Главная / Тестовая рубрика / При покупке квартиры когда отдавать деньги

При покупке квартиры когда отдавать деньги

Привет, всем, как Ваши дела? С вами снова я — Евгения Сергеевна, рассказываю, показываю свой большой опыт в юридическом поле, мой опыт небольшой, всего 8 лет, и все равно смогу быстро Вам помочь, а если потребуется проконсультируюсь у своих коллег и сейчас рассмотрим и узнаем о — При покупке квартиры когда отдавать деньги. Есть возможность, что по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессиональных юристов/нотариусов/адвокатов, тогда сможете написать свой вопрос, и по мере возможности смогу ответить всем. А лучшее решение будет для Вас узнать в комментариях у постоянных посетителей/читателей, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделяться с Вами его решением.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.

Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки купли-продажи. Способы, про которые я расписала ниже, основываются именно на таком правиле. К тому же, на эти способы охотно соглашаются продавцы, ведь их интересы здесь также защищены.

Основное правило

Большинство банков специализировали данную услугу при сделках с недвижимостью. Сотрудник банка все подробно объяснит и оформит. Сторонам остается только подписать необходимые бумаги. В общем, все налажено и поставлено на поток. Также обычно бесплатно предоставляют машинки для подсчета и проверки купюр.

Продавец обязательно должен проверить купюры на предмет их порчи или подделки. Испорченные банкноты можно, конечно, заменить в банке, но за это придется заплатить комиссию. Еще большая неприятность – получение от покупателя поддельных купюр. Чтобы не допустить расплату фальшивками, необходимо использовать специальные средства проверки их подлинности, которые есть, в частности, в нотариальных конторах или банках. Также есть риск недосчитаться заявленной суммы, причем это может произойти как по злому умыслу, так и в связи с простой невнимательностью покупателя. Этого можно избежать с помощью счетчика купюр, который есть в банке. Таким образом, к получению крупной суммы сделки нужно быть технически подготовленным и не рассчитывать только на собственную внимательность.

2. Передача денег без расписки

Если по каким-либо причинам участникам сделки приходится передавать средства напрямую, без посредника в лице банка или нотариуса, договаривающимся сторонам следует пригласить свидетелей. В случае судебного разбирательства они смогут подтвердить факт передачи денег, а также прояснить некоторые детали: место и время передачи денег, добровольность участия сторон. Свидетелей должно быть как минимум двое. Они не только присутствуют, но и ставят свои подписи в расписке, иначе впоследствии суд может проигнорировать их показания.

5. Передача денег без свидетелей

Распространенной ошибкой при расчетах за квартиру на вторичном рынке остается оплата без расписки. Причем многие покупатели полагают, что подписание договора свидетельствует о передаче денег, однако единственным способом доказать факт оплаты является только расписка продавца о получении средств. Специалисты «Метриум Групп» напоминают: расписка о передаче средств полностью пишется от руки и должна обязательно содержать имена договаривающихся сторон и их паспортные данные (и те же данные свидетелей при их присутствии), цену и описание объекта, дату договора и самой расписки. Расписка поможет избежать самого простого мошеннического трюка, когда злоумышленники фактически получают деньги, но потом отрицают этот факт.

Договор открытия и обслуживания счета заключается между тремя сторонам — покупателем (депонентом), продавцом (бенефициаром) и банком (эскроу-агентом).
Стороны в течение срока действия счета вправе вносить в контракт согласованные изменения, в том числе и продлевать его.
Деньги на покупку передаются эскроу-агенту, который блокирует доступ к ним до наступления прописанных в договоре обстоятельств (предъявления правоустанавливающих документов на приобретенную депонентом недвижимость).
Продавец и покупатель по обоюдному желанию могут установить для банка дополнительные обязательства, например, более глубокую и всестороннюю проверку подлинности документов-оснований к выдаче заблокированных средств.

Самый безопасный расчет — с участием эскроу-агента — в случае приобретения жилья в рамках долевого строительства не потребует от покупателя дополнительных вложений (данная услуга для него будет предоставлена бесплатно).

На вторичном рынке

Основной документ сделки вступает в силу после подписания продавцом и покупателем. При этом участие в процессе нотариуса, в силу законодательства, обязательным не является. Исключения: заключение сделок с несовершеннолетними или на предмет отчуждения долей недвижимости.

«Например, при использовании сервиса безопасных расчётов Сбербанка присутствие продавца не требуется: не нужно посещать банк, чтобы открыть и закрыть ячейку. Банк самостоятельно запрашивает выписку из Росреестра и тщательно проверяет документы. Стоимость услуги составляет около 2 тысяч рублей. Использование аккредитива (в том числе сервиса безопасных расчётов Сбербанка) в настоящее время считается наименее рискованным способом расчёта», – говорит Булатов.

Банковская ячейка – это мини-сейф, открываемый банком для участников сделки по недвижимости. Ключ от ячейки обычно хранится у покупателя, поскольку деньги фактически принадлежат ему, либо в банке по согласованию сторон.

Перевод и оплата наличными

Регистрация права занимает от 5 до 10 рабочих дней. Если расчёт произведён раньше, чем зарегистрировано право собственности покупателя, он рискует потерять продавца из поля зрения, с которым может случиться что угодно. А деньги уже отданы. Поэтому эксперт агентства недвижимости «Росжилфонд» Сергей Булатов рекомендует отдавать деньги только после официально подтверждённой смены собственника (внесения сведений о смене собственника в ЕГРН). Лучше всего производить расчёты с участием банка.

В соответствии с законодательством РФ, в частности с пунктом 5 Указания ЦБ от 07.10.2013 №3073 – У «Об осуществлении наличных расчетов» все расчеты в сделках, участниками которых являются физические лица, могут осуществляться без ограничения суммы. В этом же документе описаны ограничения, накладываемые на юридических лиц – допускается передавать средства в размере не более 100 тыс. рублей.

Преимущества и недостатки

Дату составления документа и срок его исполнения.
Реквизиты плательщика и получателя средств.
Сумму перевода.
Основания перечисления средств. В случае сделок с недвижимостью – ссылка на договор купли-продажи.

Платежные поручения

Многих интересует, когда именно нужно отдавать средства продавцу. Для того чтобы избежать рисков в процессе купли-продажи недвижимости за наличный расчет, рекомендуется осуществлять фактическую передачу средств продавцу только после того, как Росреестр оформит регистрацию сделки и право собственности перейдет к покупателю. Теперь вы знаете, в какой момент средства передаются продавцу.

Самый безопасный способ расчета — аренда сейфа в специальном банковском хранилище (депозитарии). Это называется банковской ячейкой. Основная задача банка — обеспечить охрану сейфа и контроль доступа к нему.

Как осуществляется процедура?

выбирать только популярные и надежные методы расчета;
всегда помнить о таком документе, как расписка;
проверять купюры;
прибегать к помощи профессионалов (риелтора, юриста, нотариуса и банковских работников) чтобы успешно закрыть сделку и не допустить ошибок в документах.

Как безопасно получить оплату?

Эскроу-счет — это сберегательный счет в банке, который открывается для расчетов между дольщиком (покупателем квартиры в строящемся доме) и застройщиком этого дома. Процесс оформления сделки с помощью эскроу-счета:

Продажа квартиры или земельного участка предполагает заключение договора купли-продажи. Он оформляется по стандартному образцу и имеет несколько пунктов. Существенный раздел – это стоимость недвижимости, деньги, которые будут переданы покупателю. Основные его пункты:

Способы и порядок расчетов в сделках с недвижимостью

Продавец обязан написать фразу о том, что деньги по договору купли-продажи №00 получены в полном объеме и претензий к покупателю нет. Лучше осуществлять этот процесс непосредственно перед тем, как подавать документу на перерегистрацию жилья.

Участие нотариуса

Передача денег при сделке с недвижимостью происходит согласно договору купли-продажи. Чтобы человека не обманули, лучше передавать денежные средства самыми надежными способами, которые приведены ниже. Подробно рассмотрим каждый вариант, раскроем их преимущества и недостатки и ознакомимся с рекомендациями экспертов.

Этот способ расчета напоминает предыдущий, но считается более безопасным, так как деньги передаются не продавцу, а нотариусу. Последний передает их продавцу только после успешного прохождения сделки и выполнения сторонами взятых на себя обязательств. Юрист после документального подтверждения перехода прав собственности может выдать деньги наличными или перевести на счет (оговаривается в договоре).

Депозит

Не стоит также разбивать платежи на несколько частей, но важней всего не занижать стоимость объекта. Так, к сожалению, поступают многие, желая сэкономить на налогах, но в этом случае покупатель сильно рискует. Сумма, прописанная в договоре, должна быть реальной, что же касается безналичного расчета, то его целесообразно проводить в случае, если у участников сделки открыты счета в одном банке. При расчете наличными присутствие нотариуса обязательно.

Юристы советуют

Согласно условиям сделки, покупатель должен произвести отчуждение объекта, для чего дополнительно, и желательно при участии юриста, составляется передаточный акт, который заверяется подписью покупателя. Что касается обязательств последнего, то они заключаются в своевременной передаче денежных средств бывшему владельцу объекта недвижимости.

Поэтому самым безопасным способом передачи денег является аккредитив или участие эскроу-агента. Первый вариант обойдется сторонам дешевле, и в большинстве случаев предоставленных в рамках аккредитива услуг будет достаточно для обеспечения гарантий законности сделки.

Участие нотариуса

С июля 2014 года в ГК РФ появился свежий инструмент взаимодействия между контрагентами – договор счета эскроу. Его суть заключается в открытие банком, в данном случае эскроу-агентом, спецсчета для учета и блокирования финансовых средств, получаемых от владельца с целью передачи другому лицу при возникновении предусмотренных договором оснований согласно статье 860 ГК РФ. Договора такого типа чаще всего используются при сделках по купле-продаже недвижимости, когда нужно передавать деньги при покупке квартиры.

«Ну, мы это и так знали, тоже мне Америку открыл. Тебе тут любой, кто продавал/покупал квартиру об этом скажет«, напишете вы, и будете, в общем-то правы. Знают, наверное, все. Но не все знают, что норма эта очень коварна и коварство её кроется во втором абзаце, который говорит:

Юрист. Обращается гражданин. Решил купить дом. Нашел продавца. Осмотрел дом. Все понравилось. Заключают предварительный договор. Да вот незадача – продавец должник и домик в залоге. Для того чтобы выплатить долг и снять обременение нужно 500k рублей.

Как можно обмануть не обманывая, или о том, как мой участок продавали

Решила рассказать вам сегодня небольшую,но правдивую историю)
И вроде бы ничего такого в ней нет, но почему-то когда мы рассказываем о том,как покупали наш «крошку-домик»,многие говорят,что поступили бы совсем иначе)
Итак, осень 2022 года,мы с мужем живем в арендуемой квартире.
Хозяева квартиры-реально хорошие люди!
За три года проживания в квартире мы встречались раз десять наверное, деньги переводили на карту, нам без проблем разрешили жить с нашими двумя котами, нам даже разрешили избавиться от бабушачей мебели и делать все что угодно с ремонтом)А учитывая,что люди мы творческие-вышло у нас все довольно симпатично.
Беда пришла откуда не ждали..причем не только мы,но и хозяева квартиры.
У них возникли проблемы и единственным способом их решения, оказалась продажа квартиры..За месяц.
Вы скажете наверняка-«Так купили бы у них, в чем траблы?» А мы ответим так-мы обычные люди, без обеспеченных родителей, причем оба работающие не официально,т.е об ипотеке и речи быть не может. Но так как решать нужно было что-то срочно,а жить на сьеме снова не хотелось-единственным выходом на тот момент была покупка жилья в области-ибо дешевле..да и выхода нет, надоело снимать и работать на аренду.
У меня в области (нижегородской,если кому интересно)была крошечная однокомнатная квартирка которая была продана максимально быстро(серьезно! Подала обьявление-нашелся покупатель-произошла сделка-все за 6(. )дней!!(до сих пор мы в шоке,видимо звезды сошлись)) и часть нам добавляли родители.
В итоге желанный дом был найден.
Обычный пятистенок, но с услугами, ремонтом,без мебели и всякого хлама и вполне сносного внешнего вида.Короче,обычный дом,просто в полном порядке как в документах, так и внешнем и внутреннем виде.
А продавали его цыгане))
Бизнес у этой семьи такой))Покупают старенькие дома и землю за дешево, сносят либо приводят в полный порядок(ну или как могут..)и продают дороже естественно.
А дальше начинается самое интересное..
Так получилось что на руках,на момент сделки у нас было всего 300т.р из общей стоимости дома.
То,что дали родители. А деньги за продажу квартиры должны были перечислить мне только через 1.5 недели. А цыганам продать нужно было срочно,поэтому договорились что при адвокате даю им эти три сотки, они подписывают договор, после-как мне приходят деньги за продажу моей квартиры-перевожу их им.(они говорили что хотят машину дочери купить на свадьбу,может и трындели конечно, но не суть))
В итоге происходит такая ситуация:
Мы у нотариуса-я и продавец.
Подписание договора купли-продажи.
Я при адвокате отдаю деньги.
Цыганка считает деньги быстрым движением пальцев в золотых перстях..
Адвокат подает ей договор, она ставит подпись, расшифровку..
Фактически сделка завершена.
Все процедуры до передачи денег,мы тоже сделали в мфц, поэтому я уже стала владелицей дома и земли за 300т.р))
Выходим от нотариуса..и тут у цыганки озарение))
Стоит,глазами хлопает, руками машет))
Я ей:
-В чем дело?
Она отвечает:
-Это мы что дом тебе уже продали?Ты хозяйка?И землю тоже?
Я:-Да, а в чем дело?
Она:-Так цыган еще никто не обходил!Как это мы продали все за триста?А если ты остаток не отдашь?Ведь все!Подписано!Заключено!
У нее реально началась паника товарищи..
На все это я ей отвечаю:
-И на старуху бывает проруха)(она бледнеет,я продолжаю)-но я — не вы.
В итоге, деньги мы им конечно перевели)
За что,на радостях, что мы их не кинули,нам еще скинули с общей цены радостно и золотозубо улыбаясь при этом)
В доме мы живем ровно год, любим наш домик, ждем малыша, коты довольны-ведь это не квартира в городе,а целые угодья)Делаем тихонько ремонт под свои вкусы и нужды и почти забыли о том,как мы дом у цыган покупали)
Многие нам конечно говорят, что мы дураки и что они-то, точно оставили бы все как есть и хрен бы отдавали остаток раз все документы подписаны были и сделка завершена..но все дело в том что-мы бы не хотели потом вызывать пожарку и искать жилье(при плохом развитии сюжета с обиженными цыганами),а во-вторых-мы реально не они, и уподобляться им нет ни желания, ни хотения)
Всем добра)

Крупная сумма денег, предоставляемая в наличной форме, станет неплохой приманкой для грабителей и мошенников. Стоит узнать, как произвести наличный расчет и свести все возможные риски к минимуму. Для этого можно воспользоваться такими рекомендациями:

Расчет через банковскую ячейку

Персональное сейфовое хранение. В таком случае договорные обязательства появляются между получателем средств и банком. Продавец квартиры получает ключ от ячейки, которая содержит оплату. Таким способом обе стороны оберегают себя от рисков потери денег или недвижимости.
Ответственное хранение. Кроме создания основного договора, должно быть подписано дополнительное соглашение. В нем предоставляются идентификационные данные гражданина, который имеет право забрать деньги из ячейки после совершения сделки.
Заключение трехстороннего договора. Его подписывает покупатель, продавец и банк. Договор делит сроки доступа к конкретной ячейке между участниками, чтобы они не могли пересекаться. Продавец сможет забрать свои средства спустя пять рабочих дней после осуществления государственной регистрации. При этом банку необходимо предоставить подтверждение того, что все оговоренные обязательства были выполнены. Если срок истек, а покупатель не получил квартиру, он может вернуть свои средства.

Расходы на содержание денег в банковской ячейке

с помощью депозитной ячейки;
аккредитив;
наличным расчетом до подачи подготовленных документов на государственную регистрацию;
путем банковского перевода на лицевой счет продавца, что производится после регистрации договора о покупке и ипотеки.

К слову сказать, банк по условиям допсоглашения обязан проверять только факт наличия указанных в нем документов, но не обязан проверять их подлинность. Он и не проверяет! А это значит, что Продавец, теоретически, может подделать штамп о регистрации на своем экземпляре ДКП и получить по нему доступ к деньгам. Как тут быть?

Защититься от этого можно с помощью стороннего исполнителя (например, риэлтора или юриста), который берет на себя регистрацию всего пакета документов. в том числе при альтернативной сделке. При этом в допсоглашении с банком следует прописать условие совместного доступа к ячейке одновременно Продавца и этого исполнителя (конечно, вместе с зарегистрированным ДКП квартиры). Тогда Продавец уже не сможет по-тихому пробиться к деньгам с поддельным штампом на договоре.

Безналичные расчеты при покупке квартиры

Если мы покупаем Откроется в новой вкладке.»>«альтернативную» квартиру, т.е. в «цепочке» присутствуют две квартиры и, соответственно, присутствуют Продавец-1 (наш, у кого мы покупаем) и Продавец-2 (конечная квартира в цепочке) – то деньги мы закладываем и подписываем допсоглашение с Продавцом-2. То есть с тем, кто будет в конечном итоге получать наши деньги.

23.2. Можно отдать их заложив в банковскую ячейку при подписании договора и получить только после регистрации права. Это самый правильный вариант. А можно отдать и потом. Но в этом случае будет зарегистрировано обременение — ипотека в силу закона. Которое можно будет снять только после оплаты.

3.1. Первым делом Вам нужно обратиться с претензией, нужно смотреть именно условия договора, но в любом случае если деньги Вам не будут переведены, то имеете право в силу ст. 450 ГК РФ требовать расторжения договора.

Выбор города

7.1. Альбина добрый день. Нет не сможете, если квартиру приобретете только на свое имя. Если приобретете в равных долях, например, на Вас, мужа и двух Ваших несовершеннолетних детей, то возвратить налоговый вычет сможет Ваш муж и налоговый вычет возвратят ему из долей Ваших несовершеннолетних детей. На всякий случай уточните это в налоговой перед оформлением договора на квартиру.

Обсуждения условий купли-продажи.
Составление договора.
Подписание документа продавцом и покупателем или их представителями.*
Итоговый осмотр жилплощади покупателем.
Подписание акта приема-передачи квартиры, как подтверждение отсутствия у покупателя претензий к состоянию объекта сделки.
Совместное посещение прежним и фактическим владельцем органа государственной регистрации недвижимости.

Особенности составления договора

Расписку в этом случае можно не брать, так как о зачислении средств на счета продавца будут свидетельствовать документы о транзакции (чеки, выписки и т.п.). Но, если покупателю важна дополнительная гарантия, он вправе заявить о соответствующем требовании продавцу.

Безналичным платежом

Данная услуга представляет собой оформление специального счета, на который покупатель вносит оговоренную сумму (либо переводит со своего депозита) и распоряжается о ее выдаче продавцу на определенных условиях.

Условия доступа к депозитарной ячейке в допсоглашении могут быть самыми разными, вплоть до: «Продавец должен прийти за деньгами в валенках и шубе в июле». Этим примером подчёркивается тот факт, что условия по срокам, сумме и т. д. касательно сделки, могут быть абсолютно любыми. Поэтому время, когда продавец может забрать деньги за продажу квартиры, чётко указывается в допсоглашении. Зачастую условиями прописывается, что продавец может получить деньги после проставления отметки в договоре купли-продажи о том, что регистрация права собственности прошла успешно, и ключи от квартиры передаются покупателю. Это и будет являться временем, когда нужно отдавать сумму. В данном случае вместо покупателя это сделает банк посредством ячейки (продавец сам вернётся в банк и, предоставив документы, заберёт свои законные деньги за продажу квартиры).

Депозитарная (банковская) ячейка

Стоимость. Аренда ячейки является не самой дешёвой услугой. Всё зависит от сроков аренды.
Время и силы. Нужно дополнительно подготовиться юридически, арендовать ячейку, придумать и зарегистрировать допсоглашение, подготовить документы и заверить их подлинность (чем банк не занимается) и т. д.
Предоплата, которую всё равно придётся предоставить продавцу.

Прочие способы передачи денег

Также способом передачи денег является ипотека. Для этого нужно составить дополнительный договор в банке-кредиторе. Деньги за сделку продавец сможет получить после окончания процесса продажи квартиры и окончательной регистрации собственности на покупателя.

15 Янв 2021 jurist7sib 112