Изменение Договора Купли Продажи Недвижимости Налоговые Последствия
Изменение Договора Купли Продажи Недвижимости Налоговые Последствия
Из письма следует, что 28.01.2022 налогоплательщиком был заключен с покупателем договор купли-продажи квартиры, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.02.2022. При этом покупателю выдано свидетельство о государственной регистрации права от 24.02.2022. Однако, покупателем по вышеназванному договору не исполнена обязанность по оплате цены квартиры, в связи с чем было заключено соглашение о снятии претензий по договору купли-продажи от 05.05.2022 и возвращении квартиры в собственность налогоплательщика. Вышеназванное соглашение зарегистрировано соответствующим образом и налогоплательщиком получено новое свидетельство о государственной регистрации права от 17.05.2022.
В связи с вышеуказанными обстоятельствами прошу разъяснить: в случае продажи мною квартиры в 2022 году возможно ли применение п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ об освобождении от налогообложения НДФЛ доходов физического лица при продаже квартиры, находившейся в его собственности свыше трех лет?
Если цена в договоре купли-продажи занижена – последствия
- применяет именно эту сумму (по состоянию на 1 января года, в котором совершается сделка) для расчета налога на доходы физлиц, подлежащего уплате после продажи имущества (п. 5 ст. 217.1 НК РФ);
- привлекает занизившего сумму налога налогоплательщика к ответственности по п. 1 ст. 122 НК РФ.
Одним из принципов гражданского права, провозглашаемым п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ, является свобода сторон при определении существа сделки, вида договора и его существенных условий, кроме случаев, когда они императивно установлены законом. В том числе стороны не ограничены ничем при определении цены сделки и вправе самостоятельно устанавливать ее, руководствуясь лишь здравым смыслом, ситуацией на рынке и согласием контрагента.
Налоговые последствия при продаже недвижимости
Стоит отметить, что если квартира имеет несколько собственников, то прибыль от ее продажи делится поровну между этими лицами. А затем, каждый владелец жилья платит 13% от своей доли. Если же собственниками квартиры являются несовершеннолетние дети, то налог за них уплачивают родители.
В некоторых ситуациях сумма такого налога определяется при помощи вычитания начальной цены за квартиру (по которой вы ее приобрели) от конечной стоимости (по которой вы ее продали). Полученная разница — и есть прибыль. А 13% от нее является необходимой налоговой ставкой.
Сделки с недвижимостью: способы оформления, налоговые последствия
Цена недвижимости зависит от способа оформления сделки. Понятно, что и продавец, и покупатель не готовы платить лишние налоги. Чем меньше налоговое бремя, тем больше правовые риски. Рассмотрим основные способы оформления сделок с недвижимостью и налоговые последствия заключения таких сделок.
С юридической точки зрения заключение договора купли-продажи объектов недвижимости — самый безопасный для покупателя способ приобретения здания и земельного участка. Безусловно, перед подписанием договора следует провести правовую проверку продавца и объектов недвижимости.
Налогообложение при расторжении договора купли-продажи недвижимости
При этом существенным является тот факт, что до начала продажи квартиры в 2022 году мною был соблюден трехлетний срок владения квартирой для освобождения доходов от налогообложения НДФЛ. Второй договор купли-продажи был заключен в связи с неисполнением Покупателем обязательств по первому договору.
Сумма дохода от продажи квартиры, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Налоговые последствия при расторжении договора купли-продажи участка и возврате прав собственности продавцу
Думаю в силу специфики УСН (дохода не возникло), соответственно нет и налоговых последствий. Что касается цены имущества, учитывая, что соглашение о расторжении действует только на будущий период, необходимо учитывать имущество по цене 3 000 000 рублей.
Признание сделки по продаже имущества недействительной или ее расторжение означает, что реализация имущества не состоялась, а вырученные по сделке средства по общему правилу возвращаются другой стороне. В такой ситуации экономическую выгоду от реализации имущества гражданином следует признать утраченной, что в соответствии со статьями 41, 209 НК РФ свидетельствует об отсутствии полученного дохода как объекта налогообложения.
Учет по отмененным сделкам
все совершенные налогоплательщиком в определенном налоговом или отчетном периоде хозяйственные операции по реализации товаров (работ, услуг) признаются выручкой и их стоимость, определенная в первичных документах, должна включаться в состав дохода от реализации для исчисления налога на прибыль;
Таким образом, указал суд, хозяйственную операцию по возврату товара, совершенную вследствие признания сделки недействительной, необходимо было отразить в бухгалтерском и налоговом учете ее участников на дату фактического проведения реституции.
Уплата налога с продажи квартиры после восстановления права собственности на основании расторжения договора купли-продажи
Таким образом,
— для полного освобождения от налога владеть нужно не 3, а 5 лет.
— минимальная база для исчисления налога 0,7*Кадастровая стоимость.
Подробнее в статье 220 Налогового кодекса РФ.
В данном случае, для целей восстановления права собственности, необходимо было расторгать договор в судебном порядке. Именно судебное решение могло восстановить владение недвижимостью с 2022 году и признать заключенный договор недействительным.
Приведенное выше мнение мое личное. Основано оно на логике, которая в 95% случаев меня не подводит. К сожалению, найти официальное подтверждение в виде разъяснения уполномоченного на то органа не удалось.
«в качестве основания возникновения права собственности указаны: соглашение о расторжении и предыдущее свидетельство о собственности» — следовательно, собственность у них с 2022 года.
А чтобы спать спокойно, сделайте письменный запрос на сайте налоговой и получите письменный ответ.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации
Согласно нормам Гражданского Кодекса нашей страны, нет никаких проблем в расторжении договора между сторонами, при условии, что договор еще не заключен. При этом, нужно четко понимать, что заключенным договор будет считаться только в том случае, когда будет произведена государственная регистрация права собственности нового владельца.
- в том случае, если рассматриваемый нами документ нарушил какие-либо законы;
- при условии, что один из участников сделки является лицом с ограниченной или полной недееспособностью;
- в том случае, если данная бумага была подписана в момент, когда у одной из сторон произошло помутнение рассудка, или же она находилась в так называемом состоянии аффекта (иными словами, несмотря на то, что человек сохранил способность к самостоятельному ведению деятельности, в момент подписания он не владел собой на 100%);
- сделка была произведена с лицом, которое на момент ее заключения не достигло 18 лет;
- подписание бумаг произошло у одного из участников сделки под давлением, выражающимся в угрозах, психологическом или физическом насилии, обмане и т.д.;
- сделка заключена, однако, не имеет последствий юридической категории, или же является прикрытием для правоотношений иного характера;
- иные случаи, в которые также обнаруживаются различные правонарушения.
Изменения в законодательстве, касающиеся продажи квартир в 2022 году
Действующее законодательство не остается чем-то неизменным и под воздействием правоприменительной практики периодически изменяется. Не остается в стороне и налоговое право.
Если у продавца в собственности более одного объекта недвижимости, то для освобождения от уплаты налогов необходимо, чтобы сумма сделки не превышала 5 млн. рублей, а срок владения – не менее 3 лет (причем субъект федерации на региональном уровне может увеличить этот срок до 10 лет).
ВАС РФ по-новому взглянул на налоговые последствия недействительных сделок
Вообще-то, данное письмо Президиума ВАС РФ касается налога на имущество организаций. Но в одном из вопросов, рассмотренных судом, речь идет как раз о случае недействительности сделки купли-продажи недвижимого имущества. Президиум ВАС привел свою позицию по вопросу налоговых последствий такого договора. На наш взгляд, этот подход можно применять и к другим налогам.
Наконец, еще один немаловажный момент: надо ли платить налоги, связанные с самим фактом возврата имущества по сделке, признанной недействительной? Ведь формально такой возврат вполне соответствует определению реализации, данному в статье 39 НК РФ.
Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости
Был случай: цена в договоре была занижена по настоянию Продавца, с целью ухода от налогов.
Причем это требование было выдвинуто через несколько дней после подписания предварительного договора и передачи задатка. Покупатель сопротивлялся, но вынужден был уступить и квартира ему подходила и возникал риск потери задатка.
Ситуация была напряженная, почти скандальная
Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2022 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости
Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.
Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.
Расторжение договора купли продажи недвижимости
На практике обоюдное согласие сторон бывает очень редко. Если какие-либо обязательства уже были исполнены до момента отмены сделки (например, произошла передача аванса), то предмет этих обязательств возврату не подлежит даже после прекращения договорных обязательств.
Если имеет место односторонний отказ от совершенной сделки, необходимо попытаться заключить с другой стороной досудебного соглашения. Для этого ей отправляется предложение об отмене сделки. Если на него получен письменный отказ или ответ не поступил в оговоренный срок или по умолчанию в течение 30 дней, правомерно составлять исковое заявление в суд. Основанием для открытия судебного дела является нарушение основных пунктов договора либо другие обстоятельства, признанные судом.
Налог с продажи имущества
К декларации прилаживаются все документы, которые подтверждают факт освобождения от налога, а также вписывается сумма налогового вычета. Если недвижимость старше трех (или пяти) лет, то предоставлять декларацию по закону не нужно. Выплаты налогов в бюджет принимаются до 15 июля (только после подачи декларации).
Недвижимость, зарегистрированная после 2022 года, может быть продана без уплаты налога только по истечении 5 лет – то есть минимальный порог был значительно увеличен в соответствии с изменениями на 2022 год.
Сделка купли-продажи признана недействительной
Налоговики посчитали, что общество занизило облагаемую базу по налогу на имущество, поскольку не учло стоимость недвижимого имущества, реализованного по договору, признанному впоследствии недействительным. Налоговый орган счел, что в данном случае общество должно было восстановить в бухгалтерском учете сведения о реализованном имуществе на дату его реализации, внеся соответствующие исправления в регистры бухгалтерского учета.
Они отметили, что порядок учета выручки, полученной от покупателя и возвращаемой ему затем налогоплательщиком в случае расторжения договора за некачественное исполнение его условий, главой 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ не предусмотрен. Поэтому, по их мнению, здесь необходимо применять порядок, установленный пунктом 1 статьи 346.17 НК РФ. Так, в случае возврата налогоплательщиком полученных от покупателей (заказчиков) авансов на возвращаемую сумму уменьшаются доходы того налогового (отчетного) периода, в котором произведен возврат. Таким образом, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на возвращаемые денежные средства на день их списания со счета в банке или выдачи средств из кассы.
26 Июл 2019 jurist7sib 175
