Главная / Трудовое право / Деление Квартиры На Доли У Нотариуса

Деление Квартиры На Доли У Нотариуса

Право на долю: как разделить общее имущество по соглашению

Там, где развод, там и раздел нажитого за брак имущества. Оно является совместным, то есть без определения долей каждого из супругов. Но «бывшие» могут легко это исправить – достаточно заключить соглашение об определении долей в праве общей совместной собственности на квартиру. Или иную недвижимость, значения не имеет.

При заключении соглашения, определение размеров доли каждого члена семьи ключевого значения не имеет. Они распределяются по личному усмотрению родителей и не должны быть обязательно равными. Главное, чтобы детские доли не были меньше, чем их пропорциональная доля в сумме материнского капитала. Скажем, 1/18 будет вполне достаточно.

Ко всему прочему, доли могут быть банально не определены – ранее это допускалось при приобретении прав на недвижимость, в том числе при заключении договоров купли-продажи. Если в правоустанавливающих документах такие доли отсутствуют, владельцы могут также определить их соглашением. Оно заключается в простой письменной форме и нотариального удостоверения не требует.

Когда наследник один – всё просто. Если их несколько, наследство поступает в общую собственность наследников (ст. 1164 ГК). Такая собственность изначально уже считается долевой, а размер долей в ней определяется размером доли в свидетельстве о праве на наследство. Например, 3 наследника одной очереди в общих случаях получают по ⅓ наследства. Но касается это общей наследственной массы, а не конкретных видов наследственного имущества.

Но это не значит, что соглашением стороны не могут отойти от принципа равенства и определить доли в любых других размерах. Главное – договориться об этом. Проведите переговоры, и если есть основания – обсудите распределение долей в тех размерах, в которых это будет справедливо.

После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.

Статья 252 ГК РФ разрешает определение доли в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан. Например, невозможно физически разделить однокомнатную квартиру на два обособленных друг от друга жилых помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, прорубить в несущей стене окно для второй комнаты — то есть произвести полномасштабную перепланировку. Потому и разделить такое жилье не получится.

Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
Получение вступившего в силу решения суда.
Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.

если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.

Составить исковое заявление не составит большого труда, если у вас на руках есть вся необходимая информация о собственниках и объекте недвижимости. Вы можете скачать бланки исковых заявлений и просто их заполнить. Например, на сайте «Гарант» представлена большая библиотека образцов. Заявление должно содержать следующие сведения:

Как происходит раздел квартиры на доли

Кадастровая стоимость объекта недвижимости на сегодняшний день очень близка к рыночной стоимости, а иногда и превышает ее. Для оценки рыночной стоимости доли рекомендую обратиться к профессиональному оценщику, который произведет независимую оценку. Любые сделки с долями недвижимости подлежат нотариальному удостоверению, поэтому для оформления договора необходимо будет обязательно обратиться к нотариусу.

Если Вы не готовы покупать долю, то в таком случае дочь имеет право выставить свои квадратные на продажу. Технически это происходит по факту письменного уведомления о желании продать свою долю или предварительного получения Вашего отказа от преимущественного права покупки.

При продаже доли в квартире у Вас есть первостепенное право ее купить по цене и на условиях, выставляемых дочерью. Если Вы откажетесь покупать долю на предложенных условиях или не ответите на предложение в течение 30 дней с даты получения уведомления от дочери, то долю она вправе продать любому лицу, но на тех же условиях, что предлагала Вам.

Понятие «главный (ответственный) квартиросъемщик» в действующем законодательстве заменено термином «наниматель» жилого помещения по договору социального найма. Но поскольку вы с дочерью являетесь собственниками квартиры, то термин «квартиросъемщик» к Вашей ситуации не подходит. Вы и Ваша дочь являетесь сособственниками квартиры и обладаете равными правами по владению и распоряжению жилым помещением.

Не стоит забывать и о том, что в данном случае продается не какая-то конкретная комната, а невыделенная, виртуальная доля в квартире. Новый собственник доли должен будет договариваться со вторым собственником, кто и в какой комнате будет жить. Ванна, кухня, санузел, коридоры – эти помещения находятся в совместном пользовании всех собственников, и запреты пользоваться кухней или навешивание замков на ванную комнату одним из собственников незаконно.

Однако, даже если расторжение брака происходит в судебном порядке, иногда без него нельзя обойтись в силу закона, к примеру, если в семье есть несовершеннолетние дети, это все равно не отменяет право супругов представить заранее заключенное соглашение о разделе имущества на рассмотрение суда. Нотариально удостоверенное соглашение поможет существенно сократить процесс судебного разбирательства. В противном случае решение о том, кто из супругов получит то или иное имущество и в каких объемах, будет принимать суд, в случае несогласия с его выводами — судебный акт придется обжаловать. А это чревато новыми издержками.

Конечно, бывают спорные ситуации, когда разделить имущество не так просто. Кто-то из супругов мог ввязаться в сомнительный бизнес, прогореть, и нанести ущерб семейному бюджету, проиграть деньги в казино. В таких случаях рекомендуется оспаривать сделки в суде, требовать изменения долей в имуществе.

На стадии судебного разбирательства супруги вправе заявить ходатайство о об отложении рассмотрения дела для применения процедуры медиации. В результате этой процедуры супруги, расторгающие брак, могут достигнуть согласия в отношении распределения совместно нажитого имущества и заключить медиативное соглашение. Такое соглашение предъявляется суду, рассматривающему гражданское дело, для окончания процесса мировым соглашением.

В соответствии с семейным законодательством имущество, нажитое мужем и женой в период брака, является их совместной собственностью. В случае расторжения брака имущество должно быть поделено пополам. Зачастую супруги, оформляя развод, не сразу заключают соглашение о разделе общей собственности или обращаются в суд, надеясь на соблюдение устных договоренностей. Это небезопасно, поскольку в любой момент, пока не истечет срок исковой давности, бывший супруг может «опомниться» и потребовать причитающуюся ему долю.

Соглашение о разделе имущества прекращает режим общей совместной собственности супругов, установленный законодательством по умолчанию. Соглашение о разделе долей заключается в письменной форме и удостоверяется нотариусом. Кстати, заключить такое соглашение можно не только при разводе, но и в период брака. С такой инициативой может выступить любой из супругов, а также кредитор, если требуется взыскать часть имущества гражданина для выполнения финансовых обязательств.

Нотариусом проводится проверка предоставленных документов, после чего выполняются все необходимые действия по удостоверению соглашения. Кроме того, нотариусом могут быть переданы данные в электронном виде в Росреестр, где выполняется регистрация новых имущественных прав в соответствии соглашению.

Кроме того, нотариусы оформляют данные соглашения в различных ситуациях, например, при наследовании недвижимости. Если один объект недвижимости достался по наследству нескольким гражданам, каждому из них выделяются доли в соответствии с завещанием или, если завещания нет, согласно законодательству.

Жилье введено в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством.
Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано как минимум на одного из супругов.
Отсутствуют конфликты и споры между совладельцами касательно размера долей. Не случайно этот документ имеет название «соглашение». В большинстве случаев фактическое согласие является чистой формальностью, но иногда, если речь идет о дорогостоящих объектах недвижимости и неравных вкладах супругов, могут возникать конфликты, которые необходимо урегулировать до выделения долей.

В российской правовой практике соглашение о выделении долей в первую очередь применяется с целью соблюдения требований законодательства по материнскому (семейному) капиталу (далее — МСК). Дело в том, что согласно закону, если недвижимость покупается с применением государственных средств, выданных по программе МСК, обязательным условием является выделение долей для всех членов семьи, в том числе и детей.

Свидетельство о браке.
Свидетельства о рождении всех детей, на которых оформляется соглашение.
Копия нотариального обязательства, гарантирующего тот факт, что детям будет выделена соответствующая доля. Удостоверенное (а после зарегистрированное) соглашение является исполнением обязательства.

Выделение долей детям при использовании материнского капитала

Также не играет роли, оформляла семья ипотеку, рассрочку платежа, долевое участие в строительстве или сразу внесла нужную сумму. Если использовалась госдотация, дети должны быть прописаны на новой жилплощади. Однако законом не уточняется, в какой пропорции распределяются доли между членами семьи. Согласно ФЗ № 256, жилье оформляется в общую собственность. При этом размер долей определяется «по соглашению» (ст. 10, ч. 4).

Средства материнского капитала семья может потратить на улучшение жилищных условий – в том числе с использованием ипотеки. Родители при этом обязаны выделить доли в квартире детям. При этом для многих остается неясным, как распределить недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала. Если не разобраться в этом вопросе, можно случайно нарушить права несовершеннолетних членов семьи. Чтобы этого избежать, законом определены обязательства родителей при использовании материнского капитала. Как выделить доли детям в квартире или частном доме, что будет, если этого не делать, – на эти и другие вопросы ответим в статье.

Государственная программа поддержки семей с детьми действует с 2007 года. Сумма дотации ежегодно индексируется. Получить сертификат могут супруги и родители-одиночки, которые воспитывают родных или приемных детей. Государство строго определяет перечень вариантов, на что может быть потрачен материнский капитал. Один из них – улучшение жилищных условий семьи. Многие получатели госдотации используют средства для погашения части ипотеки.

После погашения ипотеки нужно оформить соглашение, по которому каждому члену семьи будет принадлежать часть недвижимости. Примерный образец договора есть на официальном сайте ПФР, строго установленный формы не существует. Вы можете заполнить его от руки или в печатном виде. В рамках соглашения супруги определяют размер долей для каждого ребенка. Документ содержит следующие сведения:

дата составления и населенный пункт, где подается заявление;
паспортные данные всех членов семьи (в случае детей – данные свидетельств о рождении);
адрес недвижимости, ее общая площадь и другие характеристики;
номер и дата выдачи сертификата, по которому был предоставлен материнский капитал;
реквизиты договора купли-продажи и других документов, подтверждающих право собственности;
размер жилплощади, которая выделяется несовершеннолетним членам семьи.

Распределение долей происходит по заявлению родителей. Размер жилплощади, которая будет выделена каждому ребенку, определяется по соглашению. Доли можно распределить как поровну, так и пропорционально величине материнского капитала, вложенного в ипотеку. Рассмотрим каждый случай в отдельности.

Деление Квартиры На Доли У Нотариуса

Недвижимостью в совместной собственности можно распоряжаться только по обоюдному согласию супругов. Это значит, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению таким имуществом необходимо получать нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Однако, непредставление такого согласия в орган регистрации прав для целей государственной регистрации перехода права на указанное имущество на основании сделки, заключенной одним из супругов, не является основанием для приостановления регистрационных действий (при этом в ЕГРН будут внесены сведения об отсутствии указанного согласия).

Ребенок может получить долю в результате наследования, а также по сделке о приобретении в общую долевую собственность, в том числе на его имя, соответствующей недвижимости. Например, по договору дарения, купли-продажи приобретателями недвижимости одновременно являются родители и их дети. При этом в некоторых ситуациях выделить доли несовершеннолетним обязывает закон:

Если у супругов зарегистрировано право общей долевой собственности, то отчуждение доли в праве общей долевой собственности также возможно, но только с соблюдением права преимущественной покупки, и в этом случае договор должен быть нотариально удостоверен.

Имущество может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.

Если для приобретения жилья, а также для внесения первоначального взноса или погашения ипотечного кредита используется материнский капитал, то супруги подписывают обязательство. Этот документ говорит о том, что после выплаты ипотеки и снятия обременения объект недвижимости будет зарегистрирован на всех членов семьи с выделением детских долей. Это необходимо сделать в течение шести месяцев после возникновения права распоряжения собственностью, иначе сделка может быть признана недействительной.

Добрый день! Сделал всё по статье, регистратор позвонила и сказала, что будет приостанавливать регистрацию, так как нужен нотариат. Ответ о том, что мы выделяем доли детям, а у меня с супругой остаётся оставшаяся часть на праве общей совместной собственности, регистратора не устроил. Сейчас я жду официального ответа о приостановке.

Доброго дня! Прочитав данную статью, я составил Соглашение как здесь описано. У нас есть квартира в общей долевой собственности с женой и нам нужно выделить доли двум детям. Однако, при обращении в МФЦ г. Кемерово мне настоятельно рекомендовали составить Соглашение нотариально. Я настоял на принятии моего варианта в простой письменной форме. Приняли. Но уже в Росреестре мне отказали (приостановили регистрацию по моей настоятельной просьбе), так как из общей долевой собственности супругов необходимо им (супругам) также выделить отдельно отдельные доли (равные их долям в мат.капитале). МСК выдается на всех членов семьи, значит и в соглашении должны быть выделены отдельные доли всем членам семьи. Та часть квартиры, что остается за минусом стоимости МСК и останется в общей долевой собственности супругов. В итоге во втором варианте Соглашения я прописал следующим образом:
4.1. ПАПА и МАМА — 5/7 (пять седьмых) долей в праве общей совместной собственности на вышеуказанную квартиру;
4.2. ДОЧЬ 1 – 1/14 (одна четырнадцатая) доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру;
4.3. ДОЧЬ 2 – 1/14 (одна четырнадцатая) доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру;
4.4. ПАПА – 1/14 (одна четырнадцатая) доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру;
4.5. МАМА – 1/14 (одна четырнадцатая) доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру;

Добрый день. Вчера получил зарегистрированное соглашение (без нотариуса, покупал на себя одного, определял доли жене и двум детям). Пост пишу для тех, кто хочет вникнуть в нормативное регулирование вопроса. Сам несколько часов голову ломал. Сколько не крутил СК, ГК и 256-ФЗ, получалось, что без нотариуса — никак. Наконец, нашёл судебную практику и разобрался.
Суть в том, что Вы никому ничего не отдаёте: ни детям, ни жене (мужу). Вы определяете доли, которые по закону уже им принадлежат. То есть вы проводите техническую процедуру — указываете в долях ту часть материнского капитала, которая предоставлена каждому. Остальное имущество остаётся в общей совместной собственности супругов.
В моём случае получилось: у каждого члена семьи (у меня, у жены, у сына и у дочери) по 1/18 и у нас с женой — в общей совместной — 1/14.
Сначала подал соглашение в форме, указанной на сайте (то есть — отдельные доли детям, а нам с женой — совместная). Была приостановка. Я подал административный иск. Пока рассматривались, реестр предложил переделать соглашение (добавить доли для меня и жены, как я писал выше) и после этого — зарегистрировали. Если иск будет нужен — пишите, поделюсь. Но, насколько я понимаю, тенденция поменялась и начали регистрировать.

Александр переделал соглашение и указал в долях ту часть материнского капитала, которая предоставлена каждому. Остальное имущество осталось в общей совместной собственности супругов. В результате получилось так: у каждого члена семьи — Александра, его супруги, сына и дочери — по 1/18. У Александра с женой в общей совместной собственности — 14/18. Переделанное соглашение Александр подал в МФЦ как дополнительный документ. Присутствие супруги при этом необязательно.

Для подстраховки я включила в соглашение фразу «Настоящее соглашение не является соглашением о разделе имущества. Доли Евстратовой Е. С. и ее супруга в результате выделения долей несовершеннолетним остаются равными». Также я приложила распечатку статьи 42 закона «О государственной регистрации недвижимости», где отсутствовало упоминание нотариальной формы.

С учетом нормативов, законов, Ваших прав и преимуществ, юрист может разработать один или несколько законных вариантов, с которыми в дальнейшем можно обратиться в суд. В этом случае раздел обекта у Вас будет по суду, и документом о разделе будет судебное решение.

Судебный раздел обекта (раздел дома, земельного участка, квартиры) — хитрая процедура. Кто больше знает законов, тот и выиграет. Мы провели порядка 15 процессов по разделу домов и земельных участков загородной недвижимости и три раздела квартир в городе. Они все разные. Потому что стартовые условия каждой семьи, каждого клиента — не похожи друг на друга. Иногда в процесс раздела дома, например, вмешивается вопрос раздела земли или установления порядка пользования грядками, кустами, дорожками, колодцем. Внешняя инфраструктура тоже влияет на раздел. Или ее можно заставить влиять. Тут ведь как — или мы предлагаем выгодный вариант, или нам навязывают вариант второй стороны. Свой-то всегда лучше.

Если есть возможность разделить территорию, стороны решают все мирно и даже цивилизованно. Остается только узаконить раздел. Но предмет спора (дом, квартиру, землю) не всегда можно разделить на равные части с точки зрения их метража, полезности и удобства. При единичных элементах объектов (например, одна комната, или единственный розарий в одном углу сада), вообще невозможно выделить долю в натуре одной стороне без ущерба другой. Придется идти на уступки или отступные.

Помощь эксперта, юриста, адвоката (процедура медиации) при споре — замечательная вещь. Во-первых, когда спорящие стороны не слышат друг друга, третье лицо услышат все. Во-вторых, независимое лицо, специалист в области недвижимости и со знанием правил и норм, а также умеющий применить методические рекомендации, инструкции, нормы закона — сможет точно и наиболее выгодно разделить помещения или земельные массивы.

Документы на этом этапе нужны только два: план дома или квартиры, участка (на этом этапе план можно выполнить от руки) и документы на земельный участок (если есть). От того, как пройдет процесс подготовки раздела в теории, зависят дальнейшие действия: сбор документов и подписание соглашения о разделе объекта или же обращение в суд.

Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности

По общему правилу имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними, а при недостижении такого соглашения — в судебном порядке (п. п. 1, 3 ст. 252 ГК РФ).
Следует учесть, что на практике суды часто отказывают в удовлетворении иска о разделе квартиры в натуре, так как большинство квартир можно отнести к неделимому имуществу (п. 1 ст. 133 ГК РФ).
Разделить в натуре квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, можно только при одновременном соблюдении следующих условий (п. 3 ст. 252 ГК РФ; п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8; п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996; Апелляционные определения Московского областного суда от 11.04.2022 по делу N 33-11203/2022, от 28.05.2022 по делу N 33-12328/2022; Апелляционное определение Московского городского суда от 06.06.2022 по делу N 33-24556/2022):
1)имеется техническая возможность:
передать участникам долевой собственности отдельные изолированные помещения, каждое из которых включает в себя как жилые, так и подсобные помещения (коридор, кухню, санузел и др.);
оснастить выделяемые помещения обособленными системами водо-, тепло- и электроснабжения, канализацией;
оборудовать отдельные входы для каждого из выделяемых помещений;
2)раздел квартиры не нанесет ей несоразмерного ущерба (например, невозможность использования по целевому назначению, ухудшение технического состояния и т.п.);
3)выделяемые части соответствуют установленным техническим и санитарно-гигиеническим требованиям (в частности, по площади и освещенности передаваемых помещений);
4)проведение переустройства и перепланировки, необходимых для раздела квартиры на самостоятельные жилые помещения (перемещение мокрых зон, вмешательство в архитектуру коммуникаций, перенос стен и дверных проемов и т.д.):
безопасно, соответствует установленным строительным нормам и правилам;
не затрагивает права и законные интересы остальных жильцов многоквартирного дома (в частности, в случае переноса проемов входных дверей) либо согласовано с ними.

Порядок раздела квартиры в натуре
Если раздел квартиры в натуре возможен и все участники долевой собственности согласны на это, между ними заключается соглашение, в котором определяются способ и условия раздела.
Если же достичь соглашения с остальными сособственниками не удалось, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в судебном порядке (п. п. 1, 3 ст. 252 ГК РФ).
Наличие технической возможности для раздела квартиры в натуре устанавливается по результатам назначенной судом строительно-технической экспертизы и представленного экспертного заключения (ст. 79 ГПК РФ; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.10.2014 N 4-КГ14-24).
Если для формирования в результате раздела изолированных жилых помещений необходимо провести работы по переустройству и (или) перепланировке, необходимо согласовать такие работы с уполномоченным органом местного самоуправления (ч. 1, 6 ст. 26, ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).
Образованные в результате раздела жилые помещения после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав. При этом кадастровый учет и регистрация права общей долевой собственности на исходную квартиру прекращаются (ст. 128 ГК РФ; п. 2 ч. 3 ст. 14, ч. 1 ст. 41 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 07.04.2022 N ОГ-Д23-3939).

Порядок действий при невозможности разделить квартиру в натуре
Если разделить квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, нельзя, то возможны следующие варианты действий:
1.Любой из участников общей долевой собственности вправе заявить в суд требование об определении порядка пользования квартирой, если этот порядок не установлен соглашением сторон (ст. 247 ГК РФ; п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8).
2.Собственнику доли с его согласия остальными сособственниками может быть выплачена компенсация.
Если доля собственника незначительна и он не имеет существенного интереса в пользовании квартирой, то суд может обязать остальных участников долевой собственности выплатить указанную компенсацию и без согласия этого собственника. Однако в таком случае необходимо согласие сособственников на выплату такой компенсации. Если у них такой возможности нет, например в связи с их материальным положением, обязать сособственников выплатить компенсацию нельзя.
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании квартиры, решается судом в каждом конкретном случае после исследования и оценки представленных сторонами доказательств (п. п. 3, 4 ст. 252 ГК РФ; п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8; п. 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2022), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2022).
С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ).

Стоит отметить, что компенсация за долю в квартире и компенсация за пользование долей — это совершенно разные понятия. В первом случае собственник утрачивает свое право на долю в собственности после получения выплаты и больше никакого отношения к ней не имеет.

По закону имущество, которое находится в общей долевой собственности, должно быть разделено между участниками. Если собственники не смогли достичь согласия в отношении условий раздела такого имущества, то один или несколько владельцев имеют право в судебном порядке требовать выдела своей доли в натуре. В этом случае доля в квартире закрепляется за собственником не только на бумаге, но и физически в виде конкретного помещения или комнаты.

Как правило, подобные вопросы решаются в судебном порядке. Взыскание компенсации за пользование долей возможно в том случае, если совместное проживание участников долевой собственности не представляется возможным. Например, если квартира состоит только из одной жилой комнаты и все собственники не могут в полной мере пользоваться помещением.

Если он продолжает оставаться одним из владельцев, но по каким-либо причинам не пользуется своей частью жилого помещения, то он может потребовать у других собственников компенсацию за пользование его долей. Это уже будет не разовая выплата, а регулярные платежи.

Также зачастую причиной судебных разбирательств о взыскании компенсации являются ситуации, когда доли собственников по площади не соответствуют размеру занимаемого ими жилого помещения. К примеру, если владельцу доли принадлежит 1/3 двухкомнатной квартиры, но при этом он занимает одну из комнат.

Сделки с долевой собственностью

Очевидно, что этот правовой механизм несовершенен. Хотя бы потому, что он применяется только при отчуждении доли путем купли-продажи и мены. То есть дарить долю, передавать ее по договору ренты, в залог, завещать можно без ограничений. И никто не помешает собственнику доли подарить малую ее часть третьему лицу, после чего продать оставшуюся часть этому же лицу уже как сособственнику, в обход преимущественного права. Остальные собственники могут заявить иск о признании сделки дарения притворной, и, следовательно, ничтожной, но решение суда в их пользу не гарантировано.

3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.

Анализ судебной практики показывает, что множество дел, связанных с оспариванием договора купли-продажи доли, связано с ненадлежащим уведомлением участников долевой собственности. Либо продавец рассылает уведомления туда, где сособственники не могут их получить, либо участники долевой собственности уклоняются от их получения. При регистрации в одной квартире продавец может вытаскивать почтовые извещения, адресованные другим собственникам, из почтового ящика, не давая возможности получить уведомления.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

сбор;
запись;
систематизацию;
накопление;
хранение;
уточнение (обновление, изменение);
извлечение;
использование;
передачу (распространение, предоставление, доступ);
обезличивание;
блокирование;
удаление;
уничтожение.

Например, женщина вышла замуж за мужчину, у которого уже есть ребенок. В браке они родили двоих общих детей. Первый ребенок мужа женщиной не был усыновлен. Следовательно, если семья получает материнский капитал и решает брать ипотеку, женщина оформляет обязательство только в отношении двух совместных детей.

Обязательство оформляется собственником жилья. Владельцем недвижимости может выступать как один из родителей, так и оба (как сособственники). Если жилье оформляется на кого-либо из родственников, материнский капитал не может быть использован. Обязательство гарантирует, что доля имущества будет выделена детям, отношения с которыми подтверждены (либо кровной связью, либо документами об усыновлении), и мужу/жене (в том случае, когда владельцем является один из родителей).

Федеральная программа, по которой семьям с детьми предоставляется так называемый материнский капитал, за годы существования завоевала положительную оценку у населения, представляя собой действительно эффективный механизм поддержки граждан. Однако следует помнить, что сертификат представляет собой не только финансовую помощь государства, но и выставляет определенные требования к своим владельцам. В первую очередь, это целевое направление использования полученных денег, причем на оплату они идут в безналичной форме после подачи соответствующих подтверждающих документов.

Средства, предоставленные по сертификату, можно использовать для решения жилищного вопроса. Если была выбрана такая цель, то здесь возникает еще один важный юридический вопрос: требуется исполнить обязательство о выделении доли по материнскому капиталу детям, независимо от их возраста. Государство ставит во главе угла интересы несовершеннолетних, и таким образом снижает риск того, что при стечении определенных обстоятельств (будь то развод родителей или их гибель) ребенок останется без жилья.

Для этого нужно подать заявление на рассмотрение в отделение Пенсионного фонда. Однако стоит знать, что оно принимается только при наличии документально оформленного заверенного обязательства о выделении доли. Следовательно, документ необходимо подготовить к моменту обращения в соответствующий государственный орган. Его нет необходимости составлять только тогда, когда дети сразу были включены в число собственников. Тогда заменой заверенного у нотариуса обязательства выступают копии документов, в которых определено, что право собственности поделено между родителями и их детьми.

Об обязательном выделении долей всем членам семьи при использовании материнского капитала

Приобретая недвижимость на средства материнского (семейного) капитала, граждане обязаны выделять доли всем членам семьи — супруге, супругу и детям. Если процедура выделения долей не была проведена, это признаётся нарушением закона. В 2022 году для владельцев сертификатов было отменено предоставление в ПФР нотариального обязательства об оформлении жилого помещения в общую собственность семьи. Но при этом жилое помещение, приобретённое, построенное, реконструированное на средства материнского (семейного) капитала, в любом случае должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей. Законность таких сделок с недвижимостью проверяется прокуратурой.

Дополнительно по 16 делам производство было прекращено в связи с добровольным исполнением заявленных требований. В связи с неправомерным распоряжением было взыскано 43 800 рублей. В отношении 9 владелиц сертификатов поданы заявления в органы МВД с просьбой произвести проверку и возбудить уголовные дела, так как имеются признаки состава преступления, предусмотренного ст. 159.2 УК РФ.

Всем, кто является членом семьи на момент выделения долей. Даже если ранее оформлялось обязательство о выделении долей, и кто-то из членов семьи не был учтен. Например, при покупке квартиры в семье было только двое детей, но если к моменту погашения ипотеки появился третий ребенок, долю нужно будет выделить и ему.

Кроме стандартных данных, которые необходимо указать в соглашении — паспортные данные, адрес и прочие характеристики недвижимости — необходимо отметить вид собственности, размер долей и условия их распределения. Нотариус поможет в составлении этого документа, чтобы граждане не упустили важные детали.

Цена доли устанавливается на основании соглашения сторон,кадастровой стоимости или отчета об оценке. При наличии двух документов с указанием различной стоимости, во внимание принимается большая стоимость.При этом нотариальный тариф для сделок требующих обязательного нотариального удостоверения не может превышать 20 000 рублей. Дополнительно к тарифу оплачиваются правовые и технические услуги нотариуса (ПиТХ). В Москве плата составляет 6 000 рублей, при этом несовершеннолетние лица освобождаются от оплаты, пропорционально своему участию в договоре.

Согласно письму Федеральной нотариальной палаты № 10333/03-16-3 от 31.03.2022 года извещение сособственников об отчуждении доли по возмездной сделке (продажа, мена) является юридически значимым сообщением. Его может направить нотариус по просьбе заявителя, либо продавец извещает других участников долевой собственности самостоятельно.

Сделки по отчуждению доли в праве на недвижимость включают их продажу, мену, дарение и по общему правилу их необходимо удостоверять у нотариуса (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ от 03.07.2015 г.). Это не обязательно лишь в ряде исключений, предусмотренных законом. Также нотариальное удостоверение требуется при ипотеке (залоге) долей в праве общей собственности на недвижимый объект.

Сделка может быть удостоверена по истечении месяца со дня получения извещения долевыми собственниками, если от них не поступило ответа. Ранее нотариус может удостоверить сделку об отчуждении долей только при наличии нотариального отказа сособственников от покупки.

Подобные сделки не признаются куплей-продажей, следовательно, для них не обязательно соблюдение норм о преимущественном праве приобретения доли сособственником. Тем не менее, договор требует нотариального удостоверения, поскольку эта форма предусмотрена законом для всех форм отчуждения долевого имущества.

Не придется нотариально удостоверять сделку по отчуждению земельных долей. Речь идет о земельной доле в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, если число участников долевой собственности превышает пять лиц. В отношении таких земельных долей применяются нормы Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Если число участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения пять и менее, будут действовать общие нормы гражданского права, и тогда при отчуждении доли потребуется нотариальное удостоверение договора.

Заключая сделку по отчуждению (продаже, дарению и т. д.) доли в праве общей собственности на объект недвижимого имущества, возникает вопрос: обязательно ли обращаться к нотариусу или достаточно составить договор в простой письменной форме. Причиной сомнений может быть неоднократно меняющееся законодательство в данной сфере. Специалист Кадастровой палаты Тамбовской области Марина Герасимович отметила наиболее распространенные ситуации и рассказала, в каких случаях придется обратиться к нотариусу.

Также не нужно нотариально удостоверять договор при отчуждении квартиры в целом, если одновременно к правоприобретателю переходит доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в котором расположена такая квартира. Поясняется это тем, что доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом не является самостоятельным предметом сделки.

Нотариальное удостоверение не потребуется при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. В данном случае под сделкой понимается договор. И если, например, доли отчуждаются все одновременно, но по разным договорам, то требование «одной сделки» не соблюдено. Таким образом, каждый договор будет подлежать нотариальному удостоверению.

И в завершение, обязательно нужно запомнить случаи, когда нотариального удостоверения договора не избежать. Итак, нотариальному удостоверению всегда подлежат сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Здесь нет никаких исключений – Закон защищает права лиц, которые не наделены полным объемом прав участников гражданских отношений.

– обращаются одновременно все лица, за которыми признано право общей долевой собственности на основании вступившего в законную силу решения суда, в решении суда указано на признание права общей долевой собственности за И.- 2/5 доли в праве, за П. – 1/5 доля, за Б. – 1/5 доля, за Л. – 1/5 доля, размер государственной пошлины должен в сумме составить 2000 рублей, но так как доли не у всех обратившихся заявителей равные, то в данном случае и размер государственной пошлины будет исчисляться исходя из размера доли, а именно 2000 рублей умноженные на размер доли: И. за свои 2/5 доли в праве должен уплатить 800 рублей, П., Б. и Л. по 400 рублей каждый;

– приобретаетсяквартира по договору купли-продажи пятью покупателями по 1/5 доле каждым, и все покупатели одновременно обращаются с заявлениями, размер государственной пошлины должен в сумме составить 2000 рублей, т.е. государственная пошлина будет исчисляться следующим образом: 2000 рублей, умноженные на размер доли в праве собственности, т.е. каждым уплачивается государственная пошлина в размере 400 рублей, так как доли равные, то и размер государственной пошлины одинаковый;

При обращении за государственной регистрацией права общей долевой собственности, когда предметом договора купли-продажи, дарения, мены, ренты является доля в праве общей долевой собственности (например: представлен договор купли — продажи ½ доли в праве собственности на квартиру или 43/278 долей в праве общей долевой собственности на парковку), взимается государственная пошлина в полном размере, также как и в предыдущем случае от физического лица — 2000 рублей; от юридического лица – 22 000 рублей.
При обращении за государственной регистрацией права общей долевой собственности, возникающей с момента государственной регистрации (например: по решению суда, на основании договора купли-продажи, дарения, мены, ренты) при взимании государственной пошлины применяется критерий, четко установленный абзацем 2 пункта 2 статьи 333.18 НК РФ, а именно критерий одновременности обращения заявителей:

Например: свидетельство о праве на наследство выдано 4 наследникам в равных долях (по ¼ доле), то каждый сособственник должен оплатить 2000 рублей. В данном случае абсолютно нет разницы, одновременно обратились все участники долевой собственности или в разное время, в любом случае
с каждого лица взимается полный размер государственной пошлины.

– за И., П., Б., Л. признано право общей долевой собственности на основании вступившего в законную силу решения суда, при этом по решению суда признано право на разные доли за И. — 2/5 доли в праве, за П. – 1/5 доля, за Б. — – 1/5 доля, Л. – 1/5 доля, но обращаются за государственной регистрацией своих долей НЕ ВСЕ сособственники ОДНОВРЕМЕННО, а только двое И. за 2/5 долей в праве и П. за 1/5 долей в праве, в данном случае применяем норму установленную абзацем 2 пункта 2 статьи 333.18 НК РФ «если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих право на льготы, установленные главой 25.3 Налогового кодекса, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях».

Сколько стоит выделение долей у нотариуса

В каком порядке будет проведена процедура выделения долей зависит от ее цели. Например, для соответствия требованиям по материнскому капиталу один порядок действий, а при дарении уже другой. С порядком проведения процедуры подробнее ознакомит нотариус при личном визите. Так, документ можно оформить либо как соглашение, либо как договор дарения.

Процедура выделения долей проводится в любой нотариальной конторе в разных регионах России. Следует выбрать наиболее удобную по расположению и с хорошими отзывами. С собой нужно взять паспорта обеих сторон соглашения и документ, подтверждающий право собственности.

Не просто так документ называется соглашением. Почти всегда согласие стороны по факту является немного формальностью. Однако, если объект достаточно дорогостоящий и стоимость недвижимости высока или речь идёт о неравных вкладах супругов при покупке и обустройстве имущества, у последних могут возникать конфликты. Все споры должны быть решены до выделения долей.

Если выделение долей происходит от родителей к детям, законодательно установлена фиксированная сумма – 500 рублей. Эта стоимость одинакова во всех регионах, так как соглашение признано сделкой, предмет которой не подлежит оценке. То же самое в случае с материнским капиталом – взимается точно такая же сумма. Во всем остальном может быть установлена цена в диапазоне 1500–2000 рублей. Тарифы нотариальной конторы можно посмотреть на сайте или позвонить в офис.

При помощи соглашения о выделении долей добровольно происходит изменение правового режима и отчуждение каждому собственнику его независимой части имущества. В среднем на территории России процедура выделения долей у нотариуса стоит от 500 до 2000 рублей.

Список документов для продажи доли в квартире

Статья 250 Гражданского кодекса РФ закрепляет за долевыми сособственниками преимущественную возможность выкупа прав друг друга. Это означает, что, если один из сособственников намерен продать принадлежащую ему часть, он обязан предложить ее сначала остальным сособственникам, и только если они все откажутся или проигнорируют его предложение — продать лицу со стороны.

Эти способы являются наиболее надежными и фиксируют не только факт отправки, но и содержание послания.
Если продавец не знает всех сособственников, то следует записать выписку из ЕГРН на весь объект недвижимости — в ней все они перечислены.
После отправки уведомлений ситуация развивается одним из следующих способов:

Шаг 4. Обращение к нотариусу для оформления сделки. Нотариальный порядок оформления купли-продажи доли в квартире является обязательным, исключение составляют только сделки, в которых все долевые сособственники одновременно одним договором продают принадлежащие им части прав. Нотариальное удостоверение необходимо, чтобы гарантировать, что не ущемлены интересы других владельцев.

продавец получает от кого-то из сособственников согласие на покупку, и они заключают сделку;
все собственники направляют письменные отказы от покупки;
собственники игнорируют уведомление. В таком случае продавец ждет один месяц и, не получив ни согласий, ни отказов, продает принадлежащую ему часть, кому захочет.

Будучи долевым сособственником, гражданин вправе распоряжаться принадлежащей ему частью прав свободно, в том числе он вправе ее продать. Однако такая купля-продажа — процесс более сложный, чем отчуждение объекта, находящегося в единоличной собственности, и требует дополнительных действий со стороны продавца, а перечень документов для продажи доли в квартире несколько шире.

Участие нотариуса в оформлении сделок купли-продажи долевой собственности

В данной ситуации, если покупатели приобретают квартиру полностью (у всех сособственников), нотариус не требуется. Достаточно заключить договор в простой письменной форме и сдать его в МФЦ для регистрации перехода права собственности в Росреестре (ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).

В ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости прямо указано: «сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями».

Федеральным законом от 2 июня 2022 г. № 172-ФЗ (далее – Закон № 172-ФЗ) была установлена обязательная нотариальная форма для сделок с долями. Затем Федеральным законом от 1 мая 2022 г. № 76-ФЗ (далее – Закон № 76-ФЗ) в том числе в Закон о госрегистрации недвижимости были внесены изменения, отменяющие обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности.

Это стандартная ситуация. Если же среди сособственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица, необходимо удостоверить договор у нотариуса, который затем сам может направить его в Росреестр. Одновременно продавцам потребуется получить разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства.

Действительно, до 2022 г. для всех сделок с долями действовала простая письменная форма. С вступлением в действие 2 июня 2022 г. Закона № 172-ФЗ для указанных сделок была установлена обязательная нотариальная форма. Данные меры были направлены против так называемых «черных риэлторов», скупавших незначительные доли в квартирах и вынуждавших остальных сособственников продавать их доли по заниженной цене и т.д.

04 Мар 2022 jurist7sib 40