Главная / Судопроизводство / Режим Общей Долевой Собственности

Режим Общей Долевой Собственности

Право общей собственности

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное (п. 1 ст. 257 ГК, п. 3 ст. 6 Закона о КФХ). Закон устанавливает здесь презумпцию совместной, а не долевой собственности, что отвечает сути этого хозяйства как семейно-трудовой общности граждан, которые, подобно супругам, находятся в лично-доверительных отношениях друг с другом. При наличии долевой собственности участников фермерского хозяйства их доли также определяются их соглашением, а при его отсутствии признаются равными.

Вместе с тем смысл и содержание обязательственных отношений сособственников состоят в юридическом оформлении совместного осуществления ими характерного для собственности хозяйственного господства над присвоенным имуществом, а не в удовлетворении потребностей одних (управомоченных) лиц за счет поведения других (обязанных) лиц. Поэтому их взаимоотношения – особая разновидность обязательственных отношений, по своей юридической природе близкая к обязательственным отношениям по совместной деятельности (договору простого товарищества).

Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Объекты инфраструктуры, элементы благоустройства, современное оборудование и т.п., находящиеся в общей собственности, повышают комфортность и привлекательность каждого из основных объектов, а следовательно, и их стоимость. Нетрудно понять, что и размер эксплуатационных расходов, приходящихся на каждого из сособственников, соответственно увеличивается. В соответствии с п. 2 ст. 46 проекта ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Доля обязательных платежей за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется долей участия.

Кроме того, в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме могут находиться земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома и иные части недвижимого имущества. Такие участки вполне могут с соблюдением соответствующих процедур обременяться залогом, сервитутом или отчуждаться иным способом.

Правовой режим общей долевой собственности

2) распоряжение долей происходит по усмотрению участника (вправе продать, подарить, завещать, сдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом) с соблюдением правил преимущественной покупки доли участниками долевой собственности (п.2 ст.249, ст.253 ГК), согласно которого продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества — в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Право общей долевой собственности

Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие существенные условия договора продажи.

Общая долевая собственность — это собственность двух и более лиц, чьи доли в праве собственности определены законом или договором. Право общей долевой собственности предоставляет сособственникам возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, которое является единым целым.

Режим общей собственности

Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без оправления таких долей (совместная собственность), когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Глава 2

Не ограничивается законом и состав участников общей долевой собственности, которые могут представлять различные формы и виды собственности. Допускается общая долевая собственность не только граждан, но также граждан и юридических лиц, граждан и государства, юридических лиц и государства, других субъектов гражданского права в любом их сочетании.

Образование общей совместной собственности возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Перейти с режима общей долевой на режим общей совместной собственности можно опять-таки лишь тогда, когда это допускает закон. Отношения общей совместной собственности в гораздо большей степени носят лично-доверительный характер, нежели отношения общей долевой собственности, а потому круг участников общей совместной собственности неизбежно должен быть ограничен.

Режим Общей Долевой Собственности

В случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка комнат невозможны без присоединения к ним части общего имущества в коммунальной квартире, то должно быть получено согласие всех собственников комнат данной квартиры.

Собственникам комнат в коммунальной квартире необходимо помнить, что распоряжение общедолевым имуществом возможно только при согласии всех собственников, т.е. перепланировка/переустройство коммунальной квартиры возможна без согласия всех собственников только в случае экстренной необходимости для предотвращения повреждения или утраты общего имущества.

Правовой режим общей долевой собственности

2) каждый собственник имеет право на предоставление ему части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности – компенсации (п.2 ст.250 ГК). Особенности осуществления пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, определяется специальным законодательством. Так, п.33 Постановления Пленума Верховного Суда от 30 марта 2000 года №3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» устанавливает, что гражданин, которому принадлежит доля в праве общей собственности на жилое помещение, может требовать установления порядка пользования этим жилым помещением (ст. 117 ЖК). Такие требования могут быть удовлетворены, если имеется возможность выделить гражданину в пользование изолированную жилую комнату (или несколько комнат) в жилом помещении. При установлении порядка пользования жилым помещением выделяемая в пользование изолированная жилая комната (комнаты) может и не соответствовать доле гражданина в общей собственности на жилое помещение;

Согласно п.1 ст.247 ГК по общему правилу доли субъектов являются равными, если размер долей долевой собственности не может быть определен на основании акта законодательства и не установлен соглашением всех его участников. Однако п.2 этой же статьи устанавливает возможность участникам своим соглашением изменять размеры долей в зависимости от вклада каждого в образование и приращение общего имущества. Так, закрепляется, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (п.3 ст.247 ГК). Кроме того, ст.248 ГК устанавливает частный случай увеличения доли в праве общей собственности на жилой дом: если собственник с соблюдением установленных правил увеличил за свой счет площадь дома или иного строения, находящегося в долевой собственности, путем пристройки, надстройки или перестройки, то по требованию этого собственника доли в общей собственности на дом или строение и порядок пользования помещениями в нем подлежат соответствующему изменению.

Режим общей долевой собственности в коммунальной квартире

В связи с тем, что общее имущество принадлежит собственникам комнат в коммунальной квартире на праве общей долевой собственности, каждый обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению согласно ст. 249 ГК РФ.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Согласно ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Вышесказанное означает, что у всех собственников равные права по использованию общего имущества коммунальной квартиры, поскольку доли в таком имуществе, как правило, не могут быть выделены в натуре. Однако, собственниками или решением суда может быть установлен иной порядок использования общедолевого имущества.

Правовой режим долевой собственности

Хотя презумпция равенства долей буквально закреплена лишь применительно к общей долевой собственности, однако по существу она действует и в отношении общей совместной собственности, когда происходит выделение из нее или ее раздел и возникает необходимость определить долю либо всех собственников, либо выделяющегося собственника. Этот вывод находит подтверждение в правилах п.1 ст.39 Семейного Кодекса, относящихся к общей совместной собственности супругов, а также в правилах п.3 ст.258 ГК, относящихся к общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом правила п.3 ст.258 ГК о равенстве долей членов хозяйства распространяются как на случаи раздела имущества хозяйства, так и на случай выхода из хозяйства одного из его членов.

В связи с развитием международных связей Республики Беларусь все большее значение для национальной правовой системы страны приобретает международное право. В статье 8 Конституции Беларуси признается приоритет общепризнанных принципов международного права, предусматривается соответствие им национального законодательства. В законе Республики Беларусь от 10 января 2000 года «О нормативных правовых актах Республики Беларусь» (ст.20) и в Законе Республики Беларусь от 23 июля 2022 года «О международных договорах Республики Беларусь(ст.19) установлено, что нормы права, содержащиеся в международных договорах Республики Беларусь, вступивших в силу, являются частью действующего в стане законодательства.

Общая долевая собственность

Пример случая, когда в правовых актах прямо прописывается совместное владение — рассмотренный нами выше сценарий с фермерскими хозяйствами. Согласно 257 статье ГК РФ, общее имущество фермеров, включая земельный участок, принадлежит всем участникам объединения на праве совместного владения. Однако это осуществляется, если сами фермеры не договорились распределять землю в рамках иных договоров.

Также возможен вариант, при котором соответствующего типа собственность определяется как результат существенного увеличения стоимости индивидуального имущества мужа или жены в период брака. В свою очередь, если супруги проживали в гражданском браке, т. е. без соответствующей регистрации, то их имущество определяется в общем случае как раздельное.

Общая долевая собственность

Образование общей совместной собственности допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Перейти с режима общей долевой на режим общей совместной собственности можно опять-таки лишь тогда, когда это допускает закон. Объясняется это тем, что отношения общей совместной собственности в гораздо большей степени носят лично-доверительный характер, нежели отношения общей долевой собственности, а потому круг участников общей совместной собственности неизбежно должен быть ограничен.

Закон закрепляет два вида общей собственности: долевую и совместную (п. 2 ст. 244 ГК). Общая собственность именуется долевой тогда, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля. В общей совместной собственности доли ее участников заранее не определены, они фиксируются лишь при разделе совместной собственности или при выделе из нее. Вследствие этого совместная собственность нередко обозначается как бездолевая собственность.

Режим Общей Долевой Собственности

Законодательство соответствующим образом учитывает интересы всех долевых собственников, в том числе и при осуществлении распоряжения общим имуществом. Правомерным будет интерес сособственника в приращении своей собственности путем увеличения своей доли. Вследствие этого при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. П. 1 ст. 216 в части определения обязанности долевого собственника подлежит расширительному толкованию. Обязанность соб- ственника доли обеспечить право преимущественной покупки должна возникать при всякой попытке перевода права собственности на долю на другое лицо по возмездной сделке. В частности, альтернативу договору купли-продажи могут составить: договор имущественного найма с условием дальнейшего перехода права собственности к арендатору.

Право преимущественной покупки может быть реализовано любым из долевых собственников. Обоснованно реализовавшим свое право преимущественной покупки будет признан тот долевой собственник, который первый среди остальных заключил договор с собственником, уступающим свою долю. Он станет полноценным обладателем доли, поскольку доля в праве долевой собственности по общему правилу переходит к приобретателю с момента заключения договора. Иной момент перехода доли может быть определен соглашением сторон. Если договор по распоряжению долей требует государственной регистрации или нотариального удостоверения, то доля считается перешедшей с момента государственной регистрации или нотариального удостоверения такого договора.

Характеристика общей совместной собственности

В отношении совместной собственности супругов возникновение права привязывается к моменту перехода их к мужу или жене. Факт того, на кого записана движимый или недвижимый объект, не принимается во внимание.

собственность супругов, оформивших отношения в загсе, при отсутствии других договоренностей;
владение крестьянского (фермерского) хозяйства в силу ст.257 ГК РФ;
пользование земельными участками в составе гаражного кооператива, дачного или садового, огороднического товарищества до проведения собрания участниками отношений и составления акта распределения долей для регистрации права собственности каждого из них в органах Росреестра и обращения в административные инстанции.

Общая долевая собственность

Все они сложные, поэтому для правильного проведения процедуры необходимо обратиться за помощью профессиональных юристов, имеющих опыт разрешения таких вопросов. Получить консультацию можно по телефону или задав вопросы в электронной форме, которая находится на сайте сервиса Правовед.RU.

При приобретении (строительстве) жилого дома в общую долевую собственность размер имущественного вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности. При оформлении объекта недвижимости в общую долевую собственность каждый из совладельцев может воспользоваться вычетом исходя из его доли в указанном имуществе.

Правовой режим долевой собственности

В отступлении от презумпции равенства долей соглашением участников общей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и прекращение общего имущества. Этот вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах его существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Именно так нередко обстоит дело при заключении договора простого товарищества, когда стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели. В ходе совместной деятельности размер вклада каждого участника в общее имущество может существенно измениться.

25 Сен 2019 jurist7sib 189