Дом На Две Квартиры Является Индивидуальным
Как разделить индивидуальный жилой дом на квартиры в зоне Ж2
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2022 г. N 33-3202/2022
В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2022 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (объекты недвижимости).При этом Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 2 статьи 49) выделяет, в том числе, такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи,а также жилые дома блокированной застройки — это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену(общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Постановка на государственный кадастровый учет жилых помещений (том числе квартир) в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав не предусмотрено действующим законодательством и вступающим в силу с 01 января 2022 г. Федеральным законом от 13 июля 2022 г. N 218 — ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно части 7 статьи 41 которого государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения в жилом доме или в жилом строении не допускаются.
В зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты, жилой дом должен быть отнесен либо к жилому дому блокированной застройки, либо к многоквартирному дому.
В этой связи, если жилой дом отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания — жилого дома блокированной застройки.
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Однако, следует учитывать, что согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2022 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.
Положениями Федерального закона от 24 июля 2022 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции до 1 января 2022 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.
Дом На Две Квартиры Является Индивидуальным
Согласно ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц.
Дом На Две Квартиры Является Индивидуальным
Доводы представителя ответчика об отсутствии правовых норм, предусматривающих изменение статуса вида жилого помещения, суд находит несостоятельными, поскольку спорное жилое помещение отвечает признакам части жилого дома, установленным ч.2 ст. 16 ЖК РФ. Кого-либо запрета на признание квартиры частью жилого дома в случае соответствия установленным признакам, законодателем не установлено. При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования Щеколдина И.И., Щеколдиной А.В., Щеколдиной Н.И.
Далее в статье сказано, что особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами. В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Исходя из этой нормы, приватизация отдельных земельных участков под квартирами или другими помещениями в многоквартирном доме невозможна.
Индивидуальный жилой дом
Оптимальная плотность расселения, оптимальное соотношение многоэтажных и малоэтажных зданий, оптимальные площади застройки и озеленения в квартале -таковы проблемы, которые не могут быть разрешены отвлеченно; они не могут быть даже поставлены без учета конкретных решений, придающих им подлинный смысл. Трудно отрицать, что в каждом отдельном случае необходимо разрабатывать индивидуальные решения, основами которых должны быть: принятые масштабы,
степень изолированности, самостоятельность по отношению к основным градостроительным центрам тяготения, учет конкретных черт участка и природного окружения.
Альтернатива «многоквартирный дом или индивидуальный дом»,-столь часто выдвигаемая теоретиками и практиками градостроительства, едва ли играет большую роль с точки зрения потребителя. Пытаясь разобраться в том, что составляет сущность проживания человека в жилище, убеждаешься, что внутренний смысл квартиры значительно шире, чем быть просто «машиной для жилья». Кстати, следует отметить, что
функциональные качества современного жилища должны отвечать все более и
более усложняющимся требованиям. Повышение уровня жизни и образования, а также изменения в характере использования свободного от работы времени все шире приводят к разнообразным занятиям ручным, умственным и творческим трудом, которым увлекаются люди любого возраста, принадлежащие ко всем слоям общества. Все возрастающий интерес к спорту, вылазкам на лоно природы идет в ногу с развитием занятий ручным, умственным и творческим трудом. Наличие рабочих уголков, кабинетов, лабораторий, комнат для игp в квартирах приобретает в связи с этим огромное значение, и это, без сомнения, является одной из причин предпочтения индивидуальному дому,
в котором гораздо легче все это оборудовать.
Признание квартиры частью индивидуального жилого дома
Поскольку данное описание полностью соответствует характеристикам объекта недвижимости — части жилого дома, кроме того, вторая половина жилого дома зарегистрирована в качестве объекта недвижимости как часть жилого дома, суд пришел к выводу, что требования истца об изменении статуса жилого помещения являются правомерными и подлежат удовлетворению. Признание квартиры частью жилого дома возможно также в том случае, если собственники всех квартир в доме, обратятся в суд с иском о переводе своей квартиры в часть жилого дома, а также представят суду доказательства, что каждая квартира в доме является структурно обособленным объектом, не имеющим общих с другими квартирами инженерных сетей, оборудования и коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме. Пример.
М.И., Чекалина Е.С. – Гарницкая Л.А. в судебном заседании считала исковые требования подлежащими удовлетворению. Суд, выслушав стороны, исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, приходит к следующему. В соответствии со ст.16 ч.2, 3 Жилищного Кодекса РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении.
Дом На Две Квартиры Является Индивидуальным
Блоки,составляющие такие дома, обычно бывают одно-, двух-, и трёхкомнатными, реже четырёхкомнатными.
Однокомнатные блок-квартиры имеют однотипную планировку. Вход в такой блок чаще делают в средней зоне, так как блок применяется сравнительно редко и размещается на торцах домов.
В двухкомнатных блок-квартирах жилые комнаты могут располагаться как на одной стороне, так и на разных сторонах блока, в трёхкомнатных – по обеим сторонам.
Двухэтажные блоки с поэтажным расположением квартир в блоке.При проектировании блокированных домов с небольшими квартирами применяют поэтажное их расположение. Такое построение домов применяется в тех случаях, когда необходимо достичь высокой плотности застройки при небольших квартирах. Поэтажное расположение квартир имеет существенные недостатки. Для семей, живущих на втором этаже, связь с участком осложнена, они не имеют подвала, затруднено устройство летних помещений.
Существует несколько схем планировочной организации блоков в зависимости от расположения входов в верхние и нижние квартиры:
· При общем входе в верхние и нижние квартиры
Одно-, двухквартирные жилые дома с приусадебными индивидуальными участками и вспомогательными хозяйственными постройками принято называть усадебными. Органическая связь квартир с усадьбой и хозяйственными строениями, неразрывность функциональных связей между ними предопределяют целостность всей структуры дома.
Губин Александр
В индивидуальном жилом доме придется руководствоваться статьей 249 Гражданского кодекса, которая предусматривает, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Вместе с тем, абзац 2 пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса говорит о том, что если выдел доли в натуре не допускается законом выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Что является индивидуальным жилым домом
Подводя итог, отметим, что необходимо введение понятия в Гражданский кодекс «дом на двух хозяев», а также введение легального определения части жилого дома. Это связано с большой распространённостью данного вида жилого помещения в населённых пунктах сельской местности.
К составным частям дома следует отнести подсобные помещения — зимнюю жилую пристройку, зимнюю кухню, котельную, санузел и др. Их отличие от принадлежностей состоит в том, что последние имеют самостоятельное значение и призваны удовлетворять потребности домовладельца, не связанные с проживанием (хранением овощей, машины, выращиванием рассады), и вследствие этого не образуют с домом единое целое. Подсобные помещения являются несамостоятельными составными частями, образующими дом как целое лишь в неразрывной связи со всеми другими составными частями.
Дом на две семьи с двумя отдельными входами: примеры проектов
Многие частные дома, которые стоят отдельно на земельном участке, могут по проекту иметь только один вход. И разделить их на две полноценные части просто невозможно. Поэтому в таких случаях нужно делать перепланировку дома.
Если нет никакого опыта в этих вопросах, стоит обратиться к юристам, которые специализируются в таких делах. Чаще всего это происходит в том случае, когда имущество делится наследниками. Как правило, при отсутствии завещания, имущество делится между всеми поровну. И каждый может пользоваться своей половиной. Для того чтобы все было официально, необходимо оформить все нужные документы, выделить часть каждого хозяина и оформить проект перестройки дома, который отныне будет рассчитан на два входа.
Дом разделен на две квартиры
В жизни возможны различные ситуации, когда общую жилую площадь необходимо разделить на несколько отдельных объектов. В частности, когда нужно разделить дом на несколько квартир, для которых оборудуются отдельные входы для различных хозяев. Подобная ситуация возможна в случаях, когда супруги решили разделить свое имущество, либо требуется раздел наследства и при других обстоятельствах.
— Дом, поделенный на две квартиры, уже считается многоквартирным. Сегодня действующим законодательством не предусмотрена возможность оформления земли под квартирой. Поэтому в первую очередь необходимо обратиться в администрацию района и узнать, на балансе какого предприятия числился дом. Если по передаточным документам следует, что передана часть дома, а не, тогда вам необходимо обратиться в Омский центр технической инвентаризации и землеустройства для получения технического паспорта на дом, а затем — в Управление федеральной регистрационной службы по Омской области для регистрации части дома.
Как происходит раздел жилого дома на квартиры
Недвижимость, оформленная в совместную собственность, порой требуется разделить на несколько независимых объектов. Подобный вопрос может возникнуть у единого собственника, если из одного домовладения ему требуется сделать несколько. Задача эта выполнима на законодательном уровне, существует установленный регламент, который указывает условия, порядок и основания для раздела дома на квартиры.
Одним из обязательных документов, подтверждающих право собственности на строение, является свидетельство на земельный надел. При разделе недвижимости собственникам потребуется внесение изменений в имеющееся земельное свидетельство. Государственную регистрацию участок проходит один раз, когда происходит первичное обращение при строительстве или оформлении недвижимости. Без документов на землю домовладение не могло получить статус собственности и пройти регистрацию в государственном реестре.
Какой дом считается многоквартирным по жилищному кодексу
К примеру, собственник квартиры в типичном пятиэтажном доме, которая имеет площадь 100 м квадратных, владеет 2 % от имеющихся в здании помещений. Также он владеет таким же процентом территории земельного участка, на котором располагается это сооружение. К числу имущества можно отнести фундамент, стены и перегородки, системы канализации и водопровода, а также другие конструкционные элементы.
Что касается подъездов, то их в многоквартирном доме может находиться несколько. Такое помещение имеет свой отдельный вход со стороны прилежащей территории земельного участка, на котором стоит подобное сооружение.
Как разделить жилой дом на две квартиры
Недвижимость, оформленная в совместную собственность, порой требуется разделить на несколько независимых объектов. Подобный вопрос может возникнуть у единого собственника, если из одного домовладения ему требуется сделать несколько. Задача эта выполнима на законодательном уровне, существует установленный регламент, который указывает условия, порядок и основания для раздела дома на квартиры.
Однако суд рассматривает лишь те требования, с которыми обращаются истцы. Поэтому, если вопрос о прекращении права всех участников общей собственности на существовавший до раздела жилой дом не поставлен в судебном порядке, регистрирующий орган не вправе и не может самостоятельно погасить такие записи.
Разделение квартиры на две квартиры
Все суммы расходов, исключая пошлину, указаны приблизительно. Более подробно уточняйте в соответствующих учреждениях в своем регионе, расценки у которых могут существенно разниться даже в пределах 1 населенного пункта.
- Проведение оценки делимой недвижимости, для установления ее точной стоимости и расчета цены государственной пошлины;
- Определение порядка раздела квартиры. Для указанных целей могут быть привлечены специалисты, которые проведут строительно-техническую экспертизу, с целью установления возможности разделения жилья;
- Составление искового заявления и сбор всех документов, подтверждающих позицию заявителя, а также дальнейшая подача указанного пакета документов в суд;
- Принятие участия в судебном процессе и ожидание рассмотрения иска по сути;
- Получение решения суда и реализация его требований.
Дом На Две Квартиры Является Индивидуальным
В силучасти2статьи16ЖК РФ жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание,которое состоит из комнат,а также помещений вспомогательного использования,предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,связанных с их проживанием в этом здании.
Истцы обратились в суд сиском к ответчикамопризнанииквартиры1дома № индивидуальным жилым домом, указывая,чтоони являются собственниками указанного жилого помещения на основании договора купли-продажи. Квартира исключена из оперативного управления МУ ЖКХ и снята с баланса.В действительности жилое помещение,является одноквартирным жилым домом,состоит из кухни,трех жилых комнат,двух холодных пристроек.На земельном участке расположены хозпостройки,туалет, участок огорожен забором.
Возможность и процедура реального раздела индивидуального жилого дома
Таким образом, помещения в ИЖД, поименованные в технических документах (техпаспорт, техплан) как «квартиры», являются препятствием для постановки на государственный кадастровый учет таких объектов, поскольку нарушают требования указанных выше норм.
В соответствии с частью 5 статьи 1, статьей 7 Федерального закона от 24 июля 2022 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», действующего ранее, государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), сооружений, помещений (жилое помещение, нежилое помещение), объектов незавершенного строительства. Постановка такого объекта недвижимого имущества как части жилого дома не предусматривалась.
В большинстве регионов нашей страны в существующей застройке немало индивидуальных жилых домов (далее «ИЖД»), которые принадлежат нескольким собственникам на праве долевой собственности. Однако каждая доля в таком ИЖД представляет собой отдельный жилой дом с отдельным входом, который имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям.
26 Июл 2019 jurist7sib 176
