Расходы На Приобретение Права Аренды Земельного Участка У Предыдущего Арендатора
Бухгалтерская пресса и публикации 2022
Организация в феврале 2022 г. приобрела у предыдущего арендатора право аренды земельного участка (находящегося в муниципальной собственности) под строительство торгового центра (оставшийся срок аренды — 40 лет). Стоимость приобретенного права аренды — 9 558 000 руб., в том числе НДС 1 458 000 руб. Как отразить в учете затраты на приобретение права аренды земельного участка и в каком порядке учесть эти затраты в целях налогообложения прибыли, если строительство начато в месяце приобретения указанного права?
Затраты на приобретение права аренды земельного участка в бухгалтерском учете организация может отразить по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов» и ежемесячно списывать с указанного счета в течение оставшегося срока аренды земельного участка (в данном случае — 40 лет) в порядке, установленном учетной политикой организации (например, равными долями) (п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н; п. 19 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н; Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н) .
Организация, которая купила права аренды земельного участка у предыдущего арендатора, приобретшего право на заключение договора аренды этого участка у администрации муниципального образования, не несла расходов по приобретению права на заключение
Вопрос: Организация для целей капитального строительства приобрела права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, по договору о передаче прав и обязанностей у предыдущего арендатора (далее — договор), который изначально приобрел данные права у администрации муниципального образования. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не производилось, и договор содержит формулировку, что арендодателем по договору аренды является администрация муниципального образования.
Организация, которая купила права аренды земельного участка у предыдущего арендатора, приобретшего право на заключение договора аренды этого участка у администрации муниципального образования, не несла расходов по приобретению права на заключение договора аренды. Поэтому она не вправе учитывать данные расходы в соответствии со ст. 264.1 НК РФ.
Покупаем и переуступаем права на аренду земли
Многие компании берут в аренду земельные участки — под строительство, размещение других объектов и т. д. Но иногда еще до заключения договора за само право его заключить приходится уплачивать отдельный платеж. Может ли арендатор учесть подобный платеж в расходах? Платится ли тут НДС и что с его вычетом? И что отразить в учете, если вы не покупаете, а, наоборот, перепродаете право аренды другому лицу.
“ Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем При этом к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, а следовательно, учитываемым при исчислении налога на прибыль, относятся арендные платежи за арендуемое имуществ И расходы на приобретение права аренды имущества в указанном пункте не поименованы. Плата за приобретение права аренды НК РФ предусмотрена только в отношении земельных участков и только при условии заключения договора аренды.
Земельные участки и право их аренды: учет и налогообложение
В первом случае все просто — списывали стоимость права в течение 5 лет, теперь и убыток будем списывать 5 лет. Во втором возникает вопрос: как рассчитать срок фактического владения участком? Это период с даты подписания акта передачи земельного участка при его приватизации до даты подписания акта на передачу участка следующему владельцу? Или же все-таки фактический срок владения участком определяется по «зеленому» свидетельству — от даты регистрации до даты перерегистрации? Мы приверженцы последнего варианта. Согласитесь, что безусловное владение (господство над вещью) возможно только тогда, когда все права на нее оформлены надлежащим образом. Однако мы допускаем и другие подходы к определению фактического срока владения. Так, если по договору купли-продажи государственной (муниципальной) земли покупателю вряд ли удастся вступить в законное владение ею до момента государственной регистрации права, то при последующей реализации земли отсутствие перерегистрации права новым собственником может и не создавать ему препятствий по фактическому владению участком (все зависит от условий договора). Официальной трактовки данного положения закона мы не обнаружили, поэтому в статье исходим из того, что фактический срок владения участком определяется от даты регистрации до даты перерегистрации права собственности на земельный участок.
Расходы признаются в составе прочих с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию права (пп. 2 п. 3 ст. 264.1 НК РФ). Порядок признания изложен в абз. 1 пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ. Он предполагает два способа списания стоимости соответствующего права:
Как правильно отразить в бухгалтерском и налоговом учете покупку права аренды земли
Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок. В случае если сделка не содержит таких условий и связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно (абз. 2 п. 1 ст. 272 НК РФ).
Соответственно, сумму НДС, предъявленную предыдущим арендатором, организация имеет право принять к вычету в общеустановленном порядке на основании пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ после принятия к учету приобретенного права при наличии счета-фактуры и соответствующих первичных документов (в данном случае таким документом является договор о передаче прав аренды) (п. 1 ст. 172 НК РФ).
Учет приобретения прав на аренду земельного участка
Она учитывается единовременно либо в последний день отчётного (налогового) периода, либо на дату предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для расчётов, либо на дату осуществления расчётов, в соответствии с условиями заключённых договоров (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).
Договор о приобретении права заключения договора аренды на имущество, принадлежащее третьему лицу, не обязывает организацию, переуступающую право аренды имущества, совершить передачу одного из перечисленных объектов гражданских прав, поскольку переуступка права аренды не является ни одним из указанных объектов гражданских прав.
Минфин напомнил, в каком случае можно учесть расходы по приобретению права на заключение договора аренды земельного участка
Организация по договору о передаче права приобрела права аренды земельного участка у предыдущего арендатора. При этом новый договор аренды с арендодателем (администрация субъекта РФ) не заключался. Можно ли в этой ситуации учесть расходы по приобретению указанного права? В Минфине России полагают, что это не возможно (письмо от 12.11.10 № 03-03-06/1/710).
Авторы письма ссылаются на положения пункта 2 статьи 264.1 Налогового кодекса. В нем сказано, что расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка признаются при условии заключения указанного договора.
Полная информация о продаже права аренды земельного участка
- могут появиться скрытые недостатки территории;
- собственник может продать землю;
- иногда требуется согласие собственника;
- при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
- возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
- новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
- если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
- у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.
Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.
Учет расходов по оценке земельного участка
Расходы по земле (на покупку или аренду) в налоговом учете можно списывать по-разному. В статье подробно рассмотрены и проанализированы варианты учета, особенности признания затрат в целях налога на прибыль, а также бухгалтерский учет расходов на покупку участка.
Пунктом 2 статьи 264.1 Кодекса предусмотрено, что расходами на приобретение права на земельные участки также признаются расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка при условии заключения указанного договора аренды.
Порядок покупки и продажи права аренды земельного участка
Преимущественное право выкупа земли предоставлено как арендаторам на частных землях, так и пользователям по сделкам с муниципальными и региональными участками. Это право установлено ст. 624 Гражданского кодекса РФ. В Земельном кодексе соответствующие положения утратили силу в марте 2022 года.
- Наименование сторон, дату и место составления.
- Описание земельного участка с указанием его адреса, кадастрового номера, площади, категории земли и вида разрешенного использования.
- Реквизиты основного договора аренды, заключенного между нынешним арендатором и собственником.
- Срок аренды, который не должен превышать срока, установленного в основной сделке.
- Цена переуступки, которую будущий арендатор перечисляет предшественнику.
- Арендная плата, которая должна совпадать с суммой, указанной в основном соглашении.
- Выкупная цена земельного участка.
Аренда земельных участков
В Земельном кодексе аренде земельных участков посвящена ст. 22, согласно которой земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ).
В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право (если иное не установлено федеральными законами) передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу (в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ):
Некомпетентность администрации при сдаче в аренду земли: имеет ли арендатор право на возмещение убытков
Чтобы возникло такое обязательство, администрация должна была провести общественные слушания. По их результатам было бы принято решение о предоставлении участка, либо в отказе. Выходит, Акта выбора, утвержденного Постановлением, недостаточно для появления у Администрации обязательства перед заявителем.
Заявитель указывает, что он не использовал участок: не построил здания, не вел строительно-монтажные работы, на территорию не заводилась техника. Истец также не успел провести проектные разработки по строительству.
17 Сен 2019 jurist7sib 134
