Главная / Трудовое право / Дольщики Проверить

Дольщики Проверить

Как проверить договор ДДУ в Росреестре

При дистанционной покупке жилья в новостройке и во многих других ситуациях требуется проверить ДДУ — договор долевого участия — в Росреестре. Это нужно делать при малейших сомнениях в том, что застройщик надежный. А здравомыслящие люди контролируют регистрацию сделки даже при полном отсутствии недоверия. Ведь ДДУ может не оказаться в Росреестре и не по вине застройщика.

разрешительные и регистрационные документы стройкомпании успешно проверены;
дублированная продажа исключена, так как ДДУ на одну и ту же часть определенного объекта в Росреестре можно оформить только однократно;
застройщик работает в соответствии с законом №214-ФЗ;
застройка идет по согласованному и утвержденному проекту на земельном участке, где разрешено жилое строительство.

Проматываем вниз первую страницу портала, в самой нижней строчке на синем фоне находим кнопку электронных услуг и сервисов, нажимаем ее.
Открывается новое окошко, там среди ссылок выбираем рисунок домика и подпись, что это услуга онлайн-поиска справочной информации по недвижимости, щелкаем мышкой.
Появляется форма для проверки договора ДДУ в Росреестре. Там можно искать данные о вашем многоквартирном доме по кадастровому или условному номеру, адресу.
Жмем внизу после заполнения формы на строчку «сформировать запрос».
Выскакивает информация о вашем МКД. После нажатия кнопки «права и ограничения» появится список всех зарегистрированных ДДУ, и вы сможете узнать, есть ли среди них ваш договор.

Чаще всего регистрацией соглашений занимается сам застройщик. Он должен вас уведомить, что регистрация успешно пройдена. Получили такое сообщение – теперь уже точно пора проверить ДДУ. Причем не только онлайн, но и бумажный документ, на котором должны появиться регистрационная печать и подпись, а также штамп с обратной стороны.

Мы расскажем, как проверить наличие государственной регистрации документа о вашем долевом участии. Но если после всех нужных манипуляций договор не найден, то, возможно, вы имеете дело с аферой или с халатностью. В таких случаях избежать неприятностей или уменьшить ущерб поможет юрист по гражданским делам.

• утвержденный конкурсный управляющий осуществляет опубликование сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в газете «Коммерсант» (можно увидеть в сети Интернет на сайте газеты и в печатной версии) и Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети Интернет не позднее чем через десять дней с даты своего утверждения, в сообщении указывается: наименование должника, его адрес и идентифицирующие должника сведения (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации индивидуального предпринимателя, идентификационный номер налогоплательщика);наименование арбитражного суда, в производстве которого находится дело о банкротстве, и номер дела; дата принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства; дата закрытия реестра требований кредиторов; сведения о конкурсном управляющем и соответствующей саморегулируемой организации.

Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования. В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет по почте соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме.

Данные документы в обязательном порядке должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью конкурсного управляющего, признанной согласно статье 6 Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» собственноручной подписью, которой конкурсный управляющий подтверждает факт достоверности представленных документов.

Для получения выплаты вам необходимо обратиться к конкурсному управляющему с письменным заявлением о представлении в Фонд скорректированного реестра требований участников строительства, содержащего информацию о вашем требовании, с указанием причин изменений, а также предоставить конкурсному управляющему оригиналы обосновывающих документов. Ваше заявление, а также заверенные конкурсным управляющим копии документов будут направлены
в адрес Фонда.

• в случае отказа конкурсным управляющим во включении требований в реестр, данный отказ может быть оспорен в суде в рамках дела о банкротстве, возражения на отказ конкурсного управляющего могут быть заявлены не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.

Если директор номинальный, то компания уже приготовилась по всем позициям к тому, чтобы держать оборону от кредиторов, госорганов и прочих лиц, которые предъявляют те или иные требования к компании. Если компанией застройщика руководит БОМЖ, то от сотрудничества с подобной компанией следует воздержаться.

Если у фирмы много долгов на большие суммы, то это говорит только об одном — денег нет. Обратите внимание на срок, когда возбуждено исполнительное производство. Если этот срок в пределах двух месяцев, то вполне возможно, что исполнительные листы вскоре будут исполнены. А если на сайте ФССП есть незакрытые долги более двухмесячной давности, то это однозначно плохой знак. Судиться с подобной компанией — это пустая трата времени и сил. Но даже сам факт наличия исполнительных листов может говорить об отсутствии денег на расчетных счетах Застройщика. Когда у компании есть деньги, лист предъявляется сразу в банк и деньги списываются в течение 7 рабочих дней (как правило). К приставам они попадают тогда, когда на счетах компании нет денег и, чтобы исполнить решение, нужно арестовывать имущество. Обратите внимание на то, какой тип задолженности числится за компанией. Если это госпошлина или штраф, то волноваться нет причины. Госпошлины направляются судом напрямую приставу, минуя счета компании. Исполнительное производство — это не быстрый процесс, поэтому долг может «висеть» на компании продолжительное время.

Но если сайт зарегистрирован на другое ЮЛ, это не всегда плохо. Сайт часто зарегистрирован у Интернет провайдера или ФЛ, такое часто бывает. Подозрительным будет, если, к примеру, проверяемое лицо ООО «Ромашка», а сайт числится на ООО «Ромашка 2». Самым достоверным критерием при оценке компании – высокая посещаемость сайта, это говорит о том, что поисковые системы любят этот сайт, а это может говорить о серьезности компании, наличии хорошего бюджета на интернет маркетинг. А хороший бюджет может быть только в компаниях с продуманными бизнес процессами. У компании однодневки, как правило, и сайт появляется в поиске только в рекламной выдаче. Выбирая компанию в интернете, ориентируйтесь на естественную выдачу. Поисковые системы сделают за Вас первичный отбор сайтов.

Если компания участвует в тендерах и аукционах, то это само по себе хороший знак. Это может означать, что компания действующая и нужна владельцу. Если компания победила в определенном тендере, то это еще лучше, так как государственные контракты предъявляют достаточно жесткие требования для компаний.

Если перед Вами как раз группа компаний, то необходимо проверить всю группу. И если хоть по одной компании, входящей в группу, имеется плохая история с обманутыми дольщиками, то значит, за группой компаний стоят нечестные люди, и ситуация с неполучением квартиры может повториться.

Как проверить квартиру в новостройке перед покупкой

Если вы не готовы тратить свое время на поиск и анализ информации о застройщике, проверку новостройки, оценку рисков заключаемой сделки – обращайтесь к нам: проведем полную проверку квартиры в новостройке и предоставим официальное заключение юриста о потенциальных рисках.

Стоит отметить, что само по себе наличие исков дольщиков к застройщику о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартир, о расторжении ДДУ не является безоговорочным показателем его неплатежеспособности. Однако наличие таких исков проинформирует вас о том, что объекты застройщик сдает с отставанием от графика и позволит вам это учесть при планировании своих расходов.

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

Однако такая проверка все равно не позволит оценить весь объем претензий, так как дольщики вправе обращаться также в суды общей юрисдикции по месту своего жительства (например, по искам о расторжении ДДУ, взыскании неустойки за просрочку, качеству строительства и т.д.).

4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.

В настоящий момент поисковые системы оценивают сайты по многочисленным критериям — в совокупности более 1000 показателей, включая такие: имеет ли компания офис, указаны ли реквизиты, присутствует ли телефон и т.д. Одним из важнейших показателей является оценка поведения предыдущих пользователей. Допустим Вы ищете: юриста по взысканию неустойки с застройщика через Арбитраж. Выписали себе список компаний, сходили к ним на прием, в итоге Вам что-то не понравилось и через какое-то время Вы вернулись к поиску с тем же самым запросом. В итоге Ваш выбор пал на компанию номер два. Подобное поведение стало характерным для большинства пользователей, в итоге поисковые системы стали сайт компании №2 лучше ранжировать. Невозможно закрепится в естественной выдаче компаниям, которые некачественно оказывают ту или иную услугу. Это долго и дорого, компании однодневки так не работают. Подобного ранжирования не происходит с сайтами, которые появляются в выдаче с помощью рекламы. Хотите получать качественные услуги, товары — выбирайте сайты из естественной выдачи. За Вас это ранее уже сделали поисковые роботы и пользователи, так присоединяйтесь к выбору большинства! Необходимо понимать какие сайты выводятся в поиске с помощью естественной выдачи, а какие с помощью рекламы.

Как правило, все крупные застройщики состоят из группы юридических лиц. Не всегда это плохо и не всегда это означает уход от ответственности. Есть такие компании, которые абсолютно открыто показывают свою структуру, отчетность, и, что главное для нас, им можно доверить свои деньги в обмен на построенные квадратные метры.

Номинальный директор — это лицо, которое юридически числится как генеральный директор и несет всю юридическую ответственность, а фактическое управление компанией осуществляет другое лицо. Номинальный директор — это фактически БОМЖ, которому все равно, что на нем будут «висеть» долги или какая-либо уголовная ответственность.

При покупке квартиры через жилищный кооператив, дольщики фактически не избирают правление и не могут контролировать его действия, а сточки зрения закона, правление может увеличить стоимость и сроки строительства без какой-либо ответственности за это. При заключении договора вам могут предложить заключить: договор переуступки права требования; • инвестиционный контракт на строительство жилого дома; • предварительный договор купли продажи; • договоры купли продажи векселя (в большинстве случаев, это фактическая покупка квартиры по векселю); • договор соинвестирования. С юридической точки зрения, данные схемы незаконны.

Существует 214 ФЗ «Об Участии в долевом строительстве». Данный закон подробно регламентирует обязанности застройщика перед дольщиками. Так, например, в нем указана ответственность в размере двойной ставки рефинансирования за срыв срок сдачи объекта (на момент написания статьи это 20% годовых). Любые другие способы покупки квартиры, кроме договора ДДУ направлены либо на совершение преступления, путем например двойной продажи, что сейчас происходит редко, либо на то, чтобы существенно снизить ответственность застройщика, либо полностью лишить вас права применить к нему санкции. Например, в случае заключения договора уступки права требования, при нарушении сроков строительства, неустойка будет рассчитываться не от стоимости квартиры, а исходя из той цены, которая указан в договоре между застройщиком и фирмой-«прокладкой», при этом в данной схеме застройщики указывают, что компания полностью не расплатилась, соответственно отказывают в выплате неустойки.

Несмотря на то, что 214 ФЗ подробно регламентирует все существенные условия договора ДДУ. Тем не менее, застройщики используют ряд лазеек. Так, например, обратите внимание на формирование стоимости договора – квартиры, какие именно коэффициенты применены при расчете стоимости площадей балконов, лоджий, мансард, других холодных помещений. Застройщики обязаны в случае уменьшения площади квартиры, уменьшить цену этой квартиры. Однако на практике в договоре указывается, что если площадь уменьшилась в пределах 5%, то перерасчета не происходит. При этом обмер происходит не органами БТИ, а привлеченной застройщиком компанией.

По закону, ст.ст. 20-21 Закона о ДДУ 214-ФЗ, застройщик обязан предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы: – учредительная документация; – бухгалтерская отчетность за последние три года; – аудиторское заключение за последний год; – проектная документация; – инвестиционный контракт, если есть; – лицензии, участие в СРО; – разрешение на строительство; – документы на землю; – договор страхования; – информация о подрядных организациях. При этом документы должны быть предоставлены в подлинниках.

Однако на практике, застройщик не предоставляет указанную документацию, однако предоставляет ее при подписании договора. Часто информация предоставляется даже в незаверенных копиях. Истребовать информацию и документы можно с помощью юриста по новостройкам.

Как самому проверить новостройку и застройщика

Часть рисков снимает закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ). Например, сводит к нулю риск двойных продаж, при которых одна и та же будущая квартира оформляется на разных лиц. Или риск вывода средств дольщиков на офшорные счета: в новостройках, которые реализуются через эскроу-счета, это полостью исключено.

Превратить риски в нулевые не удастся, зато можно свести их к минимуму, самостоятельно проверив новостройку и застройщика. О том, как это делать – детальные инструкции от портала МосДольщик.рф. Выполнять их можно последовательно, а можно – только те этапы, которые у вас вызывают наибольшее беспокойство.

Из 800 будущих жильцов этого ЖК только 19 человек увидели недобросовестные действия и отказались подписывать этот договор. Они решили обратиться в суд с указанием на нарушения, доказывая свое право на получение компенсации, ведь свою часть договора они выполнили. Представитель застройщика начал угрожать расторжением договора и сказал, что готов вернуть деньги людям, раз они не подписывают невыгодное для них допсоглашение. В конце августа застройщик в одностороннем порядке так и сделал. А Роману начали поступать письма с предложениями о том, «куда ему вернуть его деньги». Но ему нужны были не деньги, а квартира, чтобы жить. Мужчина успел наложить через суд арест на собственность, поэтому его квартиру еще не продали. Но, по его словами, были те, кому не удалось этого сделать вовремя и в результате застройщик, действуя формально строго по договору, уже построенное жилье начал реализовывать по новым ценам другим покупателям. Сейчас еще идет судебное разбирательство по данному прецеденту, и чью сторону возьмет Фемида – большой вопрос.

Другими словами, гражданам возвращаются только средства, которые они перечисляли на эскроу-счет, на который даже процент по вкладу не начислялся. А между тем за время постройки дома инфляция «съела» часть этих средств, а цена квадратного метра могла вырасти выше инфляции, как это и случилось в 2022 году. По информации компании «Бест-Новострой», стоимость жилья в новостройках в категории «эконом» и «элитка» увеличилась за прошлый год более чем на 40%, а в сегменте бизнес-класса – свыше 50%. В результате возникала почва для мошеннической схемы: застройщик мог вернуть средства дольщику, а дальше продавать квартиры в уже построенном доме по рыночной цене с большей выгодой для себя.

Введение обязательных эскроу-счетов стало прогрессивным шагом в сфере жилищного строительства в России. До ее введения деньги дольщиков не были защищены от мошенничества, и если недобросовестный застройщик банкротился или «выводил» деньги себе в карман, граждане могли не получить вообще ничего. Некоторым таким «счастливчикам» иногда удавалось решить проблему, когда недостроенный объект выкупали другие застройщики или достраивало государство, но большинство пострадавших оставались и без жилья, и без денег.

Такая трактовка законодательства является возможностью для манипуляций. В ноябре прошлого года ещё в двух жилищных комплексах было зафиксировано нарушение положенных сроков, но о масштабности проблемы говорить рано. «До пандемии срок в 6 месяцев считался достаточным, — говорит владелец строительной компании Максим Лазовский. — Сейчас есть обстоятельства, которые можно считать форс-мажорными. Рост цен на ресурсы, пандемия и геополитические риски – все это сложно предвидеть заранее. Дольщики не лишаются средств, но лишаются жилья, если отказываются подписать допсоглашение.

Эскроу-счета при всей своей надежности, как выяснилось, не являются гарантией обязательного получения жилья. Застройщики, например, могут вернуть средства участникам долевого строительства, замороженные на этих счетах, чтобы продать уже построенный дом новым покупателям по более высокой цене. О «прорехах» законодательства в долевом строительстве и возникающих возможностях для манипуляций рассказали эксперты.

Виталя купил квартиру площадью 52 м² в строящемся доме за 8 млн рублей, подписал с застройщиком ДДУ. На приемке квартиры обнаружил, что площадь квартиры — 50,5 м². В ДДУ пункта о порядке компенсации недостающих метров не было, поэтому Виталя рассчитал сумму по закону. Он написал претензию застройщику и получил компенсацию за разницу в 1,5 м² — 230 тысяч рублей.

По закону застройщик не обязан сдавать вам двор, а вот подъезд относится к совместному имуществу жителей. У вас будет доля в этом имуществе, и вы вправе требовать, чтобы застройщик сдавал подъезд в готовом виде. Если чего-то нет или что-то сделано плохо, запишите это в чек-лист, потом перенесете в дефектный акт.

Длину и ширину помещений измеряют вдоль стен на уровне пола. Не считают площадь дверных проемов и арок, если их ширина меньше двух метров, а ниш — если они ниже 1,8 метра. Если вы гуманитарий и математика навевает на вас тоску, позовите на приемку друга-технаря.

На форумах часто советуют брать с собой зарядку для телефона, чтобы проверять розетки. Я тоже так раньше считала, но поняла, что рисковать телефоном не стоит: если от перепада напряжения сгорит бритва за 3 тысячи, будет не так обидно, как если это будет телефон за 50.

1.3. Квартира передается Участнику долевого строительства с частичной отделкой и выполнением следующих видов отделочных работ: отделка стен штукатуркой; покрытие полов — цементная стяжка; установка пластиковых окон и балконных дверей; остекление лоджии; установка металлической межквартирной (входной) двери . Установка электроплиты, а также горизонтальная разводка системы водоснабжения не входят в цену договора и осуществляются Участником долевого строительства самостоятельно и за свой счет.

Честный рынок долевого строительства

Согласно новым правилам, объекты могут быть переданы новому застройщику без проведения собраний участников строительства на основании параметров, которые установлены постановлением Правительства РФ № 1192 от 12 сентября. Фонд защиты участников долевого строительства принимает решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования завершения строительства домов и объектов инфраструктуры в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В данном случае подается один комплект документов, в том числе и одно заявление, подписанное всеми дольщиками. При этом необходимы копии паспортов всех участников долевого строительства. Если от имени одного из дольщиков действует представитель — необходима нотариальная доверенность (с полномочиями на представление интересов в деле о банкротстве).

В случае невозможности дольщика обратиться лично в Банк-агент может направить по почте РФ следующие документы для получения выплаты на почтовый ящик Фонда по адресу 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, 10, блок «б»:
— нотариально заверенное заявление о выплате возмещения, составленное в свободной форме;
— нотариально заверенную копию документа, удостоверяющего личность;
— нотариально заверенную копию выписки из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Заявитель вправе представить в Фонд, в том числе через Банк-агент, для рассмотрения дополнительные документы, подтверждающие обоснованность его требований, в течение срока осуществления выплаты возмещений (их оригиналы или надлежащим образом заверенные копии): — с заявлением в свободной форме о несогласии с размером выплаты в адрес Фонда; — копия документа, удостоверяющего личность, снятая с оригинала и заверенная работником Банка-агента, либо его нотариально заверенную копию; — копии договоров участия в строительстве/ долевом строительстве, предусматривающие передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, договоры уступки права требования, снятые с оригинала и заверенная работником Банка-агента; — судебные решения, а также исполнительные листы и (или) постановления судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства, подтверждающие наличие и размер обязательств застройщика перед участниками строительства/ участниками строительства долевого строительства по договорам участия в строительстве/ долевом строительстве, предусматривающие передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, и договорам уступки права требования; — иные документы, подтверждающие обоснованность требований заявителя.

Например, некоторые застройщики могут попросить оплатить первый взнос по договору долевого участия сразу же после его подписания. Но не стоит этого делать – сначала документ нужно зарегистрировать. А на это необходимо время. Если же заплатить деньги по незарегистрированному договору, то недобросовестный застройщик может сказать, что никакого платежа не было.

Этот документ можно получить в соответствующем органе, курирующем строительные работы в регионе. Нужно заранее узнать, кто выдает разрешение в конкретном городе, чтобы сравнить предоставленный застройщиком документ с подлинным. При проверке важно посмотреть, на какой конкретно дом выдано разрешение.

Если на момент заключения договора строительство уже кипит, стоит хотя бы визуально оценить готовность жилья. В таком случае получится прикинуть, когда же его скорее всего достроят. К сожалению, иногда сроки сдачи жилья могут переноситься. Но вероятность, что строительство затянется, куда меньше в случае уже почти законченного проекта.

Собственные средства. Это идеальный для всех вариант. Потому что в таком случае застройщик ни от кого не зависит. Он не должен ждать, пока получит деньги от банка, не должен выплачивать проценты и так далее. Цены на жилье у такой компании ниже, а стройка проходит быстрее. Но важно, чтобы компания была финансово состоятельна, то есть имела минимум долгов. В таком случае шансы на завершение строительства близятся к 100%.

Покупка жилья в новостройке связана с определенными рисками. Но есть шанс максимально их снизить. По крайней мере те, которые зависят от застройщика напрямую. В этой инструкции мы покажем, на что именно обратить внимание при выборе застройщика. И как правильно проверять компанию при покупке квартиры.

Как проверить зарегистрировано ДДУ

Согласно новому закону о долевом строительстве дольщик и застройщик должный в обязательном порядке заключить ДДУ или договор о долевом участии. Но согласно новым поправкам важен не просто принцип написания и заключение договора, но и предусматривают обязательное участие сторон гаранта заключения договора о долевом строительстве. Это основное отличие от ФЗ-214. Теперь дольщик и застройщик являются основными сторонами при заключении договора о долевом участии, а Росреестр и банк через который проводится сделка регистрационным и финансовым гарантом исполнения обязательств.

Согласно договору ДДУ земельный участок будет носить факт «Обременения», данная информация обязательно указывается в договоре. Во время заключения договора Росреестр присваивает номер документа, в соответствии со всей ведомственной номенклатурой. При этом Росреестр имеет полное право отказать в регистрации ДДУ по ряду причин. Первая причина – если на ранее на указанный объект уже проводилась регистрация ДДУ. Иными словами если есть признаки повторной регистрации одного и того же объекта ДДУ. Вторая причина – если есть технические ошибки в процессе оформления документа, которые не позволяют прочитать документ, что в итоге не позволяет признать документ за основополагающий порядок госрегистрации.

Есть два основных способа проверить зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре. В первом случае можно это сделать онлайн, во втором офлайн (заказав печатный вариант). При этом и в том и в другом случае документ будет иметь одинаковую юридическую силу. Что касается онлайн формы, это электронный документ, который представляет собой выписку из ЕГРН с усиленной квалифицированною подписью. Офлайн это стандартная форма с подписью Росреестра и гербовой печатью.

Для того чтобы не было ошибок, в процессе заключения договора ДДУ между дольщиком и застройщиков, Росреестр присваивает квартире специальный кадастровый номер. Данный номер используется для уточнения информации, кроме того он используется при оформлении полного права собственности на жилье, после того как квартира будет достроена и сдана. В такой ситуации проверить договор ДДУ в Росреестре вы можете так:

Основным рабочим документом указывающим ДДУ по долевому строительству является выписка из ЕГРН. Именно этот документ является официальным документом регистрации кадастровой палаты. На сегодняшний день законом предусмотрена обязательная регистрация ДДУ Росреестром. Согласно законодательству обе заинтересованные стороны, дольщик и застройщик вместе приходят в кадастровую палату и подписывают там договор. При этом Росреестр в обязательном порядке приглашает для участия в сделке представителя банка, в котором в дальнейшем будет открыт эскроу-счет участника долевого строительства. На эскроу-счет согласно условиям договора будет начислена сумма равная стоимости квартиры. Важно, что застройщик не имеет права пользоваться деньгами на эскроу-счете, до момента передачи квартиры дольщику. При этом представитель банка прописывает в договоре механизм раскрытия эскроу-счета. Отметим, что деньгами на эскроу-счете не может воспользоваться не только застройщик, но и дольщик.

Для проверки платежеспособности компании нужно получить выписку ЕГРЮЛ на сайте налоговой инспекции. Эта услуга доступна всем, у кого есть ИНН, ОГРН застройщика. Достаточно и просто ввести название компании. Входим на сайт egrul.nalog.ru, заполняем поля и скачиваем выписку.

Обращаем также внимание на ход работ. Обычно на официальном сайте комплекса публикуется фотоотчет с места стройки. Возьмем ситуацию: сроки перенесли на 1-2 квартала. При этом работа кипит, застройщик регулярно обновляет изменения в проектной декларации и размещает фотографии, как подтверждение своей активности, а сам объект уже на последней стадии готовности — скорее всего, у девелопера возникли временные трудности, но он намерен ввести объект в эксплуатацию, пусть и с задержкой.

Требования к уставному капиталу застройщика — один из самых важных пунктов проверки. По сути, это финансовая гарантия. Сумма уставного капитала замораживается и при банкротстве используется для выплаты долгов. Как вы думаете, при плохом сценарии смогут ли дольщики рассчитывать на компенсацию, если уставной капитал компании составляет 10 000 рублей? Наверняка, нет.

Данная инструкция пригодится тем, кто решил самостоятельно проверить надежность компании, не прибегая к работе профессионалов. В этом вопросе каждый сам оценивает свои силы. Возможно, иногда лучше переплатить и воспользоваться советами юристов, чем потом отстаивать свои права на митингах и в судах.

В разделе «Проекты» обычно размещаются документы по реализованным объектам и строящимся домам. Особо следует обратить внимание на выполнение заявленных сроков в проектных декларациях в специальном разделе «О примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию».

Дольщики Проверить

Если застройщик прошел первый этап «кастинга», позвоните ему и договоритесь о встрече в офисе. Скажите, что вы хотите посмотреть оригиналы учредительных документов, договор страхования на новостройку и получить образец или проект договора долевого участия в строительстве.

Саша купила квартиру в строящемся доме за 6 миллионов рублей, подписала с застройщиком ДДУ . Крайняя дата сдачи по ДДУ была 31 марта. На 81-й день начинают «капать» пени — то есть с 20 июня. Застройщик подписал с Сашей акт приема-передачи квартиры и передал ей ключи 20 сентября. Саша написала претензию застройщику и получила 303 тысячи рублей за 92 дня просрочки. Зачем-то купила пять айфонов.

Покажите проект ДДУ независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

ДДУ защищает вас от задержки сроков. Застройщик вправе перенести срок сдачи новостройки, но обязан согласовать это с каждым дольщиком. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если застройщик не сдаст новостройку вовремя, вы имеете право на выплату пени — 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Действуйте так же, как с учредительными документами: оригинал договора изучите в офисе, а себе домой попросите копию. Дома посмотрите, с какой страховой компанией работает застройщик. Если ее нет в списке страховщиков Центробанка, ваш застройщик не вправе заключать с вами договор.

Честный рынок долевого строительства

Законом предусмотрено, что для рассмотрения Фондом вопроса о финансировании мероприятий по завершению строительства жилых домов, необходимо соответствующее ходатайство от субъекта Российской Федерации (за подписью главы региона, например Губернатора), а также подтверждение наличия в региональном бюджете необходимых средств на указанные цели. Если застройщиком является ЖСК, дополнительно необходимо ходатойство от ЖСК.

• денежные требования участников строительства (обязанность возврата застройщиком денежных средств, оплаченных дольщиком, в результате расторжения договора долевого участия, признания его недействительным и сумма убытка, которая определяется в виде разницы стоимости по договору долевого участия и оценочной стоимости объекта долевого участия на дату введения процедуры банкротства) и требования о передаче жилых помещений направляются Конкурсному управляющему с приложением подтверждающих правоотношения документов (договор со всеми изменениями и приложениями, подтверждение оплаты, решения суда ).

• копию паспорта (первая страница + страница с пропиской);
• копию договора долевого участия в строительстве (со всеми дополнительными соглашениями и приложениями);
• копии платежных документов, подтверждающий факт оплаты по договору, либо кредитных договоров (при наличии);
• заполненное заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений; копии иных документов по долевому участию в строительстве (при необходимости).

Статус обманутого дольщика и что нужно для его получения

строительство дома приостановлено на длительный срок;
квартира не была передана покупателю;
у застройщика отсутствует разрешение на строительство;
произошло банкротство застройщика;
застройщиком совершены мошеннические действия.

Только после включения в специальный реестр обманутый дольщик может рассчитывать на помощь. Виды поддержки определяются органами власти субъектов РФ. С этой целью создается специальный фонд, который занимается урегулированием обязательств застройщиков, признанных банкротами.

Получение статуса обманутого дольщика позволяет гражданам рассчитывать на то, что объект будет достроен и квартира перейдет в его собственность. Если финансирование строительства признают нецелесообразным, пострадавшему выплатят возмещение через Фонд защиты прав участников строительства.

В течение 10 дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика передает ему сведения обо всех дольщиках. В пятидневный срок с даты получения этих требований конкурсный управляющий должен уведомить всех участников строительства о возможности предъявить ему свои требования.

В случае возражений со стороны дольщика на отказ во включении в реестр они должны быть заявлены в арбитражный суд в течение 15 дней с даты получения результатов рассмотрения требования конкурсным управляющим. По результатам рассмотрения выносится определение о включении требования в реестр или об отказе во включении.

Госдума готовится вернуть квартиры владельцам эскроу-счетов

Как заявил глава комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков, депутаты Госдумы вместе с ресурсом ДОМ.РФ подготовили и направили в Банк России на согласование законопроект, который перекрывает недобросовестным застройщикам распространенную возможность наживаться за счет дольщиков. Речь идет о ситуации, в которой застройщик при несвоевременном завершении строительства имеет право вернуть дольщикам деньги со счетов эскроу.

Предложенный законопроект — одно из следствий ценового бума на рынке новостроек 2022-2022 года, считает главный аналитик TeleTrade Марк Гойхман. По его мнению, из-за льготной ипотеки с господдержкой, общего усиления инфляции, низких ставок по вкладам и перетока с них средств на покупку жилой недвижимости цены квадратных метров поднялись за год примерно на треть. Застройщикам теперь особенно выгодно вернуть бывшим покупателям их деньги, чтобы не продавать квартиры по прежним, гораздо более низким ценам.

Клиент стремится купить жильё на стадии строительства по тем ценам, которые на этот момент диктует рынок. Он замораживает свои средства на эскроу-счетах на месяцы. А после долгожданного ввода дома ему говорят о том, что он не сможет получить своё жилье и просто возвращают обесценившиеся деньги. А застройщик продаёт квартиры новым покупателям по более высоким ценам.

Существующая практика только кажется справедливой и защищающей покупателей, которым, в случае задержки с вводом новостройки возвращаются деньги. И вроде бы верно: не построил дом вовремя — верни деньги. Однако, указывает аналитик, все обстоит в полном соответствии с известной фразой: «Формально правильно, а по сути издевательство».

С введением несколько лет назад расчетов через счета эскроу, государственные организации и банки взяли под контроль финансовую составляющую долевого строительства, комментирует Анисимова. С одной стороны, банк выступает гарантом сохранности денежных средств граждан и возврата их в случае недостроя объекта. С другой стороны, с учетом длительных сроков стройки (около трех лет и более), постоянным ростом цен на недвижимость и инфляцию, деньги за все это время теряют свою ценность.

Не доводите ситуацию до объявления голодовки»: Обманутые дольщики ЖК «Чистый ручей» в Ленобласти отказываются от денежных компенсаций

«Наши последние очереди власти хотят компенсировать. Это седьмой корпус „Чистого ручья“ и четвертый корпус „Северного Вальса“ компании „Петрострой“. Мы ориентируемся на выплаты дольщикам других ЖК в Ленобласти — например, людям из ЖК „Альпийская деревня“ в Мистолово выплатили в районе 60-70 тыс. за кв. м. Наше жилье сейчас стоит в районе 110-120 тыс. за метр. Если сейчас по рынку моя квартира на этапе котлована стоит 5 млн 300 тыс., то вернут мне не больше 3 млн 400 тыс. Мы не сможем ничего купить за эти деньги», — подчеркнула Виктория.

Дольщица напомнила, что еще в августе людям давали гарантии полной достройки домов — власти Ленобласти объявили, что девелопер «Самолет» станет донором «Петростроя» и подписали соглашение с инвестором. Компания должна была также заняться «Материком» в Мурино и «Северным вальсом» во Всеволожске.

В пресс-службе строительного блока администрации Ленобласти корреспонденту «Росбалта» сообщили, что окончательное решение о компенсациях будет принимать федеральный Фонд развития территорий — в том случае, если арбитражный суд признает компанию «Петрострой» банкротом. Тогда по федеральному законодательству ЖК попадут в зону ответственности фонда — и если дома не готовы на 80%, действительно будут производиться выплаты.

Согласно части 1 статьи 11 Закона № 218-ФЗ при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, Росреестр направляет в Фонд запрос об уплате или неуплате, застройщиком обязательных отчислений (взносов) по договору участия в долевом строительстве. Фонд не позднее одного рабочего дня со дня получения такого запроса предоставляет указанные в запросе сведения.

Согласно части 1 статьи 10 Закона № 218-ФЗ размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. При этом обязанность уплаты отчислений в Фонд возникает в отношении договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, независимо от того, является участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.

В Комитете по строительству существует Управление долевого строительства, которое в соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», распоряжением Правительства Санкт‑Петербурга от 30.07.2004 N 76-рп «Об организации делопроизводства в исполнительных органах государственной власти Санкт‑Петербурга», постановлением Правительства Санкт‑Петербурга от 28.04.2004 N 650 «О Комитете по строительству» ОСУЩЕСТВЛЯЕТ ПРИЕМ ГРАЖДАН КАЖДЫЙ ВТОРНИК С 10.00 ДО 12.00 И С 14.00 ДО 17.00 на предмет оказания консультационной помощи в решении спорных вопросов в области долевого строительства.

Согласно части 5 статьи 25 Закона № 218-ФЗ обязанность застройщика по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд возникает в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из трех и более блоков, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации Фонда. С даты государственной регистрации Фонда не допускается регистрация первого договора участия в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) в Фонд.

Согласно части 3 статьи 10 Закона № 218-ФЗ обязательные отчисления (взносы) застройщиков вносятся на номинальный счет Фонда, владельцем которого является Фонд, не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр).

Всероссийский сайт дольщиков

Вот и настал момент подписания договора долевого участия. Впереди томительное ожидание и предвкушение прекрасной жизни в квартире мечты. Дольщики обычно гораздо больше внимания уделяют основным факторам – выбору надежного застройщика, района, планировки, наконец, стоимости квадратного метра.
Показать полностью. При этом абсолютно упуская из вида содержание договора долевого участия (ДДУ). Казалось бы, договор – типовой, все его подписали, почему бы и мне не подписать? Зачем вчитываться и выискивать подвохи? А затем, чтобы впоследствии не пришлось кусать локти.

Ловушка № 9. Нецелевое расходование средств дольщика
В статье 18 закона о долевом строительстве перечислены цели, на которые застройщик может направлять средства дольщиков. Это возведение объекта долевого строительства, оплата аренды земельного участка, инженерные изыскания и составление проектной документации, строительство на территории объекта проектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктуры, уплаты процентов по целевому кредиту и гос. регистрация ДДУ. Расходовать деньги, внесенные участниками строительства, на другие цели (например, предоставление займов) не допускается.

Ловушка № 10. Дольщик должен оплатить услуги страховой компании
Обязанность страхования гражданской ответственности застройщика целиком и полностью лежит на застройщике. Перекладывание этих расходов на дольщика недопустимо и приравнивается к нецелевому расходованию средств. Можно смело обращаться в надзорные органы и не сомневаться: застройщика накажут.

Ловушка № 6. Все дефекты дольщик устраняет за свой счет
Если обнаружены недоделки, приведшие к ухудшению качества объекта, застройщик обязан их устранить своими силами либо компенсировать дольщику затраты одним из двух способов:
1) возместить расходы на устранение дефектов;
) соразмерно уменьшить цену договора.
Но, опять же, договором могут быть предусмотрены другие условия. А именно – за нейтрализацию дефектов, допущенных застройщиком, участник строительства должен будет заплатить из своего кармана. Настаивать на исключении этого пункта нужно обязательно, это прямое нарушение прав потребителя.

5. Дешевые окна. Пластиковые стеклопакеты – самое слабое место во многих новостройках, ведь простой человек не сможет оценить, насколько качественное окно у него в квартире, пока не наступят холода. В рекламе и в договоре застройщик может говорить о немецком поставщике, но на деле бывают случае, когда в новые дома устанавливают «времянки» – оконные конструкции из тонкостенного неармированного профиля, сделанного, в свою очередь, из вторичного пластика. Хотя такое в жилых помещениях попросту запрещено использовать! Стоит ли говорить, что подобные подмены экономят нерадивым компаниям миллионы рублей.

05 Мар 2022 jurist7sib 49