Главная / Суд общей юрисдикции / Что значит квартира от подрядчика

Что значит квартира от подрядчика

Многие граждане сомневаются и не знают, у кого лучше купить квартиру: у застройщика или подрядчика. Специалисты отмечают, что если договор переуступки прав требования составлен грамотно и верно, то неважно, у кого покупатель купит квартиру. Главное – чтобы его устраивало жилье и его стоимость.

покупатель имеет право запросить договор между подрядчиком и застройщиком;
он имеет право поинтересоваться у застройщика, выполнил ли подрядчик свои обязательства;
если подрядчик полностью выполнил взятые на себя обязательства, «отработал» квартиру, тогда покупатель может заключить договор с ним напрямую, но обязательно заранее нужно проинформировать о своем решении застройщика.

Если подрядчик отработал квартиру не полностью (не завершил какие-то работы), тогда необходимо составить 3-сторонний договор переуступки, согласно которому за отработанную часть квартиры новый дольщик будет платить подрядчику деньги по его установленной цене, а за остальную часть он будет вносить платежи на счет застройщика.

При покупке квартиры у подрядчика на этапе строительства покупатель приобретает не саму квартиру, а право требования этой квартиры у застройщика после сдачи дома в эксплуатацию.

Договор долевого участия, который заключается между подрядчиком и застройщиком, обязательно должен пройти процедуру регистрации в Росреестре. Без регистрации такой договор является недействительным.

При оформлении договора переуступки права требования до выполнения подрядчиком работ по договору с застройщиком, потенциальный покупатель рискует остаться как без квартиры, так и без денег (например, если подрядчик обанкротится).

Застройщик подписывает с компанией-подрядчиком инвестиционный договор или договор уступки. В этом случае подрядчик имеет право продавать квартиры до того, как он полностью сдаст все работы. И в этом кроется самая большая опасность для покупателя. Так, если застройщику не понравится качество оказанной услуги, тогда он может аннулировать договор. Тогда подрядчик не будет иметь никаких прав на квартиры даже в том случае, если он их продал. И даже если покупатель обратится в суд, то фемида останется на стороне застройщика.
Застройщик расплачивается уже готовым жильем. Он оформляет право собственности на себя, а после передает уже подрядчику по договору купли-продажи. В таком случае покупатель уже не рискует остаться без жилья.
Если готового к сдаче в эксплуатацию дома нет, но подрядчик уже является собственником квартир в новостройке. Соответственно, такие квартиры он уже может продать по праву переуступки. При этом важно понимать, что если квартира была оформлена на подрядчика как на физическое лицо, то сделка должна произойти в один день (передача денег и сдача документов на регистрацию – все должно пройти в один день). Если квартира оформлена на юридическое лицо, тогда сделка должна проходить в другом порядке: вначале необходимо отдать на регистрацию договор уступки, а когда договор будет зарегистрирован, тогда уже покупатель может передать деньги подрядчику.

ПОДРЯДные квартиры: Что это и как такое жилье влияет на стоимость квадратных метров

То есть между подрядчиком, продающим полученную по бартеру квартиру, и конечным покупателем может «нарисоваться» собственно застройщик, уменьшив скидку на несколько процентов. Но между ними могут встать и агенты по недвижимости, и тогда дисконт упадет еще процентов на 10-15.

Специалисты E3 Group, проанализировав рынок Санкт-Петербурга, пришли к выводу, что основная масса подобных квартир сегодня приходится на эконом-класс. Чаще всего это предложение в жилых комплексах на периферии города – не самое привлекательное предложение на сегодняшний день.

–– Для инвесторов, особенно не слишком опытных, заключение договоров по приобретению подрядных квартир может нести риски. Дело в том, что единого порядка по оформлению договора между застройщиком и подрядчиком на подрядные квартиры не предусмотрено. На текущий момент есть несколько вариантов заключения договоров по приобретению подрядных квартир. Наиболее безопасный из них – это оформление договора переуступки прав в рамках договора долевого участия по 214-ФЗ.

–– Девелопер, расплачиваясь квартирами с подрядчиком, фактически демонстрирует отсутствие денежных средств, что вызывает сомнения в возможностях достройки объекта. Покупка квартиры у такого девелопера – большой риск. С другой стороны, подрядчику не квартиры нужны, а деньги, поэтому для выплаты зарплаты он зачастую готов продавать полученные квартиры дешевле, даже на 30%».

Сами по себе квартиры подрядчикам, как правило, не нужны. Им нужны деньги. Поэтому пул квартир, доставшийся им в качестве оплаты за их труд, подрядчики норовят продать как можно скорее. В эпоху застоя на рынке недвижимости вообще и в сфере новостроек в частности сделать это можно только одним способом – прибегнув к демпинговым ценам.

Ответ для Ирины.
ФЗ-214 хорошо защищает участника долевого строительства, а вот участие в ЖСК — рискованное мероприятие.
Кроме того необходимо тщательно изучить договор соинвестирования, выяснить на каком основании принадлежит земля, есть ли разрешение на строительство.

Здравствуйте!
Ольга подскажите каким образом в новостройке оформляется земля на которой стоит многоэтажка. Хочу купить квартиру у подрядчика в только сдавшевмся доме. Застройщик говорит что земля в аренде на долгий срок и не стоит замарачиваться, а в доме весит объявление от администрации о сборе копий свидетельств с жильцов для оформлении земли. Так кто должен оформлять эту землю и если она в аренде кто за нее будет платить?

Четвертое — квартира уже может быть оформлена в собственность Подрядчика — это уменьшает риски.

Пятое — есть период, когда переуступку доли уже не возможно совершить, поскольку застройщик передал в Росреестр документы о вводе дома в эксплуатацию. Уточните это у застройщика.

Шестое — выписку из ЕГРН запросите обязательно и на квартиру с правом собственности, и на долёвку( по договору долевого участия) тоже, это объемный документ, в котором перечислены все квартиры, но он нужен!
Седьмое, а может первое — уточните полномочия директора, имеет ли он право совершать крупные сделки без решения учредителей, акционеров.

отдают квартиру после накопления выполненного объема работ, что чаще всего;
отдают квартиру авансом, то есть подрядчик еще не полностью рассчитался за нее, не накопил достаточного объема выполненных работ;
подрядчики переуступают друг другу квартиры и разобраться порой бывает нелегко, есть ли у них долги за квартиру перед застройщиком или нет.

АВТОР САЙТА. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями. Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку». Ни одна из моих сделок не была оспорена. На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах. Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 30.04.2022 года. Сайт работает с 2015 года. Его уже посетили около 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы. Спасибо. Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах. Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом через живой чат в рабочее время ( у нас часовой пояс ЕКБ) (если у вас формы для переписки нет — значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки). Вам помогут мои помощники, опытные специалисты по сделкам с недвижимостью: — Анастасия Бусько; — Алсу Алеева. С уважением и пожеланиями удачной сделки, Слободчикова Ольга Дмитриевна

Покупка квартиры у подрядчика

Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков. Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета.

Одними из самых выгодных вариантов покупки квартир в новостройках являются предложения от подрядчиков. Поскольку они ставят себе цель как можно быстрее продать жилье, то его цену они назначают значительно ниже, чем у застройщиков и инвесторов. Однако, такие сделки сопряжены с куда большими рисками, ведь каких-либо гарантий подрядные организации не предоставляют.

Чаще всего, продажа объекта подрядчиками оформляется договором цессии. В зависимости от обстоятельств, допустимы и другие законные схемы — например, договоры купли-продажи и даже соинвестирования. Когда в качестве продавца выступает субподрядчик или если сама подрядная организация приобрела права на квартиру по цессии, то продажа оформляется договором переуступки прав.

Заявления о госрегистрации.
Квитанции об оплате госпошлины.
Изначально заключенного между застройщиком и подрядчиком договора.
Договора цессии между подрядчиком и покупателем.
Справки о выполнении всех обязательств подрядчика или договора о переводе долга на покупателя.
Письменного согласия застройщика на переход прав (если это предусмотрено изначальным договором) или уведомления его о таком переходе.

Поиск предложения. С выбором подходящего предложения одновременно нужно совершать выбор застройщика. Нужно помнить, что за неоправданно низкими ценами может скрываться мошенничество или задержка в строительстве.
Проверка застройщика. Определившись с квартирой необходимо придерживаться стандартных рекомендаций по проверке застройщика — отзывы и репутация в интернете, срок работы на рынке, проверка его учредительных документов, лицензий, разрешения на строительство и т.д.
Визуальный осмотр. Если жилье находится на ранних стадиях строительства, то осмотр ограничится проверкой развитости инфраструктуры, соответствием темпов строительства и плана. Если же дом уже построен, то следует произвести осмотр квартиры, провести проверку на соответствие проекту и площади.
Подписание договора. Проверив всю документацию и само жилье, для его покупки нужно заключить с подрядчиком договор, вид которого будет зависеть от готовности жилья и формы правоотношений. Документ должен иметь прямое указание на заключенный между подрядчиком и застройщиком договор, а переход прав к покупателю должен пройти госрегистрацию. Данный этап не рекомендуется проходить без юридического сопровождения.
Прием квартиры. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, застройщик должен передать объект покупателю, что согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), оформляется передаточным актом. После этого, новый собственник может зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

Улучшаем жилищные условия: как выгодно купить квартиру от подрядчика

Отличаясь от застройщика по статусу правоспособности, он также следует нормам Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г., но при этом подрядчик не может оформить договор долевого строительства (ДДУ), а лишь передать — переуступить обещанное ему застройщиком право на получение квартиры после ввода дома в эксплуатацию.

Жильё, приобретённое у подрядчика, такими преимуществами не обладает, так как он играет роль посредника для реализации строящегося здания. Соответственно, не является полноправным продавцом, в силу чего может утрачиваться право на возврат налогового вычета. ФНС при оформлении документов на вычет требует представить полный пакет правоустанавливающей документации, но подрядчик не уполномочен на их оформление, а соответственно — лишен возможности их выдачи.

На начало строительства должна быть подготовлена определённая документация от застройщика, без которой подрядчик не может заключать договор подряда, приступая к строительству. Поэтому кроме документов продавца требуется ознакомиться с правоспособностью застройщика, у которого в наличии должны быть:

Договор составляется в трёх экземплярах и подлежит обязательной регистрации в Росреестре или МФЦ. Обычно приобретатель подходит в регистрирующий орган самостоятельно, с двумя экземплярами договоров. К этому времени документация на строительство здания должна пройти предварительную регистрацию через застройщика.

жильё будет получено в новом доме;
оно длительное время не потребует капитального ремонта;
застройщик представляет гарантии завершения строительства;
сделка регистрируется в Росреестре;
исключены мошеннические действия.

–– Подобные квартиры еще не оформлены в собственность, и переуступаются в рамках исполнения каких-то обязательств. Если вдруг девелопер обвинит подрядчика в неисполнении каких-то обязательств либо найдет какие-то аргументы, что нет документарного подтверждения исполнения обязательств, то девелопер может не предоставить оговоренный пул квартир подрядчику. У приобретателя в такой ситуации могут появиться риски, что он не получит эту квартиру. И конечно, нужно стараться сокращать цепочку перехода прав – это раз и второе – регистрировать договор долевого участия в соответствующем регистрирующем органе. Если договор долевого участия зафиксирован, то вы, по крайней мере, защищены от возникновения прав третьих лиц в любой схеме. Поэтому обязательна первичная регистрация долевого участия в фиксирующем органе, и желательно, чтобы как можно меньше было цепочек возникновения прав на объект, который вы получили, как можно меньше посредников в этом процессе.

Дисконт – дело весьма приятное, особенно в ситуации, когда зарплаты не растут, продукты дорожают, а желаемого радикального снижения процентной ставки на ипотечные кредиты всё ещё нет как нет. Дисконт в 30% – это почти треть цены. Сниженная цена на подрядную квартиру манит, как магнит.

Константин Апрелев, вице-президент Гильдии риэлторов России, сопредседатель Совета ТПП РФ по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности, также отмечает наличие рисков при покупке подобных квартир, но не считает их поводом отказаться от соблазнительного по цене предложения:

––Почему «подрядные квартиры» не станут конкурентным продуктом?! Таких предложений от застройщиков достаточно мало, в среднем 20-30 аукционов в год. А девелоперов, желающих приобрести подобный актив, достаточно. И на практике, всего треть актива экономически выгодна.

Особенности покупки квартиры в новостройке у подрядчика

изучить ДДУ продавца;
заключать трехсторонний договор;
привлекать к заключению сделки юристов и специалистов, которые помогут учесть все нюансы и оценить риски;
изучить документацию застройщика;
лучше выбирать подрядчиков, которые уже давно находятся на рынке, имеют стабильное финансовое положение (для этого потребуется внимательно изучить документацию и строительный рынок).

Преимуществ покупки квартиры через подрядчика не так много, но они достаточно существенны. Поскольку подрядчиком является компания, занимающаяся строительными работами, цену на продажу квартир она устанавливает минимальную. Как правило, сэкономить можно 5-10 процентов.

поиск актуальных предложений;
проверка документов продавца и застройщика;
просмотр объекта и инфраструктуры поблизости;
оформление договора;
прием квартиры с помощью акта приема-передачи;
регистрация права собственности в Росреестре;
переезд и прописка в квартире.

При покупке квартиры по договору уступки прав требования, право получения имущественного вычета возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В этом случае, в налоговый орган предоставляется копия договора долевого участия, на основании которого произошла переуступка прав требования.

При покупке квартиры, в ситуации, когда подрядчик не записал недвижимость как личное владение, он является посредником и соглашение заключается со строительной компанией. Данная схема является зачетной, а ее минус состоит в том, что вернуть НДФЛ невозможно. Строительная компания не может выдать документ, подтверждающий расходы покупателя для ФСН, потому что эти документы оформлялись с подрядчиком.

Покупка квартиры от подрядчика — что это значит

Среди множества способов приобретения жилья в Москве есть покупка квартиры от подрядчика строительства. Это довольно распространенный прием, позволяющий найти вариант с наиболее низкими ценами. Но он имеет свои особенности и риски, которые важно учесть, чтобы не оказаться в ситуации, когда деньги отданы, а фактическое приобретение откладывается с туманными перспективами.

Подрядчик строительства — компания или лицо, непосредственно выполняющее строительные работы. С заказчиком его связывает договор, в котором прописано право и обязанность при необходимости привлекать к выполнению работ и другие организации, субподрядчиков. Основная задача подрядчика — провести строительные работы и довести дом, корпус, территорию и другие объекты до состояния пригодности к эксплуатации.

Заказчик оплачивает услуги застройщика, и тут начинается интересующая нас часть отношений. В качестве оплаты или обеспечения расходов, застройщик-заказчик может передать подрядчику права на часть квартир в новостройке, которые могут быть реализованы в виде переуступки или продажи — в зависимости от сдачи объекта в эксплуатацию.

О том, чем отличается застройщик от девелопера строительства, мы уже писали. Первый организует все процессы и имеет право принимать средства дольщиков на свои счета — фактически и юридически застройщик и есть продавец квартир (права на их последующее оформление в собственность). Он же несет ответственность перед дольщиками (покупателями) за срыв сроков, нарушения порядка сдачи объекта, невозможность его завершения.

Есть еще одна интересная деталь — застройщик, фактически организующий строительство, может не иметь собственных средств, и тогда инвестор, девелопер или заказчик может выдать ему поручительство на определенную сумму. С точки зрения закона это прозрачно, поскольку в договоре прописывается ответственность поручителя перед дольщиками.

Все нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика по ДДУ

плана застройки;
разрешения на строительство;
проектной декларации;
документов на землю, удостоверения;
разрешающего продажу и оригиналы учредительных документов;
договора услуг;
документа, дающего право на продажу;
договора уступки.

подрядчику нужны «живые» деньги, поскольку у него работают люди, которым нужно платить заработную плату, платить налоги, покупать строительные материалы и т. д.;
подрядчику важно как можно скорей получить деньги, поэтому зачастую он и снижает цены на жилье.

проверить застройщика и сам объект строительства;
проверить, зарегистрирован ли договор долевого участия;
получить выписку из ЕГРП, чтобы проверить наличие/отсутствие обременений;
сделать запрос на получение выписки из ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) для проверки полномочий директора подрядчика на момент заключения сделки;
ознакомиться с уставом подрядчика на предмет наличия полномочий для совершения крупной сделки без разрешения учредителей;
запросить у подрядчика документ об отсутствии материальных претензий к застройщику;
выяснить у застройщика, не сдал ли он документы о вводе многоквартирного дома в эксплуатацию в Росреестр. Если документы он уже передал, значит заключить договор о переуступке прав будет уже невозможно.

Многие застройщики рассчитываются с подрядчиками квадратными метрами. Между подрядчиком и застройщиком оформляется договор переуступки, его суть в том, что обязательства и права, которые есть у одного лица, переходят к другому (лицо, приобретающее эти права, платит за них).

Как и перед любой другой операцией с недвижимостью, прежде чем подписать договор уступки, необходимо навести справки, кто является участником долевого строительства в настоящий момент, есть ли на объект какие-либо обременения, ограничения прав, если он находится в залоге у банка или физического лица. Вся эта информация есть в выписке из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которую не помешает заранее заказать в органах регистрации.

В практике некоторых красноярских компаний-застройщиков цена объекта складывается из двух составляющих: сумма за создание объекта строительства и за дополнительные работы, например, за остекление балконов. Как правило, подрядчики в данном случае оплачивают сумму, предусмотренную за создание объекта, а стоимость остекления переводят как долг. Эта разница видна в справке об оплате, которую выдает застройщик: кроме фразы о том, что подрядчик или физическое лицо оплатили объект долевого строительства в полном объеме, в тексте должна быть расшифровка, какую сумму строительная компания получила за создание объекта строительства.

И напоследок — о соображениях здравого смысла, которыми стоит руководствоваться при сделках с дорогостоящим имуществом. Доверия заслуживает только официально оформленное юридическое лицо: на его офисе должно быть указано название фирмы, которая продает вам квартиру, а печать на приходном документе должна принадлежать той компании, с которой заключен договор уступки, и совпадать с печатью в договоре. Прежде чем отдавать деньги, обязательно убедитесь, что должностное лицо уполномочено принимать денежные средства: это может быть кассир, бухгалтер или директор. При расчете после подписания договора сотрудник компании обязан зафиксировать получение денег в приходном ордере (ни в коем случае не в расписке!) с указанием фамилии и инициалов покупателя, заплаченной суммы, номера договора и даты оплаты.

Существуют два основных варианта покупки квартиры у подрядчика. Во-первых, распространена схема, когда подрядчик оформляет квартиру на себя и передает ее новому инвестору по договору уступки. При государственной регистрации такой сделки кроме договора уступки права требования регистрирующему органу понадобится справка о том, что подрядчик рассчитался с застройщиком. Эту справку оформляет отдел по работе с инвесторами компании-застройщика. Требуется она только тогда, когда объект недвижимости впервые продается по договору уступки права требования, и при дальнейшей переуступке уже не нужна. Процедура оформления
ничем не отличается от ситуации, когда квартиру продает по переуступке физическое лицо — инвестор, — и точно так же согласно ст. 17 закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» договор уступки права требования подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и сам договор участия в долевом строительстве.

В число потенциальных покупателей квартир у подрядчиков не входят и ипотечные заемщики. Для того чтобы оформить покупку в кредит, банк запрашивает пакет документов на строящееся здание, за ними подрядчик вынужден будет обратиться к застройщику и действовать в качестве посредника. Сделка с участием банка занимает гораздо больше времени, чем расчет наличными, а зачастую мелкие подрядчики этого себе позволить не могут. Выполнив свои обязательства перед застройщиком, они торопятся как можно быстрее обналичить деньги и погасить собственные кредиты, поэтому оперативности ради готовы занижать цены. Впрочем, крупные подрядные организации, которые получают за работу десятки квартир, располагают большим объемом оборотных средств, и им не так важно реализовать недвижимость быстрее и дешевле, так что значительных скидок они обычно не делают. Их предложения интересны в первую очередь тем, кому не хватило квартиры нужной планировки или на нужном этаже в наличии у застройщика.

Покупка квартиры у подрядчика

Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики. Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.

Заявления о госрегистрации.
Квитанции об оплате госпошлины.
Изначально заключенного между застройщиком и подрядчиком договора.
Договора цессии между подрядчиком и покупателем.
Справки о выполнении всех обязательств подрядчика или договора о переводе долга на покупателя.
Письменного согласия застройщика на переход прав (если это предусмотрено изначальным договором) или уведомления его о таком переходе.

Сложно ли найти надежного подрядчика? Поспрашивайте у знакомых и коллег: не исключено, что кто-то уже покупал квартиру по такой схеме. Почитайте отзывы в интернете. Пообщайтесь с представителями застройщика, узнайте, давно ли он сотрудничает с компанией, какая у той репутация. Учтите риски и подводные камни, и тогда вы приобретете жилье с хорошей скидкой.

За первые 6 месяцев 2022 года более 292 тыс. российских семей воспользовались программой льготной ипотеки на покупку квартир в новостройках. «Первичка» на рынке недвижимости сейчас популярнее «вторички»: на новые объекты действуют сниженные ставки по кредитам. На каких условиях оформляют сделки и почему квартиры от подрядчика дешевле, чем от застройщика. Разберемся в статье со всеми вопросами.

Подрядчиком называют организацию или физлицо, которое выполняет на строящемся объекте определенные работы: штукатурит стены, вставляет окна, устанавливает лифты. Нередко застройщики платят исполнителям за услуги не реальными деньгами, а квадратными метрами. Для подрядчика такой вариант не очень удобен. Нельзя же выдать сотрудникам зарплату квартирой, компании нужны финансы. Но, если не принять условия, можно вообще остаться без средств. Юрлица оформляют бартер, а потом сразу выставляют полученное жилье на продажу через сайты объявлений. Им важно реализовать объекты быстро. Поэтому купить квартиру у подрядчика бывает выгоднее, чем у строительной организации напрямую.

Заключили инвестиционный договор. В данном случае подрядчик вправе продавать квартиры еще до сдачи дома в эксплуатацию, то есть на этапе возведения. Для частных покупателей такой вариант самый опасный. Если застройщика не устроит качество работ, то он аннулирует документ (подобное разрешено законом). А у конечного покупателя не будет ни жилья, ни денег.
Оформили право собственности по договору купли-продажи и застройщик расплатился за услуги уже готовыми квартирами. Вариант надежный, так как жилье у клиента уже не изымут.

Подписали соглашение на право переуступки по долевому строительству. Подрядчик передает покупателю все документы на жилье, а тот взамен перечисляет деньги. Такое характерно для ситуаций, когда дом еще не достроен. Если возникнут проблемы, гражданин будет разбираться с застройщиком как дольщик. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе он не имеет юридической силы.

Квартиры по ипотечному кредиту даже для пенсионеров – крупные строительные фирмы тесно сотрудничают с банками (ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк и многие другие), чтобы упростить и ускорить процедуру оформления кредитного договора.
Эти же банки предлагают льготные условия кредитования для клиентов партнерских организаций – на 1-2% ниже, более выгодные условия страховки и другие привилегии.
Возможна рассрочка от застройщика – при наличии основной суммы может быть предоставлена рассрочка до 20% остатка на период до 2 лет.
Использование воинского или материнского (семейного) сертификата, при этом у многих застройщиков материнский капитал, размер которого составляет примерно 450 000 рублей, удваивается. Это означает, что в сумму платежа засчитывается 900 000 рублей.

Проблема заключается в том, что иногда происходит многократное переоформление договора с переуступкой права требования. Это осложняет проверку законности и наводит на определенные подозрения. Поэтому следует внимательно проверять не только застройщика, но и все организации, причастные к передаче права на конкретный объект недвижимости.

При заключении ДДУ старайтесь выбирать квартиры в домах, которые готовы более, чем на 50-60%. Посмотрите проектную документацию и график строительства, проверьте историю застройщика: когда и какие объекты сдавались. в таком случае. Выбирайте проверенные организации, даже если возникнут проблемы с окончанием сроков строительства, будет больше возможностей отстоять свои интересы в суде и получить реальную компенсацию.
В первые 2-3 года вскрываются все технологические и строительные недостатки – некачественные трубы или провода, непрочная облицовка фасада и другие. Поэтому многие советуют покупать квартиру в доме после «усадки» через пару лет после сдачи в эксплуатацию. Полезно пешком пройти по всем этажам, пообщаться с соседями, посмотреть отзывы в интернете.
При массовом заселении в новостройку начинается интенсивный ремонт и грохот перфораторов со всех сторон. Привозят тонны строительных материалов, загрязняют площадки и лифты. Поэтому следует или предусмотреть «запасной вариант» или запастись железным терпением.

по которому правообладатель может переуступить свои права на будущую квартиру другому покупателю. Ведь квартира еще не существует, как объект, подлежащий регистрации в Росреестре, поэтому происходит не купля-продажа, а переуступка прав и требований. Основное отличие: ДДУ на квартиру можно заключить только один раз, а договор цессии можно переоформлять без ограничений.

Сразу определим разницу между застройщиком и подрядчиком: застройщик – это организация, у которой есть права застройки на определенном участке земли. Застройщик может привлекать нескольких подрядчиков для проведения строительных работ и реализации недвижимости.

Все нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика по ДДУ

Более опасной считается сделка, когда подрядчик и застройщик заключают предварительное соглашение купли-продажи. Подрядная организация, еще не исполнившая своих обязательств, может быстро найти покупателя и заключить с ним ДКП. При возникновении проблем крайним оказывается обычный покупатель.

Конечно, исполнителя это может не устраивать. Но иногда его просто ставят перед фактом, и приходится соглашаться на сделку. В результате подрядчик продает квартиры посторонним людям по договору уступки. Поскольку ему надо покупать материалы, платить налоги, зарплату персоналу, жилье обычно реализуется по минимальным ценам.

Покупатель ищет подходящее предложение. При этом необходимо изучить репутацию застройщика, его историю, проверить учредительные и другие документы. Не стоит соблазняться очень низкими ценами: слишком велика вероятность мошенничества или задержки сдачи объекта.
Внимательно изучается ДДУ между строителями и подрядной компаниями. Нужно выяснить, зарегистрирован ли он в Регистрационной палате, нет ли в тексте запрета на передачу прав или ограничений, требующих выплаты вознаграждения застройщику. Также необходимо узнать, не наложены ли на объект обременения.
Осматривается жилое помещение. Если речь идет о недвижимости на ранних этапах строительства, визуальный осмотр придется ограничить знакомством с инфраструктурой и проверкой, не затягивается ли строительство. При покупке квадратных метров в сданном доме производится полная проверка состояния квартиры и ее соответствия проекту.
Подписывается соглашение. В случае с недостроенной квартирой это будет договор цессии. Готовые квадратные метры передаются по договору купли-продажи.
Госрегистрация перехода права собственности в Росреестре.
Покупатель принимает у подрядчика квартиру с ключами (конечно, если она достроена). Результат приемки оформляется передаточным актом.

[expert_bq потенциальные покупатели не понимают, зачем покупать недвижимость у подрядных компаний и как она вообще оказывается в их распоряжении. Подрядчик – это организация, оказывающая застройщику услуги на разных этапах возведения объекта. Такие компании выполняют строительно-монтажные и отделочные работы, занимаются остеклением, благоустраивают территорию.[/expert_bq]

Хоть купить квартиру совсем без риска проблематично, но можно снизить вероятность оказаться в числе пострадавших. Особенно внимательными должны быть покупатели, заключающие сделку без агентства или помощи опытного юриста. Есть несколько рекомендаций, которые помогут избежать потерь и получить долгожданное жилье:

Что значит квартира от подрядчика

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика). Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек). Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Как обезопасить себя при покупке квартиры от подрядчика

Для начала разберемся, что значит квартира от подрядчика. В строительном бизнесе строгая иерархия: заказчик – застройщик – подрядчик. Схема наглядно показывает, что занимает последнее место: в отличие от остальных субъектов сделки он выполняет лишь отдельные виды каких-либо работ. Например, поставляет стройматериалы или занимается асфальтированием дорог вокруг нового жилого комплекса.

На момент написания статьи (2022 год) ситуация на строительном рынке следующая: из-за отсутствия свободного капитала заказчик нередко расплачивается с подрядчиком не деньгами, а непосредственно квартирами.

В обоих случаях договор ДДУ расторгнут, а квартиру возвратят во владение заказчика. Покупатель, если не сможет отсудить у подрядчика собственные деньги (что случается редко благодаря умению этих организаций вовремя исчезать с рынка), останется ни с чем.

Есть несколько способов покупки квартиры: у инвестора, у застройщика и у подрядчика. Последний способ из трех наиболее выгоден и сохранит покупателю до 15% собственных средств. Однако высоки и риски такой покупки. Как правильно приобрести квартиру от подрядчика и стоит ли такая покупка рисков, разберёмся в этой статье.

Договор цессии. В соответствии с таким документом квартира не переходит в собственность покупателя. Будущий жилец получает лишь права на его получение. Такая бумага обязательно должна содержать отсылку на сделку с застройщиком и все предусмотренные по ней условия. Договор о цессии возможен только до завершения строительных работ и сдачи дома в эксплуатацию.
Переуступка прав. Этот вид сделки входит в число самых рискованных, так как содержит целую цепочку документов, отследить которую практически невозможно. Суть его заключается в том, что подрядчик крупной стройки, нуждающийся в помощи, нанимает субподрядчиков, передавая в качестве вознаграждения им квартиры по договору цессии. Таким образом, покупатель уже совершает процедуру покупки квартиры от подрядчика по переуступке. Главная проблема в том, что любой из связующих этой цепи может обанкротиться, а покупатель останется ни с чем.
Договор купли-продажи. Это наиболее безопасный вариант покупки квартиры у подрядчика, так как заключить его можно только после окончания строительных работ. То есть квартиры готовы, а все работы подрядчиком выполнены. Однако и стоимость такого типа жилья значительно выше.

Важно: Более безопасной считается покупка у подрядчика уже готовой квартиры, то есть после сдачи дома в эксплуатацию. В этом случае покупатель ничем не рискует — жилье уже готово, обязательства подрядной организации выполнены и оспорить переход прав собственности будет крайне проблематично.

Квартиры в строящемся или сданном доме подрядчик получает от застройщика в качестве оплаты за свои выполненные услуги, то есть по бартеру. Для этого между сторонами заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ) либо квартиры просто бронируются за подрядчиком (без оформления договора).

Для заключения сделки нужен паспорт покупателя и письменное согласие его жены (мужа) на сделку.
Если жилье достроено, то будет оформляться договор купли-продажи, а затем акт приема-передачи. Для этого понадобится справка об отсутствии зарегистрированных лиц в уже готовой квартире, а также квитанция об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Нотариус попросит предоставить также выписку из реестра о том, что квартира не обременена (не находится в залоге у банка и пр.)
Для заключения договора уступки потребуется ДДУ и документ, подтверждающий оплату квартиры. Проверится также отсутствие ареста, залога на недвижимость. Если ДДУ предусмотрено требование о письменном уведомлении застройщика до передачи прав, то нужно будет направить заказное письмо в строительную организацию.

Важно: договор с подрядчиком не стоит путать с ДДУ и договором цессии с покупателем (инвестором-физлицом). Если риелтор рассказывает о том, что это «практически то же самое» и у покупателя не будет никаких рисков, то не стоит доверять ему совершение сделки.

Опасная сделка – когда застройщик заключает предварительный договор купли-продажи с подрядной организацией. На этом основании подрядчик, который еще не выполнил свои обязательства, может подписать встречный договор купли-продажи с любым покупателем, которого приведет к нему агентство недвижимости. Если произойдет разрыв отношений с застройщиком, то крайним окажется именно инвестор-физлицо.

Долевое строительство | Покупка квартиры у подрядчика

Иная ситуация складывается, когда подрядчик не оформляет квартиру на себя, а выступает как посредник, и покупатель формально заключает договор напрямую с застройщиком. В этом случае действует зачетная схема, основным недостатком которой для покупателя является невозможность оформить налоговый вычет.
«Застройщик не может подтвердить для налоговых органов затраты покупателя, выдав ему чек или платежное поручение, поскольку документы об оплате покупатель оформляет с подрядчиком. Мы делаем покупателю только справку о том, что оплата квартиры произведена в полном объеме. Но этого документа для возврата НДФЛ недостаточно», — поясняет Наталья Звездунова.
На такие условия, отмечает специалист, обычно соглашаются покупатели, которые однажды уже воспользовались налоговым вычетом. Как правило, используя зачетную схему, подрядчик продает квартиру на 200–300 тысяч рублей ниже рыночной цены, а это весьма привлекательный дисконт для тех, кто не планирует представлять документы о покупке недвижимости в налоговые органы.

Если вы намереваетесь подписать договор уступки права требования, обязательно возьмите у продавца заверенную копию основного договора долевого участия между застройщиком и инвестором — ознакомьтесь с условиями, на которых вы впоследствии получите квартиру. В документе могут содержаться положения, навязанные инвестору незаконно. Например, обязанность после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с ТСЖ. Кроме того, в договоре долевого участия вы можете увидеть, какой будет отделка квартиры, тогда как в договоре уступки эти данные не указываются. Информацию об отделке объекта можно сверить с заключением экспертизы по проекту. Этот документ в соответствии с законом застройщик обязан предоставить по требованию любого лица.

Бояться схем с уступкой права требования не стоит, если вы внимательно смотрите документы, перед тем как их подписать, и в случае сомнений не стесняетесь обращаться к юристу. «Главное — избегать недобросовестных подрядчиков, — заметила начальник отдела регистрации сделок с недвижимостью департамента правового обеспечения компании „Монолитхолдинг“ Наталья Звездунова. — Собрать информацию о подрядной организации очень просто: нужно подойти в отдел продаж строительной компании и узнать, сотрудничает ли застройщик с этим подрядчиком и на каком счету фирма, у которой вы планируете приобрести квартиру. Наш отдел продаж консультирует тех покупателей, кто приобретает квартиры через подрядчиков, потому что это в конечном итоге клиенты застройщика, они все равно придут за квартирой к нам. Если в той цепочке, которая приведет инвестора к нам, его обманут, это негативно отразится и на нашей репутации».

Обязательно запросите у застройщика справку о полной оплате, откуда вы узнаете, в полном ли объеме профинансирована квартира, чтобы исключить вероятность перевода долга. Такое возможно, когда подрядчик не в полном объеме рассчитался за квартиру. Допустим, из 1,5 млн рублей стоимости квартиры он оплатил 1 млн, а 500 тыс. рублей переводит на покупателя. Тогда в договоре уступки с переводом долга содержится положение о том, что покупатель согласен с переводом долга на себя и готов доплатить застройщику эту сумму вместо подрядчика.

Опасность покупки квартиры от подрядчика или инвестора

В строительстве, за редким исключением, нет предприятий, самостоятельно выполняющих полный комплекс принятых на себя работ. Поэтому сложились понятия Генерального подряда на строительные работы и частичного или полного субподряда. Чтобы понять, как работают подрядчики, желательно изучить открытые конкурсные процедуры, объявляемые на торговых площадках, на строительство объектов различного назначения проанализировать предлагаемую Заказчиками документацию. В пакете конкурсных материалов часто существуют и специальные отдельные параметры, которым должен соответствовать выбираемый подрядчик. Часто, для того, чтобы выиграть тендер или конкурс требуется не только обладание опытом, наличие указываемого количества законченных и сданных объектов, но и обладание конкретными ресурсами. Это может быть: специальная строительная техника, кадровые ресурсы, контракты с производителями строительных материалов. Чтобы понять, как работают субподрядчики в строительстве, в документации на объект можно посмотреть отдельные перечни работ, как правило, не связанные выполнением и сроками с другими комплексами работ, которые могут быть переданы другим подрядчикам. Часто генподрядчик подбирает себе субподрядчиков тоже с помощью конкурсных процедур. В этом случае можно ознакомиться с документацией и основными параметрами именно на субподрядные работы.

Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключённого с застройщиком договора, инвестор может передать третьему лицу. Такая сделка называется уступкой права требования или цессией. Подвох искать не нужно — сделка абсолютно законная. Новостройка может реализовываться дольщиком по разным причинам: возврат инвестиций с доходом, погашение кредита, развод, вступление в права наследования, переезд в другой город и прочие жизненные обстоятельства.

Далеко не все квартиры распродаются до сдачи дома в эксплуатацию, часто уже после нескольких лет со сдачи объекта квартиры нераспроданы. В таком случае, то есть когда жилплощадь оформлена в собственность можно покупать. Скидка, конечно, будет ниже, но зато практически исключены риски, так как совершается сделка купли-продажи.

Когда человек впервые сталкивается с первичным рынком или строительством он сталкивается с огромным количество терминов. Иногда, кажется, что они очень похожи, поэтому в них легко запутаться. В этой статье мы не только дадим конкретное определение словам заказчик, застройщик и подрядчик, но и разберем в чем между ними отличие.

Недобросовестность компании застройщика, так как юридический статус подрядчика подчинён застройщику.
Прекращение строительных работ из-за недостатка вложенных инвестиций, замораживание строительства. Или – из-за нарушения регламента оформления документации заказчиком, учредителем.
Банкротство компании застройщика.
Конфликт между подрядчиком и застройщиком, расторжение договора услуг.
Дублирование продаж – оформление одной квартиры на двух и более покупателей. Может инициироваться как цессионарием, продавцом, так и застройщиком.
Затягивание срока сдачи новостройки, взимание дополнительных денежных средств, не зависящее от продавца.
Предоставление цеденту меньшей площади готового объекта, или ухудшение качества здания, квартиры.

Важно обязательно проверить договор, на основании которого у подрядчика имеется право требовать определённую квартиру. В этом договоре должны быть чётко указаны расположение, площадь и другие характеристики. В договоре может содержаться пункт, обязывающий согласовывать уступку требований с застройщиком.

Также такая выписка позволяет проверить, принадлежит ли конкретно выбранная вами квартира конкретному физическому или юридическому лицу, кому она принадлежала, сколько было уступок прав требования, находится ли квартира в ипотеке (в том числе, у какого банка и на какой срок).

При этом понадобится ключ доступа к ФГИС ЕГРН, который можно получить на сайте Росреестра после авторизации со помощью ЕСИА (нужна регистрация на сайте Госуслуги). Кроме того, баланс на сайте Росреестра должен быть пополнен минимум на 400 рублей, что позволит приобрести пакет услуг по предоставлению сведений о 100 объектах. Подробнее о получении ключа доступа к ФГИС ЕГРН, пополнении баланса и приобретении пакета услуг можно узнать на сайте Росреестра.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости содержится указанный нами кадастровый номер земельного участка, а также характеристики объекта недвижимости. Самая интересная информация — это список с договорами долевого участия в строительстве. В частности, из этого списка легко определить, сколько квартир продал застройщик, действительно ли квартиры в данной новостройке продаются успешно.

Покупка квартиры в новостройке у подрядчика вовсе не означает, что можно игнорировать проверку самого застройщика. Вполне может оказаться, что стройка была заморожена или велики шансы того, что объект будет недостроен, именно поэтому подрядчик предлагает огромную скидку на квартиру.

04 Мар 2022 jurist7sib 48