Главная / Тестовая рубрика / Как купить ипотечную квартиру без риска

Как купить ипотечную квартиру без риска

Покупка квартиры уже находящейся в ипотеке

Намерение сторон относительно заключения сделки.
Обязательство продавца в течение определенного срока обратиться к регистратору и снять обременение.
Цену за квартиру с указанием оставшейся суммы долга и выплаченных средств.
Порядок передачи задатка и его размер.
Ответственность сторон за нарушение условий предварительного соглашения.
Срок заключения основной сделки.
Дальнейший порядок расчета.

Обычно заемщики сами обращаются к банку с просьбой выставить их квартиру на продажу. Такое решение возвращения займа выгодно банкам, поэтому они идут навстречу должникам. Посмотреть, какие предложения существуют на рынке можно в интернете по запросу «Витрины залогового имущества».
Процедура покупки такой квартиры следующая:

Особенности покупки квартиры, находящейся в ипотеке

Главная опасность – вариант продажи квартиры без участия и согласия банка. Помните, что у заёмщика на это нет законных прав, поэтому согласовывайте все вопросы не только с заёмщиком-продавцом, но и непосредственно с сотрудниками банка.

Арендуйте у банка две ячейки: одну для банка, вторую – для заёмщика. В ячейку для банка внесите средства для погашения остатка задолженности по кредиту. Остальные средства положите в другую ячейку. После этого банк выдаст соответствующую справку о том, что кредит погашен.
Заключите договор купли-продажи квартиры.
В договоре, кроме стандартных условий пропишите способ расчётов, штрафные санкции для заёмщика в случае, если он будет препятствовать переходу прав собственности на вас, то бишь, покупателя.
Заверьте договор у нотариуса (это необязательно, но – дополнительная гарантия для вас).
Зарегистрируйте договор в Росреестре. Вместе с договором, возьмите с собой полный комплект документов на снятие обременения с квартиры.

Как купить ипотечную квартиру: особенности сделки и риски

Покупка квартиры через банк является наиболее безопасной и выгодной. Банк стремится вернуть деньги, а не обеспечить выгоду продавцу, поэтому завышать цены на жилье не будет. Купить ипотечную квартиру в залоге у банка может любой человек с достаточной суммой денег. Для покупателя ограничений нет

Трудность в поиске покупателя. Покупатели боятся сделок по покупке квартир с обременением. Слово «ипотека» отпугивает покупателей сложностью процедуры и опасностью сделки. Поиск покупателя может затянуться.
Риск для покупателя. Покупатели сталкиваются с определенным риском при погашении долга заемщика. Существует вероятность, что после погашения долга и процентов продавец станет отказываться от продажи. Внесение аванса тоже несет опасность, что после него заемщик найдет деньги на выплату ежемесячных платежей, расторгнет договор. Вернуть аванс покупателю будет проблематично.
Длительность процедуры. Процедура покупки квартиры в залоге у банка длится дольше обычной купли-продажи из-за необходимости оформления документов, снятия обременения.

Покупка квартиры обремененной ипотекой

Ипотека также характеризуется своей долгосрочностью: как правило, долговые обязательства перед банком растягиваются более чем на 10 лет. В силу данного обстоятельства нередко возникают случаи, когда лицо, взявшее ипотечный кредит на квартиру, больше не может его выплачивать. Возможны и случаи изменения материального положения заемщика – например, заемщик решает улучшить свои жилищные условия с помощью денежных средств, полученных от продажи имеющейся в ипотеке квартиры.

Правила продажи квартиры по ипотеке

предмет соглашения – описывается конкретная недвижимость, которая вскоре будет продана, а также персональные сведения о собственнике;
стоимость сделки – указывается себестоимость недвижимости, в том числе и варианты внесения оплаты;
права и обязанности – указываются участники сделки, а также их права и обязанности, нарушать которые запрещается;
период действия договора (в какой срок будет реализована сделка) – в данном подразделе указываются сведения о периоде, когда планируется заключение основного вида соглашения;
особые требования/условия – необязательный подраздел, где может быть указана дополнительная информация, предложенная одной из сторон.

осуществление проверки документов на квартиру, в том числе и дача экспертной оценки;
перевод денежных средств, которые были накоплены военнослужащим за период прохождения воинской службы на его персональный счет, для совершения авансового платежа реализатору квартиры.

Покупка ипотечной квартиры риски

Регистрируют соглашение в отделении Росреестра.
Берут в аренду 2 ячейки — для банковской организации и продавца-заемщика.
Заключают договор о покупке.
Получают справку в банке, чтобы подтвердить погашение долга.

После регистрации сделки платится оставшаяся сумма за квартиру.
Получите в банке справку об отсутствии обременения.
Составляется и регистрируется в уполномоченном органе основное соглашение купли-продажи.
Продавцом вносится сумма задолженности.
Выплатите оставшийся долг продавцу.
Заключите предварительное соглашение о покупке, чтобы не было риск того, что условия сделки будут изменены.

Продавец запрашивает в банке сведения о сумме долга и передает их покупателю.

К сожалению, приобрести сегодня жилье, не прибегая к использованию сторонних денежных средств (займов, кредитов), не так легко: рыночная стоимость квартир даже на момент застройки достаточно высока, а средний уровень заработной платы по стране не позволяет получить недвижимость в собственность за небольшой срок. Поэтому единственным вариантом для некоторых становится ипотечное кредитование.

Новости недвижимости

Неверная оценка жилья. Недвижимость может соответствовать требованиям, установленным для ипотечного жилья. Ошибка или намеренное ложное описание квартиры может раскрыться уже на последних этапах заключения сделки, или вовсе остаться незамеченным.

Свидетельство, подтверждающее право владения на недвижимость.
Копии удостоверения личности владельцев.
Технический план или экспликация на недвижимость.
Копия домовой книги или выписка из нее.
Копия финансового лицевого счета.

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

При продаже жилья по ипотеке также возможны риски продавца на этапе перечисления финансов. После завершения всех этапов банк принимает решение о заключении сделки. Между банком и покупателем заключается ипотечный договор, на основании которого квартира сразу передается ему, а деньги зачисляются на счет продавца. Но перед этим необходима государственная регистрация собственнических прав нового хозяина.

Одним из самых значительных рисков продавца является неполучение средств после завершения сделки, однако при продаже жилье по ипотеке такие риски сведены к минимуму:

Продажа квартиры по ипотеке, риски продавца

Вы отправитесь в банк вместе с покупателем. Там оформите нужные бумаги. Если есть какие-то сомнения, то возьмите с собой нотариуса или юриста. Ваша задача – сделать для себя подушку безопасности. Обратитесь в банк с просьбой безналичным путем перевести указанную в договоре сумму на ваш счет или карту как только это будет юридически возможно. Сумму, которую покупатель должен внести первоначально, просите хранить в ячейке, а потом, также, перевести на указанный вами счет или вклад.

Все эти меры банк предпринимает для собственной безопасности. Ваша квартира, после покупки в ипотеку станет залоговым имуществом на пару десятков лет. Ипотека покупателю будет оформлена в соответствии с законом России и правилами банка.

Как купить ипотечную квартиру без риска

Сведения о недвижимости, которая находится в ипотеке и продается, предоставляются как самими заемщиками в виде объявлений, так и банками на специализированных ресурсах. Последние могут объединять все предложения для облегченного поиска по городам и регионам.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое

Требование ЦБ (если банк начнет выдавать ипотеку без первоначального взноса или с низким ПВ, то он, по закону, обязан будет больше денег откладывать в резерв, чем по ипотеке с ПВ в 20%, а это банку не выгодно т.к. он мог бы эти деньги направить на кредитование и зарабатывание денег);
Минимизация рисков (если банку нужно будет продать ипотечную квартиру за неуплату, он не сможет её продать по рыночной цене, а первый взнос будет гарантией компенсирования разницы между ценой продажи и ценой на рынке);
Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первый взнос, значит, он в состоянии и будет, скорее всего, платить ипотеку дальше).

Чаще всего это делается через такую обычную на рынке недвижимости практику как авансовое соглашение (расписка). Покупатель договаривается с продавцом о том, что в договоре будет фигурировать завышенная стоимость, а сумма, на которую происходит завышение, якобы передана продавцу в качестве аванса и в случае расторжения соглашения по вине покупателя остается у продавца.

Как снизить риски, продавая квартиру по ипотеке

Продаю свою квартиру, не прибегая к услугам риэлторов, все документы, необходимые для продажи, оформляла сама.
Практически каждый день потенциальные покупатели интересуется возможностью приобретения моей квартиры по ипотеке, но я в этом абсолютно ничего не понимаю.
Интересовалась у знакомых риэлторов, чем я рискую, продавая квартиру по ипотеке, мнения расходятся: одни говорят, что оформлять квартиру на покупателя можно только в день окончательного получения денег, другие придерживаются того мнения, что сначала квартиру нужно оформить на покупателя, а только потом банк со мной рассчитается.
Некоторые, особо активные покупатели настойчиво просят копии всех документов на мою квартиру, якобы для согласования вопроса о возможной ее покупке в банке.

Как купить ипотечную квартиру без риска

При использовании данного способа разрешение банка на продажу ипотечной квартиры не нужно, хотя и законодательство по общему правилу запрещает продавать залоговое имущество без согласия собственника имущества (банка). В противном случае такая сделка может быть признана недействительной в силу того, что ее проведение нарушает права несовершеннолетних детей.

Через пару лет затраты окупятся. В этом случае некий заёмщик в случае неспособности выплатить полную стоимость ипотечного кредита принимает решение продать квартиру, которая находится в залоге у банка (в ипотеке).

Покупка квартиры находящейся в ипотеке риски

А с каждым годом наблюдается рост цен, поэтому вариант с покупкой ипотечной квартиры рассматривается все чаще. У банков есть информационные площадки о таких объектах. У любого есть возможность выбрать для себя оптимальный вариант.

Покупка с обременением ипотекой – нередкое явление на практике. Однако оформление данного договора требует большой внимательности и представления дополнительных документов. Кроме того, многие не хотят покупать квартиру с обременением, опасаясь лишней волокиты в различных инстанциях и возможных проблем в будущем. Для начала давайте разберемся, что такое обременение.

Покупка ипотечной квартиры риски

Покупка ипотечной квартиры риски и пути их снижения при этом тоже необходимо рассмотреть. Проблемы в первую очередь возникают от неправильного оформления такой квартиры. Сделку нельзя проводить с продавцом — заемщиком, т.к. он не имеет право ее продавать. В данном случае, именно банк, в котором брал кредит заемщик — продавец квартиры. В Росреестре есть все необходимые сведения о квартире и ее собственниках.

Покупка ипотечной квартиры риски ее приобретения, на сегодняшний день остро стоят перед потенциальными покупателями. Не все имеют возможность купить отдельное жилье. А с каждым годом наблюдается рост цен, поэтому вариант с покупкой ипотечной квартиры рассматривается все чаще. У банков есть информационные площадки о таких объектах. У любого есть возможность выбрать для себя оптимальный вариант.

25 Июл 2019 jurist7sib 162