Договор Аренды Недвижимого Имущества Гк Рф
Договор Аренды Недвижимого Имущества Гк Рф
Переход России к рыночным отношениям и признание конституционного права юридических и физических лиц на частную собственность привели к увеличению количества сделок, совершаемых на рынке недвижимости. Среди сделок, не связанных с отчуждением права собственности на объект недвижимого имущества, ведущее место занимает договор аренды. Нормы действующего гражданского законодательства рассматривает аренду недвижимого имущества как самостоятельный вид права исходя из его предмета. Целью договора аренды является обеспечение передачи имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендатор же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование.
Вопросы регистрации, связанные с арендой недвижимого имущества заслуживают особого внимания. Регистрация данного вида сделок обладает рядом особенностей, а некоторые положения действующего законодательства порождают дискуссии у теоретиков и сложности в работе практикующих юристов.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2022 г
5. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении. При этом судам следует учитывать, что отсутствие в извещении о проведении торгов такой информации не является основанием для признания торгов недействительными.
Договор аренды недвижимого имущества
Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).
Существенными условиями договора аренды является:
-
- его предмет (имущество, передаваемое в аренду, а также действия субъектов по договору — арендодателя и арендатора);
- срок аренды ( исходя из определения договора аренды );
- арендная плата (ст. 654 ГК РФ).
Договор аренды недвижимого имущества
Пунктом 1 ст. 4 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения ( обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями ( ст. 309 ГК РФ).
Договор аренды недвижимого имущества
Цель настоящей работы — комплексный анализ договоров аренды недвижимого имущества, определение их сущности, установление правовой природы арендных отношений, а также разработка предложений по решению существующих научных и практических проблем с целью совершенствования гражданского законодательства.
Все объекты недвижимого имущества подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости Исключение составляют участки недр, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, которые исторически к недвижимости не относились и не являются «недвижимостью по природе» Российское гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Статут, 2022. Т. 1. С. 306. .
Имею Право
Недобросовестный наниматель, скорее всего, станет настаивать на пролонгации, ссылаясь на то, что продолжает пользоваться имуществом. Однако суд поддержит позицию арендодателя, поскольку тот письменно предупредил о завершении действия сделки. Другие основные условия договора аренды, не относящиеся к законным требованиям, могут по согласованию вписываться в соглашение. Часто это бывают обязанности по ремонту, регулярному обслуживанию, установке оборудования за счет нанимателя.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 653-60-72 (доб. 692) (Москва)
+7 (812) 426-14-07 (доб. 610) (Санкт-Петербург)
+8 (800) 500-27-29 (доб. 926) (Россия)
Статья 609
Арбитражный суд рассмотрел иск открытого акционерного общества (арендодателя) к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате за сданный внаем теплоход и об обязании ответчика вернуть его. Исковые требования суд удовлетворил, поскольку факт задолженности по арендной плате был установлен, а требование о возврате теплохода являлось правомерным в связи с истечением срока аренды (ст. 622 ГК).
2. Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции, за исключением случаев, когда иное предусмотрено законом (ст. ст. 131 и 164 ГК). Порядок ее осуществления определен Законом о регистрации прав на недвижимость. С заявлением о регистрации может обратиться любая сторона, заключившая договор, — арендодатель или арендатор (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость). Требования о государственной регистрации договоров аренды недвижимости распространяются по общему правилу на договоры, срок действия которых превышает один год. Если договор аренды заключается на меньший срок, регистрация его не проводится, независимо от того, являются ли участниками данного договора физические или юридические лица. Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Правила ведения которого утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219 с изм. от 12.11.2004 (СЗ РФ, 1998, N 8, ст. 963; 2004, N 47, ст. 4652).
Расторжение договора аренды недвижимого имущества без согласия арендатора
Невнесение арендной платы более двух раз подряд является лишь одним из оснований для расторжения договора аренды, связанных с нарушением арендатором условий договора о сроках и порядке оплаты аренды, которое прямо предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ. Также возможно предъявление исков арендодателями в связи с иными нарушениями арендатором сроков оплаты, однако основанием для одностороннего расторжения договора аренды в других случаях будет являться уже ч. 2 ст. 619 и ст. 450 ГК РФ (см. п. 5).
Предъявление исков арендодателями о расторжении договора аренды в связи со сдачей арендатором недвижимого имущества в субаренду другим лицам без согласия арендодателя не является редкостью. В подобных случаях суд нередко принимает сторону арендодателя (например, Постановление ФАС МО от 09.06.2022 по делу N КГ-А40/4288-06).
Договор Аренды Недвижимого Имущества Гк Рф
В случае отсутствия сторон же6лания регистрировать данный договор, можно воспользоваться двумя способами: заключить договор на срок менее года (ну скажем на 11 месяцев) и автоматически пролонгировать его, либо указать в договоре, что он заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Первое на что необходимо обратить внимание это на полномочия, лица заключающего договор и наличие правоустанавливающих документов на сдаваемое в аренду помещение. Статьями 209, 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. Несоблюдение данного условия влечет за собой признание данного договора незаключенным.
О регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключаемых на срок менее года
В Санкт — Петербурге письмом Государственной налоговой службы по Санкт — Петербургу от 9 марта 1999 г. N 02-06/3248 разъяснено, что если договор аренды здания или сооружения заключен на срок менее одного года, то он не подлежит государственной регистрации. Обязательным для такого договора является только соблюдение его формы, установленной гражданским законодательством. Ряд других регионов, например Московская область, напротив, требует представления на государственную регистрацию всех договоров аренды недвижимости без ограничения по срокам их действия. Распоряжением мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. N 911-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» прямо установлена обязательная государственная регистрация договоров аренды независимо от форм собственности объекта недвижимости и сроков их действия.
Любопытной иллюстрацией к вышесказанному служит Закон Республики Башкортостан от 2 ноября 1998 г. N 189-з «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым «право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации прав, если иное не установлено действующим законодательством арендуемой площади». При этом договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Договор аренды недвижимого имущества
———————————
См.: Закон РФ «Об образовании» от 10.07.1992 N 3266-1 (ред. от 21.07.2022), ст. 39 // СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 150. (с изм. и доп., вступившими в силу с 12.08.2022); Федеральный закон от 22.08.1996 N 125-ФЗ (ред. от 21.04.2022) «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» // СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4135. .
Так, между МУП «Городской центр градостроительства и землеустройства» и АО был заключен договор аренды доли земельного участка (без выдела в натуре) сроком на 49 лет. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, отказал в регистрации договора аренды доли земельного участка, указав на отсутствие в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. Отказ в государственной регистрации был обжалован в арбитражный суд. Арбитражный суд Тульской области отказал истцам в удовлетворении иска к регистрирующему органу. При этом суд исходил из того, что в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, поскольку объект аренды не выделен в натуре, а план земельного участка сторонами не согласован. Суд счел, что сторонами не определен объект аренды .
Договоры аренды недвижимого имущества
Например, арендодатель во исполнение заключенного договора обязан, предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ). Арендатор в свою очередь обязан, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ).
Законом могут быть установлены видыимущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться и в отношения вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.
Договоры аренды недвижимости
Договор аренды недвижимого имущества относится к числу наиболее распространенных гражданско-правовых соглашений. Это связано с тем, что недвижимость является наиболее ценным и общественно значимым объектом.
Такое разделение продиктовано необходимостью государственной регистрации бланков договора аренды недвижимости. Если сделка заключена на срок более года, то она подлежит государственной регистрации. А если на срок менее года или на неопределенный срок, то не подлежит государственной регистрации.
Нормативно-правовое регулирование аренды государственного и муниципального имущества
Так, например, в соответствии с пунктом 2 статьи 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Понятие «собственность на имущество» включает в себя право владения — физическое обладание этим имуществом, право пользования — возможность использования имущества и получения дохода от этого использования и право распоряжения — возможность продать, обменять, подарить или иным образом распорядиться имуществом.
Договоры аренды недвижимого имущества
Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства и поэтому включаются в само определение того или иного договора. Такие условия, несомненно, являются существенными условиями договора, потому что, названные в определении договора, они становятся необходимыми. Принимая во внимание определение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование — становится очевидным, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы.
25 Июл 2019 jurist7sib 151
