Главная / Трудовое право / Договор Аренды Выселение За Неуплату

Договор Аренды Выселение За Неуплату

Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).

Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.

Не всем, но многим арендаторам/наймодателям знакома ситуация, когда надо выселять арендатора/нанимателя из занимаемой им квартиры. Чем отличаются понятия, написанные через слэш («/» — прим. ред.)? — Все просто. Договор найма предусматривает сдачу только жилых помещений, договор аренды — и жилых, и нежилых. Это важно, так как в зависимости от заключенного сторонами соглашения будут отличаться и основания для выселения жильца.

кто-либо из вас (арендодатель или арендатор) решил отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, — ст. 610 ГК РФ. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за три месяца до его фактического расторжения. Однако конкретно вашим соглашением может быть установлен иной срок. Получается, что как договаривались, так и будет. Также в договоре можно и нужно прописать штрафные санкции за нарушение этого условия;
арендатор неоднократно нарушал условия договора или назначения имущества (например, если пересдавал вашу квартиру, но уже под хостел, то есть использовал в предпринимательских целях), — абз. 1 пп. 1 ст. 619 ГК РФ;
жилец испортил ваше имущество — абз. 1 пп. 2 ст. 619 ГК РФ;
более двух раз подряд не была внесена арендная плата по истечении установленного срока платежа — абз. 1 пп. 3 ст. 619 ГК РФ;
арендатор не произвел капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки — абз. 1 пп. 4 ст. 619 ГК РФ. Как правило, снимающий жилье не должен делать в нем капремонт. Но иногда в договоре эта обязанность возлагается именно на жильца либо же данный пункт прописывается в отдельном акте-приложении, то есть по соглашению сторон (см. ст. 616 ГК РФ и комментарии к ней). Пример работ по капремонту: квартиросъемщик въехал в квартиру и по договоренности с хозяином сменил старую газовую плиту на электроплиту.

в судебном порядке. Здесь следует указать, что ст. 40 Конституции РФ и ч. 4 ст. 3 ЖК РФ предусматривают положение, согласно которому «никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами». Толкуется это судебной практикой так, что выселение законно вселившихся жильцов во внесудебном порядке запрещено: абз. 3 п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Но сделать это через суд вполне возможно;
если вы поговорите с арендатором/нанимателем (юридически это называется «меры оперативного воздействия») и в разговоре укажете, что если вышеупомянутый иск будет удовлетворен, ему (жильцу) придется выплачивать денежные средства за фактическое проживание в квартире после прекращения отношений между вами, а также возмещать судебные расходы и иные убытки собственника. На некоторых действуют вот такие превентивные меры, и до суда в итоге дело не доходит.

Арендатор-неплательщик? Вот, как с ним можно бороться

Вступая в арендные отношения, связанные с недвижимым имуществом, стороны зачастую не задумываются о том, что будет с договором в случае его нарушений. И если со стороны арендодателей злоупотребления встречаются реже (для них главное получить арендную плату и быть уверенными в сохранности помещений), то ситуации, когда арендатор тянет время, продолжая пользоваться помещением, и не вносит платежи, предусмотренные договором, встречаются повсеместно. Рассмотрим способы, которые помогут арендодателю обезопасить себя в случае возникновения просрочек со стороны арендатора.

Об отказе от исполнения договора арендодатель обязан будет уведомить арендатора . Если стороны не предусмотрят иное, то договор будет считаться прекращенным с момента доставления уведомления об отказе (см. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2022 N Ф10-1857/2022 по делу N А62-3298/2022). Ключевым моментом является однозначность формулировок, позволяющих сделать вывод о том, что у стороны возникло право на односторонний отказ от договора, иначе суд посчитает, что такое право договором арендодателю не предоставлено (см. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.08.2022 N Ф07-7163/2022 по делу N А56-51958/2022).

В качестве оснований одностороннего отказа от исполнения договора можно предусмотреть просрочку внесения арендатором арендной платы более чем на месяц, исчерпание обеспечительного платежа в связи с его зачетом арендодателем по ранее возникшим обязательствам арендатора, а также ухудшение состояния арендованного имущества и использование его с нарушением условий договора.

Возможность не отдавать арендатору имущество, находящееся в заблокированном помещении, сохраняется за арендодателем и рассматривается в качестве такого способа обеспечения исполнения обязательства, как удержание вещи (ст. ст. 359, 360 Гражданского кодекса РФ). Арендодателю надо учесть, что удерживаемое им имущество арендатора по своей цене должно быть соразмерно долгу по арендной плате (см. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.10.2022 N Ф02-5024/2022 по делу N А19-7409/2022, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.04.2022 N Ф05-4588/2022 по делу N А40-85916/2022).

Суды признают за арендодателем право ограничения доступа арендатора в помещение. На практике, за период ограничения с арендатора не может взыскиваться арендная плата, так как фактического помещением он не пользовался (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.06.2022 N Ф05-8040/2022 по делу N А40-36872/2022, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.05.2022 N Ф07-3643/2022 по делу N А13-13783/2022).

Обратите внимание, что если договор аренды квартиры изначально был заключен более, чем на год, суд может не вынести сразу решение в пользу истца (арендодателя), а дать квартиранту время на исправление ситуации. Срок возможного исправления – в зависимости от обстоятельств конкретного дела, но не более, чем год. Это не касается краткосрочных договоров аренды, поэтому не рекомендуется заключать с жильцами договор длительностью более года. Если все будет хорошо, лучше его продлить.

Человеку, незаконно сдающему свою квартиру, придется заплатить НДФЛ (поскольку арендная плата – это доход, который облагается налогом) и штрафы. Однако налоги и штрафы имеют право начислить только за последние три года, даже если по факту квартира сдавалась более длительный срок.

Обратите внимание, что законодательство не предусматривает обязательность подачи досудебной претензии. Хозяин жилья может сразу напрямую обращаться в суд. Но часто квартирант принимает решение съехать, а не доводить до судебного разбирательства, если понимает, что арендодатель настроен серьезно,

Иск подается в районный суд по месту нахождения квартиры, из которой не хочет выезжать жилец.
В исковом заявлении нужно описать обстоятельства дела, указать, какие действия (или бездействия) квартиранта должны быть признаны незаконными, какие права хозяина квартиры были нарушены.
Далее необходимо дождаться вынесения судебного решения в пользу истца (арендодателя) – причем судебное рассмотрение может затянуться на несколько месяцев в зависимости от загруженности суда.
Если квартирант не съезжает даже после вынесенного судебного решения, необходимо обращаться в ФССП – к судебным приставам. Именно они должны будут заниматься выселением незаконно проживающего квартиранта, а не полиция, как многие ошибочно думают. Однако участковый может прийти к жильцу и объяснить ему, чем чревато неисполнение решения суда. Правда, такая мера носит чисто психологический характер.
Если все это время квартирант проживает в квартире и не платит за аренду (пусть даже срок договора давно истек), истребовать положенную сумму можно будет только в судебном порядке – для этого арендодателю придется обращаться в суд с новым исковым заявлением.

Скажу сразу, что сдавать квартиру без договора аренды – незаконно. Мало того, что это само по себе является нарушением законодательства, но и дополнительно ставит хозяина жилплощади в потенциально уязвимое положение. Ведь о незаконности действий знает не только арендодатель, но и арендатор. Последний может попытаться шантажировать хозяина квартиры – никогда не ведитесь на такое, поскольку квартирант в любом случае нарушает закон.

Арендатор не освобождает помещение

Выселение через суд может затянутся. В московском регионе, даже при оптимистичном варианте, если арендатор не будет затягивать процесс, суд покажет чудеса скорости судопроизводства, с трудом представляю себе вариант получения на руки вступившего в силу решения суда ранее чем через 4-е месяца с момента подачи иска, а еще нельзя забывать про претензионный порядок, по общему правилу, составляющий 30 дней.

Грубо говоря, по договору аренды арендодатель должен передать арендатору во владение и пользование помещение, а арендатор должен вносить арендные платежи и если последний свои обязательства нарушает, то это еще не значит, что арендодатель может не исполнять свои обязательства.

Если к соглашению о расторжении прийти не удалось, арендатор не освобождает помещение, арендодателю необходимо определится с правовой позицией. Смысл в том, что, несмотря на очевидное нарушение со стороны арендатора, требование собственника помещения освободить помещение не всегда будет законным.

Перефразируя слова закадрового голоса советского художественного фильма «Берегись автомобиля» – каждый собственник нежилого помещения, у кого нет арендатора, мечтает побыстрее найти арендатора, и каждый собственник нежилого помещения, которому не платят за аренду, мечтает побыстрее избавится от недобросовестного арендатора. И иногда не может выгнать арендатора потому, что не знает как.

Арендатор обещал, а теперь наотрез отказывается вносить залог, оговоренный в договоре. Волнуюсь за сохранность и состояние имущества без залога. Люди оказались наглые. Зашел вопрос о разрыве договора, но боюсь, что не скоро съедут и могут поднасрать напоследок. Судебные тяжбы мне не желательны. Могу ли я, не препятствуя им пользаваться помещением, сама там присутствовать и своим постоянным присутствием создавая им неудобства и надеюсь, способствовать, чтобы они сами быстрее съехали ? В конце концов это моя квартира , а залог за доброкачественное пользование ею мне не дали.

Как выселить арендатора из квартиры, если он не хочет выезжать

В первую очередь нужно направить жильцу письменное предупреждение о том, что срок действия договора заканчивается, и вы не будете его продлевать. Лучше отправить заказное письмо Почтой России с описью вложения. В документе нужно указать, когда (время, место) должна состояться передача помещения.

Если суд встанет на вашу сторону, то дальше должны подключиться судебные приставы. Сначала они должны направить требование о добровольном исполнении решения суда. Если жилец его не исполнит, то к нему будут применяться меры принудительного исполнения решения суда (ст. 107 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Следует помнить, что он не сможет ничего предпринять, если заявителю не причинён прямой ущерб или физический урон (другими словами, он не будет возбуждать административное или уголовное дело). На практике участковый просто придёт к квартирантам для разъяснения ситуации и предупредит их о последствиях. Такая мера поможет добиться добровольного выселения.

Перед обращением в правоохранительные органы нужно вручить жильцу в присутствии свидетелей (можно попросить соседей) письменное требование о выселении, например, в течение трёх дней. Если жилец не возьмёт требование, то придётся составить об этом акт и подписать его вместе со свидетелями.

3. Обратиться в суд. Выселение может быть добровольным или по принуждению приставов. Если родственник не хочет добровольно выписываться и выезжать из квартиры, то можно обратиться в суд. Только после положительного решения суда можно требовать принудительного выселения из квартиры.

Форма и содержание уведомления (предупреждения) об одностороннем отказе от договора законодательством не установлены. Рекомендуем составлять такой документ в письменной форме. Это позволит при необходимости подтвердить факт уведомления другой стороны. В уведомлении (предупреждении) целесообразно указать:

Стороны вправе расторгнуть договор по своему соглашению, если это не запрещено законодательством или договором (п. 1 ст. 420 ГК). Для договора аренды недвижимости (далее — договор) законодательство такого запрета не устанавливает. Таким образом, договор можно расторгнуть по соглашению сторон, если он не содержит запрета на такое расторжение.

Пример
По договору было арендовано здание склада. В процессе его использования выяснилось, что в здании протекает крыша, что препятствует его использованию для хранения товаров. При осмотре дефекты крыши выявить было невозможно, арендодатель не предупредил арендатора об этом недостатке здания. В этом случае арендатор вправе потребовать расторжения договора.

Пример
По договору было арендовано здание склада для хранения товаров арендатора. Арендодатель запретил проезд транспортных средств к зданию склада для погрузки-выгрузки товаров. Запрет арендодателя препятствует использованию арендованного здания по назначению. Следовательно, арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора.

Примеры
Стороны включили в договор условие, что в случае продажи арендуемого здания арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора. Однако переход права собственности на арендуемое имущество не может быть основанием для досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 588 ГК). Таким образом, указанное условие договора считается недействительным как противоречащее требованиям законодательства (ст. 169, 181 ГК).
Договором установлено, что арендодатель вправе требовать его досрочного расторжения, если арендатор передал помещение в субаренду без письменного согласия арендодателя. Такое условие не противоречит требованиям законодательства и стороны могут согласовать его в договоре.

Не вижу смысла продолжать спор об очевидном, если вы не понимаете ни теории, ни практики правоприменения в РФ. Кодекс – это свод законов, любые положения любых договоров в любой отрасли при их расхождении с кодексом (=законом) судом трактуются по закону, а не по договору.

Более того, там описана процедура вскрытия и без документов вовсе. Это только наш злостный неплательщик обязательно с собой таскает договор и паспорт, как раз на случай партизанской войны с собственником, а обычный человек разве эти документы всегда носит с собой? Вышел погулять, вернулся домой, а замок сломан, ну или хулиганы клеем залили. А собственник может быть вообще в другом городе.

Мы уже писали, как взыскать долг с нанимателя: это можно сделать только через суд, ограничивать должнику доступ в квартиру нельзя. Так что не пускать нанимателя в квартиру за вещами я вам не советую: это его имущество, к тому же по закону он имеет право пользоваться квартирой до момента расторжения договора.

Наем жилого помещения на срок меньше года называется краткосрочным. Суд может расторгнуть договор краткосрочного найма жилого помещения по требованию наймодателя, если наниматель не внес плату вовремя больше двух раз. Также суд вправе предоставить нанимателю срок до года для уплаты долга, а после неуплаты по просьбе нанимателя дать ему еще один год на выселение. Так что тут вы тоже правы: это может затянуться.

2. При заселении нужно включать голову. И не бояться завернуть жильцов даже на моменте подписания договора. В моем кейсе с неудачными арендаторами виноват я сам. У жильцов были проблемы с логическим мышлением и психикой, что было заметно уже на этапе просмотра квартиры и оформления доков. Но меня расслабили многие предшествующие беспроблемные сдачи. Аналогичные ситуации в остальных 2-х кейсах у знакомых (один вселил наркомана, второй – безработного мужика, которого выгнала жена за пьянство). В обоих случаях проблема была очевидна уже при первой встрече с жильцом.

Как выселить квартирантов

Как выселить квартирантов, которые в силу разных причин отказываются освободить жилую площадь? Практика показывает, что с этой проблемой сталкивается очень много наймодателей. Многие пытаются избавиться от проблемных жильцов своими силами, меняя замки и двери. Однако существуют довольно эффективные законные средства выселения таких недобросовестных граждан.

Одним из них является вызов участкового полиции. На основании вашей жалобы на незаконные действия квартирантов и собранных свидетельских показаний соседей полиция проведет проверку использования квартиры по назначению. Затем требуется составить с адвокатом исковое заявление в суд. В нем нужно подробно указать причину, по которой требуется выселить квартирантов, приложить к заявлению оформленный договор найма квартиры. В случае если в договоре прописаны штрафы за порчу находящегося в квартире имущества или за постоянные претензии от соседей по поводу систематических эпизодов асоциального поведения, то квартиранты будут обязаны оплатить ущерб от своих действий. Тоже касается и систематического отсутствия оплаты за снятое жильё — суд сможет взыскать с неплательщиков все долги, а если была внесена предоплата — возвращать деньги из-за прекращения действия договора найма по вине нерадивых квартирантов не потребуется. Адвокат также может предложить способ как выселить квартирантов без объяснения каких-либо причин. Этот вопрос решается уведомлением о прекращении договора найма с жильцами не менее чем за два месяца с помощью отправки заказного письма. Но при этом нужно вернуть предоплату за неиспользованный по договору период. Если же проживающие в квартире граждане имеют временную регистрацию по адресу съемной квартиры, то в течение её срока они имеют законное право проживать по месту регистрации. Адвокаты нашей компании поясняют, что выселить квартирантов самостоятельно не получится. В этой ситуации поможет обращение в орган Федеральной Миграционной Службы на основании решения суда о выселении нанимателей жилья.

Если вы не знаете, как выселить квартирантов — рекомендуем обратиться к специализирующимся на жилищных вопросах адвокатам нашей компании. Опытный юрист проследит, чтобы в ходе судебного разбирательства были предоставлены требуемые законом документы, учтены все юридические нюансы и собраны все доказательства в защиту ваших интересов, а также проконтролирует исполнение решения суда.

Арендатор-неплательщик? Вот, как с ним можно бороться

Чтобы простимулировать исполнение арендатором своих обязательств по оплате платежей из договора аренды, арендодатель может оставить за собой право на ограничение доступа арендатора и его сотрудников в арендуемое помещение со всем принадлежащим арендатору имуществом. Такое право обязательно должно быть предусмотрено договором , иначе действия арендодателя будут незаконными и повлекут возможность для арендатора обращаться к арендодателю с иском о взыскании убытков.

Второй способ — обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает дом, попросить отключить свет и воду. Вряд ли жильцы смогут должно продержаться без этих благ цивилизации. Но перед отъездом разозлившиеся арендаторы могут нанести умышленный вред помещению, вывезти вашу мебель и бытовую технику. Поэтому на выходе их лучше встречать с сотрудниками полиции. Попросите соседей, чтобы они оповестили вас, когда начнется переезд.

По условиям договора аренды квартирант обязан вернуть помещение в исходное состояние, то есть вывезти все свое имущество. Если такой пункт действительно прописан в договоре, а арендатор не вывез вещи, это может помочь собственнику защитить свои интересы. Но есть ряд нюансов, которые очень важно знать, чтобы действовать в правовом поле:

Жильцы, которые уклоняются от заключения договора, не заслуживают доверия. Не стоит договариваться на словах — лучше сразу принимать конкретные меры. Вы не сможете вернуть задолженность на законных основаниях, и лучше потерять арендную плату за два месяца, чем за четыре.

Аренда квартиры — трудоемкий процесс, даже если не возникает конфликтов между сторонами. Прежде чем найти жильцов, нужно показать помещение нескольким кандидатам. За состоянием квартиры необходимо следить, а квартиранты постоянно меняются. Передайте аренду в управление профессионалам ПИК-Аренды.

Удерживать имущество и не допускать квартиранта в помещение, пока срок аренды не истек, незаконно.
Возможно законное удержание имущества, только если этот пункт прописан в договоре.
Удержание вещей может производиться по правилам о залоге, если имеется просрочка арендной платы.

Что делать, если квартирант не платит за квартиру и не хочет съезжать

если при краткосрочном найме (договор аренды заключен менее, чем на год) арендатор более двух раз не внес плату в срок;
если при долгосрочном найме (договор аренды заключен более, чем на год) арендатор не платит более шести месяцев;
если арендатор разрушает или портит жилое помещение.

Обратиться к участковому с заявлением о том, что в квартире незаконно проживают посторонние. С собой нужно иметь документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Не предпринимать никаких действий по самовольному выселению таких квартирантов – вас могут обвинить в применении силы и/или порче чужого имущества.
Быть готовым к тому, что участковый имеет право сообщить в налоговую инспекцию о том, что квартира сдавалась в аренду.

Арендодатель должен обратиться с исковым заявлением в районный суд по месту нахождения квартиры, из которой требует выселить жильцов. Как и в предыдущем случае, в иске необходимо кратко указать обстоятельства дела. Если есть – приложить доказательства – например, данные о последних платежах, какие-либо документы, подтверждающие порчу имущества, и т. д.

Иск подается в районный суд по месту нахождения квартиры, из которой не хочет выезжать жилец.
В исковом заявлении нужно описать обстоятельства дела, указать, какие действия (или бездействия) квартиранта должны быть признаны незаконными, какие права хозяина квартиры были нарушены.
Далее необходимо дождаться вынесения судебного решения в пользу истца (арендодателя) – причем судебное рассмотрение может затянуться на несколько месяцев в зависимости от загруженности суда.
Если квартирант не съезжает даже после вынесенного судебного решения, необходимо обращаться в ФССП – к судебным приставам. Именно они должны будут заниматься выселением незаконно проживающего квартиранта, а не полиция, как многие ошибочно думают. Однако участковый может прийти к жильцу и объяснить ему, чем чревато неисполнение решения суда. Правда, такая мера носит чисто психологический характер.
Если все это время квартирант проживает в квартире и не платит за аренду (пусть даже срок договора давно истек), истребовать положенную сумму можно будет только в судебном порядке – для этого арендодателю придется обращаться в суд с новым исковым заявлением.

При отсутствии договора между сторонами, закон становится на сторону владельца имуществом. В законе имеется соответствующая запись, о том, что жилье сдается в аренду на основании письменного соглашения. Это условие является обязательным. Поэтому выселить недобросовестных арендаторов не составит никакого труда.

Чаще всего именно на основании такого договора решается большинство спорных ситуаций. Именно поэтому нужно тщательно подойти к разработке проекта договора. Даже если имеются основания для преждевременного выселения, к примеру, неуплата аренды, владелец вправе действовать в установленном законом порядке или в рамках соглашения.

В настоящее время сдача жилья в аренду довольно частое явление. В связи с этим иногда возникают спорные ситуации, вытекающие из данного вида правоотношений. Одним из таких споров может стать вопрос о выселении квартирантов, которые пренебрегают своими обязательствами по оплате аренды.

Жилье, помещения в нем, а также помещения технического назначения использовались не по прямому назначению;
Недобросовестное использование имущества в жилище, а также ремонта, что привело к ухудшению условий или порче имущества;
Неправомерные действия в отношении соседей, нарушение общепринятых привил проживание, нанесение ущерба имуществу, находящемуся в общем пользовании с соседями;
Нарушение установленного в соглашении срока оплаты за арендованное жилье;
Нахождение в жилом помещении может нанести вред жизни и здоровью людей, которые в нем живут (эпидемия, ветхость и т.п.).

Есть из этого правила исключение, когда человек отсутствует на территории указанной жилплощади более полугода или же вынужден преждевременно покинуть место жительства и уехать в другое на постоянной основе, которая подтверждается соответствующими документами.

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры: без договора, с детьми

Иногда квартиранты соглашаются на аренду при условии, если хозяин недвижимости оформит временную прописку. В дальнейшем, при намерении расстаться с квартирантами-должниками, возникают серьезные затруднения вплоть до окончания периода действия регистрации. Если оформлена постоянная прописка, жилец обретает право находиться в арендуемой квартире бессрочно.

Отказ от исполнения судебного предписания дает право предпринимать меры, препятствующие пользованию жильем со стороны квартирантов, вплоть до смены замков и выноса вещей на лестничную площадку, с освобождением от ответственности за сохранность вещей неплательщиков. Однако, во избежание эксцессов, рекомендуется предупредить должников о возможных санкциях, позаботившись о присутствии свидетелей.

Отсутствие письменного соглашения не является прямым нарушением закона, так как гражданское законодательство признает легитимным договор, как в письменной, так и в устной форме. Однако, в данном случае, наймодателю придется приложить усилия по сбору достаточной доказательной базы, свидетельствующей о факте сдачи жилья и наличии арендных отношений. К заявлению в суд прилагают все возможные письма, расписки, документы, подтверждающие внесение задатка и даже аудио записи разговора с жильцами.

Само по себе решение суда не является окончанием процедуры. Потребуется проконтролировать факт надлежащего исполнения и окончательного расчета с жильцами. Иногда, даже после судебного вердикта квартиранты уклоняются от его исполнения. На помощь собственнику приходят судебные приставы, имеющие довольно широкие полномочия в рамках исполнительного производства.

Не оформляя договорных отношений с нанимателями, собственник усложняет задачу, как выгнать квартирантов, которые не платят. Использование квартиры по прямому назначению, отсутствие жалоб со стороны соседей, своевременная уплата коммунальных платежей играют в пользу арендаторов. Хозяин должен дополнительно:

В каких случаях можно досрочно расторгнуть договор аренды недвижимости и как это сделать

Обратите внимание!
На практике расторжение договора по соглашению сторон оформляют допсоглашением к нему. Такое соглашение должно быть оформлено письменно в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 422, п. 1 ст. 580 ГК, ч. 1 п. 4 постановления Пленума ВХС N 1).

По договору арендатор должен был вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым. За период июль — сентябрь 2022 года арендатор арендную плату не уплачивал. На этом основании арендодатель обратился в суд с иском о досрочном расторжении договора. При этом до подачи искового заявления арендатор оплатил задолженность по арендной плате. Суд посчитал, что арендатор исполнил свое обязательство в разумный срок. Суд в иске отказал.

Пример
Арендатор проводил текущий ремонт арендованного здания. В процессе ремонта была демонтирована и не восстановлена система отопления. Из-за отсутствия отопления пришла в негодность внутренняя отделка здания, появились трещины фасада. Так как по вине арендатора произошло существенное ухудшение здания, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора.

Обратите внимание!
Если срок внесения арендной платы не установлен, она должна быть уплачена в обычно применяемый срок при аренде аналогичного имущества в схожих обстоятельствах ( ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК). На практике в случае возникновения спора обычно применяемый срок определяет суд.

Обратите внимание!
Если в предупреждение не включить предложение о расторжении договора, то досудебный порядок урегулирования спора не будет соблюден. Как следствие, суд оставит без рассмотрения иск о досрочном расторжении договора (абз. 3 и 5 ч. 1 п. 30 постановления Пленума ВХС N 1).

Если письменного договора нет, владелец жилья может изменить срок договора найма. Квартиросъемщику придется покинуть помещение раньше запланированного. При этом ему могут не вернуть предоплату, если стороны договорились, что арендные платежи должны вноситься заранее за месяц или больший период.

Как правило, в договоре найма прописывают обязанность арендатора содержать помещение в надлежащем состоянии и бережно относиться к чужому имуществу. Также указываются санкции за порчу собственности. Если соглашение не подписано, доказать имущественный вред будет затруднительно. Расходы по восстановлению имущества лягут на арендодателя.

При выселении жильцов без договора решать вопрос через суд бесполезно. Собственник не сможет представить доказательства факта проживания арендаторов. Остается только два варианта: решить вопрос мирно или написать заявление в правоохранительные органы.

Как правило, жильцы пребывают в съемном помещении без временной регистрации. Если собственник допустил такое проживание в период свыше 90 дней, ему грозит административная ответственность по статье 19.15.1 КоАП РФ. Придется заплатить штраф в размере от 2 000 до 5 000 руб. В случае, когда недвижимость находится в Москве или Санкт-Петербурге – штраф возрастет до 5 000-7 000 руб.

Достаточно часто собственники квартир сдают жилье в аренду без оформления договора. Пренебрегая требованиями закона, предписывающими заключать с арендаторами соглашение о найме, арендодатели сознательно идут на риск. Это чревато тем, что квартиросъемщики могут безнаказанно пренебрегать своими обязанностями, не платить за жилье, халатно относиться к чужому имуществу. В такой ситуации собственник вынужден организовать выселение квартирантов. В статье рассмотрим, можно ли выселить квартирантов без договора и как это сделать правильно.

Советы о том, как выселить квартирантов

ФИО и адрес арендатора (указываются в правом верхнем углу).
Название документа (по центру листа).
Адрес квартиры, которую наниматель должен освободить.
Причина выселения. Как правило, ею служит судебное решение: напишите номер и дату постановления, полное название ведомства, которое вынесло решение, а также дату его вступления в силу.
Сроки, в которые арендаторы должны выехать из помещения. Их, согласно статье 35 Жилищного кодекса РФ, устанавливает владелец дома самостоятельно.
Сведения о собственнике.
Акт получения уведомления – дата и подпись.

Скачать бланк письма-уведомления о выселении арендатора
Скачать образец письма-уведомления о выселении арендатора

Если нет договора аренды, то никаких законных прав на жильё у арендаторов нет и формально их можно выселить в любой день.
Если стороны составили письменное соглашение, то заставить недобросовестных жильцов съехать из сдаваемой квартиры, можно только на законных основаниях. Они перечислены в статье 687 Гражданского кодекса РФ.

Квартиранты не платят за аренду больше 6 месяцев, если в договоре не указан более длительный срок, и квартира сдаётся дольше, чем на один год.
Вы не получаете оплату больше 2 месяцев, если договор коммерческого найма составлен меньше, чем на год.

Для начала необходимо попытаться урегулировать спор в досудебном порядке. Для этого арендодатель направляет жильцам досудебную претензию или уведомление. Оно вручается лично, и тогда наниматель должен поставить свою подпись, или отправляется почтой – обычным или заказным письмом. Если квартиранты проигнорировали законные требования собственника, можно обращаться в судебную инстанцию.

Сменить замки и вынести вещи квартиросъемщиков на лестничную площадку.
Вызвать участкового и с его помощью убедить жильцов съехать. Чтобы подтвердить, что именно вы являетесь владельцем, возьмите с собой документы, доказывающие право собственности на помещение.

Как законно выселить квартирантов

если арендатор незаконно передал жильё другим;
если жилое помещение было использовано не по назначению;
если не все собственники жилого помещения изначально были согласны с заключением договора аренды (Обобщение по результатам рассмотрения Ленинским районным судом г. Орска Оренбургской области дел, возникающих из жилищных правоотношений за 2012 год).

если «старое» жилое помещение не подходит для проживания по нормативам метража;
если здание, в котором размещается жилое помещение, признано аварийным, подлежит сносу;
если здание или земельный участок планируется передать другим субъектам (например, для государственных или муниципальных нужд).

Есть договор аренды, но квартиросъёмщики не хотят выезжать даже после суда. В этой ситуации собственникам стоит передать исполнительный лист судебным приставам. Последние обязаны возбудить исполнительное производство по данному факту. Сотрудники ФССП несколько раз предупреждают о необходимости освобождения жилого помещения, убедительно настаивая на добровольном исполнении решения суда. Если арендаторы игнорируют законные требования сотрудников ФССП, то применяется принудительное выселение.

Такая операция производится приставом после получения соответствующего судебного решения. Если судебный пристав проинформировал выселяющихся в принудительном порядке несколько раз, сообщил о времени освобождения жилплощади, но не получил никакого ответа, то последующие действия (включая принудительное выселение) будут считаться законными (Апелляционное определение СК по административным делам Свердловского областного суда от 23 декабря 2015 г. по делу N 33а-19675/2015).

Реализовать имущество умершего арендатора возможно только через несколько месяцев. Статья 1154 ГК РФ указывает, что срок принятия наследства (и, соответственно, всего имущества) составляет 6 месяцев. Исключения из правил: если наследник не знал и не мог знать об открытии наследства по уважительным причинам (тяжёлая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и тому подобное — ст. 205 ГК РФ).

Когда наниматели не спешат гасить долги за арендованное жилье, могут быть приведены самые различные доводы: потеря заработка, болезнь, жизненные неурядицы и т.д. В то же время, собственник жилья не обязан бесплатно предоставлять свои квадратные метры, так как в данном случае речь идет о коммерческой сделке, не связанной с социальными нормами.

Расставание с жильцами – дело, не менее значимое, чем их заселение. Если заключался договор, стороны должны исходить из пунктов, устанавливающих процедуру выселения, если условия не противоречат нормам закона. Когда договоренность была только устной, наймодатель рискует остаться без оплаты, так как документ, подтверждающий обязанность внесения платежей за аренду, отсутствует. Существует множество других нюансов, прямым образом влияющих на процесс выселения должников.

Несмотря на то, что хозяин квартиры имеет полное право настаивать на том, чтобы неплательщики освободили недвижимость, закон требует соблюдения определенной последовательности действий, защищая интересы обеих сторон сделки.

Когда согласия достигнуть не удается, и квартиранты не хотят съезжать, владельцам квартиры остается искать помощи у правоохранительных и судебных органов.

Так, в соответствии с нормами данной статьи, у наймодателя возникает право расторгнуть договор через суд, в связи с невнесением нанимателем платы более 2-х раз по истечении установленного срока оплаты (при заключении краткосрочного договора), а также невнесения нанимателем платежей за 6 месяцев (при долгосрочном найме), если договором не установлен другой срок.

Выселение недобросовестных квартиросъемщиков, которые нарушают сроки оплаты, процесс не быстрый, и может затянуться на несколько месяцев. Это может зависеть от различных факторов. Учитывая, что вопрос выселения необходимо решать через суд, за исключением мирного урегулирования спора, судья может учесть многие обстоятельства и отсрочить выселение на более поздний срок.

Действующее законодательство предусматривает обязательное условие, которое наймодатель (арендатор) обязан выполнить для соблюдения законности выселения. Таким условием является уведомление нанимателя (арендатора) о нарушении договора, с требованием в кратчайшие сроки устранить это нарушение.

Действующее законодательство РФ, а именно статья 619 ГК, указывает, что в случае невнесения арендной платы более 2-х раз подряд по истечении установленного срока платежа, указанного в договоре, арендодатель имеет право начать процесс расторжения договора аренды, обязательно, заранее письменно уведомив арендатора о необходимости исполнить обязанности по договору (оплатить арендную плату).

Заранее подготовить два одинаковых экземпляра уведомления и лично отправиться к квартиросъемщику. Вручить ему один экземпляр, а на втором (который останется у наймодателя) наниматель должен расписаться, что получил документ, поставить дату, подпись и фамилию с инициалами. Если квартиросъемщик отказывается подписывать документ, можно прибегнуть ко второму способу.
Подготовленное уведомление отправить через почтовое отделение заказным письмом с уведомлением о вручении. Даже в случае, если адресат откажется получить это письмо, в соответствии с действующими нормами законодательства, он будет считаться уведомленным надлежащим образом. Подтверждением этому будет корешок от уведомления, в котором указывается причина невручения.

Выселение квартирантов за неуплату

Досрочное расторжение возможно при условии, что жильцы используют помещение не по его прямому назначению. Это подразумевает торговлю, организацию производственных помещений и прочее, не подходящее под описание жилого помещения.
Также досрочно расторгнуть договор можно в случае, если действия квартирантов привели к тому, что состояние имущества в квартире и самой квартиры ухудшилось.
Преждевременно выгонять с договором можно, если жильцы нарушали права соседей и имеются доказательства. Например, испортили лестничную площадку, мусорили в подъезде, нарушали тишину во время отдыха.
Досрочное расторжение договора может грозить и квартиросъемщикам, которые не платят за квартиру. Если договор годичный, достаточно неуплаты за два месяца. При долгосрочном договоре требуется неуплата в течение полугода. Выселять квартирантов за неуплату часто приходится через суд.

Следует предоставить судебным органам доказательства, что требования собственника, изложенные в договоре, не были выполнены. Стоит помнить, что при наличии договора квартирант живет законно, и потому владелец не имеет права выгонять его силой, менять замки и совершать прочие действия, препятствующие проживанию, до решения суда.

Выдворить проживающих быстро получается не всегда, так как для этого нужны законные основания и даже доказательства нарушения. Выселить жильцов из сдаваемой квартиры, когда они не платят – законное право собственника, но, если договор не заключался, могут возникать трудности.

Иногда возникают ситуации, когда арендодатели вынуждены выселить квартирантов, которые не платят по договору. Владелец жилья вправе выселять квартиранта за неуплату и другие проблемы, которые возникают по вине жильцов. Какие есть основания, и как выселить квартирантов, которые не оплачивают аренду и нарушают правила договора.

Такая развязка возможна в случае, если срок договора найма окончился, а граждане не покидают квартиру. В этом случае собственник обращается в полицию и оставляет заявление о том, что третьи лица проживают в его квартире незаконно. Полиция должна прибыть на место и выселить их.

17 Мар 2022 jurist7sib 52