 году

Согласие супруга дарителя не требуется: 1) Супруги купили квартиру в браке, оформили ее в долевую собственность на двоих, теперь один из супругов дарит свою долю кому-либо. 2) Даритель купил долю/квартиру до брака. 3) Даритель получил долю/квартиру в наследство, по приватизации, дарению. Без разницы в браке или нет — п. 1 ст. 36 СК РФ. 4) Даритель купил долю/квартиру в браке, но с супругом оформили брачный договор, исключающий совместную собственность — п. 1 ст. 256 и ст. 42 ГК РФ.

Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, Росреестр установил скидку в 30% — вместо 2000 рублей нужно оплатить 1400 рублей. Госпошлину оплачивает одаряемый, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

Сотрудник МФЦ проверит список документов и составит заявления о регистрации права, которое дарителю и одаряемому необходимо подписать. Если одаряемому до 14 лет, заявление за него подписывает один из родителей (опекунов), если от 14 до 18 лет — и одаряемый и один из родителей.

Остается только ждать регистрации сделки дарения. По ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ максимальный срок: 9 рабочих дней, если документы подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра. Иногда сроки срываются из-за загруженности Росреестра. Можно позвонить в МФЦ, назвать номер в расписке и уточнить прошла ли регистрация.

Договор дарения в простой форме можно подписать заранее или перед сотрудником в МФЦ/Регистрационной палаты (следующий этап), нет никакой разницы. Сотрудник не удостоверяет подписи. При нотариальной форме договора, он подписывается только при нотариусе, потому что он удостоверяет подписи.

Без нотариуса»: продать квартиру стало проще

дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.

Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2022 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.

Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.

Обмен долями в квартирах между родственниками

Перед заключением договора сторонам предстоит договориться о предмете сделки и условиях отчуждения. Сделать это возможно в рамках договора дарения, мены или дарственной. Рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу с просьбой помочь в надлежащей подготовке документа, либо использовать для составления образец.

Паспортные данные;
Сведения о недвижимости (точное месторасположение, этаж, число комнат, площадь);
Выписка ЕГРН или свидетельство на собственность;
Договор мены/купли-продажи/дарения (по выбору сторон);
Информация о лицах, сохраняющих право проживать на отчуждаемой жилплощади;
Сроки снятия с регистрации и освобождения жилья;
Установленные обременения (если есть).
Подписи сторон.

Чтобы не сожалеть впоследствии о совершенной сделке, рекомендуется изучить особенности разных способов передачи жилья родственникам. Стоит предварительно проконсультироваться у юриста и получить рекомендации по выбору варианта обмена с учетом конкретных обстоятельств.

Переход права новому владельцу требует регистрации в единой базе Росреестра. Местом подачи заявлений служит отделение МФЦ или Росреестра. Каждая из сторон является в отделение уполномоченного органа, оплачивает стандартную регистрационную пошлину и передает документы на недвижимость и саму сделку.

Обсудить предстоящее изменение состава участников собственности. Согласно законодательству, соседи по квартире имеют право преимущественного выкупа, что предполагает письменное уведомление каждого о планируемой передаче доли в рамках сделки мены (за некоторыми исключениями).

Родственный обмен квартирами

Наличие паспортов обеих сторон договора.
Документ, который подтверждает родственную связь.
Свидетельство о праве собственности на жилье.
Соглашение в письменном виде на дарение жилья всех приватизированных жильцов.
Справка из кадастровых органов.
Техпаспорт жилого помещения.
Квитанция об оплате за регистрацию передачи прав на владение. Оплата составляет две тысячи рублей.

Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства. В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна – полагается доплата. Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой.

Следующий способ немного сложнее. Нужно зарегистрировать совершеннолетнего члена семьи в неприватизированной квартире, а перед этим – снять с регистрации в приватизированном жилье. Если размеры жилого помещения соответствуют стандартам социального найма, то прописка пройдет без каких-либо проблем. Затем с помощью официального документа, подтверждающего дарение, осуществить замену хозяина частной квартиры.

Обмен квартир (приватизированных) между родственниками предусматривает соглашение лиц, жилая площадь одного из которых является личным владением. Таким обменом предусматривается регистрация в Реестре и перерегистрация в кадастровых органах. Завершается процедура выдачей нового техпаспорта каждому участнику соглашения.

Заявление, которое должно быть одобрено администрацией местного управления.
Копии паспорта каждого участника обмена.
Ордера, полученные на квартиры.
Постановление на вселение в новое жилое помещение.
Документ о соцнайме предыдущего помещения.
Выписка, которая разрешает дальнейшее вселение.
Справка, в которой отмечены все зарегистрированные члены семьи.
Согласие всех задействованных членов семьи.

В статье 14 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) дается такое определение понятию близкие родственники: это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать).

В последнее время участились случаи (особенно при приобретении жилья за счет средств материнского (семейного) капитала), когда продавцами квартиры являются бабушки (дедушки), а покупателями их родные внуки. Следует знать, что указанный запрет, распространяется на сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники.

Законодательством определены лишь особенности. Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке недвижимости. На сегодняшний день возросло количество сделок между родственниками, по которым они продают друг другу имущество. Обращаем особое внимание – если сделка купли-продажи совершена фиктивно, без реальной передачи денег (например, лишь с целью получения налогового вычета), то такая сделка может быть признана мнимой.

Остановимся и на особенностях сделок с участием несовершеннолетних. В российском законодательстве установлены запреты на некоторые сделки. Так в соответствии со ст. 37 ГК РФ, запрещены возмездные сделки (купля-продажа) между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками. Согласно данной норме, к примеру, невозможно, продать недвижимое имущество, принадлежащее малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам. Данный запрет распространяется на все возмездные сделки, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества.

Еще одной из распространенных сделок между родственниками является дарение. Договор дарения можно заключить с любым родственником – и близким, и дальним. При дарении одаряемый получает имущество в личную собственность. Оно не подлежит разделу как совместно нажитое имущество, даже если одаряемый находится в браке. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ.

Способы и особенности обмена долями в квартирах между родственниками в 2022 году

Форма письменного согласия содержит детальные условия продажи (или мены) долей. Ответа сособственников, согласно букве закона, следует ждать в течение одного месяца. По истечении данного срока можно совершать сделку. Естественно, сделку совершают и при получении письменного согласия от других собственников квартиры.

При варианте обменяться долями путем дарения существенно экономятся деньги. По этой причине большинство сделок совершаются именно этим способом. Не нужно забывать, что от подоходного налога освобождается только дарение между лицами, состоящими в близком родстве.

Необходимость заплатить налог при родственном обмене долями возникает, если эти доли имеют разную стоимость. Это требование закона остается в силе даже при незначительной разнице в цене. Что может освободить от уплаты подоходного налога? Срок владения недвижимостью более 3 лет (если собственность оформлена до 1 января 2022 года) или более 5 лет (если — после вышеуказанной даты). Декларацию по НДФЛ надо подать в налоговую не позже 30 апреля следующего после заключения сделки года. Платить деньги нужно в срок до 15 июля (включительно).

Чтобы исключить опротестование сделки с недвижимостью в судебных инстанциях, нужна квалифицированная предварительная подготовка. При мене и купле-продаже у других собственников получают согласие в письменном виде на проведение сделки, которое заверяют в нотариальной конторе по стандартной процедуре. В обращении к ним приводят подробные условия продажи (обмена родственников долями). На получение ответа законом предусмотрен месяц. Если его нет, можно привлекать сторонних покупателей.

opигинaлы и кoпии yдocтoвepeний личнocти вcex yчacтникoв cдeлки — пacпopтa гpaждaн PФ и ИНН;
дoкyмeнт, пoдтвepждaющий пpaвo coбcтвeннocти дapитeля в двyx экзeмпляpax: нa зeмлю и дoм — нaпpимep, дoгoвop кyпли-пpoдaжи, выпиcкa из EГPН;
кaдacтpoвый пacпopт дoмa и зeмeльнoгo yчacткa, в тoм чиcлe c oтoбpaжeниeм вcex пocтpoeк, пpиcyтcтвyющиx нa нaдeлe;
cпpaвкa из БTИ, в кoтopoй yкaзaнa oцeнoчнaя cтoимocть пepeдaвaeмoгo имyщecтвa — oпциoнaльнo, инoгдa дocтaтoчнo yкaзaть cтoимocть, пpoпиcaннyю в кaдacтpoвoм пacпopтe;
cпpaвкa oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти пo yплaтe зa зeмeльный нaдeл — ee нyжнo бpaть в мecтныx opгaнax yпpaвлeния;
дoмoвaя книгa c выпиcaнными людьми.

Дapcтвeннaя нa дoм пpaвильнo нaзывaeтcя дoгoвopoм дapeния. Этo — coглaшeниe, пo кoтopoмy пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть пepexoдит oт дapитeля к oдapяeмoмy. Ocнoвнoe oтличиe oт дpyгиx дoгoвopoв — бeзвoзмeзднocть: пo ycлoвиям coглaшeния, дapитeль нe пpeтeндyeт нa oплaтy, кoмпeнcaцию или кaкиe-либo ycлyги co cтopoны oдapяeмoгo. B дoгoвopax нaймa, пoжизнeннoгo coдepжaния, кyпли-пpoдaжи пpoпиcывaют ycлoвия oплaты имyщecтвa.
Пopядoк oфopмлeния, тpeбoвaния к дoкyмeнтy и дpyгиe ключeвыe ocoбeннocти дoгoвopa дapeния пpoпиcaны в глaвe 32 Гpaждaнcкoгo кoдeкca Poccийcкoй Фeдepaции. B нeй ecть cтpoгиe зaпpeты — coглacнo cтaтьe 575 ГК PФ, дapcтвeннyю нeльзя oфopмить:

пиcьмeннoe coглacиe oпeкyнa или poдитeля, ecли oдapяeмый являeтcя нecoвepшeннoлeтним;
пиcьмeннoe нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa дapитeля, ecли дoм нaxoдитcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти;
нoтapиaльнo зaвepeннaя дoвepeннocть, ecли дapитeль либo oдapяeмый дeйcтвyют нe caми, a чepeз дoвepeннoe лицo.

Пpeдcтaвьтe — близкий poдcтвeнник peшил пoдapить вaм дoм. Bы cдeлaли peмoнт, пpoжили в дoмe гoд, нo пoтoм лишилиcь нeдвижимocти — cдeлкy ocпopили в cyдe. Чтoбы избeжaть тaкиx cитyaций, читaйтe cтaтью — paccкaжeм, чтo тaкoe дapcтвeннaя, кaк cдeлaть дapcтвeннyю нa дoм и зeмлю, кoгдa ee мoжнo ocпopить и кaкиe пoдвoдныe кaмни ecть y cдeлки.

oтлaгaтeльныe — в этoм cлyчae coглaшeниe вcтyпaeт в cилy в ycтaнoвлeннyю пoзднee дaтy либo пpи выпoлнeнии oпpeдeлeнныx ycлoвий;
oтмeнитeльныe — пepexoд пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт быть oтмeнeн, ecли пpoизoйдeт кaкoe-тo coбытиe, пpoпиcaннoe в coглaшeнии.

Налоговая обращает внимание, если заключается договор купли /продажи жилья между родственниками. Может быть, что недвижимость переоформляется на родственника, но фактически деньги продавец не получает. Это могут сделать, например, для получения налогового вычета или, чтобы не платить налоги при фактической продаже, оформляется договор дарения между близкими родственниками.

Например, супруги решили приобрести у сестры мужа квартиру. Они находятся в браке, квартира будет являться общей собственностью, независимо от того, на кого она оформлена. Но получить налоговый вычет сможет только супруга, поскольку она не является близкой родственницей сестры мужа.

Закон не запрещает сделки с недвижимостью между близкими родственниками. В одних случаях они проходят стандартно и ничем не отличаются от других сделок, в других могут иметь особенности, в-третьих ими могут заинтересовать ФНС.

Сделки с участием несовершеннолетних имеют ограничения. ГК РФ запрещает возмездные сделки между несовершеннолетними и их родителями (усыновителями или опекунами). Например, запрещена продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, от имени которого за которого действует его мать, ее родителям или иным близким родственникам.

Обратите внимание, в законодательстве нет прямых запретов для сделок между близкими с участием тех средств, право на которые подтверждается сертификатом на материнский капитал. Важно только, чтобы сделка была оформлена правильно, жилье соответствовало требованиям, а несовершеннолетнему была выделена доля.

Обмен квартиры и ее долей между родственниками

Так как обмен недвижимости приравнивается к купле-продаже, то считается, что каждый из продавцов квартир получил доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Согласно законодательству этот налог составляет 13% от стоимости предмета сделки. При этом можно использовать налоговые вычеты.

Трудности обмена доли могут возникнуть также в случае, когда родственники проживают на разных квартирах, у которых имеются иные собственники. В этом случае необходимо получить согласие этих собственников. В случае их несогласия вопрос может быть решен в суде.

Заявления каждой из сторон сделки.
Паспорта сторон.
Договор обмена.
Правоустанвливающие документы на каждую квартиру.
Документы, подтверждающие согласие третьих лиц (согласие супруга, владеющего частью недвижимости, заключение органа опеки, подтверждающего, что права несовершеннолетних при обмене не будут нарушены).
Выписка из ЕГРН.
Квитанции об уплате госпошлины за регистрацию перехода прав собственности.

Заключается договор мены.
Подается заявление в муниципалитет с приложением договора.
В течение 10 дней орган управления рассмотрит вопрос и, в случае положительного решения, выдаст ордер на вселение.
Подаются документы на регистрацию.

По законам (ГК и ЖК РФ) при родственном обмене не существует никаких льгот. При этом договор мены считается аналогичным договору купли-продажи, причем обе стороны являются продавцами и покупателями. По закону можно производить обмен как приватизированных, так и неприватизированных квартир.

Дарение происходит одновременно с обеих сторон – один родственник дарит другому, и в обратном порядке. Нужно учитывать, что сделка считается состоявшейся только после регистрации в Росреестре. Если у одной из сторон сорвется процесс регистрации, вторая не обязана отказываться от своей доли. Такой вариант двойного дарения подходит только при полном доверии между родственниками.

Чтобы поменяться жилплощадью, собственники долей составляют сразу 2 дарственные. Во избежание проблем к оформлению привлекают нотариуса. Особенность дарственной между близкими родственниками – освобождение одариваемого от налога с дохода по сумме стоимости объекта.

Собираясь обменяться с родственниками частью в недвижимости, следует учитывать, что обмен долями в квартирах между родственниками проводится без каких-либо льгот со стороны государства. Помимо стандартного обмена долей родственники могут выбирать куплю-продажу или дарственную. Выбор способа передачи недвижимости определяют с учетом особенностей сделки, расходов, сроков и требований к оформлению.

Обязательное согласование с другими владельцами. Чтобы получить право на обмен следует оформить нотариальный отказ, либо дождаться истечения 30-дневного срока. Это касается всех сделок с долями, за исключением случая, когда стороны использовали для оформления дарственные.
Обмен – сделка отчуждения, предусматривающая возмездность. С участников сделки могут взыскать подоходный налог.
Мена долей детей, не достигших совершеннолетия, производится только с согласия органов опеки.
Менять можно только части жилья, отнесенных к одной форме собственности. Поменять муниципальную комнату на площадь в индивидуальном пользовании невозможно, поскольку собственники разные.

С 2022 года регистрация сделки по отчуждению доли в квартире, в том числе и мены, у нотариуса обязательна. Государственный представитель грамотно и с учетом интересов всех сторон составит договор, подготовит заявление для Росреестра, и как только оформление будет завершено, выдаст вам на руки выписки из ЕГРН, подтверждающие переход прав собственности. Однако его услуги достаточно дороги. Об этом вы можете прочитать в нашей статье «Сколько стоит договор дарения доли квартиры у нотариуса«. Поэтому лучше обратиться за составлением договора к юристу, а потом заверить уже в нотариальной конторе.

Любые сделки с недвижимостью должны обязательно совершаться с учетом интересов несовершеннолетних лиц. Если вы хотите обменять большую долю, которой владеет ребенок, на меньшую. Орган опеки не даст такого разрешения. А вот в обратном порядке, сделку можно будет осуществить без труда. Выписать ребенка из квартиры в никуда тоже не получится. Поэтому либо откажитесь от сделки, либо ищите другой вариант для обмена.

Если у вас возникли какие-либо проблемы с обменом частей квартир, то специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультативную помощь. Не стоит пренебрегать этой возможностью, ведь мнение опытного юриста может сыграть решающую роль и сохранит не только ваше время, но и деньги.

Пример. Антон и Сергей Ивановы, являются нанимателями муниципального жилья, проживают в одном городе в разных районах. Антону принадлежат две большие комнаты в трехкомнатной квартире, Сергей проживает с семьей в одной комнате в «двушке». После того, как у Сергея родился ребенок, братья решили поменяться долями, но Антон, попросил за вторую комнату 300 тысяч рублей. Стороны подписали между собой соответствующий договор, где указали сумму и срок ее передачи. При оформлении документов на жилье, этот договор они не предоставили. После того, как все юридические вопросы были урегулированы, Сергей перевел Антону на банковский счет 300 тысяч, а Антон, в свою очередь подтвердил поучение денег распиской.

Для того чтобы совершить обмен неприватизированными долями между родственниками следует подать соответствующее заявление от имени всех участников (не только тех, кто заключает сделку, но и тех, кто владеет соседними долями) в местную администрацию. Рассмотрение заявки будет осуществляться в течение 10 дней с момента принятия документов в работу.

Процедура дарения доли квартиры между близкими родственниками в 2022 году

Пример. Васильев М.А. является собственником ½ доли частного дома в Нижегородской области. Остальной частью дома владеет его брат. Дарение доли в квартире родственнику обязательно нужно заверить нотариально. Причем такое требование устанавливается при передаче собственности близким людям и другим лицам.

Когда регистрируется переход права владения на долю квартиры, необходимо уплатить государственную пошлину. Платеж составляет 2000 р. Обязанность по оплате этой суммы ложится на плечи одаряемого. Когда имущество передается нескольким лицам, этот платеж распределяется между ними. Платеж делает опекун, если получатель подарка не достиг совершеннолетия.

Прежде всего, понадобятся справки и свидетельства, имеющие отношение к самому объекту. Это основания возникновения прав собственности (договор дарения, купли-продажи). Также нужен кадастровый паспорт, справка о гражданах, проживающих на жилой площади. Чтобы оформить дарение доли, понадобится нотариальное одобрение от мужа или жены при условии совместного владения.

Вопрос, как оформить дарственную на долю в квартире, обязательно решается с участием нотариуса. Законом установлены такие требования с 2022 года. Когда один человек владеет имуществом, достаточно обычной письменной формы. Если собственность раздельная, то необходима дополнительная заверка.

Порядок составления договора регулируется нормами Гражданского кодекса. Сделка является безвозмездной, т.е. даритель не вправе ничего требовать от одаряемого. Часто оформляется дарение квартиры близкому родственнику, потому что не нужно платить налог. Причем сам характер отношений между сторонами сделки значения не имеет. Семейный кодекс называет, кто является близкими родственниками. Это супруги, сестры, братья, родители и дети. Также освобождаются от уплаты налогов сделки, совершаемые между внуками, бабушками и дедушками.

Как родственникам совершить обмен квартирными долями: варианты, налогообложение в 2022 году

При проведении сделки по типу мены или купли-продажи потребуется получить согласие супруга, а также отказ владельцев остальных долей жилья от покупки обмениваемой доли. После совершения обмена долей и внесения в базу Росреестра корректирующих записей обменявшиеся должны обратиться в управляющую компанию и ТСЖ, чтобы там изменили лицевые счета с учетом новых днных.

Это обмен в результате купли-продажи, мены или дарения. Параметры вариантов представлены в таблице. Все виды сделок соответствуют законодательным нормам. При этом не нарушаются права сособственников и должны выполняться возникающие налоговые обязательства перед государством.

Документы составляются и подписываются в трех экземплярах на каждую квартиру. Один экземпляр полагается продавцу, второй — покупателю (родственные стороны). Третий комплект документов идет на регистрацию в Росреестр. Все документы должны быть заверены нотариально.

Самый распространенный вариант обменяться долями жилья между лицами, состоящими в родстве. Ведь не возникает необходимости платить налог с дохода и спрашивать согласия на предстоящий обмен других собственников квартир, участвующих в обмене. Заключается договор дарения (дарственная) в двух экземплярах. Оба нужно заверить у нотариуса.

паспорта сторон сделки;
два договора соцнайма с ордерами;
письменное согласие сособственников жилья на предстоящий обмен;
справки, где указан состав семьи;
документ, подтверждающий согласие попечительских органов, если собственник — ребенок или недееспособное лицо;
документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате услуг ЖКХ.

10 Мар 2022 jurist7sib 52