Недвижимость Этоо ,Делимость И Неделимость Недвижимости
Глава 2
Гораздо позднее, статья 393 X тома Свода законов Российской Империи 1832г. давала следующее определение раздельных и нераздельных (делимых и неделимых) недвижимых имуществ: «Недвижимые имущества, когда они могут быть разделены на особые части таким образом, что каждая может составлять отдельное владение, именуются раздельными; когда же они по существу их или по закону не могут подлежать такому раздроблению, то называются нераздельными». Стоит отметить, что данное определение подверглось жесточайшей критике по нескольким причинам. Во-первых, понятие делимости относится, по сути, только к недвижимым вещам, а, во-вторых, исходя из формулировки статьи, делимым может оказаться всякое имущество, поскольку даже лошадь можно разрезать на части и предоставить владение ею разным лицам.
Помимо этого, В.И. Голевинский верно отмечал, что неделимость обязательств основывается всегда либо на природном, либо на экономико-юридическом свойстве предмета, которое исключает возможность дробления удовлетворения на части, и что, следовательно, неделимость обязательств не вытекает из одного произвола сторон.
Недвижимость Этоо ,Делимость И Неделимость Недвижимости
Есть проблема со смежниками: 17 апел. арб. суд, ФАС Уральского округа, если з/у имеет ориентировочную площадь, то сделки с ним совершаться не могут. Сделки в таких случаях наши суды любят признавать незаключёнными.
З/у, которые являются раннее учтённым, т.е. до вст. в силу закона о гос. кадастре недвижимости, площадь м. устанавливаться ориентировочно. Допуск-ся уточнение площади при этом она м.б. увеличена, но не более чем на 10%. Граница д.б. согласована со смежниками.
Недвижимость Этоо ,Делимость И Неделимость Недвижимости
Постановлением Правительства РФ от 2.02.96 № 105 (в редакции от 21.08.00) утверждено Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений. Земельные участки и прочно связанные с ними здания и сооружения в городах и других поселениях рассматриваются как единые объекты недвижимого имущества. Установление границ землепользований (межевание) направлено на установление границ сложившихся объектов недвижимости и формирование новых объектов в сложившейся застройке. Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры.
В связи с развитием рынка недвижимости, все большим вовлечением в гражданский оборот земельных участков возникают вопросы о регулировании правоотношений по поводу таких специфических объектов недвижимого имущества, как части зданий, жилых и нежилых помещений, части земельных участков. Целью настоящей статьи является исследование возможности раздела объектов недвижимости, понятия «часть объекта недвижимости» с учетом процедур кадастрового и технического учета, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ДЕЛИМЫЕ И НЕДЕЛИМЫЕ ВЕЩИ
Вещи — Вещь многозначный термин, входящий в базовые понятия многих направлений науки и широко используемый в обыденной жизни. Понимание вещи как части материального мира и процесса его познания человеком с зарождения философии до наших дней находится в … Википедия
ДЕЛИМЫЕ И НЕДЕЛИМЫЕ ВЕЩИ — делимой признается вещь, которая может быть разделена без изменения ее назначения, а неделимой та, которая таким образом разделена быть не может (ст. 133 ГК РФ). Делимость приобретает правовое значение главным образом применительно к разделу… … Юридическая энциклопедия
О делимости или неделимости судебных участков
Первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Смирновой И.А., судей Захаровой ТА., Протасова Ю.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богдановой Т.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «О.» на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.10.2022 по делу № А 79-3550/2022, принятое судьей Юрусовой Н.В по заявлению открытого акционерного общества «О.» о признании незаконным отказа администрации г. Чебоксары в предоставлении в собственность земельного участка площадью 1852 кв.м с кадастровым номером 21:01:02 03 01:0016 и обязании администрации г. Чебоксары вынести соответствующее распоряжение и подготовить проект договора купли-продажи указанного земельного участка, при участии: от открытого акционерного общества «О.» — Даниловой О.Г. по доверенности от 04.12.2022 (участвовала в судебном заседании 21.01.2022); от администрации г. Чебоксары — не явились (уведомление № 04183); от Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Чувашской Республике — не явились (уведомление № 04179); от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Чувашской Республике — не явились (уведомление № 04193); от общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Выбор» — не явились (уведомление № 04178); от открытого акционерного общества «ВолгаТелеком» — не явились (уведомления №№ 04176, 04177); от закрытого акционерного общества Акционерного коммерческого банка «Газпромбанк» — не явились (уведомление № 04181); от открытого акционерного общества Акционерного коммерческого банка «Банк Москва» — не явились (уведомления №№ 04175, 04196); от Федерального государственного унитарного предприятия «Почта России» в лице филиала Управления федеральной почтовой связи Чувашской Республики — не явились (уведомление № 04195), и установил: открытое акционерное общество «О.» (далее — Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа администрации г. Чебоксары (далее — администрация) в предоставлении Обществу в собственность земельного участка общей площадью 1852 кв.м с кадастровым номером 21:01:02 03 01:0016, находящегося под принадлежащей Обществу частью нежилого пятиэтажного здания-гостиницы «Чувашия» и расположенного по адресу: г. Чебоксары, проспект Ленина, 2, об обязании администрации вынести соответствующее распоряжение и подготовить проект договора купли-продажи указанного земельного участка.
Испрашиваемый Обществом земельный участок площадью 1852 кв.м был поставлен на государственный земельный кадастровый учет в установленном на тот момент порядке как ранее учтенный земельный участок, ему присвоен кадастровый номер 21:01:02 03 01:0016, следовательно, он признается объектом гражданских правоотношений. Вывод суда первой инстанции об обратном является ошибочным.
О делимости неделимых вещей
Какими действиями можно осуществить раздел объекта? Физическое, реальное деление целых объектов недвижимости и «изготовление» из них новых объектов невозможно. Такой способ приобретения права собственности, как переработка одних вещей в другие предусмотрен только для движимых вещей (ст. 220 ГК РФ). Значит, это деление субъективное, умозрительное, а природа этого субъективного действия опять-таки определяется видом недвижимой вещи — природный или искусственный это объект.
Предоставление части делимой вещи в пользование (аренда, ссуда, наем) также соответствует содержанию права собственности, но не является разделом вещи. Делимая, но не разделенная вещь продолжает оставаться целым объектом вещного права собственности, в то время как ее часть становится объектом (предметом) обязательственных прав.
Понятие вещи
Ответ:Вещь — это отдельный предмет материальной действительности, обладающий относительной независимостью и устойчивостью существования”.(3) Поскольку право регулирует оборот вещей, то есть совершение с ними самых различных сделок, а также закрепление прав на вещи за отдельными субъектами, то именно эти обстоятельства должны быть отражены в таком определении вещи, которое носит юридический характер.
Вещи движимые и недвижимые.
а) Понятие недвижимых вещей. Способность вещей к физическому перемещению в пространстве в качестве их естественного свойства исторически была единственным критерием отграничения недвижимостей от движимостей. Она не может не учитываться и современным правом, выступая основным, хотя и не единственным критерием такого отграничения.
Понятие недвижимости дается в ГК РФ с традиционных позиций: «К недвижимым вещам . относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. «. Одновременно это общее понятие дополняется следующим указанием: «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.» (ст. 130 ГК РФ). Тем самым ГК РФ указывает на движимые по своей физической природе объекты, правовой режим которых приравнен к режиму недвижимостей. (Понятие правового режима в науке гражданского права понимается как специальный порядок приобретения и отчуждения отдельных категорий вещей, способов их использования и т.д.)
Перечень таких движимых по природе имуществ, подпадающих под действие норм о недвижимости, не является исчерпывающим — закон может отнести к недвижимым вещам и иное имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
б) Движимые вещи. Понятие движимых вещей определяется в кодексе через посредство недвижимых: «Вещи, не относящиеся к недвижимости. признаются движимым имуществом» (п. 2 ст. 130 ГК РФ). Главная черта в организации их оборота состоит в том, что они не подлежат государственной регистрации (исключая случаи, указанные в законе).
Земельный адвокат Маковеев Сергей Иванович
Сами требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены в ст. 11.9 ЗК РФ. Так, п.п. 1, 2 данной статьи предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
О делимости и неделимости земельных участков Верховный Суд РФ в определении от 31 марта 2022 г. № 33-КГ15-4 разъяснил следующее: «Неделимый земельный участок – это такой земельный участок, в отношении которого невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом. Делимый земельный участок может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами».
Статья 133
Однако в отличие от сложной вещи, где подчинение части целому предполагает, что одно не используется без другого, принадлежности сохраняют значение самостоятельных вещей, поэтому закон разрешает в договорном порядке ограничивать общее правило о следовании принадлежности судьбе главной вещи.
Таким образом, понятие сложной вещи носит характер относительности и условности, зависящий от воли сторон, вступающих в сделку. Одна и та же совокупность вещей может представлять собой единство или же быть набором разнородных предметов. Отсюда проистекает и возможность, предоставляемая сторонам, заключать сделки, распространяющиеся не только на всю сложную вещь в целом, но и на ее составные части.
Делимость земельного участка
Согласно статье 11.2 земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также образуются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.Те земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образованные в результате указанных действий новые земельные участки (образуемые земельные участки).
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которых действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами.
Раздел 1
В) эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства; этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.
А) инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта, его проектирование, землеотвод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию); этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих, от решения которых зависит эффективность функционирования объекта недвижимости;
Неделимость имущественного комплекса как объекта
Итак, ГК РФ допускает участие в гражданском обороте не только предприятия в целом, но и его части: «предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав» (п. 2 ст. 132).
Рассмотрим позицию ГК РФ: часть предприятия как самостоятельный объект гражданско-правовых сделок является выделенным из общего состава имущественного комплекса и должным образом обособленным и обозначенным имущественным блоком, своего рода «субкомплексом». Являясь самостоятельным объектом прав, часть предприятия должна также самостоятельно включать и имущество, и имущественные права, а в отдельных случаях — и некоторые исключительные права: права на фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания. За частью предприятия следуют и принадлежащие ему обременения, в том числе вытекающие из трудовых и социальных обязательств, присущих этой части имущественного комплекса.
Особенности недвижимости как объекта инвестирования
Опыт крупномасштабных инвестиций в недвижимость в 70-е годы и последующие кризисные и положительные события в бизнесе недвижимости стимулировали развитие сравнительных исследований рынков недвижимости и рынков различных видов ценных бумаг. Эти исследования приобрели дополнительный импульс вместе с развитием многогранных процессов глобализации. Уже к концу 90-х годов доля вложений за рубежом в портфелях британских инвесторов в целом повысилась с 10% до 20%, американских и японских инвесторов с 0,7% до 6% и с 0,5% до 10% соответственно (хотя вклад в этот рост инвестиций в недвижимость не был столь же значительным). Тем не менее, было отмечено, что интенсивная экономическая интеграция существенно подняла интерес к проблемам и практике глобализации рынка недвижимости как важнейшего обеспечивающего ресурса основного бизнеса.
- (1) Сложная динамика стоимости недвижимости, определяемая спецификой развития, сохранения и использования объектов недвижимости. Так, в течение жизненного цикла объектов недвижимости имеют место:
- • неоднократные процессы развития, которые сопровождаются скачкообразными и значительными финансовыми затратами (формально — это снижение текущей оценки стоимости предприятия) и ростом доходов (это признак повышения стоимостной оценки) со сдвигом времени,
- • длительные периоды физического и морального старения, снижающие оценку стоимости объекта недвижимости,
- • планомерное (или по мере чрезвычайных ситуаций) поддержание и обновление фондов.
- (2) Значительный сдвиг по фазе (чаще — отрицательная корреляция) показателей доходности недвижимости в сравнении с другими активами, как, например: акциями и облигациями, а также высокая положительная корреляция по отношению к процессам инфляции. Рис. 2.3 и табл. 2.5, подготовленные на основе данных [1] , иллюстрируют этот тезис. На рис. 2.3 можно наблюдать упоминаемую колебательность показателей (определенные признаки цикличности процессов), сдвиги текущих максимумов и минимумов доходности различных активов, ситуацию отрицательной корреляции между показателями недвижимости и акций, недвижимости и облигаций. В табл. 2.5 приведены данные о коэффициентах корреляции между показателями названных активов. Они подтверждают наличие отрицательной корреляции между показателями доходности недвижимости, с одной стороны, и показателями доходности акций (-0.16) и облигаций (-0.35), с другой стороны. Имеет место высокий уровень положительной корреляции (+0.51) между показателями доходности недвижимости и инфляции, много более высокий, чем уровень корреляции показателей инфляции с доходностью акций (+0.11) и облигаций (+0.35).
- (3) Неоднородность сложных объектов недвижимости (каковыми, собственно, и являются приносящие доход объекты) по составу. Отсюда — возможная разнохарактерность динамики показателей отдельных частей сложного объекта. Например, для имущественного комплекса, включающего многие компоненты: земельные участки, здания, специализированные сооружения и т.д., можно полагать, что их потенциальная и реализуемая доходность различны. А интегральные показатели доходности могут затенять невыявленный и неиспользуемый высокий потенциал отдельных компонентов.
- (4) Неделимость (пашуальность) объектов недвижимости. Под этим термином имеется в виду физическая неделимость объектов недвижимости, практическая невозможность купить или продать данный актив в желаемом для инвестора количестве: произвольную часть здания или сооружения, участка недр. Делимость этих объектов, прежде всего, обуславливается их собственными конструктивными или иными системными аргументами, но не пожеланиями или возможностями инвестора (как это имеет место на рынке ценных бумаг).
Учебник: Инвестиции
Низкая ликвидность. Инвестиции в недвижимость и строительство менее ликвидны, чем в ценные бумаги и другие традиционные финансовые активы. Низкая ликвидность недвижимости усугубляется большим сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.
Никто не знает точно стоимости всей недвижимости. По некоторым оценкам, стоимость всей имеющейся в Соединенных Штатах коммерческой и жилой недвижимости, соответствующей установленным стандартам качества, находится в диапазоне от 815 млрд до 4,7 трлн долл. (Управление портфелем. с. 17). Аналогичные оценки по Российской Федерации, по всей видимости, станут возможны только после завершения создания общероссийского земельного кадастра и кадастра недвижимости.
27 Июл 2019 jurist7sib 204
