Главная / Пособия / Документы на покупку квартиры в новостройке

Документы на покупку квартиры в новостройке

Согласно постановлению Верховного Суда Украины, эти документы считаются незаконными, а инвесторы таких «получают лишь право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимое имущество». Следовательно, у таких покупателей нет права собственности на приобретенную.

Те, кто собирается вложить деньги в первичный рынок недвижимости, задаются вопросом, как не купить квартиру в потенциальном долгострое. ИАП «Столичная недвижимость» решил разобраться, как отличить потенциальный долгострой от «нормальной» новостройки и как можно обезопасить себя, покупая жилье в доме на стадии строительства.

Какие документы необходимо проверять при покупке квартиры

При покупке квартиры желательно удостовериться в наличии акта сдачи дома в эксплуатацию и государственной экспертизы качества жилья в новостройке. Надлежащее оформление такого документа не исключает важности личной проверки качества покупаемой жилплощади.

Встречаются ситуации, когда лицо временно выписывается – уходит в армию, направляется по решению суда в МЛС, либо попадает в психиатрическую лечебницу, а потом возвращается и пытается снова зарегистрироваться на жилплощади – тогда конфликты с новым собственником неизбежны.

Покупка квартиры в новостройке — пошаговая инструкция

Причем еще раз повторимся, что не стоит думать, что после подписания всех договоров, а также получения бумаг на руки, вовсе не факт, что вы вскоре въедете в новенькое жилье, вовсе нет. Оно может только строится, и вам вовсе не помешает предварительно, еще до всего, что описано выше, просто съездить и увидеть стройку собственными глазами. Ведь вам могут рассказать и о завершающем этапе, а в реальности там будет лишь котлован со сваями. Причем даже после того, как вам отдали ключи, стоит пристально отнестись также и к подписанию акта приемки. Если вы видите какие-либо неполадки, не спешите его подписывать, потому что после этого вам могут установить отсутствующую мойку, а могут и отказаться, заявив, будто так и было.

После того, как все предыдущие аспекты вами были полностью учтены, приходит время подписания договоров с застройщиком. Это и есть тот самый момент истины, когда именно от вас самих зависит, насколько честной и прозрачной будет сделка по покупке квартиры в новостройке.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка квартиры через ипотечное кредитование потребует дополнительно агентского договора, кредитного договора с банком и оформленной закладной (в пользу банка). Квитанции об оплате в данном случае не будет, ведь она производится только после регистрации права собственности.

Если дом уже построен, застройщик должен иметь документы, подтверждающие подключение к коммуникациям (технический паспорт). Без таких бумаг дом не принимается экспертизой, а следовательно, не сдан в эксплуатацию. Тогда сроки ожидания нового жилья могут растянуться на неизвестное время.

Покупка квартиры в новостройке — что надо знать, чтобы избежать обмана

К сожалению, далеко не все застройщики честны, а законы нашей страны не всегда могут защитить покупателя в случае обмана. Конечно, при долевом строительстве риски есть всегда, но часто они совершенно неоправданны.

Как ни странно, ФЗ-214 не обязательно гарантирует, что квартира будет хорошего качества. Конечно, в нем есть раздел о гарантиях качества, предусмотренных договором. Однако, застройщик достаточно просто может обойти закон – просто игнорируя его. В таком случае единственный выход для обманутого дольщика – это суд. Время и деньги, потраченные в юридических конторах, буду утекать, как вода.Кроме этого, в суде нужно будет доказать, что квартира не соответствует стандартам качества.

Документы для покупки квартиры в новостройке

Последние четыре способа покупки новостройки относятся к так называемым «серым» схемам, т.е. полулегальным вариантам приобретения квартир у Девелопера. Эти варианты с одной стороны, опираются на законные положения Гражданского кодекса РФ, а с другой стороны, противоречат Откроется в новой вкладке.»>федеральному закону ФЗ-214 , который однозначно определяет разрешенные способы покупки квартир в строящихся домах, точнее – разрешенные способы привлечения денег на строительство многоквартирных домов (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.1, ФЗ-214). Как такое может быть? А вот таки – может! Для этого и существует армия юристов, которые постоянно спорят друг с другом, доказывая, кто из них вернее понимает закон.

Такое участие граждан в процессе финансирования стройки может происходить разными путями. Эти пути заметно отличаются друг от друга по риску и юридическим последствиям. Риск покупки новостройки зависит как от Откроется в новой вкладке.»>надежности Застройщика, так и от типа договора, под который Покупатель отдает деньги Девелоперу за еще не построенную квартиру.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке

строительство приостановилось;
застройщик заключил договор без регистрации в Росреестре;
присутствие двойных продаж;
застройщик в целях экономии изменил отделку квартиры;
несоответствие фактических размеров площади жилья с обмерами квартир БТИ;
возможность подмены квартир (в плане нарисована одна, в реальности – другая);
квартиры продаются на дополнительных этажах;
изменение в процессе строительства цены на квартиры;
многочисленные задатки за один и тот же объект – это больше присуще деятельности недобросовестных риелторов;
полностью незаконченные документы у застройщика, хотя дом построен;
разные цены на одну и ту же квартиру, очень распространённый случай встречается в объявлениях – то тоже больше всего на совести брокеров;
слишком заниженная стоимость жилья вызывает сомнения, если это, конечно, не акция.

Однако в этой сфере есть множество нюансов. И многие все же опасаются покупать жилье на этапе строительства. Тем более что число обманутых не так уж и маленькое. Попытаемся внести ясность в самые распространенные пунктики приобретения нового жилья в новостройке, дать качественные ответы на волнующие вопросы, и помочь избежать неприятностей в дальнейшем в хлопотном и серьёзном деле.

Документы на покупку квартиры в новостройке

При отсутствии некоторых документов сделка признается неправомерной. Подписать его можно без участия нотариуса, но прежде необходимо проверить состояние объекта. Государственная регистрация – это единственное и основное доказательство право собственности на жилье.

Во вторую категорию входят риски, которые состоят в приобретении жилья, не соответствующего желаемому уровню качества. К этой категории причисляются такие риски как: очень долгое строительство дома и низкое качество сданного в эксплуатацию жилья.
В первой категории объединяются риски, которые приводят к потере денежных средств по причине невнимательности покупателя во время изучения технической документации или нарушением им законодательных норм и договорных обязательств. Сюда можно отнести многократную продажу квартиры и недострой.

Перечень документов, необходимых при покупке квартиры

Паспорт или другой документ, выступающий подтверждением личности.
Если у вас есть супруг (а), то необходимо предоставить от него согласие на приобретение недвижимости. Важное условие – оно должно быть заверено у нотариуса.
Если покупка происходит на основании доверенности, то она предъявляется. При этом её должен заверить нотариус и указать срок её действия. К доверенности прилагается документ, указывающий на личность доверенного лица – паспорт.
Если покупка происходит по ипотечному продукту, то необходимо подготовить выписки из банка и справки с места работы, подтверждающие материальную состоятельность.
Соглашение купли-продажи, подписанное обеими сторонами.

Проверить, имеются ли граждане, не прописанные в недвижимости, но имеющие право на проживание в ней после изменения владельца? (Отбывающие тюремное заключение, несовершеннолетние, граждане пенсионного возраста и др.).
Узнать, есть ли права на предмет договора у других лиц? (Объект сдан в пользование по соглашению аренды, находится под арестом и др.).
Уточнить, согласен ли супруг на совершение сделки.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке, документы

Оригинал инвестиционного контракта. Это позволит узнать, сколько квартир планируется предоставлять льготным категориям граждан, то есть объем обязательств перед государством.
Проектная декларация – он включает сведения относительно земельного участка, на котором возводиться объект, сроки его сдачи. Стоит помнить, что в случае просрочек с застройщика можно получить взыскание.
Разрешение на строительство. В этом документе должно быть указано организацию, которая проводит застройку и кто продает квартиры, лучше чтобы это была одна инжиниринговая компания. Они считаются более надежными.
Технико-экономическое обоснование застройки.
Документ, который подтверждает право на застройку. Это могут быть: свидетельство о праве на землю, договор аренды. Стоит обратить внимание на целевое назначение или категорию земельного участка. Он обязательно должен быть отведен под ИЖС, если предназначение не указано – это должно насторожить, ведь объект могут вовсе снести, без каких либо компенсаций.
Договор страхования или поручительства.
Учредительная документация.
Типовая форма соглашения, на основании которого будет передаваться жилье, это может быть ДДУ или договор инвестиционного участия.

Важным критерием является наличие кредитных ипотечных программ в сотрудничестве с популярными и надежными банками. Даже если имеется возможность покупки без ипотеки, поддержка банка – это важный критерий надежности, ведь в сомнительных проектах банки участвовать не спешат.

Документы на покупку квартиры в новостройке

Фирмы-однодневки могут усыпить бдительность покупателя, пообещав сумасшедшие выгоды. Прежде чем обращаться к застройщику, соберите информацию о нем, проверьте репутацию. Обратите внимание на стаж организации, список ее инвестиций и тот факт, оказывались ли объекты сданными вовремя. Официальный сайт компании поможет вам уточнить эти вопросы. Конкретно о первичной недвижимости Санкт-Петербурга можно почерпнуть на нашем сайте. В случае, если возникнут какие-либо сомнения, организация обязана предоставить Вам для ознакомления учредительные документы, включая свидетельство о госрегистрации, учредительный договор и устав. Интересы дольщиков защищает закон №214. Он регулирует отношения физических и юридических лиц, связанных с финансовыми вложениями в долевое строительство.

При этом директор юридической компании отмечает, что если на заре долевого строительства задержки по срокам были практически нормой (в некоторых случаях квартиры приходилось ждать до 5 лет вместо указанных двух), то сейчас ситуация изменилась в лучшую сторону: «Ужесточился контроль со стороны государства, рынок стал более цивилизованным. И сейчас, конечно, случаются отставания по срокам, однако они, как правило, не превышают нескольких месяцев», — заметил Талгат Мылтыкбаев.

После приёма квартиры обнаружились недоделки.
И здесь всё снова сходится на заключенном договоре. Если дольщик обнаружил недоделки, пока гарантированный срок не истек, он может потребовать: безвозмездного устранения недостатков в согласованный сторонами срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Квартира расположена на «незаконном» этаже.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инстркуция, документы, как проверить застройщика

Необходимо выбрать компанию – застройщика и проверить его надежность.
Далее у самого застройщика необходимо осведомится о банках, в которых он прошел аккредитацию. Допускается первоначальное обращение в банк, который в последующем представит список организаций, прошедших банковскую аккредитацию.
После того, как с банковской организацией и застройщиком лицо определилось, ответственный сотрудник банка, на основании представленных документов готовит договор о долевом участии в строительстве. После чего соглашение выдается на руки для подписи и назначается день, подписания договора о выдачи ипотечного займа.
После подписания ипотечного договора, необходимо зарегистрировать договор в Россреестре. Для этого вместе с представителем застройщика следует посетить территориальное отделение и представить данные обеих сторон.
По истечению 10 дней, в течение которых данные будут внесены в реестр регистрирующим органом, с зарегистрированным договором следует обратится в кредитное учреждение для того, что бы денежные средства были перечислены на счет компании, осуществляющей строительство.

В первую очередь, как ранее было отмечено, необходимо тщательно изучить компанию, которая осуществляет строительство. Если и компания и объект, который в последствие будет возведен, отвечает всем требованиям заинтересованного лица то необходимо изучить компанию, которая после строительство будет производить коммунальное обслуживание многоквартирного дома.

Квартиры в новостройках

Если вы приобретаете жилье в еще не построенном или недостроенном доме, срок окончания строительства является одним из самых важных вопросов. Он же является одним из самых сложных вопросов. Обычно срок указывается как квартал года. К сожалению, на сегодняшний день, выполнение застройщиком сроков строительства является, скорее исключением, чем правилом.

Пожалуй, для большинства из нас этот вопрос является одним из самых главных при покупке квартиры. Первое, что мы планируем — сумма, которую мы можем потратить на квартиру. Казалось бы, покупать любой товар просто: продавец называет цену, а вы покупаете товар по этой цене или не покупаете, но к отечественному рынку жилья в новостройках это простое правило, к сожалению, не применимо.

Покупка квартиры в новостройке: документы на жилье, проблемы, цены

Строительные компании, кроме того, создали Ассоциацию застройщиков Казахстана (АЗК). Список участников можно посмотреть на сайте azkz.kz. Однако неучастие в Ассоциации не является показателем, что застройщик ненадежный.

Все вышеперечисленные документы не являются секретными. Кстати, проверить достоверность лицензии застройщика можно на сайте www.elicense.kz.

Что нужно знать и учесть при покупке квартиры в новом доме

С 01.01.2022 строительные организации обязаны страховать строящиеся объекты или оформлять поручительство. Эта мера, прежде всего, направлена на защиту покупателей. Если возникнут проблемы у строителей, покупателю будут возвращены средства по страховке. Этот документ предполагает, что недвижимость оформляется по ДДУ.

Кроме долевого участия, существуют такие распространенные схемы, как предварительный договор, оплата векселями или договор уступки прав требования. Первый вариант – это протокол о намерениях, подразумевающий заключение сделки позже на заранее оговоренных условиях. Вариант, требующий пристального внимания, так как не оговаривается конкретная дата сдачи объекта.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс. Может быть на время, а может – и навсегда.

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

25 Июл 2019 jurist7sib 627