В Чем Разница Между Правом Купля Продажа Права Аренды И Договором Аренды Земельного Участка
Привет, всем, как Ваши дела? С вами снова я — Евгения Сергеевна, рассказываю, показываю свой большой опыт в юридическом поле, мой опыт небольшой, всего 8 лет, и все равно смогу быстро Вам помочь, а если потребуется проконсультируюсь у своих коллег и сейчас рассмотрим и узнаем о — В Чем Разница Между Правом Купля Продажа Права Аренды И Договором Аренды Земельного Участка. Есть возможность, что по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессиональных юристов/нотариусов/адвокатов, тогда сможете написать свой вопрос, и по мере возможности смогу ответить всем. А лучшее решение будет для Вас узнать в комментариях у постоянных посетителей/читателей, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделяться с Вами его решением.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Не путайте продажу права аренды и субаренду земельного участка. При субаренде образуется два уровня договоров: между собственником и арендатором, и между арендатором и субарендатором. Цепочка правообладателей таким образом дополняется третьим участником.
Общие моменты
Приобретение земли в собственность через аренду является очень распространенной практикой в стране. В частности, муниципальные и региональные земли пользуются большим спросом в силу своей юридической чистоты и верно оформленных документов с правовой точки зрения.
Отчуждение территории, находящейся в пользовании
Если на арендованном участке имеется жилой дом, находящийся в собственности продавца, такой дом можно продать, одновременно переуступив право аренды новому владельцу. Для этого заключается договор купли-продажи недвижимости дома с переуступкой прав и обязанностей арендатора земельного участка.
- могут появиться скрытые недостатки территории;
- собственник может продать землю;
- иногда требуется согласие собственника;
- при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
- возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
- новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
- если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
- у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.
Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.
Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды
В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство. Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю). В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.
До января 2013 года срок регистрации составлял 1 месяц, на данный момент переход собственности земельного участка от одного лица к другому, составляет 20 дней (календарных). Стоит отметить, что этот срок может быть уменьшен, если написать обращение к начальнику росреестра, в котором должны быть описаны точные причины, из-за которых следует сократить срок регистрации. Но в праве руководителя отклонить заявление.
В соответствии со ст. 131 ГК любой договор купли-продажи земельного участка должен быть зарегистрирован в государственном реестре. При этом размер госпошлины определяется п.22 ст. 333.33 НК за регистрацию физическое лицо оплачивает пошлину в 2000 руб., а юридическое – 22000 руб. Оплата госпошлины проводится до того, как документы поданы на регистрацию. Конечно, при подаче документов при регистрации потребовать от вас квитанцию никто не имеет право, но лучше иметь ее на руках.
Требуется ли нотариальное заверение?
Можно ли продать землю, если она сдана в аренду? Несмотря на то, что на земельный участок наложено обременение в виде договора аренды, полноправный хозяин имеет полное право продать ее в любой момент, если у него оформлены документы, которые подтверждают право собственности. Покупатель в свою очередь, после получения свидетельства о регистрации прав собственности, имеет право отказать в аренде, если на то будут законные основания. И после этого распорядиться наделом земли по собственному усмотрению.
Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.
Общие правила
Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.
Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы
Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки. Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто. Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.
Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.
Если нужно предварительное соглашение
- договор аренды;
- паспорта сторон;
- документы, подтверждающие отсутствие задолженности (квитанции или расписки в получении арендатором положенной оплаты);
- документы, свидетельствующие о наличии/отсутствии обременений (нужные сведения из Росреестра может получить любое заинтересованное лицо).
Как оформить переуступку права аренды земельного участка по ГК РФ
- сведения об участвующих сторонах (ФИО, дата рождения, паспортные данные – для физических лиц, наименование, ИНН/КПП, адрес местонахождения – для организаций);
- реквизиты договора аренды (номер, дата и место регистрации);
- сведения об участке (на основании приведенного выше договора);
- сведения об арендной плате;
- информация об отсутствии обременения на участок, о полном погашении всех имеющихся задолженностей;
- плата за переуступку;
- срок действия соглашения;
- порядок возврата первоначальному арендатору;
- ответственность участников;
- дата и место регистрации;
- подписи сторон.
Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.
Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.
Проведение аукциона
Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.
4.1. Смешанный договор имеет место быть. Однако, если земельный участок находится в муниципальной или государственной собственности, то вам нужно получить согласие на переуступки права аренды, которое как правило дается после смены собственника здания, расположенного на уступаемом земельном участке.
Выбор города
5.2. Наличие договора аренды не препятствует продаже имущества. Только покупатель должен быть проинформирован о наличии такого договора. После сделки арендодателем по договору становится новый собственник.
12. Отличие продажи права аренды от права заключения договора аренды земельного участка.
3.1. В данном случае договора купли-продажи быть не может, т.к. Вы являетесь не собственником, а арендатором ЗУ. Договор должен заключаться о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Вы должны руководствоваться ст. 615 ГК РФ:
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Также договор будет содержать элементы договора цессии.
2. Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.
1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
ГАРАНТ:
3. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
Иное дело, если объект находится в частной собственности, договариваться можно о чем угодно, правда не исключается действие правил о лицензировании или использовании имущества исключительно в ограниченных целях.
Условия договора должны тщательно обговариваться заранее. Обсуждение фиксируется в переписке, протоколах согласования, и нередко используется в суде в случае спора. Если говорить о государственном или муниципальном имуществе, условия всегда ставятся жесткие, предметом переговоров являются или срок или цена. Цена, впрочем, тоже жестко регулируется.
Недостатки ППА
- Копия паспорта;
- Копия доверенности (предпочтительно нотариальной);
- Первоначальный договор;
- Согласие собственника, владеющего объектом;
- Согласие органа, ответственного за передачу прав на государственное или муниципальное имущество;
- Договор о продаже (переуступке прав на объект);
- Акт приема-передачи объекта;
- Согласие супруга (в случае если имущество считается общим);
- Согласие залогодержателя (в случае обременение участка);
- Доверенность представителя;
- Копии устава организации и документы, подтверждающие право директора или иного подписанта на заключение сделки.
- Аренда сельскохозяйственной земли разрешается сельхозпроизводителям, и продажа аренды разрешается организации, занимающейся соответствующим видом деятельности;
- Покупка права аренды имущества, которое требует наличия лицензии, допускается при наличии лицензии у покупателя права. Отсутствие лицензии делает сделку недействительной.
Это обусловлено тем, что заключение договоров происходит не только в соответствии со статьями Гражданского Кодекса, посвященными непосредственно сделкам об аренде, но также и в соответствии с теми положениями этого нормативного акта, которые посвящены вопросам цессии, то есть переуступки прав.
Какими нормами права регулируются вопросы переуступки?
Механизм заключения договора переуступки представляет собой двухэтапный процесс, во время которого будет осуществлено урегулирование всех спорных вопросов и разработка наиболее удобного для всех сторон проекта перехода прав аренды.
Как заключается договор переуступки прав аренды?
- Заявление от будущего нанимателя и арендодателя (каждый заполняет самостоятельный экземпляр) о переуступке прав;
- Нотариально заверенная копия ранее заключенного договора аренды на тот участок, по которому переуступка будет осуществляться;
- Оригинал, а также нотариально заверенная копия кадастрового плана на участок, сдаваемый в аренду;
- Оригинал и копия квитанции об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права;
- Составленный в двух экземплярах договор переуступки прав (в определенных случаях, например, если собственник участка считает, что ему необходимо иметь свой экземпляр, составляется третий), подписываемый в присутствии уполномоченного на то лица.
Продажа права аренды земельного участка – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.
1. Может ли арендодатель продать участок?
Строение продается по перечню документов на основании Договора купли-продажи, а участок передается на основании договора или соглашения Переуступки права аренды на земельный участок. В Росреестр два договора сдаются одновременно, с приложением необходимых документов.
Здесь есть существенные нюансы:
По существу у арендуемого участка два владельца, один арендодатель, второй арендатор, которые связаны между собой условиями договора аренды земельного участка. Может ли арендатор продать право аренды или арендодатель , если у него есть обременение в виде аренды, это довольно частые вопросы, которые задают начинающие риэлторы, специализирующиеся на работе с загородными объектами.
19 Июл 2021 jurist7sib 150
