Главная / Судопроизводство / В Защиту Прав Обманутых Дольщиков

В Защиту Прав Обманутых Дольщиков

Защита прав «обманутых дольщиков» и их перстпективы

Но 12 августа 2022 г уже Минстрой России издал Приказ № 560 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан» (далее по тексту Приказ Минстроя), значительно изменивший эти критерии. Приказ Минстроя был опубликован 30.12.2022, вступает в силу с 30.06.2022. По этому Приказу Минстроя очень сильно изменены критерии отнесения граждан к пострадавшим, что значительно ущемляет их права, и способы их защиты. Знать эти нововведения должен каждый дольщик, для эффективной правовой защиты своих прав.

Исключен пунктами б) и в) Критерия 1 (« за исключением следующих объектов строительства б) . строительство которого осуществлено (осуществляется) в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок; в), созданного (создаваемого) на земельном участке в отсутствие государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка, либо договора безвозмездного пользования земельным участком»)

Приложение 2 в части 10, пункт 3 гласит, что «Заявитель не подлежит включению в реестр при наличии одного из следующих условий: вступление в законную силу судебного акта об удовлетворении (погашении), частичном удовлетворении требований пострадавшего гражданина в рамках рассмотрения дела о банкротстве застройщика проблемного объекта».

Обманутыми дольщиками являются граждане, полностью оплатившие всю стоимость квартиры, по договору участия в долевом строительстве (далее по тексту ДДУ), но не получившие свою квартиру. Это может произойти по различным причинам. Может быть банкротство застройщика, его ликвидация, низкое качество жилья, делающим невозможным проживание, снос возведенного многоквартирного дома из-за того, что он возведен на земельном участке, предназначенном для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), а не для строительства многоквартирного дома и т.д.

Для решения проблемы обманутых дольщиков был издан Приказ Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» (далее по тексту Приказ Минрегиона). Он был опубликован 19 декабря 2013 г, вступил в силу 30 декабря 2013 г. и содержал критерии отнесения граждан к пострадавшим.

Честный рынок долевого строительства

Для получения выплаты вам необходимо обратиться к конкурсному управляющему с письменным заявлением о представлении в Фонд скорректированного реестра требований участников строительства, содержащего информацию о вашем требовании, с указанием причин изменений, а также предоставить конкурсному управляющему оригиналы обосновывающих документов. Ваше заявление, а также заверенные конкурсным управляющим копии документов будут направлены
в адрес Фонда.

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» осуществляет выплату возмещения гражданам, источники формирования которой предусмотрены Законом № 218-ФЗ. Выплата возмещения гражданам возможна до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика, в том числе по требованиям граждан, которые включены в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения.

Просим обратить внимание на то, что размер денежных средств, подлежащих выплате гражданам — участникам строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства устанавливается на дату его предоставления конкурсным управляющим в Фонд.

• в случае отказа конкурсным управляющим во включении требований в реестр, данный отказ может быть оспорен в суде в рамках дела о банкротстве, возражения на отказ конкурсного управляющего могут быть заявлены не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.

В течение 10-ти календарных дней после утверждения арбитражным судом конкурсный управляющий публикует информацию, необходимую для участников долевого строительства, используя ресурсы издательства «Коммерсант», на сайте по адресу: www.kommersant.ru/, в разделе «Объявления о несостоятельности» (для того, чтобы перейти в раздел необходимо спуститься вниз главной страницы). Найти публикацию вы сможете, указав наименование застройщика в поисковой строке. В публикации отражается информация: дата оглашения резолютивной части, номер дела, наименование компании банкрота, информация о конкурсном управляющем, период принятия требований для включения их в реестр, адрес для направления корреспонденции и требований управляющему.

Также следует подать документы для вступления в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Как это сделать, и кто может вступить в реестр, рассказывается в нашей статье «Критерии отнесения граждан к категории “обманутые дольщики”».

В случае, если какая-то компания прогорит или обанкротится, дольщикам вернут деньги из этого фонда, или его ресурсами все же возведут жилье, тем самым исправив неисполнение обязательство недобросовестного застройщика. Процент, вероятно, будет меняться, но это не планируют делать чаще 1 раза в год.

Дольщик получает компенсацию без лишней волокиты.
Застройщику не придется возмещать судебные издержки. Стоит заметить, что в большинстве случаев, при рассмотрении подобных дел, суд становится именно на сторону обманутого участника долевого строительства.

Есть еще один важный момент. При банкротстве застройщика и введении конкурсного производства, имущество компании распределяется поочередно. В первой очереди состоят лица, здоровью или жизни которых был нанесен ущерб, вследствие неправомерных действий застройщика.

Несмотря на активную работу властей в этом направлении, долевое строительство остается рискованной мерой. Следует учитывать, что строительные компании также не застрахованы от экономических потрясений и банкротства. Доля риска минимизируется, но сохраняется.

Алексей Цуканов, генеральный директор строительной компании «Пересвет Юг»: «Все проблемы вышли из 2013–2014 годов, когда был высокий спрос на квартиры. Многие кинулись в долевое строительство. Стали привлекать средства и наткнулись на ряд проблем, таких как падение платежеспособности в следующие годы и рост себестоимости. Поэтому многие проекты стали убыточным. Данная ситуация привела к появлению обманутых дольщиков».

5. Застройщики которых утратили право владения и пользования земельным участком или истек срок действия документов, подтверждающих право строительства на указанном земельном участке, если данные обстоятельства очевидно свидетельствуют, что квартира не будет готова в оговоренный договором срок;

При необходимости, юрист может способствовать исполнению строительной организацией судебного предписания, получить исполнительный лист и передать его в Службу судебных приставов или банк, обратиться с апелляцией и участвовать слушаниях суда апелляционной инстанции.

Володин
Вячеслав Викторович Председатель Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации седьмого созыва. Избран депутатом в составе федерального списка кандидатов, выдвинутого Всероссийской политической партией «ЕДИНАЯ РОССИЯ» и представителями всех фракций, уравнивают в правах на компенсацию дольщиков, вступивших в ЖСК, с остальными дольщиками. Теперь они смогут получить не только поддержку в виде государственного финансирования достройки проблемных объектов, но и в виде компенсации стоимости жилья, если достройка объекта будет признана нецелесообразной.

Так, отказ от приемки квартиры позволяет получить дополнительные средства по неустойке за просрочку передачи объекта долевого строительства. Не принимать квартиру можно по причине несоблюдения стандартов качества строительства или сроков передачи. А придраться в строительстве всегда есть к чему.

Как законодательство защищает права дольщиков при долевом строительстве

Довольно часто встречаются ситуации, когда застройщик включает в текст ДДУ условия, которые противоречат ФЗ № 214, но действуют в защиту его прав и интересов. Рекомендуем перед подписанием показать договор юристу, потому что человек без соответствующего образования, скорее всего не увидит этих пунктов. При выявлении подобных условий гражданин вправе требовать корректировки текста документа.

Если требования дольщика будут удовлетворены в судебном порядке, а не по мирному соглашению с застройщиком, то с последнего будет взыскан штраф в пользу участника ДДУ в половинном размере от присужденной суммы (ст. 13 Закона о защите прав потребителей, Постановление ВС РФ № 17 от 28 июня 2012 года).

Кроме того, дольщик вправе потребовать признания сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. При удовлетворении требования строительная компания обязуется выплатить все полученные деньги и проценты в двукратном размере ставки рефинансирования Банка России. К расчету принимается ставка, действующая на дату возврата средств (ст.19 ФЗ № 214). Со 2 мая 2022 года размер ставки составляет 9,25 %.

помощь в завершении строительства объекта;
выделение материальной компенсации обманутым вкладчикам из бюджета;
поиск дополнительного инвестора с целью привлечения средств для завершения строительства;
выделение жилплощади во временное пользование;
выкуп прав требования к застройщику и др.

строительство дома было приостановлено или прекратилось и ясно, что в установленный срок объект не будет передан;
проектные документы потерпели существенные корректировки, в частности, при превышении допустимого изменения площади квартиры;
было скорректировано назначение имущества.

Защита прав дольщиков

Проверим объекта долевого строительства и надежность строительной компании
Проверим все документы, лицензии и разрешение на строительство, проанализируем возможные риски
Проведем экспертизу договора долевого участия на соответствие ФЗ-№214 и возможные риски
Проведем переговоры и согласуем Ваши условия
Оформим переуступку прав по ДДУ
Организуем принятие, экспертизу построенного объекта на соответствие строительным нормам и наличия скрытых дефектов
Сопроводим сделку «под ключ»

4. Когда судебное решения вступит в законную силы, вам выдадут исполнительный лист. Можно отнести данный лист судебному приставу, чтобы тот возбудил исполнительное производство или, если Вы знаете в каких банках у организации есть счета и наличие там денег, то непосредственно в банк с соответствующим заявлением, это значительно ускорит получение денег.

3. Рассмотрение дела в суде может занять много времени и длится не один месяц, количество заседаний может доходить до десятка, все зависит от опытности сторон и сложности дела. После решения первой инстанции, не согласная с постановлением сторона может обжаловать его в вышестоящем суде, что тоже займет немало времени.

При подаче претензии у вас должно быть подтверждение о ее принятии.
Не подписывайте никакие дополнительные соглашения с застройщиком без консультации с юристов, так Вы можете добровольно отказаться от своих законных прав.
Претензия должна быть оформлена максимально грамотно, в ней не должно быть лишней информации, которой в дальнейшем может воспользоваться ответчик
При наличии претензий по качеству объекта, их нужно зафиксировать в акте приема-передачи квартиры. Поэтому советуем при приемке недвижимости приглашать эксперта, который проверит все скрытые дефекты.

Непрофессиональное ведение дела в суде первой инстанции очень часто не оставляет возможности обжаловать данное постановление в вашу пользу в вышестоящих судах
Как правило юристы застройщика участвуют в процессе и стараются сделать всё возможное, чтобы вам отказали в иске или затянуть процесс на очень длительный срок

Защита прав обманутых дольщиков в Москве

Для защиты прав обманутых дольщиков в Москве функционирует специальный фонд. В начала июня 2022 года фонд открыл свой портал на базе сайта mos.ru. Через онлайн-сервис можно получить новости по проблемным объектам, подать заявление о передаче квартиры с застройщика-банкрота. Подробнее о новом сервисе расскажут эксперты «Все по шагам».

Информация с сайта может пригодиться и потенциальным дольщикам, которые только выбирают застройщика для заключения договора. Если в новостях фонда регулярно упоминается ваш застройщик, лучше воздержаться от заключения договора, выбрать другой объект и другого застройщика.

Специально для защиты интересов дольщиков в Москве создан специальный фонд. Туда можно обратиться по любым вопросам, связанным с неисполнением ДДУ, нарушением Закона № 214-ФЗ. С начала июня 2022 года у фонда открыт свой сайт. Найти его можно по ссылке. Через сайт можно получить следующую информацию:

Нарушения прав дольщиков по ДДУ могут быть связаны с затягиванием сроков сдачи жилья, банкротством застройщика, отказом вернуть деньги, с иными причинами. Если нарушения коснулись только одного дольщика, он может сам предпринимать меры защиты, подавать претензии и иски, требовать справедливости и восстановления прав. При массовых нарушениях такие методы неэффективны.

новости в ежедневном режиме по всем проблемным объектам;
перечень объектов, на которых приостановлено или прекращено строительство;
подборку актуальных вопросов и ответов по объектам, включенным в реестр фонда;
образец заявления о передаче квартиры при банкротстве застройщика.

Обманутый дольщик — помощь и защита прав

Следующим распространенным обманом является выдача векселя на полную стоимость квартиры. По такому векселю, вы точно недвижимость не получите. Он всего лишь подтверждает передачу денежных средств застройщику. В суде возможно будет только взыскать стоимость векселя. Однако, фактически исполнить решение суда может быть достаточно проблематично ввиду отсутствия таковых у застройщика.

Довольно распространенным является заключение договора на строительство с жилищно-строительным кооперативом. В большинстве случае застройщики предлагают вступить в члены ЖСК и заключить договор на строительство жилья по достаточно скромной цене. В данном случае стоит насторожиться, поскольку все расходы ЖСК на строительство являются расходами членов ЖСК и могут быть распределены между ними. То есть, вы можете заключить договор по одной цене, а доплатить впоследствии еще столько же.

Дольщик вносит денежные средства, после окончания строительства (если объект будет построен) выясняется, что квартира продана еще иным лицам либо застройщик отказывается от заключения основного договора. Покупатель остается ни с чем. Часто взыскать уплаченные средства с таких застройщиков достаточно проблематично, поскольку в большинстве случаев они находятся в стадии банкротства, ликвидации или просто не имеют денежных средств.

Одним из основных обманов также является перепродажа одного объекта недвижимости нескольким лицам. Это может случиться, когда застройщик вместо договора долевого участия заключает другой договор либо когда от имени застройщика имущество продает агентство недвижимости, подрядчик или иное лицо. После завершения строительства человек оказывается в жуткой ситуации: без денег и без недвижимости.

В последнее время, в связи с развитием системы долевого строительства, широкое распространение приобрело мошенничество в сфере долевого строительства. На указанном рынке появилось огромное количество недобросовестных застройщиков, которые обманывают доверчивых граждан.

ФЖС в Сбербанке г. Москвы взял кредит на строительство дома, выдав фундамент, построенный «СтройТех», как свой актив. В данный момент ФЖС в одностороннем порядке расторгает данное соглашение. С дольщиками никакого договора не составляет, ссылаясь на то, что никаких денег мы не вкладывали и нам они ничего не должны.

Здравствуйте! В 2015 году заключила с ЖСК договор инвестирования на строительство многоквартирного дома, застройщиком выступал «Стройтех». В декабре 2022 г. предполагалось завершение ст-ва дома. К этому моменту на деньги дольщиков «СтройТех» успел заложить только фундамент, стройка встала. ЖСК и «СтройТех» нашли нового застройщика — ФЖС, который уверил на общем собрании, что принимает обязательства «СтройТех» перед ЖСК в соответствии со списком членов кооператива. 29.06.2022 было составлено и подписано соглашение между этими сторонами.

Настораживает и тот факт, что по первоначальному проекту предполагалось строительство 14 этажей, ФЖС переделало проект на 19 этажей, при этом стоимость затрат на строительство не изменилась. Предполагаю, что после завершения строительства застройщик объявит себя банкротом, сбербанк выкупит дом за копейки, а дольщики в лучшем случае останутся с малой частью возвращенных вложений, в худшем — без денег и квартир.

Однако следует знать, что до обращения в судебные органы за защитой своих прав стоит составить претензию и передать её застройщику. Данное действие является одним из этапов досудебного урегулирования спора. В случае отсутствия ответа или неудовлетворения требований гражданина, он имеет право на судебную защиту.

Обманутые дольщики ЖК «Царицыно» и «Царицыно-2» приняли участие в митинге КПРФ, который состоялся на Площади Революции 15 июля 2022 года. Они сделали официальное заявление, в котором отображалось требование к властям Москвы в кратчайшие сроки решить их проблему.

Благодаря развитию электронных технологий сегодня существует возможность проверить благонадежность застройщика в режиме онлайн. Например, на этом сайте можно ознакомиться со списком надежных девелоперов http://topnovostroek.ru. Каждый застройщик из этого списка осуществляет свою деятельность на рынке недвижимости на основании 214-ФЗ, это крупные и устойчивые компании.

Еще один печально знаменитый долгострои – это ЖК «Терлецкий парк». Жилой комплекс из двух монолитных корпусов переменной этажности. Проектом предусмотрено одна тысяча триста тридцать четрыре квартиры класса «комфорт плюс». Начинали возведение жилого комплекса в 2004 году. В данный период времени АО «Глобинвестстрой», занимавшееся строительством, признано банкротом.

Гражданский кодекс РФ;
Жилищный кодекс РФ;
214 ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты», в частности п. 2, ст. 6; ст. 10;
Закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», глава № 7;
Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»;
Закон РФ от 07.02.1992 «О защите прав потребителей».

Защита прав обманутых дольщиков

Первое, что нужно сделать дольщику при инициации процедуры банкротства застройщика — это заявить свои требования и внести их в реестр требований кредиторов. Но следует понимать, что существуют определенные особенности банкротства застройщика. Данная процедура – процесс не из быстрых, он может затянуться на несколько лет.

И последний способ – получение компенсации в денежном эквиваленте. Порядок банкротства застройщика предполагает, что при продаже всех объектов на погашение требований дольщиков идет 25% суммы при наличии других кредиторов и инвесторов. А при отсутствии таковых доля может быть увеличена до 85%.

выбор застройщика, который имеет право участвовать в строительной сфере . Проверяются учредительные документы застройщика. Вхождение его в СРО с допусками соответствующих направлений. Анализируется пакет документов относительно застраиваемого квартала или отдельно взятого жилого многоквартирного дома на предмет правильно оформленного землеотвода, наличия разрешения на строительство. Не забывайте проверить наличие исполнительных производств или судебных тяжб с участием строительной организацией, которой Вы доверите свои денежные средства. Для нашего адвоката по долевому строительству защита потребителя в суде по спорам в сфере долевого строительства не редкость, в связи с чем, рекомендуем Вам посоветоваться с ним до заключения договора о долевом строительстве.
изучение договора с застройщиком также не менее важный этап в защите прав дольщиков . Строительная организация старается навязать крайне не выгодные и не всегда приемлемые условия соглашения. Так, к нам не раз обращались граждане, с которых довзыскивались денежные средства в связи с несовпадением квадратуры жилья с ранее обговоренным вариантом в момент заключения договора. Кроме того, обращайте внимание на возможности прописывании неустойки по защите прав потребителя за нарушение сроков строительства или иных существенных на Ваш взгляд условий договора.
если дом построен плохо – наступает период борьбы дольщика за доказывание ненадлежащей оказанной услуги . На данном этапе привлекаются независимые специалисты и проводятся специальные исследования, направленные на защиту дольщика. Помните, у Вас как у потребителя имеется ряд прав, которыми Вы можете воспользоваться при споре с застройщиком.
в случае нарушения срока строительства вы всегда можете рассчитывать на взыскание неустойки с застройщика по долевому участию .

Если возведение объекта не закончено, то участники могут самостоятельно довести его до окончания. При этом необходимо создание ЖСК при банкротстве застройщика. Жилищно-строительный кооператив получает все права на недостроенный объект и дальше может распоряжаться им по своему усмотрению.

Процедура наблюдения при банкротстве застройщика может длиться до 7 месяцев. При этом устанавливают возможность фирмы восстановить свою платежеспособность путем некоторых реформ и новых вливаний. На данный период назначают арбитражного управляющего, который проводит полный анализ деятельности компании и ее финансового состояния.

Защита обманутых дольщиков

Юристы нашей компании проведут необходимую судебную работу — защитят Ваши интересы.

Составим исковое заявление, возражение, ходатайства и другие необходимые документы;
Представим и защитим интересы клиента в суде, в компетентных органах;
Получим решение суда, при необходимости обжалуем его в вышестоящий суд.

Юристы «Юридического центра Сиан»
готовы оказать Вам необходимую помощь, а именно:

Проконсультируют Вас по Вашей проблеме;
Изучат Ваши документы;
Подготовят правовую экспертизу,
необходимые жалобы, претензии, иски;
Защитят Ваши интересы в суде.

Далее события развиваются просто: застройщик после сдачи дома в эксплуатацию оформляет квартиры в собственность на себя и продает их кому угодно. Только по предварительному договору деньги с обманутых дольщиков он уже получил в полном объеме. Суть такого обмана заключена в лазейке в законодательстве, так как застройщиков закон не обязывает регистрировать предварительный договор, поэтому ничто ему не препятствует продолжать заключать договора на продажу одних и тех же квартир сколько угодно раз.

Застройщик обязан не только построить объект, но и выполнить все работы, согласно всем нормам. Если же объект долевого строительства не соответствует договору или нормам строительства, обманутые дольщики имеют право потребовать от компании-застройщика:

Устранения всех выявленных недостатков в определенный срок и за счет застройщика, а не за счет обманутого дольщика.
Уменьшения стоимости договора, так как обманутый дольщик получил не то, за что заплатил.
Компенсации расходов, если устранение недостатков пришлось выполнять обманутому дольщику.

С одной стороны закон стоит на защите дольщиков и запрещает строительным компаниям брать деньги с покупателей по предварительным договорам, но на практике этот запрет благополучно обходят, создавая благодатную почву для мошенничества. В итоге защита дольщиков не обеспечена, что и на руку мошенникам. Число обманутых дольщиков продолжает расти.

Андрей, система страхования в долевке не работает. Это константа.
Не было ни одной выплаты.
Как страховаться у «горящих» страховых компаний за мизерный процент, думаю, коллегам, не стоит объяснять. Достаточно взять газету в метро и посмотреть на последней странице — там не менее 10 реклам пирамид, которые каждый день привлекают вклады под 10% в месяц. Все они застрахованы в «горящих» страховых (до отзыва лицензии уходящие с рынка страховые «пылают» от полугода до пяти лет, ничего не выплачивая, но торгуя необсепеченными полисами для застройщиков, СРО и других желающих получить полис, но не желающих реально страховаться).
Также не работает схема с банковскими гарантиями — банки просто их не дают, понимая, чем это может обернуться.
Схема с обществом взаимного страхования опасна — при банкротстве одноого из локомотивов весь поезд уйдет под откос.
Поэтому самым реальным инструментом защиты дольщиков считаю схему с госфондом (при условии его докапитализации в случае неприятностей на рынке, аналогично АСВ).

Дело в том, что путем применения норм Приказа № 403 дольщики получают возможность удовлетворить свои требования в отношении жилого помещения не за счет обанкротившегося застройщика, а за счет государства. Такое обязательство власти взяли на себя не случайно. Известно, что для строительства многоквартирного дома застройщику необходимо получить разрешение от муниципальных властей. Именно на стадии принятия решения о выдаче соответствующего разрешительного акта власти определяют степень добросовестности застройщика. Выдача разрешения фактически подтверждает надежность девелопера, за которого власти готовы даже поручиться.

Даниил, я не хочу, чтобы на наши деньги закрывали прибыль неудавшихся инвесторов, но речь идет не об идиотизме потребителя, а о защите экономически слабой стороны правоотношений в строительстве.
Дольщики — это далеко не равная сторона в строительстве по отношению к другим участникам строительства, застройщику, инвесторам, кредиторам и банкам. Это слабая сторона.
Если забыть о защите слабой стороны правоотношений в законодательстве, можно ведь и дальше пойти — убрать закон о защите прав потребителей, трудовой кодекс, антимонопольное законодательство, роспотребнадзор и прокуратуру — пусть слабые сами борятся с экономически сильными, пусть нанимают дорогих адвокатов и — на равных в суды. Пусть банки договораваются меж собой и ставят любые условия кредитов — не хочешь — не бери. Пусть застройщик уводит деньги со стройки, делает двойные продажи квартир на трижды заложенном в банк земельном участке — ведь только идиот будет ему верить, и нести тысячами последние накопления, собираемые всей семьей десятилетиями, не так ли? Сами виноваты, что закон не знают и считать риски не могут.
К сожалению, последнее время все чаще сталкиваюсь на всех уровнях, в том числе в судах и во власти с позицией, что дольщики, покупающие жилье для себя — это профессиональные инвесторы.
Наверное, у таких авторов высказываний личное жилье также легко приобретается и «проигрывается», как и фининструменты у трейдеров.
Дольщики, в большинстве своем, не только не являются профессиональными или институциональными инвесторами — они даже не частные инвесторы, они не имеют цели вложения капитала для получения прибыли — речь идет об удовлетворении личных первоочередных нужд в жилье и крыше над головой.
Не думаю, что все дольщики имеют высшее юридическое, экономическое (инвестицонное) образование, могут себе объективно позволить рискнуть квартирой или нанять действительно профессионального консультанта.
А про толчки к сознательности, смекалке и сноровке нашим бабушкам в начале 1990-х говорили апологеты абсолютного и нергеулируемого рынка, усмехаясь, что те не приспособлены к «новой» жизни, и поэтому им не место в наступившей реальности, с кидками госбанка и обманом на каждом шагу. Но все было банально и просто — в пылу реформ забыли (или не думали) о реальной государственной защите слабых.
В то же время, если посмотреть на любимую многими американскую модель защиты инвесторов (даже инвесторов, не говоря уже о потребителях), то нашему законодательству о защите прав дольщиков есть о чем подумать.

Это общий перечень документов. В случае, если включение в реестр осуществляется в связи с возбуждением уголовного дела, необходимо так же приложить приговор суда, по которому заявитель признан потерпевшим в рамках уголовного дела. Если у дольщика имеется решение суда о признании обоснованным требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований, а застройщик находится в процедуре банкротства или ликвидации, — необходимо приложить такой судебный акт.

Защита прав обманутых дольщиков при строительстве жилья, защита прав дольщиков при банкротстве застройщика

В процессе адвокатской практики пришлось мне столкнуться с во многом беспрецедентной ситуацией: государство в лице Территориального управления имуществом по Московской области прилагает все разумные и неразумные усилия к тому, чтобы выселить людей из оплаченных ими и заселенных квартир, право собственности на которые за этими людьми было ранее признано решением суда.
Все началось как стандартная история обманутых дольщиков: Застройщик ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» (изменил название в 2015 году, новое название — АО «Алеутстрой») в 2015 г. активно продавал гражданам квартиры на стадии строительства в микрорайоне «Гусарская баллада» в Одинцово; квартиры продавались с нарушением ФЗ № 214 – не посредством заключения договора долевого участия в строительстве, как это предусмотрено законом, а посредством реализации не вполне законной схемы с подписанием предварительного договора купли-продажи. Кстати, не понятно, почему прокуратура как государственный надзорный орган сморит на такие по-прежнему активно применяемые некоторыми недобросовестными застройщиками «серые» схемы продажи жилья сквозь пальцы, хотя они заведомо чреваты проблемами при получении полностью оплаченных квартир для граждан.
Граждане вносили 100 % стоимости жилья по предварительному договору, и Застройщик передал гражданам – покупателям ключи от квартир, а также подписывал письменное разрешение на производство ремонта в квартирах, то есть фактически передавал квартиры по актам приемки-передачи.
Летом 2015 года Застройщик оказался в предбанкротной состоянии, и право собственности покупателям квартир не передал, им было предложено подписать соглашение о пролонгации действия Предварительного договора купли-продажи до осени.
Некоторые граждане еще до введения наблюдения арбитражным судом в отношении Застройщика обратились в Одинцовский суд с иском о признании права собственности на полностью оплаченные ими квартиры, в которых они уже сделали ремонт и фактически вселились; большая часть граждан включились в реестр в рамках банкротного дела в отношении застройщика.
Часть этих граждан, получивших решение Одинцовского суда о признании прав собственности на квартиры смогли зарегистрировать свое право собственности в Росреестре. Суд установил, что (далее — дословная цитата из одного из решений суда в пользу гражданина – покупателя квартиры с применением схемы Предварительного договора купли-продажи): «Фактически сторонами заключен не предварительный договор купли-продажи, а основной договор, поскольку Покупатель полностью оплатила цену квартиры, Продавец АО “АлеутСтрой ” оплату принял. Договор заключен в надлежащей форме и в нем содержатся все необходимые условия, позволяющие определить его предмет и цену недвижимости. Поскольку истцом надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы за квартир, в силу ст. 12, 309, 310 ГК РФ он вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком — требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру.»
Однако другая часть граждан, также получивших поддержку суда – получили вместо свидетельств о праве собственности на жилье отказы из Росреестра в связи с тем, что право собственности на квартиры было уже ранее зарегистрировано за Территориальным управлением Росимущества по Московской области.
Сейчас эти граждане – отказники обратились в Одинцовский суд с иском о признании права собственности Росреестра Московской области отсутствующим. ТУ Росимущества по МО представило в суд Акты приемки-передачи квартир, подписанные уже после введения Арбтражным судом Москвы наблюдения в отношении Застройщика без согласия временного управляющего (которое необходимо по закону и при отсутствии которого сделка по распоряжению жилым помещением считается недействительной).
В настоящий момент жители, оплатившие 100 % стоимости жилья, заселившиеся в квартиры и сделавшие там дорогостоящий ремонт с письменного согласия Застройщика, имеющие вступившие в законную силу решения Одинцовского суда о признании за ними права собственности на эти квартиры, находятся под угрозой выселения из квартир, которые они небезосновательно считают своими, под инициативе ТУ Росимущества Московской области.
Полагаем, что действия Росимущества по Московской области неправомерны, не соответствуют ни букве, ни духу закона: Росимущество не могло не знать о том, что Застройщик при подписании Актов приемки-передачи квартир уже находился в процедуре наблюления в рамках банкротного процесса и был не вправе в силу прямого указания п. 7 ст. 201.1. ФЗ от 26.10.2002 г. № 127 «О Несостоятельности» (банкротстве), вследствие чего любые сделки по распоряжению жилыми помещениями (а Акт приемки-передачи квартир– это сделка) могут быть подписаны генеральным директором Застройщика исключительно с согласия временного управляющего. Имеется письмо Временного управляющего Застройщика, подтверждающее отсутствие согласия Временного управляющего на передачу квартир Росимуществу и нарушения федерального закона при подписании этих Актов.
Это недопустимая, противозаконная ситуация может привести к опасному прецеденту: добросовестные граждане,. вся вина которых заключается в том, что они купли активно рекламируемые на регулируемом государством рынке при попустительстве государственных же органов могут в очередной раз стать жертвами не только недобросовестных действий застройщика, но и пострадать от действий самого же государства в лице ТУ Росимущества по Московской области.
Интересно, в курсе ли сложившейся ситуации и особенно действий ТУ Росимущества по Московской области губернатор Воробьев?

Попробуем разобраться в ситуации более подробно.
В этой истории граждане – пострадавшие от недобросовестных действий застройщика делятся на две группы:
Первая группа – это те, которые не успели до введения Арбитражным судом процедуры наблюдения в отношении Застройщика подать в суд общей юрисдикции исковое заявление о признании права собственности на квартиру. В силу положений параграфа 7 Главы 9 Закона о Несостоятельности (Банкротстве), регулирующих процедуру банкротства застройщика, после введения судом процедуры наблюдения граждане вправе подавать свои требования о признании за ними права собственности на квартиру только в арбитражный суд в рамках — банкротного дела. Гражданин также вправе заявить в процедуре банкротства и денежное требование, расторгнув договор предварительной купли-продажи, потребовав возврата всей денежной суммы, выплаченной им застройщику, однако целесообразнее заявлять именно требование о передаче жилого помещения в собственность, поскольку денежных средств для их возврата у застройщика может и не оказаться. Согласно п. 1 ст. 201.11. Закона о Банкротстве, в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через шесть месяцев с даты его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (далее — передача участникам строительства жилых помещений). В силу закона передача гражданам в собственность жилых помещений возможна только при условии наличия разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено. Если же горе-застройщик не успел закончить строительство дома, то за гражданами может быть признано право собственности на объект незавершенного строительства; в этом случае граждане создают ЖСК или иной потребительский кооператив, решение о его создании утверждается арбитражным судом; после чего, возможно, потребуются дополнительные денежные инвестиции на достраивание дома. Возможны ситуации, когда арбитражный суд отказывает как передаче прав на объект незавершенного строительства, так и в передаче права собственности на квартиру, например, если объект строительства находился в залоге у третьего лица и залог не был оспорен. В целом, процедура защиты гражданами своих прав в рамках банкротного процесса очень длительная, запутанная и требующая наличия специальных юридических знаний; вовсе не гарантирующая получения в конце права собственности н квартиру.
Вторая группа – это те граждане, которые успели обратиться в суд общей юрисдикции с исками о признании за ними права собственности на квартиры до введения Арбитражным судом банкротной процедуры в отношении застройщика. Казалось бы, счастливцы должны радоваться – ан нет, как оказалось, Территориальное управление Роимущества по Московской области успело зарегистрировать свое право собственности на основании Акта приемки-передачи квартир, оформленного, впрочем, с грубыми нарушениями закона, а именно без согласия утвержденного арбитражным судом временного управляющего, согласие которого необходимо в силу императивной нормы п. 7 ст. 201.1. ФЗ от 26.10.2002 г. № 127 «О Несостоятельности» (банкротстве)». Полагаю, что действия Росимущества должны получить судебную оценку.
Гражданин вправе претендовать на внесение сведений о нем в реестр т.н. обманутых дольщиков на основании ст. 23 Федерального закона 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том случае, если : прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома по решению органов власти на срок более шести месяцев; застройщик просрочил выполнение обязательств перед гражданами более чем на шесть месяцев; дом не соответствует техническим регламентам, проектной документации, а также техническим условиям подключения объекта к инженерным сетям; оказались фиктивными и отменены документы на право владения и пользования земельным участком или документы на право строительства на данном участке; есть решение суда о том, что человек является потерпевшим в процессе строительства многоквартирного дома.
Само по себе включение сведений в этот реестр не гарантирует никакой преимущественной процедуры признания права собственности на квартиры, однако включаться в него все же стоит хотя бы для того, чтобы претендовать на содействие государства в выборе организации – подрядчика для достройки дома (при необходимости). На основании этих сведений могут быть приняты решения о выделении субсидий для завершения строительства объекта, а также о мерах поддержки дольщиков. Способы поддержки могут меняться по решению руководства каждого конкретного субъекта РФ, впрочем, власти могут и вовсе не оказать никакой помощи участникам реестра, сославшись на недостаточность бюджетных денежных средств. В качестве рекомендации – советую ни в коем случае не финансировать застройщика посредством различных «серых» схем (то есть любых, кроме заключения договора долевого участия в строительстве дома или организации ЖСК): к безусловно «серым» относятся любые варианты договорного оформления покупки квартиры на первичном рынке посредством заключения с Застройщиком предварительных договоров купли-продажи, реализации различных вексельных схем, договоров займа и соглашений о предоставлении отступного, соглашений о новации. Если Вы уже заключили какой-либо договор с застройщиком и Ваш дом строится – рекомендую всегда отслеживать состояние дел своего застройщика, контролировать, работает ли его офис, идут ли продажи. В случае малейших сомнений и подозрений относительно возможного предбанкротного состояния застройщика – немедленно обращаться в суд с иском о признании за Вами права собственности на оплаченную Вами квартиру. Чем раньше Вы обратитесь в суд, тем больше Ваши шансы (при наличии Акта ввода дома в эксплуатацию) успеть признать право собственности помимо крайне долгой и сложной процедуры банкротства застройщика. И, разумеется, если Вы делаете ремонт в квартире до официального оформления права собственности – будьте готовы к тому, что в случае банкротства застройщика Ваши затраты Вам никто не вернет.

Обратившись в Центр судебного представительства «Чистое право», вы можете рассчитывать на профессиональную, ответственную и качественную защиту ваших интересов в суде. Грамотная стратегия, эффективное применение действующих норм права и сложившейся судебной практики позволит нам восстановить справедливость, а также добиться компенсации материального и морального вреда, выплаты штрафов, пеней и неустоек.

возможность получения профессиональной консультации юриста;
предложение оптимальных вариантов разрешения существующего конфликта;
при наличии недостатков построенного, но не введенного в эксплуатацию объекта помощь в получении заключения независимого эксперта, служащего надежным подтверждением позиции истца в судебном споре.

заключение предварительных договоров купли-продажи квартир;
приобретение недвижимости на основании договора уступки прав;
заключение договоров ДДУ без наличия необходимой в соответствии с законодательством разрешительной документации.

Центр судебного представительства и судебных экспертиз «Чистое право» предлагает вам получить консультацию юриста, в совершенстве изучившего практическую и теоретическую сторону процедур защиты обманутых дольщиков, и воспользоваться только качественными правовыми услугами в Москве!

правовой анализ конкретной ситуации, юридические консультации в Москве и области, оценка перспективности разрешения спора;
разработка схемы защиты лица, права которого нарушены (как в досудебном, так и судебном порядке);
выполнение мероприятий по досудебному урегулированию возникшего конфликта (в том числе составление претензий, жалоб и иных документов, проведение переговоров );
составление искового заявления и формирование пакета документов для направления в суд;
непосредственная защита дольщика в суде — участие в судебном процессе в качестве представителя обманутого дольщика и выполнение всех действий, необходимых для доказательства позиции истца;
получение судебного решения, а также, при необходимости, его обжалование в вышестоящих судебных органах;
правовая помощь по истребованию с застройщика денежных средств, взысканных по решению суда (как в рамках исполнительного производства, так и в тех случаях, когда получить денежные средства по исполнительному листу не представляется возможным).

26 Фев 2022 jurist7sib 43