Главная / Трудовое право / Кому можно подарить долю в квартире не родственнику?

Кому можно подарить долю в квартире не родственнику?

Если вы намерены подарить долю другому лицу, но переезжать пока не собираетесь, то есть смысл подарить какую-то небольшую часть своей доли, например, ⅕. А остальную часть лучше передать по наследству. Так можно обезопасить себя от выселения, так как получатель сможет продать свою часть и тогда вы потеряете право на проживание.

даритель не достиг четырнадцатилетнего возраста или является недееспособным лицом;
запрещено также дарение родителями, опекунами, другими представителями малолетних детей и недееспособных граждан. Для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства;
квартира получена по Федеральной программе и дробление площади на части невозможно по условиям ее передачи;
получатель доли является служащим муниципальных или государственных организаций.

ГК РФ (ст.572) требует обязательной регистрации передачи собственности. Если соглашение не зарегистрировано, оно является лишь обещанием дарения, которое может быть отозвано до процедуры регистрации, если даритель сможет доказать, что его положение резко ухудшиться при отчуждении доли в жилье.

Законодательно размер минимальной части для дарения не установлен. Однако следует понимать, что вы передаете человеку не какую-то определенную комнату, которую по устному согласию с родственниками занимаете вы, а свое право владения процентом жилого имущества. В дарственной возможно указать, какую часть жилья (комнату) вы используете на правах вашей доли. Таким образом, возможность использовать определенную комнату может перейти к получателю. Однако если ваша комната больше вашей части имущества, другие собственники могут потребовать переселения одариваемого в место в квартире пропорциональное его доле. Если планировка жилья не позволяет занять новому получателю доли другую комнату, то может быть согласована денежная компенсация — то есть, за дополнительные квадратные метры нужно будет заплатить.

Супруг может подарить второму свою часть собственности. Если при дарении другому лицу, требуется согласие мужа или жены, то для отчуждения своего права (или его части) в пользу супруга, такое разрешение не требуется. Семейный кодекс РФ (ст.34, 36), отмечает, что подаренное имущество полностью переходит в собственность получателя и не делится при разводе как совместно нажитое.

Как оформить договор дарения

На практике оформленный письменно договор дарения, подтверждающий право собственности нового владельца, потребуется при дарении автомобиля и других автотранспортных средств для регистрации в ГИБДД, а также самоходной техники (регистрируется в Гостехнадзоре Москвы), самолетов и вертолетов (регистрируется в Федеральном агентстве воздушного транспорта РФ) и маломерных судов (регистрируется в Государственной инспекции по маломерным судам РФ города Москвы).

если вы получили в дар от человека, не являющего вашим близким родственником, недвижимое имущество, транспортное средство, акции, доли, паи;
если вы получили подарок стоимостью свыше 4 тысяч рублей от юридического лица или индивидуального предпринимателя.

малолетний гражданин, то есть ребенок до 14 лет, — ни лично, ни через законного представителя. С 14 лет дорогостоящие подарки можно вручать с письменного согласия родителей (усыновителей, попечителей); если речь идет о недвижимости, также нужно будет получить разрешение органов опеки и попечительства. Исключение — полная эмансипация ребенка в 16 лет;
гражданин, признанный недееспособным , — ни лично, ни через законного представителя.

работникам образовательных, медицинских, социальных и аналогичных организаций, в том числе работникам организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, от лица тех, кто в этих организациях лечится, учится или содержится, и их родственников;
лицам, замещающим государственные и муниципальные должности, государственным и муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (за исключением подарков в связи с официальными мероприятиями, но и в этом случае подарки дороже 3 тысяч рублей признаются государственной собственностью);
коммерческим организациям, если одаряемым по договору дарения также является коммерческая организация.

если после заключения договора его имущественное или семейное положение либо состояние здоровья изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;
если человек, который должен получить подарок, совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи, близких родственников, умышленно нанес дарителю телесные повреждения.

3a пoлyчeннyю в дap нeдвижимocть нaдo бyдeт зaплaтить нaлoг нa дoxoды физичecкиx лиц – 13% oт кaдacтpoвoй cтoимocти. Нo Нaлoгoвый кoдeкc PФ в пyнктe 18.1 cтaтьи 217 пpeдycмoтpeл иcключeниe. Ecли дapитeль и oдapяeмый близкиe poдcтвeнники или члeны ceмьи, oт yплaты нaлoгa oни ocвoбoждaютcя.

К близким poдcтвeнникaм и члeнaм ceмьи Ceмeйный кoдeкc oтнocит cyпpyгoв, poдитeлeй и дeтeй, в тoм чиcлe ycынoвитeлeй и ycынoвлeнныx, дeдyшeк, бaбyшeк и внyкoв, пoлнopoдныx и нeпoлнopoдныx, c oбщим oтцoм или мaтepью, бpaтьeв и cecтёp. Oбpaтитe внимaниe, чтo тёти, дяди и плeмянники в этoт cпиcoк yжe нe пoпaдaют.

Ecли вы пoдпиcывaeтe дoгoвop дapeния в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe и cpaзy пepeдaётe нa peгиcтpaцию пepexoдa пpaвa в Pocpeecтp, выпиcкa вaм нe нyжнa – peгиcтpaтop пoлyчит вce cвeдeния нeпocpeдcтвeннo из peecтpa. Ecли peшитe cдeлaть нoтapиaльнo yдocтoвepeнный дoгoвop, зaкaжитe cвeжий дoкyмeнт нeпocpeдcтвeннo пepeд визитoм к нoтapиycy.

Пepeд тeм, кaк идти пoдпиcывaть дoгoвop, пpoвepьтe, чтoбы yдocтoвepeния личнocти были в пopядкe. Пepвый paз пacпopт выдaют в 14 лeт, пoтoм мeняют в 20 и 45. B дeнь 20 и 45-лeтия дoкyмeнт cтaнoвитcя нeдeйcтвитeльным, a знaчит пo нeмy нeльзя coвepшaть cдeлки. Нa зaмeнy пacпopтa гocyдapcтвo oтвoдит 30 днeй, зa пpoпyщeнный cpoк пpидётcя зaплaтить штpaф.

Ecли peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти пpoвoдилacь дo 1999 гoдa в БTИ, нeoбxoдимo пoлyчить cпpaвкy, чтo нa oтчyждeниe нeдвижимocти нe нaлoжeн apecт. Eё нe вceгдa включaют в cпиcoк дoкyмeнтoв, нeoбxoдимыx для peгиcтpaции пepexoдa пpaвa — нo пpaктикe зapeгиcтpиpoвaть нeдвижимocть бeз нee нe paзpeшaют в пoдaвляющeм бoльшинcтвe cлyчaeв. Нoтapиyc тoжe нe зaвepит дoгoвop бeз этoгo дoкyмeнтa.

Передача имущества несовершеннолетнему может быть безусловной или включать условия. Условия касаются распоряжения недвижимостью (продажи, сдачи в аренду и так далее). Например, даритель может указать в документе, что собственник получает право распоряжаться недвижимостью только после женитьбы/замужества.

Существует одна причина для оформления такого договора: желание обеспечить близкого человека жильем как можно раньше. Например, даритель не желает составлять завещание в силу достаточно молодого возраста и хорошего состояния здоровья, или же, желает избавить одаряемого от длительной процедуры вступления в наследство. Или хочет передать квартиру в собственность в ближайшее время.

Исключением из правил является процедура эмансипации, после которой гражданин, достигший уже 16 лет, признается финансово и имущественно самостоятельным. В данном случае ребенок правоспособен, более того, его интересы может представлять другой человек, по доверенности.

Человек является правоспособным с момента рождения, соответственно, владеть имуществом может даже новорожденный. И дарственную можно сделать на ребенка. Оформляют по общим принципам, но документ обязательно заверяют нотариально. Ребенок должен иметь свидетельство о рождении или паспорт.

Простая письменная дарственная оформляется при передаче недвижимости родственнику (близкому) или законному супругу. Она составляется по образцу, но строгих требований к документу нет. Заключение и подписание документа возможно в любом месте, не нужна справка о стоимости жилья, для оформления достаточно копий документов сторон.

Как подарить долю в квартире

Совместная собственность подразумевает, что квартира не поделена на доли. К примеру, супруги купили и просто оформили на двоих жилплощадь или жилье приватизировала семья из четырех человек.
Долевая собственность – это имущество двух и более человек на правах общей собственности с определением доли каждого владельца. Вариантов ее появления множество: разделить жилье на доли могут супруги или близкие родственники, квартира досталась по наследству сразу нескольким родственникам и т.д.

Дарение доли – самый, пожалуй, легкий способ передать часть жилой собственности родственнику или любому другому человеку. Главный плюс в том, что разрешения на это обычно ни у кого спрашивать не нужно, а одариваемый получает права на квадратные метры только за подпись в договоре. Об этих и других тонкостях дарения читайте в нашем материале.

В перечне документов для дарения доли в квартире есть выписка из ЕГРН. Справка эта обязательная, без нее в Росреестре не зарегистрируют право собственности на того, кто получил подарок. В выписке из ЕГРН указаны все собственники квартиры. Даритель доказывает тем самым свое право собственности на жилье или долю в квартире.

Сделка имеет свои особенности, когда речь идет о подарке несовершеннолетнему. До 14 лет ребенок не сможет подписать договор дарения на долю квартиры, за него это должны сделать родители. А с 14 до 18 лет дети ставят подпись сами, но с разрешения законных представителей. Иначе сделка будет считаться незаконной.

Продажа же относится к разряду возмездных сделок, поэтому распоряжаться долевой собственностью разрешено лишь с согласия всех ее владельцев. Например, продать долю в квартире мужу не удастся в обход супруги. Причем, это касается не только продажи доли в квартире, но и перепланировки жилья.

Во всех остальных ситуациях придется удостоверять договор. Хотя в этом есть и свои плюсы: нотариус может предложить проверенную форму договора и бесплатно отправит документы на регистрацию. Раньше эти услуги были платными, но с 1 февраля 2022 года нотариусам запретили брать деньги за услуги по отправке документов в Росреестр.

Если собственники отчуждают все доли по одной сделке — это изменение ввели с 31 июля 2022 года, раньше такие договоры нужно было удостоверять у нотариуса.
Если единственный собственник квартиры решил подарить долю: в этот момент у него еще нет сособственников, поэтому и нотариальное заверение договора необязательно. Эту позицию давно поддерживает и Росреестр, который регистрирует права на общую собственность.

На практике это не очень удобно, особенно если собственники — чужие друг другу люди. Поэтому такие собственники долей часто договариваются о том, кто в какой комнате будет жить и какой частью квартиры будет пользоваться. В особенно сложных случаях сособственники могут выделить свою долю в натуре — поделить квартиру через суд.

Сроки регистрации. Если договор дарения заверяет нотариус, он отправляет документы в Росреестр в тот же день, а регистрация в этом случае занимает от 1 до 3 рабочих дней. Если дело отправлено электронно, переход права на долю должны зарегистрировать в течение 1 рабочего дня. Бумажные документы регистрируют чуть дольше — 3 рабочих дня.

Доля обязательно должна быть выделена и оформлена, то есть зарегистрирована в едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Например, один из супругов решил подарить свою долю в праве на квартиру. Если до этого доли не выделялись, разделение будет существовать только на словах. Чтобы подарить или продать такую долю, нужно договориться о разделе прав на квартиру письменно и зарегистрировать доли в Росреестре.

Как оформить дарственную на квартиру

Если углубляться в юридические тонкости, то понятия «дарственная» не существует. Вы можете оформить договор дарения, то есть передать во владение свою недвижимость другому человеку. Рассказываем, как это сделать и не потерять при этом много сил, времени и денег.

Цена формируется из нескольких частей и зависит о того, что вам нужно — составить договор третьим лицом, просто оплатить госпошлину или нотариально заверить уже составленный договор. Можно заполнить стандартную форму дома и заплатить только госпошлину, нотариальное заверение необходимо, если того требует закон.

Паспорта обоих участников договора.
Подтверждение того, что даритель является собственником недвижимости. К примеру, это может быть справка из ЕГРН.
Возможно, потребуется технический паспорт. И его точно запросят, если приватизированная квартира не поставлена на учет в кадастре.

Получить в подарок квартиру – событие приятное, но выпадает такой шанс далеко не всем. Если вы хотите поскорее переехать в квартиру мечты, вам помогут выгодные условия кредитования от Совкомбанка. Вы гражданин РФ, имеете постоянный доход? Смело оставляйте заявку на ипотеку на сайте, а через считанные минуты с вами уже будет беседовать менеджер.

Совет от банка

Недвижимость не запрещено дарить, если она находится в собственности менее трех лет. В законе не указан минимальный срок владения перед дарением.

Ни один банк не даст согласие на сделку, если жилье находится в залоге.

Дарение доли в праве собственности на недвижимость в обход преимущественного права покупки: все ли так «гладко» на практике

Одним из основных отличий режима долевой собственности от единоличной является порядок распоряжения сособственниками своими долями. Как отметил Верховный Суд РФ в одном из своих определений, долевая собственность – это «нестабильное юридическое образование». Именно поэтому закон охраняет права сособственников на укрупнение своих долей и по возможности — переход из долевой в единоличную собственность.

Существуют и иные признаки притворности такого дарения. Так, в одном из дел по иску сособственника квартиры суды двух инстанций признали договор дарения ¼ доли в праве собственности на квартиру недействительным (притворным), поскольку между участниками данной сделки отсутствуют родственные отношения, которыми мог быть обусловлен безвозмездный характер данной сделки. В рамках данного дела суд также прослушал аудиозапись телефонного разговора между лжедарителем и лжеодаряемым, где они обсуждали встречное предоставление взамен отчуждаемой доли.

Понятно, что сама по себе процедура предложения покупки доли сособственнику влияет на возможность продать ее заинтересованному постороннему лицу «здесь и сейчас». Но ведь случается и такое, когда времени на проволочку нет, да и продавать долю сособственнику по тем или иным причинам бывает не с руки.

Не секрет, что закон допускает возможность одной вещи находиться в собственности сразу нескольких лиц (право общей собственности). Общая собственность, в свою очередь, может быть как совместной – без определения долей (например, совместная собственность супругов), так и долевой, где эти доли определены за каждым сособственников. В данном случае интерес для нас представляет именно последний случай в контексте недвижимого имущества. Давайте разбираться…
Как режим общей долевой собственности на недвижимость влияет на распоряжение ее участниками своими долями?

В то же время, само по себе отсутствие родственных отношений между сторонами договора дарения еще не свидетельствуют о притворности сделки. В другом деле судом исследовались истории операций по банковской карте дарителя в период заключения договора дарения, где были зафиксированы денежные поступления от одаряемого. Ссылки же на наличие между ними договора займа и дружеские отношения здесь им не помогли.

Да, Вы должны нотариально оформить договор дарения доли в праве общей собственности. Обязанность нотариально удостоверять такую сделку ранее отсутствовала, но появилась после вступления в силу Федерального закона № 172-ФЗ от 2 июня 2022 года. Не нужно регистрировать лишь те сделки, которые были заключены до его вступления в силу.

Обязательным является подтверждение отсутствия супруга у дарителя. Это обусловлено тем, что Семейный кодекс РФ требует от каждого из супругов запрашивать письменное согласие от другого супруга на совершение сделки. При этом, если сделка совершается в нотариальной форме, то и само согласие тоже должно быть в такой форме. Отсутствие такого согласия также повлечет недействительность договора дарения.

Что касается обязательности подтверждения отсутствия мужа, то здесь также все законно. Часть 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ предусматривает, что если сделка по отчуждению вещи, являющейся общей для супругов, имеет нотариальную форму, то необходимо получить согласие своего супруга на это отчуждение, которое также должно быть в нотариальной форме. Поэтому для оформления договора дарения доли нужно подтвердить, что супруг отсутствует. Тогда нотариус будет видеть, что каких-либо нарушений в этом плане нет и сделка является законной.

На основании ст. 42 Закона 218-ФЗ, перед регистрацией права в органах Росреестра сделки по отчуждению долей недвижимого имущества подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, если квартира была куплена матерью и сыном в долях по ½, то при дарении доли одним из участников долевой собственности другому нотариальной формы сделки не избежать.

C июня 2022 года все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, если Вы намерены подарить принадлежащую Вам долю квартиры, то похода к нотариусу избежать не удастся.

Оформление дарения доли в квартире в 2022 году

Согласие супруга дарителя не требуется: 1) Супруги купили квартиру в браке, оформили ее в долевую собственность на двоих, теперь один из супругов дарит свою долю кому-либо. 2) Даритель купил долю/квартиру до брака. 3) Даритель получил долю/квартиру в наследство, по приватизации, дарению. Без разницы в браке или нет — п. 1 ст. 36 СК РФ. 4) Даритель купил долю/квартиру в браке, но с супругом оформили брачный договор, исключающий совместную собственность — п. 1 ст. 256 и ст. 42 ГК РФ.

Сотрудник МФЦ проверит список документов и составит заявления о регистрации права, которое дарителю и одаряемому необходимо подписать. Если одаряемому до 14 лет, заявление за него подписывает один из родителей (опекунов), если от 14 до 18 лет — и одаряемый и один из родителей.

В назначенный день даритель и одаряемый должны забрать каждый свою копию договора с отметкой о государственной регистрации. Необязательно всем одновременно приходить в МФЦ, можно по отдельности в разное время и дни. Также одаряемому выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (на квартиру). В ней будет указано, что теперь он является собственником доли. Свидетельства о регистрации собственности отменены и не выдаются с июля 2022 года. При себе иметь паспорта и расписки, которые выдал сотрудник МФЦ.

Если за одного из участников сделки действуют доверенное лицо – нотариально заверенную доверенность. Доверенность заверяется у нотариуса за 1 000 — 2 000 рублей. Дарители не могут оформить на одаряемых доверенность на подписание за них договора дарения, и наоборот. Потому что даритель и одаряемый не могут быть в одном лице — п. 3 ст. 182 ГК РФ. Они могут оформить доверенность друг на друга, например, на подачу подписанного договора на регистрацию в МФЦ.

Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, Росреестр установил скидку в 30% — вместо 2000 рублей нужно оплатить 1400 рублей. Госпошлину оплачивает одаряемый, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

О заблуждениях, рисках и порядке дарения недвижимости

не нужно ждать полгода, в квартиру можно сразу же заселиться или продать, не нужно оплачивать коммунальные услуги за 6 месяцев ожидания;
меньшие расходы на услуги нотариуса и оформление документов;
позволяет дарителю лишить наследства неугодных ему лиц, имеющих по закону право на обязательную долю в наследстве.

Риск №4 — формление договора дарения в случаях, когда согласно закону необходимо заключать соглашение о разделе имущества. Такие договоры могут быть зарегистрированы Росреестром, но впоследствии при обращении заинтересованных лиц в суд легко признаются недействительными.

Заблуждение №3 — о встречных обязательствах со стороны одаряемого. Договор дарения не может содержать каких-либо условий о встречных обязательствах со стороны одаряемого, в том числе — о периодической выплате денег, об уходе за дарителем, обеспечении его продуктами питания, лекарствами, одеждой и т.п. Перечисленные условия подразумевают заключение договора ренты.

Риск №6 — выселение дарителя из ранее подаренной им квартиры. К сожалению, судебная практика неумолимо свидетельствует о том, что добавлением в договор дарения условия о сохранении за дарителем права пожизненного пользования квартирой проблема не решается. На консультации мы предложим Вам вариант, который полностью исключает данный риск.

Риск №3 — признание судом сделки недействительной по причине её фиктивности. Дарение – безвозмездная сделка, может быть признана судом притворной в случае доказательства факта передачи денег. То есть, если Вы сопровождаете сделку дарения «неофициальными взаиморасчётами», для одаряемого всегда существует риск потери и квартиры, и уплаченных за неё денег.
Иные основания для признания сделки недействительной:

В случае, если предметом договора является недвижимое имущество, то регистрация необходима. А если каждый объект недвижимости, который даритель желает передать одаряемому, регистрировать отдельно, то лучше оформлять и несколько договоров, по количеству передаваемого недвижимого имущества. И каждый такой договор в количестве экземпляров — по количеству сторон сделки плюс для предоставления в регистрирующий орган.

Ст. 223 Гражданского кодекса РФ регулирует приобретение любого имущества по договору. Право собственности возникает с момента, когда вещь ему передается. В то же время, если для отчуждения определенного имущества необходимо проходить процедуру государственной регистрации (к примеру, при дарении квартиры или автомобиля), то право собственности у нового владельца возникнет только с момента завершения необходимой регистрации.

Статья 244 ГК РФ дает четкое определение собственности и ее владельцев. Если жилплощадью владеют несколько человек, то она может быть либо общей, либо долевой. В первом случае границы жилплощади, принадлежащие каждому владельцу, не определены точно. Обычно в документе просто прописывается «часть жилья», в зависимости от количества владельцев.

Также есть требование к имуществу. Оно не должно находиться в аресте. Помимо этого, если квартира принадлежит нескольким людям, например супругам, то вторая половина дарителя должна дать официальное письменное согласие. И конечно же, квартира не должна находиться в залоге в кредитном банке.

С 31 июля 2022 года в силу вступили изменения, касающиеся данного вопроса. Теперь по законодательству при сделках с недвижимостью необязательно обращаться к нотариусу. Обращение необходимо в том случае, если дарится не вся квартира, а лишь доля.

Если есть дарственная на квартиру, кто еще может претендовать на нее

Дарственная, на мой взгляд, представляется наиболее выгодной сделкой для одаряемого. Ведь то, что подарено, того не вернешь! Оспорить дарственную на практике очень трудно. При оформлении дарственной даритель рискует потерей всяческих контактов и отношений с одаряемыми. Ведь высока вероятность того, что новые владельцы имущества могут «забыть» о нем сразу после подписания договора дарения. Но этот момент, в свою очередь, является очевидным минусом для самого дарителя.

Дарственная по своей природе является договором дарения, в котором стороны именуются как даритель и одаряемый. Основная цель данного договора заключается в безвозмездной передачи имущества в собственность одаряемому, независимо, является ли тот родственником или нет.

В некоторых случаях договор дарения обязательно удостоверяется нотариусом: например, если дарится доля в квартире, отчуждается имущество несовершеннолетнего, или в сделке участвует представитель по доверенности. Без подписи нотариуса регистратор документы не примет.
Для регистрации прав в ЕГРН можно обратиться в Росреестр или МФЦ, если подарено недвижимое имущество.
Договор дарения заключается в обязательном порядке, если стоимость движимого имущества превышает 3 000 руб., либо дарится недвижимость: квартира, гараж, дом, участок и пр.
Даритель вправе отменить дарение в случаях, указанных в действующем законе.

По закону вступление в наследство на квартиру по дарственной невозможно в силу того, что договор дарения предполагает переход права собственности только при жизни дарителя. Если договор дарения был составлен, но не зарегистрирован в Росреестре, то имущество, указанное в дарственной, переходит в общую наследственную массу.

Например: бабушка хочет подарить свою квартиру внучке, помимо них в квартире прописаны и проживают сын и дочь бабушки, которые по закону имели бы обязательные доли в наследстве в случае отсутствия дарственной. Но если бабушка при жизни составит договор дарения квартиры внучке, то в результате, кроме внучки никто не сможет претендовать на эту квартиру.

Щедро и по закону: дарение недвижимости в вопросах и ответах

Если пожертвование принимает физическое лицо, в соглашении обязательно прописывают информацию о назначении предмета сделки. В случаях с юрлицами делать это необязательно. Но если этот пункт все же есть в договоре, одаряемый должен будет предоставлять доказательства целевого использования дара.

Сделку, связанную с дарением, можно расторгнуть, как и любую другую. Такое право даритель имеет и до передачи подарка, и после, но только на законных основаниях. Инициаторами прекращения договора также могут выступить сам одариваемый (отказавшись от подарка) или заинтересованные третьи лица.

Сделка считается реальной, если заключение договора дарения и переход права собственности совпадают во времени. Это самый популярный в юридической практике способ оформления дорогих подарков. Реальный договор предусматривает полную передачу одаряемому прав на предмет сделки. После его подписания (или госрегистрации, если этого требует закон) он становится единоличным хозяином имущества.

Да. Для безвозмездной передачи прав по договору долевого участия часто используют договор уступки прав (цессии), который заключается после государственной регистрации ДДУ, но до момента подписания акта приема-передачи квартиры между застройщиком и дольщиком. Главное отличие цессии от дарения в том, что она может быть как бескорыстной, так и на возмездной основе.

Кроме того, дарить недвижимость можно только при жизни. Договор, по которому передача подарка должна произойти после смерти дарителя, будет признан ничтожным, и перерегистрировать право собственности по нему у одаряемого не получится. В таком случае действуют нормы законодательства о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК РФ).

Как оформить дарение квартиры

Часто договор дарения по старой памяти называют дарственной и спрашивают, как составить дарственную на квартиру, какие действуют правила оформления дарственной, как и где оформить дарственную на квартиру, нужно ли ее удостоверять нотариально и регистрировать.

Для начала отметим, что процедура оформления договора дарения (дарственной) между родственниками, в том числе близкими, кровными родственниками, и абсолютно посторонними людьми не имеет никаких различий. Вместе с тем, при оформлении дарственной на родственника данному родственнику не придется платить налог на доходы (в отличие от дарения между людьми, не состоящими в родственных отношениях). Также дарение чужому человеку всегда имеет риски, скорее неправового характера. Однако необходимо помнить, что в некоторых случаях дарение прямо запрещается законом, о них мы поговорим далее.

Подробный перечень сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, размещен в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Кроме того, стороны вправе по своему желанию заверить договор дарения нотариально. О том, нужно ли заверять добровольно договор дарения у нотариуса, какие преимущества дает такое удостоверение сделки, расходах на нотариуса также читайте в статье по ссылке выше.

В договоре дарения должно быть выражено волеизъявление дарителя безвозмездно передать квартиру. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Таким условием для договора дарения является его предмет, то есть договор должен содержать данные, позволяющие точно установить квартиру: адрес, площадь, кадастровый номер.

Имея юридическую поддержку и знания, можно найти лазейку в договоре, оспорить его и вернуть жилплощади статус наследуемой. Именно поэтому рекомендуется оформлять документ у нотариуса или у компетентного юриста, что обеспечит четкое исполнение воли дарителя, без оспаривания со стороны наследников.

сбор пакета документов на недвижимость и каждого из собственников;
заявление на дарение квартиры от обеих сторон (скачать образец бланка можно на нашем сайте);
правильно составленный договор дарения, сведения в котором не должны иметь двоякой трактовки (лучше составить при помощи компетентных юристов);
подписание договора не может происходить в разное время. Обязательное условие сделки – подпись документа одновременно, что исключает подлог и внесение корректив;
оплата госпошлины за регистрацию прав, стоимость которой в 2022 году составляет 2 тыс. руб. для физических лиц;
на основании ст. 131 ГК РФ происходит переход права собственности, что подразумевает регистрацию недвижимости новым владельцем в Росреестре.

преамбула документа содержит реквизиты сторон с указанием роли каждого из участников – даритель, одаряемый;
предмет дарения должен иметь четкое описание, без двоякой трактовки;
нелишним будет указать отсутствие обременения на квартиру и право собственности у дарителя;
права и обязанности сторон включают передачу дара дарителем и возможность отказа со стороны одаряемого, а также некоторые другие пункты, которые лучше предварительно согласовать, уточнив правомерность каждого у юристов;
в следующем пункте следует указать условия и порядок передачи подарка с дополнительными действиями или без таковых (передаточный акт, экспертиза, осмотр объекта и прочее);
порядок государственной регистрации квартиры;
порядок расторжения договора при наличии некоторых обстоятельств;
спорные ситуации и порядок их урегулирования;
заключительная часть содержит срок действия договора, количество экземпляров, правила отправки, копии документов и другие сведения, необходимые в конкретной ситуации.

удостоверение личности каждого участника сделки;
технический паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру;
заключение экспертов о рыночной стоимости жилья;
документ о регистрации имущества;
если собственников несколько, то потребуется нотариально заверенное разрешение на дарение от каждого;
справки из бюро технической инвентаризации (БТИ);
выписка из домовой книги;
квитанции по оплате ЖКХ, подтверждающие отсутствие задолженности;
справка об отсутствии обременения/ареста/залога квартиры;
заявление по образцу (можно получить на сайте Росреестра и у юристов) на государственную регистрацию.

Свобода договора регламентирована ст. 141 ГК РФ, что позволяет составлять документ в свободной форме по заданному шаблону. Строгих требований к документу нет, но все же следует учитывать правила оформления официальных бумаг и придерживаться некоторых критериев.

Чтобы избежать дальнейшего оспаривания сделки в суде или отказа в регистрации, рекомендуется обращаться к юристу, который поможет грамотно составить договор между посторонними или близкими родственниками и пошагово разъяснить детали надлежащего оформления.

Владелец недвижимости вправе передавать имущество по собственному усмотрению. Законодательством установлен единый порядок оформления дарственной на долю с привлечением нотариуса и последующей регистрацией перехода прав на часть квартиры в Росреестре. В зависимости от обстоятельств, возникают некоторые ограничения и условия при оформлении договора дарения посторонним, близким родственникам или между супругами. При составлении договора важно, чтобы у заинтересованных лиц и надзорных ведомств не оставалось сомнений в безвозмездности сделки.

Как следует из положений п. 1 ст. 572 ГК РФ, дарственная – договор о передаче дара, подписываемый всеми участниками процесса на условии безвозмездной передачи. Дарение доли подразумевает оформление письменного подтверждающего документа, который надлежит зарегистрировать в Росреестре.

Мужу или жене. Если супруги владеют недвижимостью, первый супруг может подарить свою долю второму. Дарственную необходимо заверить у нотариуса.
Несовершеннолетним детям. Дарение в пользу ребенка не требует согласования с органами опеки. Надзорный орган уполномочен проверять только сделки отчуждения, когда недееспособный лишается имущества. Пока ребенок не получил паспорт и не достиг 14-летия, его присутствие при оформлении дарственной не требуется. Если ребенок достиг 14 лет, но моложе 18 лет, принимать долю в дар можно с согласия законных представителей.
Сыну или дочери старше 18 лет. Дарственную подписывают без ограничений и дополнительных условий, кроме случаев, когда совершеннолетний ребенок признан недееспособным и находится под опекой. Дарственную на недееспособного подписывает опекун.
Родителям. Если ребенок решает подарить свою долю отцу или матери, необходимо достичь совершеннолетия и заверить соглашение в нотариальной конторе, если у недвижимости несколько совладельцев.
Другому собственнику. Если квартирой владеют 2 собственника, и один из них дарит свою долю, нотариальное заверение не требуется, поскольку оба владельца участвуют в сделке. Между 2 собственниками могут быть семейная связь, кровное родство, либо это могут быть посторонние друг другу люди.

Заявления участников сделки (заполняют при визите в Росреестре).
Гражданские паспорта, свидетельства о рождении, в зависимости от возраста дарителя и одариваемого.
Договор дарения с отметкой нотариуса.
Согласие от других владельцев долей (если не выкупается вторая доля).
Выписка из ЕГРН (выданная при получении доли дарителем через МФЦ или Росреестр).
Технический паспорт с поэтажным планом из БТИ.
Справка, свидетельство, которые подтвердят близкие родственные связи (брак, родительство и т.д.)
Справка о зарегистрированных в квартире жильцах.
Справка об отсутствии долгов по ЖКХ.
Свидетельство о семейном статусе (о браке, разводе), заявление об отсутствии брачных уз.
Письменное согласие от супруга при совместном владении квартирой в браке.
Брачный контракт (если заключался в отношении этого имущества).
Если доля получена о несовершеннолетнего, должно быть соответствующее разрешение от отдела опеки.

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 настоящего Кодекса, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.

Речь идет только об убытках, причиненных отменой, если же они вызваны недостатками квартиры, то по правилам 580-й статьи и гл. 59 ГК, они компенсируются в полном объеме. Например, квартира имела скрытые недостатки, и жилец получил в связи с этим физические повреждения.

Документы участников сделки.
Заявление о совершении регистрационного действия.
Договор в трех экз. По одному для сторон и для уполномоченного органа.
Если привлекается представитель – его доверенность, заверенная у нотариуса.
Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы дарителя.
Выписка из домовой книги.
Документы бюро технической экспертизы (БТИ).
Письменное и удостоверенное согласие на сделку второго супруга.
Согласие опекунов или попечителей, если даритель недееспособен или ограниченно дееспособен. Такие лица могут совершать дарение, но для его совершения нужны дополнительные документы.
Документ об уплате госпошлины за совершение регистрационного действия.

Заключается в письменной форме. Это обязательность вытекает из 2-й части 574-й статьи ГК, поскольку стоимость квартиры (дара) заведомо превышает 5 МРОТ.
Никакого удостоверения договора теперь не требуется. Несмотря на то, что 3-я часть 574-й статьи ГК предусматривает необходимость госрегистрации, это относится только к сделкам, заключенным до марта 2013-го года (302-ФЗ).

Паспортные данные контрагентов – дарителя и одаряемого.
Квартиру, подлежащую передаче. Это положение может формулироваться следующим образом: «Даритель безвозмездно передает т-то принадлежащую ему квартиру по адресу: город, улица, дом, корпус, номер квартиры». Далее перечисляются все характеристики передаваемого имущества: сколько комнат, этаж, размер площади и др.).

Как оформить дарственную на долю в квартире

Одним из ключевых условий договора является его безвозмездность. Владелец имущества отписывает свое жилье претенденту, а взамен ничего не получает. Также договор не должен содержать встречных требований к одариваемому лицу. Однако в нем может присутствовать пункт о возможности отказа от передачи дара.

Порядок пользования совместным имуществом определяется по договоренности сторон (ст.246 ГК РФ). Однако если доля нового владельца будет меньше размера наименьшей комнаты, то остальные собственники могут поставить вопрос о выкупе его части. В случае удовлетворения исковых требований владельцу имущества полагается соответствующая денежная компенсация.

Если объектом дарения выступает вся квартира, то участие нотариуса необязательно. В отношении долей имущества порядок заключения сделок несколько иной. С 2022 года договор дарения подлежит нотариальному удостоверению. Отсутствие нотариальной надписи приведет к отказу в оформлении права собственности. Сделки осуществляются по месту размещения недвижимости.

Порядок отчуждения имущества определяется законом. В отношении объектов недвижимости предусмотрена письменная форма соглашений. При отчуждении части квартиры также требуется нотариальное сопровождение сделки. Дополнительные нюансы вытекают из жизненных обстоятельств, в которых оказались участники сделки.

Пример. После смерти наследодателя его правопреемники узнали, что мужчина подарил свою часть квартиры незадолго до смерти родному брату. В свое время имущество досталось им по наследству. В итоге близкие родственники наследодателя лишились имущества. Наследники обратились в суд с иском о признании договора недействительным. Они утверждали, что наследодатель не осознавал последствия своих действий во время сделки. Экспертиза подтвердила факт невменяемости. Суд признал договор дарения недействительным. Ранее подаренное имущество вошло в состав наследства.

Дарения также может быть отменено по решению суда, если даритель обратиться с соответствующим заявлением, о том, что действия, совершаемые одаряемым в отношении объекта договора, несут угрозы полной утраты данного имущества. При этом даритель должен обосновать свои требования и доказать, что предмет договора имеет для него значительную неимущественную ценность. Данная угроза может возникнуть, если одаряемый не соблюдает правила пользования, содержания и эксплуатации жилого помещения, что может привести к разрушению объекта недвижимости, причинению ему неустранимого вреда или порче отдельных частей имущества. Данное условие имеет место, если по договору была передана квартира-музей, или, к примеру, в случае, если конструктивные элементы квартиры обладают особой ценностью – архитектурной, исторической, культурной.

Если договор составлен в письменной форме, его экспертиза проводится органами Росреестра. На проведение правовой экспертизы дарственной, имеющей нотариальное удостоверение, уполномочены нотариусы. Помимо этого проверяется законность совершенной сделки. С 01.01.2022 г. длительность процедуры регистрации равна 7 рабочим дням. После того, как имущество и право на него зарегистрировано за новым собственником, сторонам выдают договор дарения (каждому в 1 экземпляре), содержащий отметку о проведении госрегирации. Одаряемый получает выписку из ЕГРН, которая является удостоверением факта регистрации прав. Выписка выдается собственникам с 01.01.2022 взамен свидетельства о регистрации прав.

Отдельно стоит отметить любопытный момент, касаемо ст. 581 ГК РФ, согласно которой, право одаряемого не может перейти к его правопреемникам, при условии, что иное не установлено договором. Также и обязанности дарителя, который пообещал передать имущество в дар, переходят к его правопреемниками, при условии, что иное не установлено договором. Ст. 575 ГК РФ устанавливает запрет на дарение имущества от имени малолетних и недееспособных граждан, если дарителем выступают законные представители, а также органы опеки. Исходя из этого, передача в дар квартиры или иного имущества возможна лишь при соблюдении этих условий.

Чтобы дарственная по передаче квартиры или ее доли близкими родственниками была составлена верно, в ней должны быть отражены все необходимые условия, которые называют существенными. К ним относятся условия о предмете дарения, условия, определенные законодательством или иными нормативно правовыми актами как существенные для данных договоров, а также условия, согласно которыми стороны достигли соглашения между собой.

Дарственная на близкого родственника может быть оформлена в письменной форме и заверена нотариально, если стороны совместно пришли к такому решению. Некоторые случаи требуют обязательного нотариального удостоверения согласно закону (ст. 163 ГК РФ). Оформление дарственной на квартиру через нотариуса возможно в случаях:

Если отчуждаются доли в имуществе, принадлежащем гражданам по праву общей собственности, а также если все собственники долей передают свои права в рамках одной сделки ( ФЗ № 122); Если сделка происходит в отношении имущества несовершеннолетнего или недееспособного гражданина, на которую требуется разрешение органов опеки. Стоит отметить, что стороной сделки здесь являются граждане в возрасте от 14-ти до 18-ти лет. Для совершения сделки по безвозмездной передаче имущества лицами от 14-ти до 18-ти лет требуется письменной согласие законных представителей и органов опеки.
Напоминаем, что дарение от имени малолетних, моложе 14-ти летнего возраста, запрещено. Несовершеннолетние до 14-ти лет, а также от 14-ти до 18-ти лет, могут участвовать в сделке в качестве одаряемых. Это объясняется тем, что данные юридические действия не нарушают их права и не уменьшают имущество. Договор при этом может быть составлен в письменной форме. Фактически дар принимается законными представителями, выступающими от имени одарямых. Законные представители вправе с согласия органов опеки распоряжаться и пользоваться имуществом, которое получил в дар одаряемый, при условии, что соблюдены соответствующие правила ФЗ №48 и ст. 26, 28, 37 и 292 ГК РФ, и ст. 68 СК РФ. Но такие действия имеют свои ограничения, предусмотренные нормами вышеуказанного законодательства. Из всего сказано следует, что вы вправе передать в дар квартиру или ее долю несовершеннолетнему родственнику;
Если муж или жена передают в дар квартиру или долю в ней. Если сделка по приобретению была возмездной и происходила в период брака, а брачный договор отсутствовал, от другого супруга потребуется согласие, заверенное нотариусом. При передаче в дар имущества одному из супругов согласие не нужно. Это объясняется тем, что такая сделка происходит на безвозмездной основе, а имущество, которое передается в дар, не относится к совместно нажитой собственности.

27 Фев 2022 jurist7sib 61