Распоряжение земельным участком под многоквартирным домом

ЗЕМЛЯ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Поэтому их обращение с заявлением о формировании земельного участка имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений. Кроме того, поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.

Признать часть 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 36.

Как следует из статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (части 2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).

Федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления.

В Конституционный суд Российской Федерации обратились собственники помещений, расположенных в многоквартирных домах. Они утверждали, что являются участниками общей долевой собственности на земельные участки под этими домами в силу прямого указания закона без каких-либо дополнительных условий, в том числе без государственной регистрации такого права, и, следовательно, должны уплачивать не арендную плату, а земельный налог, размер которого определяется пропорционально их доле в праве собственности на соответствующий земельный участок.

При рассмотрении дел суд высказал следующее.

2Формирование земельного участка под многоквартирным домом

В п. 1 ст. 36 ЖК РФ содержится лишь общее положение о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты [3].

О праве собственности граждан на земельные участки под многоквартирными домами указано в пункте 2 статьи 36 ЗК РФ.В соответствии с данной статьей в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством [2].

Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности, имеющих встроенно-пристроенные нежилые помещения, с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта) осуществляется органами местного самоуправления исходя из территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий [22].

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Если участок придомовой территории не сформирован, то ни государственные, ни муниципальные органы не имеют право распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован ЗУ в качестве общей долевой собственности. Если же указанные органы все же распорядились данной землей, то собственники помещений в доме в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав

Российским законодательством, в частности Жилищным Кодексом в последней редакции, четко указано, что земельный участок под многоквартирным домом считается общедолевой собственностью домового коллектива, которая формируется из суммарных персональных долей.

В период фиксации прав на земельный надел в 2022 году необходимо помнить о правилах, по результатам соблюдения которых граждане либо юридические лица могут получить участок в свою собственность. При оформлении прав на участок, земля обязательно должна обладать кадастровым номером.

Дополнительно собственники имеют право обезопасить себя от точечного варианта застройки, поскольку часто земля остается в собственности муниципалитета и ее исполнительная власть отдает под строительство, что может противоречить интересам и комфорту проживающих в многоквартирном доме граждан.

1. Изначально нужно провести общее собрание всех жильцов дома.
2. Далее возникает необходимость в формировании соответствующего заявления.
3. Сбор необходимой документации и обращение в территориальное представительство Департамента жилищных ресурсов.
4. Утверждение проекта границ надела по результатам работ по межеванию.
5. Инициация процедуры передачи прав на земельный надел под многоквартирным домом.

• ст. 36 Жилищного Кодекса РФ, в котором отображается право собственности на общее имущество владельцев квартир в многоквартирном доме;
• ст. 16 Федерального закона № 189 от декабря 2004 года, которым был утвержден новый Земельный Кодекс России;
• Федеральным законом № 218 от июля 2015 года – отображает правила регистрации прав на объекты недвижимости.

5 даваемых бесплатно в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме»). Все изложенное свидетельствует о необходимости четко определить момент возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, изменив ч. 1 и 2 ст. 16 Федерального закона 189-ФЗ. Как вариант решения в качестве момента возникновения права общей долевой собственности можно предложить: присвоение земельному участку кадастрового номера; принятие органом власти, который распоряжается земельным участком, правового акта о его передаче в собственность после осуществления кадастрового учета; регистрацию права в органе регистрации. Преимущества первого способа решения проблемы заключаются в том, что он существенно упрощает переход права на участок к домовладельцам, ставя его в зависимость не от совместного волеизъявления собственников и не от усмотрения органов власти и действий регистрационных служб, а от наличия уже свершившегося факта. Соответственно, именно в наличии указанных обстоятельств заключается негатив второго способа, который требует совместной подачи заявления о приобретении права общей долевой собственности всеми домовладельцами в доме. Это представляется невыполнимым для многоквартирных домов в силу серьезного разброса намерений и интересов разных групп собственников. Арендаторы частей участков, как правило, заинтересованы в переходе к ним прав общедолевой собственности, так как прекращают платить арендную плату, а возникающий налог в основном существенно ниже размером, в то время как граждане-собственники опасаются возникновения налога и могут не видеть перспектив использования участка в своих интересах. Ранее подобная норма была предусмотрена Федеральным законом «О товариществах собственников жилья», который утратил силу в связи с вступлением в действие Жилищного кодекса РФ, но редко применялась на практике в связи с наличием изложенных проблем. При таком подходе судьба земельного участка может долгое время не определяться. Как вариант этого способа можно предусмотреть в качестве основания принятия решения органа власти не совместно поданное собственниками заявление, а решение общего собрания, принятое большинством голосов собственников. Однако и этот способ по сравнению с первым более сложен, поскольку не исключает спора как по поводу организации общего собрания, так и по поводу принятых им решений. Кроме того, не всегда есть возможность собрать большинство голосов из-за разницы интересов между собственниками. Также органы власти могут не принимать либо затягивать принятие решения о передаче участка, что неизбежно повлечет выпадающие доходы в казну в связи с прекращением аренды частей участка, а также существенные ограничения в распоряжении участком в случае необходимости смежного строительства. Установление для перехода права такого условия, как принятие органом власти решения о передаче права согласно ст. 36 ЗК РФ, помимо волокиты в принятии подобных решений может привести к спорам об их правомерности и затянуть процесс оформления прав. Третий способ имеет в целом те же издержки, что и второй, так как реализуется через волеизъявления заинтересованных лиц. В его реализации возможны варианты:

2 сийской Федерации» (далее Федеральный закон 189-ФЗ). В контексте анализа этой статьи кодекса можно рассмотреть три ситуации: земельный участок сформирован в рамках существующей на 1 марта 2005 г. застройки (на момент вступления в силу Жилищного кодекса РФ); земельный участок не сформирован в рамках существующей застройки; земельный участок формируется при вводе в эксплуатацию вновь построенного дома. Ситуация 1. Согласно ч. 1 и 2 ст. 16 Федерального закона 189-ФЗ в существующей застройке земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью домовладельцев. Если участок сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен кадастровый учет, то такой участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Под формированием участка на практике обычно понимается установление его размера и границ. Самой существенной проблемой при этом является определение момента возникновения права общей долевой собственности на земельный участок. Момент возникновения права общей долевой собственности позволяет установить, с какого времени прекращаются полномочия органа власти по распоряжению этим участком и им начинает распоряжаться коллективный собственник. До перехода в общую долевую собственность земельный участок, как правило, находится в государственной неразграниченной собственности. В силу ч. 10 ст. 3 Федерального закона от Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон 1Э7- ФЗ) им распоряжаются органы местного самоуправления муниципального района или городского округа. Во многих случаях эти органы власти заключают с собственниками и арендаторами нежилых помещений в многоквартирных домах договоры аренды соответствующих частей земельного участка под домом. Как правило, это касается частей земельного участка, непосредственно занятых помещениями на первых этажах, которые используются для предпринимательских целей, а также частей прилегающего к дому земельного участка, предоставленных под объекты потребительского рынка (павильоны, киоски) и прочие объекты — гаражи, стоянки и т. д. Доходы в виде арендной платы поступают в местный бюджет. С момента перехода участка в общую долевую собственность у домовладельцев возникают обязанность по уплате земельного налога, а также права на получение дохода от сдаваемых в аренду частей участка. Если арендатор не является собственником помещения в доме, то аренда прекращается в связи с совпадением должника и кредитора, так как арендатор участка становится соучастником долевой собственности. До возникновения прав общей долевой собственности плата за землю не вносится, несмотря на то, что участок занят домом и фактически используется его собственниками. Учет дома на балансе обслуживающих организаций (который еще иногда практикуется, особенно в муниципальных эксплуатирующих предприятиях) не влечет обязанности по уплате налога, поскольку дом не принадлежит этим организациям (см. определение ВАС РФ от /08). Кроме того, получив участок в общедолевую собственность, домовладельцы приобретают возможность соглашаться либо не соглашаться с использованием части участка под смежное строительство и требовать соответствующую компенсацию. В настоящее время вопрос о том, кто и в каких пределах распоряжается земельным участком под домом, вызывает споры между органами власти, считающими себя полномочными распорядителями участка до возник-

1 Земельный участок под многоквартирным домом часть общего имущества собственников Е. Д. Михайлова, заместитель руководителя аппарата Комитета Совета Федерации по вопросам местного самоуправления Одним из центральных вопросов управления многоквартирными домами является вопрос о принадлежности и размере земельного участка под домом. От его решения зависят благоустройство соответствующей территории и ее содержание; размещение смежного строительства; использование территории под домом в целях размещения различных объектов, а также в случае разрушения и сноса дома; использование и содержание объектов на участке; уплата налогов за него. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом входит в состав общего имущества коллективного собственника, к которому относятся собственники самостоятельных жилых и нежилых помещений в доме (далее домовладельцы). Помимо собственно земельного участка к общему имуществу отнесены элементы озеленения и благоустройства, а также расположенные на нем иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома. Поскольку закон определяет для общего имущества режим общей долевой собственности, это право должно распространяться также на земельный участок с указанными элементами и объектами. Однако если право общей долевой собственности на общее имущество внутри дома считается возникшим в силу регистрации прав собственности на самостоятельные помещения в нем, то возникновение права домовладельцев на земельный участок и иные расположенные на нем объекты связано с фактом формирования участка. Общие правила приобретения прав на земельные участки под зданиями, строениями и сооружениями установлены ст. 36 ЗК РФ. Согласно ч. 2 этой статьи в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, иные здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Порядок и условия перехода участка под многоквартирным домом в общую собственность приводятся в ст. 16 Федерального закона от ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Рос-

3 новения права коллективной собственности, и домовладельцами (их представителями), полагающими, что вопросы распоряжения участком должны согласовываться с ними и до возникновения права (см. постановление ФАС Московского округа от No КГ-А40/91-08 по спору между ТСЖ и Департаментом земельных ресурсов г. Москвы). Из статьи 16 Федерального закона 189-ФЗ следует, что право общей долевой собственности в данном случае возникает не в силу его регистрации, как следует из общего правила о возникновении прав на недвижимость, к которой земельный участок, безусловно, относится, а в связи с двумя обстоятельствами: формированием участка и его кадастровым учетом. Вместе с этим, указанные формулировки нельзя считать вполне определяющими момент возникновения права, что приводит к спорам о праве на участок между собственниками многоквартирных домов, с одной стороны, и органами власти, которые распоряжаются земельными участками до перехода их в общедолевую собственность, с другой. Споры связаны с тем, что в указанной норме упоминается не возникновение права собственности, а переход участка бесплатно в общую долевую собственность, что дает возможность некоторым правоприменителям считать необходимыми для возникновения права не только формирование участка и его кадастровый учет, но и формальную передачу участка по распоряжению органа власти из государственной собственности в общую долевую собственность домовладельцев. А для этого, по общим правилам земельного законодательства, требуется совместно поданное всеми собственниками помещений дома обращение в орган власти с инициативой о передаче участка в собственность. Такое толкование, как правило, приводит к признанию необходимости отдельной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок под домом. Существенное расхождение позиций по поводу момента возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом демонстрируют следующие примеры. В связи с поступающими запросами от собственников помещений в доме (как правило, юридических лиц, владеющих нежилыми помещениями) о возникновении у них обязанности по уплате земельного налога с доли в праве собственности на земельный участок Минфин России неоднократно разъяснял следующее. С момента формирования земельного участка, на котором расположен жилой дом, в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности, а также с момента присвоения указанному земельному участку кадастрового номера организация является плательщиком налога в отношении соответствующей доли земельного участка. При этом основанием для уплаты земельного налога является свидетельство о праве собственности на нежилое пристроенное помещение (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от /63; письмо Минфина России от /65). Похожие разъяснения дает Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области в письме от : «В том случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, а также имеются право- подтверждающие документы о государственной регистрации данного земельного участка, а при их отсутствии — документы, подтверждающие право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме (документы о государственной регистрации прав, правоустанавливающие документы, поименованные в п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистра-

7 нами власти приводит к неопределенности в ее исполнении, поскольку вызывает споры о компетенции (кто исполняет) и о расходах (за счет кого решается вопрос). Для органов власти вопрос о компетенции также важен с позиций соблюдения принципа целевого расходования бюджетных средств, поскольку направление бюджетных расходов на решение вопросов, не относящихся к полномочиям соответствующего органа власти, относится к нецелевым расходам и может привести к санкциям. Помимо разногласий между органами власти споры возникают и со стороны заинтересованных собственников, не знающих, в какой именно орган власти следует обратиться с заявлением о формировании участка под домом. Как правило, выбор делается между органами местного самоуправления поселения и муниципального района. Попытка решить вопрос путем анализа механизма формирования участков также не дает четкого ответа о полномочном органе власти, так как не ясно, что включает это формирование. Понятие формирования участка дано в ч. 4 ст. 30 ЗК РФ применительно к предоставлению участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта. Оно включает выполнение кадастровых работ, проведение государственного кадастрового учета, определение разрешенного использования и технических условий подключения объекта к сетям, а также принятие решения о проведении торгов и его публикацию. Если применить данное определение по аналогии к формированию участка под многоквартирным домом, то станет очевидной необходимость проведения кадастровых работ (поскольку разрешенное использование и технические условия определяются в существующей застройке по факту). Содержание кадастровых работ определено Федеральным законом от ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Оно включает подготовку кадастровым инженером за плату межевого плана, описывающего местоположение участка на соответствующей территории и его границы. Если участок не размежеван, перед изготовлением межевого плана должно быть проведено межевание территории путем подготовки проектов межевания. Такая подготовка регулируется Градостроительным кодексом РФ и предполагает подготовку проектов планировки территории, к которым относится и проект межевания, на основании решения органа местного самоуправления поселения или городского округа с проведением публичных слушаний по проекту. При этом инициатива подготовки проекта межевания может исходить как от органа власти любого уровня, так и от заинтересованных лиц. В последнем случае несение расходов по подготовке проекта может быть возложено на них. Таким образом, из совокупного анализа указанных норм с применением аналогии закона можно сделать вывод о том, что уполномоченное общим собранием лицо должно обращаться с заявлением о формировании участка в орган местного самоуправления поселения или городского округа (поскольку именно по их решениям проводится подготовка планировочной документации по межеванию). Вместе с тем, не ясно, по чьей инициативе и за чей счет проводятся кадастровые работы после подготовки планировочной документации. Земельное законодательство возлагает обязанности по проведению этих работ на заинтересованных лиц, к которым в случае формирования участка под домом относятся, прежде всего, сами собственники дома. Однако на практике, учитывая нормы ст. 16 Федерального закона 189-ФЗ, суды при возникновении спора возлагают обязанность по формированию участков с несением всех расходов на органы местного самоуправления. Кроме того, применение полной аналогии понятия формирования земельного участка, определенного в ст. 30 ЗК РФ, невозможно, так как помимо кадастровых работ включает проведение государственного кадастрового

Особенности формирования земельного участка под многоквартирным домом

7. Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность собственников в многоквартирном доме, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы земельного участка многоквартирного дома устанавливаются по фактически существующим границам.

Формирование ЗУ и проведение его государственного кадастрового учета – обязанность органов власти, однако, если этого не сделано, то согласно п. 4.3 Постановления № 12-П, в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании ЗУ может обратиться любой собственник. Решения общего собрания не требуется

В настоящее время Тула административно разделена на 5 городских районов: Центральный район; Пролетарский район; Зареченский район; Привокзальный район; Советский район. Привокзальный и Советский районы Тулы имеют общую администрацию (территориальное управление). В 2005 году в административное подчинение районам Тулы включены посёлки городского типа Скуратовский, Косая Гора, Горелки и Менделеевский.

Являющиеся собственниками помещений в многоквартирных домах юридические лица и ИП рассчитывают и выплачивают сумму налога на землю самостоятельно, физические лица получают из налоговых инспекций уведомления с уже выполненными расчетами. (3 глава)

Общее собрание собственников помещений в доме по указанному выше вопросу должно также уполномочить лицо на обращение в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка и приобретении прав на него.Общее собрание должно обсудить и принять определенное решение, по результатам которого должен быть составлен протокол. (Приложение)

т.е. С УЧЕТОМ УСТАВА, ДР. ДОКУМЕНТОВ ПРИНЯТЫХ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ есть возможность дополнительных доходов от сдачи в аренду земельного участка, предоставления рекламных площадей на фасаде дома и пр. Каждый собственник общего имущества имеет право в любой момент затребовать у правления все сведения как о самом УК, так и о расходовании общественных денег.

Уважаемый Георгий! Здравствуйте! По уму надо видеть документы на землю (что есть). Естественно, вопрос о заключении договора аренды тех или иных метражей от искомого земельного участка решается только через общее собрание собственников получается двух домов (см. ст.ст.36, 44-46 ЖК РФ), при этом согласно ч.5 ст.36 ЖК РФ

А как быть, если земля под домом сейчас находится в собственности муниципалов, а у нас она лишь в безвозмездном пользовании, может ли быть так и как поступать тогда? Дело в том, что рядом с нами, недавно совсем, уже построили торговый центр, который расположен, по-моему, на участке, который выделили из нашего общего участка двух домов, но опять же, я могу ошибаться. Скажите пожалуйста, как поступить в данном случае?

Я так понял, что чтобы сие процедуру осуществить, необходимо провести собрание собственников жилья, где будет предложена данная идея, ну а в последующем произвести вместе с жильцами выборку, ну а далее договоры купли-продажи/аренды, кадастровые инженеры и т.п.

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Последними поправками в Жилищное Законодательство дана важная регламентация – земля, на которой построен многоквартирный дом, принадлежит всем собственникам жилых помещений в долевой пропорции. Как задумали законодатели, здесь не должно возникать никаких трудностей с определением права собственности на землю, но в жизни все не так, как хотелось бы.

• выписка из протокола общего собрания о принятом решении в отношении оформления собственности либо коллективно, либо с выделением долей на каждого владельца жилого или нежилого помещения (если первые этажи отданы под коммерческое использование);
• наличие межевого плана и выделение участка на плане местности;

• уполномоченное собранием лицо (на основании коллективной доверенности) обращается в Кадастровую Палату с ходатайством о формировании участка под домом. В регионах это могут быть органы местного самоуправления, а по городу Москва эти полномочия переданы Департаменту Городского Имущества. Любой из перечисленных органов будет проверять межевание участка, вынесение его в общий план на местности. Если они соответствуют действительности, после проверки инженерной службой, существующие границы проходят подтверждение. В противном случае назначается межевание существующих в действительности границ;
• подается заявление о проведении кадастровых работ с установлением межевания границ придомового участка. В большинстве случаев его вносят в единый электронный реестр, что упрощает доступ других государственных органов для сверки;
• затем обращаются с пакетом установленной документации в службу Кадастрового учета (Росреестр):
  • коллективное заявление о постановке участка на учет;
  • удостоверяющие личность представителя документы и доверенность на все действия по оформлению участка;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию нового участка;
  • кадастровый план;
  • выписка из протокола общего собрания жильцов о принятом положительном решении;
  • выписка из протокола об определении долей в праве общей собственности на придворовой участок;
  • ксерокопии и оригиналы правоустанавливающих документов на жилые помещения дома.

Но имущественный оборот подобных земель ограничивается законодательством и подзаконными актами местной власти – лично никто не сможет совершить сделку купли-продажи доли своей земли, ведь это неотъемлемая часть всего дома, и никто вам сделать это просто не позволит.

• начинать необходимо с проведения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома, на котором вынести вопрос о выделении участка по кадастру. Жилищным Кодексом определен список необходимых документов для полномочности проведенного сбора жителей:
  • схематичное определение долей в праве общей придомовой территории;
  • ксерокопии подписанных уведомлений об их получении собственниками, о том, что будет проведение собрания и вынесенной повесткой;
  • регистрационная справка о количестве собственников в жилом доме;
  • в случае невозможности присутствия, копии доверенностей на уполномоченных лиц, с их правами и обязанностями;
  • протокол собрания и вынесенное решение об обращении в Кадастр за формированием земельного надела под многоквартирным домом

Перед приватизацией инициативная группа проводит заседание жильцов. На нем проходит голосование, которое решает осуществление дальнейшей процедуры. Если в результате голосования большинство собственников квартир решит приватизировать надел, потребуется протокол собрания.

Жильцы на общем заседании рассматривают и принимают решение о благоустройстве придомовой территории. Они не спрашивают разрешения у муниципалитета. Если нужна парковка, то владельцы квартир рассчитывают количество мест.
При этом собственники земли многоквартирного здания нередко отказываются от застройки территории посторонними объектами. Это киоски, платные автостоянки и т. д. И у муниципальных органов нет полномочий для принудительного строительства.

Владельцы квартир уточняют, стоит придомовая земля на кадастровом учете или нет. Только после этого они принимают решение о приватизации. Если его не сформировали до 2005 года, то жильцы подают соответствующее заявление. В столице владельцы жилых помещений обращаются в департамент городского имущества.

1. Чистят тротуар от снега и льда.
2. Вывозят снег с территории.
3. Посыпают дорожки песком и солью.
4. Убирают мусор и листву.
5. Устраняют другие отходы.
6. Обрезают кусты и деревья.
7. Высаживают цветы.
8. Ремонтируют сооружения, которые находятся на общей территории.

Но перед подачей заявления инициаторы оформления земли готовят межевой план. Для этого приглашают инженера, который проведет необходимые замеры и выдаст официальную бумагу. Затем жильцы обращаются к местным органам власти для получения старого плана земельного участка. Это нужно для сравнения границ придомового участка.

Порядок регистрации земельного участка под многоквартирным домом

Государственным заказчиком при разработке проекта межевания выступает Департамент городского имущества города Москвы (далее — ДГИ). Очевидно, что задачи ДГИ вполне предсказуемы — сформировать участки так, побольше земли было «отрезано» у жилых домов и отнесено к земле общего пользования, к улично-дорожной сети, которая будет после проведения межевания оформлена в собственность города Москвы.

Собственники помещений в МКД также вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам положений КАС РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по: 1) формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, 2) по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), 3) предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

Но зачастую земельный участок под МКД не сформирован и не состоит на кадастровом учёте. Поэтому невозможно определить границы придомовой территории , входящей в общее имущество собственников помещений в МКД. Ситуация вызывает много вопросов и проблем. Как оформить земельный участок в общее имущество МКД? Кто и как определяет его границы? Что такое придомовая территория? Когда у УК возникает право включать в квитанцию графу: уборка придомовой территории? Постараемся во всём разобраться.

Итак, как и проведение его государственного учета, закончено. Участок земли, на котором расположен не только многоквартирный дом, но и прочие объекты недвижимого имущества, теперь общая долевая собственность тех собственников помещений, которые живут в этом многоквартирном доме. Он переходит к ним бесплатно .

Утверждение проекта межевания квартала — процедура, целью которой является создание межевого плана, на основании которого впоследствии и происходит постановка земельного участка на кадастровый учет, то есть его юридическое «оформление» в собственность. Межевание — это, по сути, процесс определения границ земельных участков, то есть именно на этом этапе решается, будет ли в состав придомовой территории (то есть в состав земли, принадлежащей собственникам квартир в МКД) входить детская площадка, пройдет ли под Вашим окнами дорога, останется ли во дворе парковка, какие участки будут признаны местами общего пользования и т.п.

Как оформить землю в собственность под многоквартирным домом

1. Необходимо организовать собрание владельцев жилищного участка, на котором находится дом для того, чтобы принять решение о выделении участка по кадастру. Для этого необходимо будет собрать пакет следующих документов:

• схема долей каждого из владельцев дома, который проживает на его территории и имеет законное право собственности на него;
• ксерокопии документов, что подтверждают проведение собрания жильцов (то есть протокол сборов). Оно в обязательном порядке должно быть с повесткой и подписью о согласии жильца, который является совладельцем дома.
• Обязательным документов является регистрационная справка, где будет прописано фактическое количество жильцов, которые владеют своими долями в доме.
• Протокол собрания жильцов дома и, соответственно, их решение об обращении в кадастровую службу за формированием земельного надела под многоэтажным домом.

1. В случае, если собрание будет проходить в заочной форме, необходимо учесть следующее:

• порядок документов может быть изменен. Уполномоченное лицо, которое предварительно было выбрано коллективном решением и на основе предоставленной ими доверенности, должен обратиться в Кадастровый реестр с ходатайством об оформлении прав собственности на земельный участок. Кадастровым реестром заведуют органы местного самоуправления, они проводят проверку межевания участка, вносят это в общим план по местности.
• Далее подается коллективное заявление о проведение кадастровых работ на территории земельного участка, где непосредственно находится дом, с целью установить межевание границ придомового участка. По большей части это межевание потом вносят в Единый реестр, который сейчас приобрел вид электронной формы. Это упрощает последующие проверки государственными органами и их контроль над ведение учета кадастровых участков.
• После проведенной процедуры внесения в реестр границ, подается пакет документов в службу Кадастрового реестра.

Для того чтобы обезопасить свой земельный участок от казусов с техническими ошибками регистрации, стоит уделить особое внимание установлению межевых границ и присвоению кадастрового номера. Также стоит отметить, что необходимо удостовериться не нарушаете ли вы границы с соседними участками.

• получив право собственности, владельцы обязуются оплачивать налоги в казну;
• невозможным является личное распоряжение участком земли поскольку владелец состоит в коллективной собственности. Поэтому этот вид не подлежит продаже, обмену, дарованию или аренде другими физическими или юридическими лицами.

Публичные слушанья – это слушанье, в котором каждый участник жилищного комплекса или дома может выступить со своим предложением, замечанием касательного какого-либо проекта. Обычно оно проводится в определенное время и в определенном месте, которое в обязательному порядке сообщается каждому из жильцов и владельцев квартиры в многоквартирном доме.

1. предоставить официальные документы о провидении публичного слушания;
2. свои замечания и/или предложения стоит изложить в письменной форме и передать лицу, которое собирает слушанье или депутату, или главе, которые будут выступать на официальном публичному слушанье;
3. максимально точно изъясняйте свои замечания с уточнением всех необходимых и важных деталей – место, время причины вашего обращения, предложение, аргументацию и прочие;
4. укажите свои данные. ФИО, адрес, телефон – обязательно должны быть прописаны в обращении согласно законодательству;
5. замечания подаются в свободной и удобной форме гражданина, который его подготавливает.

Распоряжение земельным участком под многоквартирным домом

2) границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы не нарушить права и законные интересы неограниченного круга лиц, правообладателей иных земельных участков, собственников помещений в данном многоквартирном доме и других многоквартирных домах;

7. При образовании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, рекомендуется учитывать будущее градостроительное развитие территорий, на которых расположены многоквартирные дома, определенное в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и иных документах, определяющих направления развития соответствующей территории, а также результаты инвентаризации дворовых территорий, проведенной в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды».

14. В целях обеспечения реализации графика выполнения мероприятий по образованию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, уполномоченным органам рекомендуется предусматривать в соответствующих бюджетах бюджетной системы Российской Федерации средства на его реализацию.

8. Образование земельных участков под многоквартирными домами, расположенными в границах территорий, на которых в соответствии с правилами землепользования и застройки предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, в том числе развитию застроенных территорий, комплексному развитию территорий по инициативе их правообладателей или органов местного самоуправления, рекомендуется осуществлять на основании утвержденного в отношении такой территории проекта межевания и (или) проекта планировки территории в рамках осуществления деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности и земельным законодательством.

3) представить в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти (его территориальный орган), осуществляющий государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав (далее — орган регистрации прав) прав документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков).

Инструкция по оформлению земельного участка под многоквартирным домом

Оформление земельного участка под многоквартирным домом дает возможность жильцам стать полноправными собственниками территории. Они могут огородить периметр или обустроить детскую площадку, использовать его другим законным способом. Но этот шаг налагает определенные обязательства.

За регистрацию устанавливается госпошлина 200 рублей. Ее необходимо оплатить всем владельцам квартир и других помещений. Заявление рассматривается в срок до 7 дней, если подать его через Росреестр. Если же принято решение передать запрос через МФЦ, срок увеличивается до 9 дней. Это время требуется на пересылку документов.

• запрос установленного образца, который выдают на месте;
• копию учредительных документов ТСЖ;
• протокол общего собрания, в котором зафиксировано решение о переводе земли в собственность и избрании определенного представителя;
• паспорт и доверенность заявителя, оформленная нотариально;
• документ из архитектурного отдела на сформированный участок.

Суд установил, что ТСЖ не представило на рассмотрение полный набор документов. Представитель подал запрос, к которому прилагался только протокол собрания владельцев квартир. При этом отсутствовали документы из отдела архитектуры о возможности формирования земли. По предоставленным документам и сведениям невозможно создать полную картину об участке с домом. Помимо этого, не выполнен порядок. Сначала следует выполнить формирование участка, так как без этого дальнейшие действия невозможны.

1. Провести собрание всех собственников. На нем принимается решение об оформлении прав на землю. По окончании мероприятия готовится протокол собрания.
2. Назначить ответственное лицо за приватизацию. Все собственники выписывают на его имя нотариальные доверенности, чтобы он выполнял все действия по оформлению документов.
3. Сформировать участок. Представитель подает запрос в отдел архитектуры для выделения участка. Определяется территория и ее расположение. Здесь же можно получить проект межевания. В нем указывается, какая именно земля находится под домом.
4. Подать документы в местную администрацию. Важно выполнить этот пункт только после формирования участка. В противном случае администрация может отказать в приеме заявления.
5. Положительное решение. Если все документы в порядке, проблем с его выдачей не будет.
6. Присвоить кадастровый номер и оформить право собственности. Представитель для этого подает в Росреестр документы для осуществления регистрационных действий.
7. Получить Выписку из ЕГРН о праве собственности.

Приватизация земельного участка под многоквартирным жилым домом

Переход в собственность земельного участка под многоквартирными домами (МКД) и придомовой территории регламентируется Жилищным Кодексом (ЖК) Российской Федерации, вступившим в силу 1 марта 2005 года, а разъяснение на несоответствия норм ЖК и ГК устранены Обзором Верховного Суда РФ, опубликованным 29 апреля 2014 года.

• застройщик;
• общее собрание владельцев помещений в МКД;
• по поручению собрания собственников – управляющая компания или уполномоченное лицо;
• отдельный собственник квартиры или нежилого помещения;
• группа собственников независимо от решения общего собрания.

1. Сначала нужно тщательно взвесить все плюсы и минусы приватизации. Собственность после этого станет более защищенной, так как власти не смогут посягать на нее без уведомления владельца. Но при этом стоит помнить об уплате земельного налога, необходимости подготовки большого количества документов и возможных штрафах за небрежное отношение к территории.
2. Далее необходимо провести общее собрание собственников жилья. На нем принимается решение относительно данного вопроса. Если оно будет положительным, выбирается представитель. Он должен приступить к процедуре приватизации.
3. Гражданину необходимо посетить землеустроительный комитет. Далее последует посещение органов местного самоуправления и составление заявления о передачи земли в частные руки.
4. В течение некоторого времени вопрос будет рассматриваться местными властями. Для оформления границ участка и кадастрового паспорта потребуется обратиться в БТИ. Территория ставится на учет, после чего все жильцы будут считаться полноправными владельцами земли.
5. Стоит помнить, что территория будет находиться в долевой собственности. Поэтому аренда или продажа недвижимости запрещены без согласия других владельцев. Но если гражданин проживает на первом этаже, возможно разведение приусадебного хозяйства и создание ограждения для территории.

Налог за приватизированный земельный участок собственники оплачивают 1 раз в год. Расчет суммы налога выполняется на основании ст. 388 НК РФ и других нормативных актов. Основа для расчета – кадастровая стоимость земли, установленная по результатам последней оценки. Стоимость земли сегодня определяется по рыночным расценкам.

В одно и то же время жильцы дома будут получать налоговые уведомления, которые можно оплачивать во всех банках. Если же приватизация была выполнена не жильцами, а юридическим лицом, то именно оно и будет оплачивать налог. Для льготных категорий граждан (пенсионеров) расчет ведется по сниженной кадастровой стоимости, поэтому для них сумма налога будет снижена.

Приватизация земли под многоквартирными домами

Для наилучшего благоустройства придомовой территории жильцам многоквартирного дома придется приватизировать землю под многоквартирным домом. Кроме того, приватизация такого земельного участка даст жильцам еще ряд преимуществ. При этом появятся еще и дополнительные обязанности. О том, какие дополнительные права и обязательства появятся у собственников квартир, а также как происходит процесс приватизации, будет рассказано в нижеследующей статье.

В-четвертых, можно будет оградить придомовую территорию. Но только если это не мешает другим людям пользоваться объектами инфраструктуры (дорогами, тротуарами, парками, детскими и спортивными площадками и т.д.). Если такое ограждение будет мешать проходу, то администрация не даст на это разрешения.

Многие российские граждане полагают, что оформить приватизацию возможно только в отношении земельного надела, на котором стоит частный дом. Но Жилищный кодекс, вступивший в действие с 2005 года, разрешает приватизационный процесс в отношении земель под многоэтажками.

Но между приватизацией земли под частным и многоквартирным домом есть существенная разница. Правомочия пользования и распоряжения у собственника доли земли под многоквартирным домом существенно ограничены, например, продать ее без отчуждения квартиры никак нельзя. Доля следует при продаже за квартирой. Также эта часть земельного надела передается наследникам вместе с квартирой. Использовать такую землю в качестве залога в ипотеке нельзя.

Во-первых, оформление права частной собственности на такую землю даст ее владельцам реальные инструменты для защиты своих законных интересов. Да, гражданину нельзя в полной мере распоряжаться таким участком, но и муниципалитет или Федерация не вправе будут конфисковать этот участок для своих нужд. Если участок под домом понадобится для строительства новой дороги или иного значимого объекта, то властные органы должны будут предоставить собственнику компенсацию не только за квартиру, но и за долю земля. Да и вообще процедура изъятия такого участка станет существенно сложнее, чем если бы он находился в муниципальной или государственной собственности.

Выше мы приводили Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010. В рассмотренном в нём деле говорится о взаимных исках соседей МКД, которые не могли поделить придомовую территорию. У одной соседки возле дома были расположены небольшие постройки, которые мешали другому жильцу этого дома.

Собственники квартир, как правило, имеют в общей собственности землю под домом. Каждый использует прилежащую территорию по собственному усмотрению: одни сажают цветы, другие строят гараж. Чтобы у них не возникали претензии друг к другу, можно заключить соглашение о пользовании земельным участком между соседями. С этой целью следует созвать общее собрание.

Очень много споров между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями возникает вокруг придомовой территории. Если земельный участок под жилым домом сформирован и поставлен на кадастровый учёт, то он входит в состав общего имущества в МКД. Следовательно, собственники платят УК за его уборку. А управляющие компании обязаны за ежемесячную плату содержать придомовую территорию в надлежащем порядке.

Построенные после вступления в силу ЖК РФ жилые дома вводятся в эксплуатацию только, если данные о местоположении границ земельного участка под МКД внесены в государственный кадастр недвижимости. Земельный участок под домом переходит в общее имущество собственников жилья с момента постановки его на государственный кадастровый учёт.

Как правило, между УК и органом местного самоуправления заключается соглашение, по которому управляющая компания обязуется убирать и содержать в надлежащем порядке спорный земельный участок под домом. В свою очередь, орган местного самоуправления по этому же соглашению предоставляет УК субсидии.

Похожие записи
• 
  Если тебя залили соседи что делать
• 
  Договор О Имущественной Ответственности Парикмахера
• 
  Как узнать по адресу жильцов дома
• 
  Дом Непригодный Для Проживания Что Делать