Договор Купли Продажи Квартиры Находящейся В Залоге У Банка Образец
Как дела? С вами снова я Маша Б., рассказываю и показываю свой опыт и знания в юридической сфере, мой опыт больше 16 лет, поэтому смогу быстро Вам помочь и сейчас рассмотрим — Договор Купли Продажи Квартиры Находящейся В Залоге У Банка Образец. Конечно, по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессионалов юристов, нотариусов, адвокатов, тогда можете написать свой вопрос, и по мере обработки смогу ответить всем. А лучше всего будет для Вас спросить в комментариях у постоянных посетителей, которые, возможно,уже раньше успешно решили данный вопрос и скорее всего смогут помочь и Вам.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Далеко не каждый покупатель согласится участвовать в такой авантюрной сделке. Собственник может очень долго подыскивать покупателей: не один месяц, и возможно и не один год. В итоге, если у продавца нет средств выплатить кредит, сумма долга будет только увеличиваться, а шансов продать квартиру будет все меньше и меньше.
Минусы сделки
Банк снимает ограничения с имущества тогда, когда в полном объеме будет погашен заём. Следовательно, чтобы погасить долги перед банком собственник должен достать нужную сумму денег и оплатить кредит. На практике продажа квартиры в залоге выглядит следующим образом: покупатель вносит задаток, эту сумму владелец отдает банку и таким способом закрывает все долги.
Преимущества сделки
Покупка залоговой квартиры для покупателя – крайне рискованная сделка. По сути покупатель должен решить финансовые проблемы продавца. Нет гарантий, что после погашения займа за счет средств покупателя в последствие продавец не откажется от сделки. Риск лишиться денег – очень велик.
На практике, лучше всего применять этот метод только в том случае, если остаток задолженности по кредиту сравнительно небольшой и его можно погасить при помощи небольшой части стоимости квартиры (до 20%). Эту сумму реально получить в качестве аванса за жилье.
- Данные сторон сделки. В данном случае тут должен фигурировать еще и банк как залогодержатель.
- Информация о квартире. Площадь, адрес, этажность и так далее.
- Стоимость жилья. Указывается как цифрами, так и прописью.
- Условия сделки. Тут можно описать, кто, как и когда получает деньги и так далее.
- Обременения. Это обязательный пункт, в котором указывается, что данная квартира находится под обременением (в залоге у банка).
- Подписи и дата.
Требуемые документы
В данном случае покупатель просто дает разрешение на продажу жилья и больше ничего не контролирует. С одной стороны – удобно. С другой – стоимость жилья, которое продается с торгов, как правило, устанавливается в таком объеме, чтобы гарантировано погасить кредит. Интересы заемщика не учитываются. Как следствие, жилье могут продать и за половину стоимости или даже меньше. Это и является самым очевидным минусом данной схемы.
- удорожание кредита в целом, поскольку процент по потребительскому кредиту выше;
- учитывая наличие непогашенной ипотеки банк, скорее всего, потребует дополнительное обеспечение в виде необремененной залогами недвижимости или поручительства.
Досрочное погашение
Данный кредитный продукт направлен на перевод ипотечного долга из одного банка в другой. Для того, чтобы воспользоваться программой, нужно будет собрать ровно тот же пакет документов, что и для оформления первоначальной ипотеки, а также заново оплатить все необходимые страховки.
Потребительский кредит
Если ваш банк предусматривает такую оплату, следует заключить трехстороннее соглашение (продавец-покупатель-банк) и прописать в нем подробный процесс оплаты квартиры, погашения кредита и снятия обременения. Как правило, у банков есть свои формы подобных договоров, которые нужно внимательно прочитать перед подписанием.
Принципиальная возможность подобной продажи всегда есть. Проблема заключается только в получении разрешения от банка. Несмотря на разнообразие обстоятельств, банк обычно соглашается на продажу обременённой недвижимости при условии полного погашения кредита.
Возможна ли продажа квартиры, находящейся в залоге у банка?
- заключается договор купли-продажи;
- покупатель вносит деньги на погашение кредита;
- банк выдаёт справку об отсутствии задолженности;
- заёмщик обращается в Росреестр для снятия обременения;
- покупатель передаёт оставшуюся сумму продавцу;
- Росреестр оформляет документы на нового владельца квартиры.
Процедура продажи
В пункте «Существенные условия договора» указывается наличие и характер залога. Здесь же следует вписать строку о том, что кредит погашается из средств покупателя. Продавец же обязуется провести сделку после погашения кредита.
- Вначале продавец погашает свою задолженность по кредиту.
- Банк подает документы в Росреестр для снятия залога с квартиры с одновременным оформлением права собственности на заемщика.
- Став полноправным владельцем, бывший заемщик может приступать к поиску потенциальных покупателей.
Отчуждение жилплощади, находящейся под обременением
- Вначале кредитор направляет должнику уведомление и соответствующее требование.
- Далее между ними заключается соглашение об урегулировании вопроса по ипотеке в досудебном порядке.
- Затем банк приступает к продаже залогового имущества путем проведения открытого аукциона (ст. 59 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Совершение операции финансово-кредитным учреждением
- далеко не у каждого заемщика есть возможность одним платежом погасить долг по ипотеке;
- банк может назначить штраф за досрочное расторжение договора;
- в дальнейшем при оформлении нового кредита могут возникнуть сложности, так как плательщики, погашающие долг раньше срока, невыгодны банку.
Как видим, договор купли-продажи залоговой квартиры составляется не всегда в случае ухудшения условий собственника. Поэтому, ряд мошеннических схем здесь становятся нелогичными, хотя риски существуют. Это же относится и к трехсторонним договорам купли-продажи квартиры.
Договор купли продажи квартиры, находящийся в залоге: как составить?
Рекомендуем обращать внимание на стоимость недвижимости. Если она слишком сильно отличается от рыночной цены – лучше не рисковать, если только речь не идет о срочном переезде собственников или о других форс-мажорных ситуациях.
Договор купли-продажи квартиры в залоге: как проводится сделка?
Сам образец (бланк) договора купли продажи квартиры составить не так сложно. Он представляет собой классическое соглашение с учетом всех формальностей и особенностей. Продавцом по договору купли-продажи квартиры будет выступать физическое лицо, единственное – финансовая организация, в которой оформлен кредит на квартиру, должна дать согласие на сделку. Как правило, банки охотно идут навстречу клиентам, ведь им совершенно невыгодно терять свои деньги.
- заключается договор купли-продажи;
- покупатель вносит деньги на погашение кредита;
- банк выдаёт справку об отсутствии задолженности;
- заёмщик обращается в Росреестр для снятия обременения;
- покупатель передаёт оставшуюся сумму продавцу;
- Росреестр оформляет документы на нового владельца квартиры.
Образец договора купли продажи квартиры
В этом случае банк не может получить деньги, поскольку не выполнил условия договора перед продавцом, а покупатель не может получить квартиру. Ситуация не является неразрешимой, однако сопряжена с неприятными задержками.
Договор купли продажи квартиры находящейся в залоге у банка образец
Цены на залоговую недвижимость, как правило, ниже, чем на свободную от обременений. Некоторые покупатели стремятся приобрести именно такое жилье с целью личного проживания или дальнейшей перепродажи по более выгодной цене.
Законодательством не запрещено оформление ипотеки в другом банковском учреждении, но такая процедура допустима только при согласовании с залогодержателем. Как правило, банки изъявляют желание на переоформление кредита в своём учреждении, поэтому такой вариант считается наиболее приемлемым.
Стоимость ипотеки и сумма расчёта с продавцом определяются, исходя из остатка непогашенного долга. Покупатель рассчитывается по ипотеке с кредитором, обременение квартиры сохраняется до полного расчёта, после чего устанавливается право собственности.
Разрешение
Эти договора заключаются между сторонами по усмотрению и не являются обязательными. Так как они не несут никаких обязательств, кроме обязательства совершить сделку, при условии её одобрения кредитором, то в заключении таковых участвуют только покупатель и продавец, без обращения к залогодержателю.
Дело в том, что при оформлении займа собственник отдает в залог свое жилье. Юридически он так и остается законным его владельцем, а вот залогодержателем выступает банк. Практика показывает, что правоустанавливающие документы на квартиру хранятся в банке до момента погашения займа. Соответственно без ведома банка человек просто не может продать квартиру. Решение: продать или не продать квартиру остается за банком.
Купля-продажа залоговой квартиры может происходить по нескольким схемам. Обе стороны заинтересованы, чтобы выбрать законный и более простой механизм. Как именно будет проходить сделка – решает банковское учреждение. Только с его согласия в принципе возможно проведение купли-продажи. Почему так?
Преимущества сделки
- Банк полностью контролирует сделку. В отделении банка открывается две ячейки для денег: одна для внесения долга, вторая для внесения разницы между стоимостью квартиры и суммой долга.
- После подписания договора купли-продажи банк получает задолженность, а продавец деньги за проданную квартиру.
- Банк и продавец могут забрать деньги из ячеек только после регистрации права собственности за покупателем в Росреестре.
В пункте «Существенные условия договора» указывается наличие и характер залога. Здесь же следует вписать строку о том, что кредит погашается из средств покупателя. Продавец же обязуется провести сделку после погашения кредита.
Выход из положения прост – нужно заключить договор купли-продажи до погашения кредита по образцу, который находится на сайте Росреестра. В нём указывается вся цена квартиры. В пункте «Цена договора» необходимо описать порядок оплаты в два этапа – сначала в части погашения кредита, а потом, после снятия обременения, в части окончательной оплаты стоимости квартиры.
Перечень документов для заключения сделки и договора
Юридическая проблема в этом случае заключается не в собственно согласии банка, а в договорённости двух человек о передаче части денег для оплаты кредита. Эти деньги могут быть переданы на основе залога или займа с соответствующим оформлением документов (расписка). Однако в этом случае сама квартира по договору будет слишком дешёвой. В этом случае ситуация выглядит как уход от уплаты налогов.
В таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель. Вы должны написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку. После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца). У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки. Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору. Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами). После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение. Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.
Как погасить ипотеку в ходе сделки купли-продажи квартиры?
Есть 4 механизма продажи ипотечного жилья: досрочно погасить кредит (заем) за счет средств покупателя, погасить ипотеку в ходе сделки купли-продажи, уступить право долга по ипотеке, и последний способ: когда квартиру продает кредитор. Рассмотрим каждый из них подробнее.
Какие есть способы продажи ипотечного жилья?
После заключения договора задатка вам нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра). Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.
В дополнительных условиях устанавливается ответственность сторон за нарушение условий договора и пропуск сроков платежей в качестве пени, начисляемой за каждый день просрочки. Размер ежедневной пени обычно составляет до 0,5% от суммы договора.
Если квартира приобретается в долевую собственность несколькими лицами, то внесение в договор условий о залоге всей недвижимости возможно только при согласии всех покупателей (п. 1 ст. 7 закона № 102), но каждый из них может оформить залог отдельно на свою долю после ее выделения.
Существенные условия
Требование продавца внести в договор пункт, при котором покупатель должен отказаться от оставшейся части выручки проданной за долги квартиры, является незаконным (п. 3 ст. 334 ГК), так как в этом случае покупатель лишался бы квартиры при пропуске единственного платежа.
Продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия держателя залога (т.е. банка), если договором об ипотеке не предусмотрено иное (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.37, Закона об ипотеке). По общему правилу, Покупатель такой квартиры не только получает право собственности, но и становится на место заемщика (Продавца), и должен выполнять все его обязанности по договору об ипотеке (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.38, Закона об ипотеке).
Продать ипотечную квартиру после развода супругов (созаемщиков) можно тоже только с согласия банка-кредитора, например, одним из перечисленных выше способов. Как вариант, по взаимному соглашению супругов и банка, один из супругов может отказаться от своей доли заложенного имущества (квартиры) и от своей части долга, соответственно.
– А можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?
Изменить условия возврата ипотечного кредита можно только с согласия самого банка, и только если его устроит платежеспособность супругов по отдельности. Сами супруги, при этом, не вправе своим соглашением (между собой) изменить порядок погашения кредита. А если раздел имущества и долгов супругов происходит в судебном порядке, то банк будет участником этого гражданского процесса.
- Цены на такую квартиру всегда ниже рыночных.
- Данная квартира будет находиться у банка в залоге до того момента, как за нее полностью будет выплачена вся сумма займа.
- Участие в проводимой процедуре банка гарантирует юридическую чистоту сделки.
- Залоговую недвижимость, которая не обеспечена полным пакетом документов, лучше не приобретать – возможна угроза оспоримости сделки.
- Особенности денежных расчетов при продаже состоят в том, что согласно документам, владельцем ипотечной квартиры является продавец (физическое лицо), а деньги за нее получают: и продавец и банк-кредитор. Стоит заметить, что каждый из них заботится только о своих интересах.
Эту сумму человек берет в качестве потребительского кредита и сразу же вносит в качестве досрочного погашения. С жилья снимают все обременения и квартиру можно продавать. Общая ее стоимость составляет 5 миллионов рублей.
Оформление документов на залоговую квартиру
- Определяется сумма задолженности по кредиту.
- Между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи и с данной жилплощади происходит выписка всех членов семьи.
- Вносится задаток (в размере непогашенной задолженности) на банковский счет, далее он зачисляется в счет погашения долга (более детально о правилах оформления задатка можно узнать здесь).
- Продавец получает в банке справку о погашении кредита.
- С залоговой квартиры снимается обременение.
- Заключается основной договор купли-продажи.
- Регистрация права собственности нового владельца в Росреестре.
