В Реестр Теперь Смогут Попасть, В Том Числе, И Те Дольщики, Которые Заключили Договор Долевого Участия В Отношении Объекта, Который Строится С Нарушением Требований Градостроительного Плана Земельного Участка, Или Разрешения На Строительство, Или Проектной Документации (
Договор в пользу третьего лица предоставляет третьему лицу право на получение доли в объекте. Обязанность по финансированию строительства остается на Дольщике. При ненадлежащем финансировании Дольщиком строительства Застройщик вправе не передавать долю третьему лицу.
После выполнения всех этапов работ генеральный подрядчик принимает объект по акту сдачи-приемки у субподрядчиков. Генеральный подрядчик совместно с субподрядчиками по акту сдает дом Застройщику и рабочей комиссии. Заканчивается первая группа отношений сдачей дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссии
Первоначально Застройщик осуществляет поиск земельного участка под строительство. После завершения переговоров с собственником земельного участка Застройщик составляет инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план). Для подготовки проектной документации Застройщик заключает договор подряда с проектировщиком. Проект проходит стадию согласования в государственных органах.
На практике родители заключают договоры долевого участия в пользу своих детей. Однако, нельзя смешивать договор в пользу третьего лица с теми ситуациями, когда родители действуют от имени и в интересах своих недееспособных детей как их законные представители (опекуны). В этом случае финансирование строительства осуществляется за счет детей, в том числе из средств, подаренных детям самими родителями.
Договор долевого участия в строительстве может быть заключен по конструкции договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). По такому договору Застройщик обязан передать квартиру в построенном объекте не Дольщику, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу. Третье лицо вправе отказаться от прав по договору долевого участия в строительстве. Тогда этими правами может воспользоваться Дольщик.[6]
2.3. В целях осуществления деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом, застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет (далее — расчетный счет застройщика). Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство, такой застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство. В договор банковского счета (банковских счетов) включается условие о согласии клиента на предоставление уполномоченным банком информации, предусмотренной настоящим Федеральным законом, уполномоченному органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанному в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, и некоммерческой организации, указанной в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона. Операции по списанию средств с банковского счета (банковских счетов) застройщика осуществляются уполномоченным банком в соответствии с требованиями, указанными в статье 18.2 настоящего Федерального закона. При этом число расчетных счетов застройщиков не должно превышать количество разрешений на строительство.
2.2-2. В целях финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в рамках урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона, принявшая на себя обязательство перед участниками строительства в порядке, установленном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, и на указанную компанию не распространяются требования части 1.2 настоящей статьи. Денежные средства участников долевого строительства направляются на расчетный счет Фонда, открытый в уполномоченном банке в сфере жилищного строительства. В отношении указанных средств осуществляется банковское сопровождение в соответствии со статьей 9.2 Федерального закона от 29 июля 2022 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
7) у юридического лица — застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых на последнюю отчетную дату равен совокупному размеру требований к должнику — юридическому лицу или превышает его, что является условием для возбуждения производства по делу о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению не принято либо не истек установленный законодательством Российской Федерации срок обжалования указанных недоимки, задолженности. Данное правило не применяется в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
8) лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа застройщика, лицо, являющееся членом коллегиального исполнительного органа застройщика, или лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей компании, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика, либо временный единоличный исполнительный орган застройщика (далее — руководитель застройщика), физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем пять процентов) корпоративным юридическим лицом — застройщиком, главный бухгалтер застройщика соответствуют требованиям, установленным статьей 3.2 настоящего Федерального закона;
1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Условия строительства на основании привлечения денежных средств по договорам долевого участия в строительстве
Минфин России в очередной раз уклонился от анализа нестандартных хозяйственных ситуаций, возникающих в деятельности застройщиков многоквартирных домов. В комментируемых письмах речь идет о связи проектной документации и технических условий, а также о заключении договоров долевого участия после получения разрешения на ввод домов в эксплуатацию. Для решения этих вопросов ведомство рекомендует обращаться за разъяснениями к ФСФР России. (Письмо Министерства финансов РФ от 03.08.12 № 03-03-06/1/377, письмо Министерства финансов РФ от 03.08.12 № 03-03-06/1/379)
Письмо № 03-03-06/1/379 адресовано застройщику, продолжающему доработку многоквартирных домов после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию. Особенность ситуации состоит в том, что застройщик заключал договоры долевого участия в строительстве после получения таких разрешений.
В пункте 4 статьи 18 Закона № 214-ФЗ недвусмысленно сказано, что средства дольщиков можно расходовать на строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов к сетям инженерно-технического обеспечения. Но лишь в том случае, если это строительство прямо предусмотрено проектной документацией.
Если же недостатки выявлены дольщиком до подписания передаточного акта, то застройщик обязан устранить их за свой счет (п. 2 ст. 7, п. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Средства участников долевого строительства для доработки многоквартирного дома не предназначены (п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).
Кроме того, технические условия имеют срок действия, по окончании которого они могут быть изменены (п. 10 Правил). И если такой срок для исходных технических условий истек, то тогда они устанавливаются заново с учетом оценки альтернативных вариантов подключения объектов капитального строительства к существующим сетям инженерно-технического обеспечения (п. 12 Правил). Следовательно, не исключена ситуация, когда прокладка внешних трубопроводов проектом не предусмотрена. В этом случае застройщику придется финансировать ее из собственных источников. В частности, это могут быть средства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика (п. 2 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).
Требования к; застройщику по; 214‑ФЗ в; 2022 году
Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.
Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.
Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2022 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.
Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.
- строительные работы на объекте,
- проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
- строительство инженерных сетей,
- подготовку градостроительной документации,
- кредит на строительство,
- госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
- налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
- зарплату сотрудникам,
- взносы в компенсационный фонд,
- возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
- рекламу,
- аренду офисов и оргтехники для сотрудников.
Законопроект о долевом участии в строительстве
Закон также вводит обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика. Он должен иметь в уполномоченном банке один счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению долевого строительства, причем минимальный остаток денежных средств на таком счете должен быть не менее 10% от проектной стоимости объекта.
Эмма Станиславовна продала дачу и старинные украшения, чтобы купить внуку квартирку, хоть маленькую, но отдельную. Строительную компанию выбрала по совету знакомых. Новый дом обещали сдать через несколько месяцев. Но прошло уже два года, а новостройка поднялась всего на три этажа вместо запланированных шестнадцати. Застройщик обанкротился, директор находится в розыске, а обманутые дольщики во главе с Эммой Станиславовной пикетируют мэрию и пишут письма во все инстанции.
«Я – один из крупнейших застройщиков страны, меня зачем вы пытаетесь убить?» – так эмоционально комментировал новую версию закона о долевом строительстве владелец крупной девелоперской компании на недавнем совещании в Минстрое. Поправки были подписаны президентом летом и должны вступить в силу 1 июля 2022 г. И с тех самых пор чиновники министерства регулярно обсуждают с представителями крупнейших строительных компаний, как сгладить эффект от этих изменений. Если этого не сделать, отрасль не выживет, считает большинство строителей. Главное – защита дольщиков, а с рынка уйдут мошенники и мелкие компании, возражают сторонники закона. «Ведомости» разобрались, что именно изменится и почему это смущает строителей.
В соответствии с новой версией закона застройщик (или аффилированное с ним лицо) должен иметь опыт не менее трех лет строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. «Эта норма ограничит доступ на рынок новых компаний, укрепив тем самым позиции крупных и давно работающих девелоперских структур, – отмечает гендиректор строительной компании Tekta Group Роман Сычев. – Ограничение поспособствует созданию партнерских схем, в которые будут вынуждены входить новые застройщики». По его мнению, районные центры и небольшие города, в которых строят не больше 5000–10 000 кв. м в год, рискуют вовсе остаться без новостроек.
Застройщики, если позволяет стадия проекта, стараются не упустить возможность пройти экспертизу и получить разрешение на строительство до 1 июля 2022 года, отмечает Павел Брызгалов. Многие девелоперы хотят успеть до перехода на новую схему финансирования строительства привлечь наибольшее количество средств дольщиков по договорам ДДУ, добавляет управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. «Для застройщиков старые правила игры более понятны. Кроме того, новые поправки в 214-ФЗ, которые вступают в силу с 1 июля, изменят финансовую модель ведения проекта», — поясняет Павел Брызгалов.
Федеральный закон от N 214-ФЗ (ред
4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
19.1) оплата расходов, связанных с содержанием жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест, в том числе плата за коммунальные услуги, в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, для строительства которых привлекались средства участников долевого строительства, со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию таких объектов недвижимости, если право собственности на указанные помещения не зарегистрировано;
4.1) информацию об объектах незавершенного строительства, в отношении которых произведена выплата страхового возмещения всем гражданам — участникам долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства соответствующего проблемного объекта, включенного в единый реестр проблемных объектов, в рамках договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору об участии в долевом строительстве;
1.1. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит.
10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.
Срок регистрации договора долевого участия
Уведомления об уплате государственной пошлины и об окончании регистрации договора придут вам на мобильный телефон, который вы указали в заявлении, в виде смс-сообщений и на электронную почту (Порядок, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ № 137 от 16 марта 2022 г. (п. п. 3, 4)).
Большинство приобретателей недвижимости знают, что после покупки квартиры договор на ее приобретение необходимо регистрировать в специальном органе. Но мало кто знает, что и договор участия в долевом строительстве также нужно регистрировать, без этого он не будет иметь юридической силы.
Государственная регистрация договора долевого строительства требует подачи заявления от обеих сторон договора, то есть от участника долевого строительства и от застройщика, а также самого договора и необходимого пакета документов. Вся документация, согласно Закону № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. (см. ст. 48), подается в территориальное отделение Росреестра, к которому относится район нахождения строящегося здания.
Важный момент: если документы на регистрацию сдает покупатель, то заявление пишет он и госпошлину оплачивает также он, застройщику делать этого не надо. Если, напротив, оформление договора производит застройщик, то все расходы оплачивает он, а также собирает документы тоже он.
Иск о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства в виде квартиры, следует заявлять в случае, если многоквартирный дом не достроен, в эксплуатацию не вводился и объект долевого строительства дольщику не передавался (п.
Договор долевого участия в 2022
Ecли зacтpoйщик нaмepeннo pacтягивaeт cpoк выдaчи дoкyмeнтoв или copвaл cpoки ввoдa oбъeктa в экcплyaтaцию, oбpaщaйтecь в cyд. Cyд oбяжeт eгo выдaть дoкyмeнты, нeoбxoдимыe для peгиcтpaции cдeлки, нaзнaчит тoчный cpoк cдaчи oбъeктa или пpиcyдит кoмпeнcaцию зa cpыв cpoкoв.
В настоящее время немало граждан идет на риск, подписывая предварительный долевой договор из-за достаточно низкой стоимости недвижимости. Стоит отметить, что в договоре долевого участия в возведении объекта недвижимости таится множество различных рисков, в которых не всегда виновен застройщик.
Часть поправок касается банкротства застройщиков и деятельности арбитражных управляющих, а также деятельности Фонда. В частности, последний в качестве агента фонда региона вправе совершать сделки, связанные с реализацией жилых и нежилых помещений, машино-мест в многоквартирных домах, строительство которых завершено фондом региона с использованием средств Фонда.
Существенным условием является установление цены договора, т.е. суммы денежных средств, которые должен внести застройщику гражданин. Она может быть указана в виде произведения цены одного квадратного метра на фактическую площадь помещения или единой суммой.
- наименование объекта (квартира, нежилое помещение);
- сведения о многоквартирном доме, где будет расположен объект: адрес, этажность, общая площадь, материал стен и иные характеристики;
- указание жилой объект или нежилой, его общая площадь, площади комнат, лоджий, балконов и иных помещений в нем, на каком этаже;
- план с графическим расположением помещения с нанесением внутренних перегородок, обозначением частей;
- условный номер, присвоенный объекту по проектной декларации;
- наличие или отсутствие внутренней отделки при сдаче.
- Указание срока передачи жилого помещения.
Также распространенным случаем является привлечение денежных средств по предварительному договору долевого участия в строительстве. Поскольку — заключение предварительного договора участия в долевом строительстве не регламентировано Законом, то и отношения эти не подпадают под сферу его действия. Однако застройщик получает денежные средства дольщика по предварительному договору, но получение денежных средств дольщика — это исполнение его обязанности по основному договору. Получается, что исполняется договор, который еще не заключен. Данная схема является прикрытием настоящего договора и позволяет изъять отношения между дольщиком и застройщиком из-под действия закона.
Из анализа судебной практики можно сделать вывод, что суды при нарушении заказчиком сроков передачи квартир по договору об участии в долевом строительстве многоквартирных домов удовлетворяют иски дольщиков о ком¬пенсации морального вреда, взыскании неустойки и убытков.
Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу учредительные документы застройщика; свидетельство о государственной регистрации застройщика; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета); аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; проектную документацию, включающую все внесенные в нее изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (ст. 6. 20, 21 Федерального закона № 214-ФЗ).
Текущим контролем занимается Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест). Он в том числе следит за целевым использованием застройщиками денежных средств участников долевою строительства, рассматривает жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
А в соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ в случае су¬щественного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Важным является указание срока договора, так как при нарушении данного срока застройщик обязан возместить убытки, уплатить неустойку за просрочку обязательства и возместить моральный вред.
— о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
— о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации с указанием места нахождения указанных объектов, сроков ввода в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
— утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации,
— о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
Несмотря на это, законодательство в сфере защиты прав потребителей устанавливает, что иски о защите прав потребителей могут предъявляться в суд по выбору участника долевого строительства: либо по месту его жительства, либо по месту нахождения застройщика. Поэтому такое условие можно считать незаконным.
- Изучите доступную информацию о застройщике, проверьте его репутацию.
- Самый простой способ подтвердить то, что вы прочитаете в интернете, — съездить на любую из строек и своими глазами убедиться в том, что работы ведутся.
- Прежде чем подписывать договор долевого участия в строительстве, внимательно его прочитайте, не торопитесь.
- При возникновении малейших сомнений обратитесь к юристам, которые помогут вам разобраться во всех правовых хитросплетениях.
Но не все застройщики будут работать по данной схеме. Согласно постановлению, девелоперы могут продавать квартиры по старым условиям, если дома готовы хотя бы на 30%, а число заключенных договоров — не меньше 10%.Юристы, специализирующиеся на недвижимости, уже отмечают, что девелоперы ищут обходные схемы, при реализации которых покупатели недвижимости не будут заключать ДДУ.
Как и от чего нужна защита дольщику при долевом строительстве? В первую очередь, от обмана и противоправных действий недобросовестного застройщика. Для этой цели принят Закон № 214-ФЗ, регламентирующий все вопросы правоотношений в долевом строительстве, закон о защите прав потребителей и другие НПА.
Злоупотребление дольщиками своими привилегиями (например, возможностью одностороннего отказа от договора или получения пени за нарушение срока передачи объекта) может привести к тому, что суд откажет им в защите прав, если будет установлен злонамеренный характер действий.
В Реестр Теперь Смогут Попасть, В Том Числе, И Те Дольщики, Которые Заключили Договор Долевого Участия В Отношении Объекта, Который Строится С Нарушением Требований Градостроительного Плана Земельного Участка, Или Разрешения На Строительство, Или Проектной Документации (
2.1. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется в течение восемнадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.
3.2. В течение пяти рабочих дней со дня отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве по основанию, указанному в подпункте 2 пункта 3.1 настоящей статьи, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, уведомляет о таком отказе уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
2.3. В течение пяти рабочих дней со дня проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, уведомляет об этом уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
4) один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» документов:
Несмотря на то, что долевое строительство в ближайшее время уйдет в прошлое, россияне не перестанут покупать квартиры, полагает президент НОЗА. Рынок арендного жилья развивается, однако в сознании населения жилье в собственности остается приоритетом — на постоянную смену жилья на условиях аренды идет в подавляющем большинстве только молодое поколение.
Как рассказали журналистам в министерстве, новая система проверок необходима в условиях изменившегося законодательства о долевом строительстве, предполагающего переход к банковскому сопровождению и эскроу-счетам. Она поможет не допустить появления новых обманутых дольщиков.
Как будет выглядеть рынок жилья без долевого строительства, пока представить сложно. Однако на то, чтобы закрыть все текущие проекты, уйдет еще не один год. По данным, которые озвучил глава государства в ходе прямой линии, в России сейчас порядка 1,1 млн договоров о долевом строительстве.
Отдельный блок поправок касается создания единой информационной системы жилищного строительства. С застройщиков, работающих с дольщиками, потребуют больше информации, в частности, градостроительный план земельного участка и сведения о бенефициарных владельцах компании.
Масштабные изменения в регулировании долевого строительства заставляют Минстрой разработать единую систему контроля за ним, которую можно будет распространить на все регионы. Требования к проведению государственного контроля будут установлены постановлением правительства РФ.
Договор долевого участия в строительстве на что обратить внимание 2022
Это, пожалуй, первый и самый серьезный риск покупки новостройки по ДДУ или иному договору. Даже ДДУ не может застраховать дольщика от финансового краха застройщика или его недобросовестности. Несмотря на то, что при банкротстве застройщика законодатель предоставляет определенные способы защиты участников долевого строительства, безусловно, данная процедура является стрессом и потерей времени для любого дольщика.
В 2022 году новая модель финансирования приведет к тому, что строительство будет осуществляться с привлечением банковских кредитов. Средства граждан, хранящиеся на счетах-эскроу, будут переданы застройщику или в счет погашения кредита только после подписания передаточного акта сторонами-участниками долевого строительства.
- Покупатель выбирает квартиру в строящемся доме. Опросы показывают, что покупатели стали больше доверять застройщикам после применения счетов эксроу и больше россиян готовы покупать недвижимость на этапе котлована.
- Покупатель подписывает с застройщиком договор долевого участия.
- Покупатель заключает трехсторонний договор на открытие счета эскроу с застройщиком и банком.
- Денежные средства за квартиру переводятся на счет эскроу (если была получена ипотека, то средства на эксроу-счет перечисляются банком).
Baжнo! Пoдпиcывaть ДДУ co cтopoны зacтpoйщикa мoжeт гeнepaльный диpeктop кoмпaнии или лицo, нa кoтopoгo выпиcaнa нoтapиaльнo зaвepeннaя дoвepeннocть oт имeни гeнepaльнoгo диpeктopa. Ecли дoгoвop пoдпиcывaeт нe диpeктop, пoпpocитe дoвepeннocть. Ecли ee нeт, oт cдeлки лyчшe oткaзaтьcя.
- имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
- единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
- владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
- были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.
Претензии по исполнению договора в части качества и иных недостатков построенного объекта могут предъявляться в определенной последовательности. В самом «сложном» случае, когда застройщик выполняет лишь функции коллективного инвестора, схема предъявления претензий выглядит следующим образом:
Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке – копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
В связи с этим правоприменительные органы по-разному квалифицируют их: в одних случаях инвестиционные договоры рассматриваются как договоры простого товарищества (гл. 55 ГК РФ), в других случаях – как договоры подряда (гл. 37 ГК РФ). Наконец, подобные договоры зачастую квалифицируются как особые инвестиционные договоры, не предусмотренные ГК РФ. Такова, например, практика судов общей юрисдикции, нашедшая отражение в «Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов», подготовленном Верховным Судом РФ 19.09.2002[1].
Договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.
23 Фев 2022 jurist7sib 51
