Главная / Судопроизводство / Договор Предварительной Купли-Продажи Недвижимости Налоговые Последствия И Риски

Договор Предварительной Купли-Продажи Недвижимости Налоговые Последствия И Риски

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: правовые и налоговые последствия (К

Практический опыт позволяет утверждать, что в период действия предварительного договора стороны обычно производят передачу недвижимого имущества будущему покупателю, которая оформляется актом приема-передачи.

посчитать, что при окончании режима фактического владения нежилым помещением и (или) его использования налогоплательщик обязан передать право собственности на неотделимые улучшения собственнику имущества, не увеличивать на их величину первоначальную стоимость приобретаемого в собственность помещения;

Договор Предварительной Купли-Продажи Недвижимости Налоговые Последствия И Риски

Отличительной особенностью предварительного договора является его неденежный характер. Поэтому стороны не правомочны устанавливать в нем порядок проведения каких-либо расчетов. На практике указанным договором нередко предусматривается передача будущему собственнику задатка.

По общему правилу гражданское законодательство не позволяет заключить основной договор в отношении недвижимого имущества, которое отсутствует. На практике встречаются предварительные договоры, в соответствии с которыми стороны обязуются в будущем заключить основной договор по поводу недвижимого имущества, право собственности на которое у будущего продавца на момент заключения предварительного договора должным образом не зарегистрировано. Однозначной судебной практики относительно правомерности подобных действий нет, и вопрос корректности заключения подобного договора остается открытым. В некоторых случаях судебные органы допускают возможность заключать такие предварительные договоры, предметом которых является объект незавершенного строительства.

Недвижимость: платежи по предварительному договору купли-продажи

Начнем с налога на добавленную стоимость. Реализация нежилых помещений на территории РФ подпадает под обложение НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). По общему правилу, закрепленному п. 1 ст. 167 НК РФ, моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат: либо день отгрузки (передачи) товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, либо день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

В то же время есть и противоположные решения. Например, в Постановлении от 30.01.2022 № А62-2878/06 ФАС Центрального округа пришел к выводу, что налоговое законодательство не связывает порядок исчисления и уплаты налога на прибыль с выполнением требований других отраслей законодательства, в том числе гражданского.

Возможные риски при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости

Также следует отметить, что правила ст. 220 ГК Украины не распространяются на сделки, подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации, поскольку момент совершения таких сделок в соответствии с требованиями статей 210, 640 ГК Украины связывается с государственной регистрацией, поэтому они являются незаключенными и такими, которые не порождают для сторон прав и обязанностей.

Таким образом, поскольку между сторонами предварительный договор был заключен в простой письменной форме вопреки требованиям ст.ст. 635, 657 ГК Украины и не был нотариально удостоверен, он является ничтожным в соответствии с ч. 1 ст. 220 ГК Украины.

Предварительный договор купли продажи квартиры риски покупателя

Существует риски, что одна из сторон может отказаться от сделки даже после заключения ПДКП. В этом случае рекомендуется вносить в договор пункт о компенсации ущерба в полном объеме. Например, покупатель внес задаток, но отказался от покупки. Собственник вправе оставить задаток себе в качестве компенсации. То же самое происходит, когда собственник отказывает покупателю в приобретение жилья. Последний, в свою очередь, может запросить компенсацию в двойном размере от суммы задатка.

Перед приобретением квартиры множество покупателей решает подписать с владельцем квадратных метров предварительный договор о покупке жилья. Несмотря на то, что подобный документ не означает переход прав на недвижимость к покупателю, он наделяет его преимущественным правом на покупку недвижимости.

Предварительный договор купли продажи последствия

Кроме того, в договоре продавец должен подтвердить, что не производил несогласованную перепланировку квартиры, иначе потребуется внести изменения в поэтажный план в БТИ. Если продавец обязан предоставить документы на квартиру для банка, то в договоре обязательно должен быть четко прописан срок.

соответствующие права будущего покупателя производить работы по капитальному и текущему ремонту недвижимого имущества, а также его право на фактическое владение и (или) пользование полученным имуществом до приобретения права собственности на него;

Как подготовить предварительный договор купли-продажи недвижимости

Так, суд отказал в иске и признал договор незаключенным. Стороны договаривались о купле-продаже доли в объекте, которая на момент разрешения спора не была определена. Получается, что объекта нет, отсутствуют основания удовлетворить иск о признании права собственности (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.07.2022 № 33-14099/2022 по делу № 2-565/2022).

Есть риск споров о задатке. Часто возникают вопросы о взыскании задатка (апелляционное определение Нижегородского областного суда от 18.04.2022 по делу № 33-4266/2022). Взыскать сумму возможно, если суд установит вину оппонента в незаключении основного договора.

Предварительный договор купли продажи риски для покупателя

Не следует передавать задаток в слишком большом размере;
Внимательно изучить представленные продавцом документы на объект недвижимости, поскольку не исключена возможность предоставления поддельных документов;
Необходимо заблаговременно получить выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество, благодаря которой можно убедиться в истинности документов. В случае возникновения спора, суд будет исходить из добросовестности лица, получившего выписку. Кроме того, единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость является государственная регистрация, которая может быть оспорена исключительно через суд.

Многие фирмы использую различные обходные схемы, пользуясь правовой неграмотностью дольщиков. В результате, заключив вместо договора об участии в долевом строительстве по 214-ФЗ предварительный договор купли-продажи квартиры, дольщики не могут защитить свои права. Иногда недобросовестные застройщики даже убеждают, что заключаемый договор и есть тот самый по 214-ФЗ.

Тема: Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Подскажите, пожалуйста, как максимально застраховать себя от бед при заключении предварительного договора купли-продажи? (Гарантию от продаж третьим лицам продавец прямо прописывает в договоре). Интересует, собственно, гарантия получения того, что заказываешьВ нашем случае это таун-хаус. Правильно ли я понимаю, что такой договор не зарегистрировать (как например, долевого строительства), поэтому всё, что можно сделать, это прописать поподробнее, что за объект будет в дальнейшем куплен и сроки заключения основного договора?

Cпасибо, КОША! Другой объект — это значит, что может быть другая цена, так? Но ведь это не значит, что я рискую его не получить в итоге по основному договору вообще, поскольку это формально не тот объект, который был описан в предварительном договоре?

Предварительный договор купли-продажи квартиры риски

Вместе с тем, ВАС РФ указал на случаи, когда у продавца нет объекта недвижимости в собственности, а он должен по договору передать его. В такой ситуации покупатель может в судебном порядке получить обратно свои уплаченные средства, проценты и убытки (в том числе, и разницу между рыночной стоимость объекта и ценой прописанной в договоре).

3. в предварительном договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество будет являться предметом договора купли-продажи недвижимости, включая данные о месте расположения недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества,

Предварительный договор купли-продажи квартиры — какие риски и гарантии

Срок, установленный законом, для подачи в суд искового заявления о понуждении к заключению основного договора составляет 6 месяцев с момента неисполнения договорных обязательств по заключению основного договора.

Имейте в виду тот факт, что предварительный договор не подлежит государственной регистрации, поскольку покупатель по этому договору не получает права собственности на квартиру. Таким образом, при отсутствии совести у продавца он может заключить на одну квартиру несколько предварительных договоров, собрать со всех деньги, а основной договор заключить только с одним из них.

Риски при подписании предварительного договора купли продажи в строящемся доме

Для будущего конечного собственника квартиры приобретение жилья через заключение предварительного, а затем и основного договора купли-продажи, в целом приемлемо, но только в том случае, если основные платежи совершаются не по предварительному договору, а уже по договору купли-продажи, или у застройщика очень хорошая репутация и промежуток времени между заключением предварительного и основного договоров незначительный.

Поэтому использование правовой конструкции предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства популярно, как правило, среди тех застройщиков, которые не хотят применять механизмы привлечения средств в жилищное строительство, предусмотренные специальным законодательством, в частности: фонды финансирования строительства, институты совместного инвестирования, целевые облигации, и предпочитают построить жилье, сдать объект строительства в эксплуатацию, зарегистрировать индивидуально определенные объекты недвижимого имущества (например, квартиры) на себя, и в дальнейшем уже продавать их инвесторам, как отдельные объекты недвижимого имущества. Соответственно ради простоты и понятности, подписываемых с инвесторами документов, такие застройщики готовы отказаться от каких-либо налоговых оптимизаций при финансировании строительства таким способом. И более того, согласны нести дважды затраты на уплату пошлины за нотариальное оформление договоров, сначала предварительного, а потом и договора купли-продажи (или возложить такие затраты или их часть на самого инвестора, как это обычно и бывает).

Расторжение предварительного договора купли продажи недвижимости

А в случае расторжения из-за несоблюдения стороной установленных сроков, сторона инициатор расторжения может потребовать возмещения неустойки, а также может через суд потребовать принудить другую сторону заключить основной договор.

Перед заключением договора о купле-продаже недвижимости необходимо проверить права продавца на нее, получить согласие всех собственников и исключить риск появления третьих лиц, имеющих претензии на эту квартиру (наследников, незаконно снятых с регистрационного учета жильцов, несовершеннолетних и т. д.).

26 Июл 2019 jurist7sib 163