Главная / Полезно знать / Договор Аренды Земли Под Помещением Без Множественности Лиц

Договор Аренды Земли Под Помещением Без Множественности Лиц

11. В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления или на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.

3. Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

8. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 — 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

7. В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

1.1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

Вместе с тем во избежание рисков возникновения подобных споров в соглашениях, заключаемых в отношении недвижимости со множественностью лиц на стороне собственника, рекомендуется предусматривать порядок согласования любых работ в отношении общего имущества, условия и порядок изменения долей в общей долевой собственности[8], а также условия и порядок компенсации стоимости произведенных улучшений.

На практике, как правило, сособственники имущества, находящегося в долевой собственности, для целей передачи его в аренду предпочитают заключать между собой соглашения, определяя в натуре части объекта (например, отдельные помещения в здании), соответствующие размеру долей в праве, и устанавливая, что распоряжение такими частями осуществляется каждым собственником самостоятельно[3]. В таком случае арендодателем по договору может выступать один собственник, что значительно упрощает жизнь арендатора.

Соответственно, для выполнения данного условия продавец доли должен известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки. Если остальные участники долевой собственности не реализуют преимущественное право на приобретение доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Важно учитывать, что уступка преимущественного права покупки доли законом не допускается.

Очевидно, что необходимость согласования условий сделки со всеми участниками собственности значительно усложняет переговорный процесс. Это, в частности, объясняет, почему на практике договоры с множественностью лиц на стороне арендодателя встречаются довольно редко. Таким образом, во избежание споров, сособственникам рекомендуется согласовать порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом, определив конкретные части имущества, которые соразмерны их долям в праве, и передавать их в аренду самостоятельно.

Так, по общему правилу, каждый участник совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения участников или закона (определенные особенности владения, пользования, распоряжения общим имуществом, например, предусмотрены в отношении общего имущества супругов).

Что делать, если купил недвижимость, а саму землю не покупал

При изложенных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что у истца возникло право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:101051:6, установленным по делу фактическим обстоятельствам не противоречит. При этом суд первой инстанции правомерно отметил, что доля в праве на указанный земельный участок, принадлежащая истцу, не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе принадлежащих ему нежилых помещений, указанных в договоре купли-продажи от 25.08.2014.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

1. Статьей 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в их взаимосвязи и совокупности, суды выявили, что учреждение первоначально стороной договора аренды земельного участка от 14.03.2006 N 4-899 не являлось, обязательства по договору у ответчика возникли с 01.01.2022 в связи с заключением дополнительного соглашения от 23.09.2022 к договору, между тем суды установили, что ответчик является владельцем объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401047:30, указанные объекты переданы в оперативное управление ответчика, регистрация права оперативного управления осуществлена 02.07.2015, сведения о приобретении нежилых помещений у арендатора земельного участка отсутствуют.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. По смыслу ст. 445 ГК РФ понудить к заключению договора по суду можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу ГК РФ или другого закона.

Договор Аренды Земли Под Помещением Без Множественности Лиц

В случае, если здание, сооружение, расположенные земельном участке, или помещения здании, сооружении принадлежат нескольким лицам частной собственности либо земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам частной собственности, эти лица имеют право такого земельного участка долевую собственность или лиц арендатора (п. 39.20 ЗК РФ).
Для приобретения права собственности участок все собственники здания, сооружения или помещений совместно обращаются орган (п. 39.20 ЗК РФ).
Для приобретения права аренды земельным участком любой правообладателей здания, сооружения или помещений вправе обратиться самостоятельно орган земельного участка (п. 39.20 ЗК РФ).

Размер долей общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка лиц арендатора земельного участка, должны быть соразмерны долям сооружение или помещения принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений Отступление правила возможно всех правообладателей здания, сооружения или помещений либо по решению суда (п. 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, для предоставления неделимого земельного участка долевую собственность либо лиц арендатора, собственники здания, сооружения или помещения должны составить согласованный расчет доли собственности имущество если, доля законом документах недвижимости). собственности имущество устанавливается правильной дроби (½, 2/3, 7/1 (не отношении).

Раскритиковала тройка и ссылку нижестоящих инстанций на генеральный план Краснодара. Этот документ носит лишь планируемый характер и сам по себе не может мешать правообладателям участков и объектов капитального строительства пользоваться своими правами. Кроме того, в деле нет доказательств (в том числе, копий карт генплана), которые бы подтверждали, что участок действительно предназначается для размещения дороги, добавил Верховный суд.

Земельное законодательство запрещает предоставлять в собственность и аренду земли, изъятые из оборота. А участки, на которых должны построить дороги федерального, регионального или местного значения, относятся к землям, ограниченным в обороте, а не изъятым из него. Такие участки нельзя предоставлять в собственность, но препятствий для их аренды нет, подчеркнули судьи.

В деле Ларионова Верховный суд сопоставлял частный или публичный интерес, замечает Юрий Водопьянов из юрфирмы Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × : с одной стороны – исключительное право собственника сооружений на приобретение участка в аренду, с другой – градостроительные решения.

В Краснодаре у Михаила Ларионова* в собственности было несколько помещений общей площадью 333,6 кв. м. Они располагались на первом этаже здания, участок под которым занимал 8 785 кв. м. Ларионов обратился в краснодарскую администрацию, попросив без торгов заключить на эту землю договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

На первый взгляд может показаться, что ВС в этом споре предоставил повышенную защиту частному интересу, но это не так, замечает эксперт. Все дело в ссылке на отсутствие документов, которые могли бы подтвердить, что участок действительно предназначается для размещения дороги.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Исходя из анализа судебной практики по гражданским делам, связанным с вопросами применения ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, допускается заключение дополнительного соглашения к договору со множественностью лиц на стороне арендатора. При этом, предполагается, что дополнительное соглашение не изменяет условий договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, а направлено на вступление в договор аренды новых лиц, которые принимают на себя все права и обязанности по Договору, за исключением тех, которые установлены исключительно другим арендаторам, т.е. дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора.

По общему правилу, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Договор аренды со множественностью лиц

ВС РФ обращает внимание на то, что иное толкование норм статьи 35 Семейного кодекса может привести к злоупотреблению правом, поскольку при наличии обязанности заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора гражданин не сможет исполнить эту обязанность при отсутствии волеизъявления супруга.

Важно обратить внимание на то, что в случае, если в период действия договора аренды состав участников на стороне арендатора изменился (один из участников выбыл, появился новый участник — новый собственник или лицо, обладающее недвижимостью на ином праве), это является основанием для внесения изменений в договор аренды (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.04.2022 N Ф 05-3320/2022 по делу N А 40-21455/2015; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 N 09 АП-41132/2014 по делу N А 40-187097/13).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). В аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи — вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (ст. 607 ГК РФ). Договор аренды может быть заключен с множественностью лиц как на стороне арендодателя, так и на стороне арендатора. Такие договоры имеют свои особенности, вытекающие из природы договора, объекта аренды и субъектного состава. В данной статье будут рассмотрены только особенности договора аренды с множественностью лиц, которые отличают его от договора аренды, в котором участвуют две стороны.

В силу положений ст. 608 ГК РФ на стороне арендодателя может выступать как собственник имущества, так и уполномоченные им (или в силу закона) лица. Вопрос о договоре аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя возникает в случае, если передаваемое в аренду имущество принадлежит нескольким собственникам. В этом случае важны нормы гражданского законодательства о распоряжении имуществом, принадлежащим нескольким собственникам (ст. ст. 246, 253 ГК РФ). Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех его участников. Заключение договора аренды принадлежащего нескольким собственникам имущества возможно только в случае, если они пришли к соглашению. Понудить к заключению такого соглашения нельзя, так как это противоречит принципу свободы договора. В случае если возможен выдел доли в натуре, собственник, который хочет сдать принадлежащее ему имущество в аренду, может требовать выдела доли (ст. 254 ГК РФ). После такого выдела будет заключен отдельный договор без множественности лиц на стороне арендодателя.

Особенности возникают в связи с распределением прав и обязанностей между участниками договора, которые находятся на стороне с множественностью. По общему правилу такие права и обязанности считаются равными (ст. 321 ГК РФ): каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное. Необходимо обратить внимание, что, если участники договора аренды являются субъектами предпринимательской деятельности, существует презумпция солидарной ответственности и солидарного требования (ст. 322 ГК РФ). Это правило не действует, если иное предусмотрено законом или договором. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, не в рамках предпринимательской деятельности, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.06.2022 N Ф 06-33540/2022 по делу N А 55-27432/2022). Поэтому сторонам при заключении договора аренды с множественностью лиц необходимо исходить из того, хотят ли они, чтобы к их правам и обязанностям применялись правила о равенстве долей в обязательстве и праве требования, а также о солидарной ответственности и солидарном праве требования. Если стороны хотят определить права и обязанности иным образом, это необходимо специально определить в договоре.

Как оформить земельный участок под объектом недвижимости

участок изъят из оборота или ограничен в обороте (п. 2 ст. 15, п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ);
Вы иностранец или иностранная компания, а участок находится на приграничной территории или в границах морского порта (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ, ч. 2 ст. 28 Федерального закона от 08.11.2007 № 261-ФЗ);
некоторые здания (сооружения) или помещения в здании на этом участке частично находятся в собственности физических или юридических лиц, а частично принадлежат юридическим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления ( п. 3 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ );
на участке расположен объект незавершенного строительства ( п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ );
участок, на котором находятся здание или сооружение, относится к землям общего пользования ( п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ );
участок находится в береговой полосе или на участке расположен пруд либо обводненный карьер ( п. 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ ).

В отношении тех лиц, которые в указанный срок не предоставили в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, уполномоченный орган в течение 3 месяцев обязан обратиться в суд с требованием о понуждении заключить этот договор аренды.

Указанные лица в течение 30 дней со дня направления проекта договора аренды обязаны подписать такой договор и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Правительством РФ (в отношении участков, находящихся в федеральной собственности);
органом государственной власти субъекта РФ (в отношении участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и участков, государственная собственность на которые не разграничена);
органом местного самоуправления (в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности).

По результатам рассмотрения представленного заявления и межевого плана, при отсутствии установленных Законом о государственной регистрации недвижимости (ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») оснований для приостановления и отказа, в ЕГРН будут внесены сведения о Вашем земельном участке с установленными границами.

Передача части прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без выдела

Коллеги, давайте порассуждаем на тему возможно ли передать часть прав в аренде на земельный участок. Ситуация следующая: Собственник передал в аренду двум лицам земельный учасок. В договоре аренды стороны предсмотрели, что если арендаторы захотят, то смогут самостоятельно переуступить часть своих прав третьему лицу без согласия собственника, т.е на стороне арендатора может возникнуть не 2 лица, а, к примеру, три. Росреестр говорит, что права и обязанности по договору аренды возможно передать только в полном объеме. Ссылается на ст. 384 ГК РФ. Действующее законодательство не предусматривает возможность выдела долей в имущественных правах. Но а разве запрещает??По мнению Росреестра уступка доли права аренды противоречит смыслу ч.5 ст. 22 Земельного кодекса, согласно которой в результате уступки прав и обязанностей по договору аренды происходит перемена лиц в обязательстве.

Причин по которым бы так делать нельзя было бы, я не вижу. На мой взгляд, все предельно просто. Есть два арендатора, они договариваются с третьим лицом о том, что хотят вести деятельно на участке совместно (может у третьего лица больше знаний в этой области) и прибыль распределять на троих. При этом они не говорят, что ты будешь вести деятельность в этом углу, а мы в этом. Нет, один участок, одна деятельность, три арендатора, без выдела долей. Какое ваше видение ситуации?

Договор аренды земельного участка

Следует отметить, что объектом аренды земельного участка не могут являться земли, относящиеся к паркам или заповедникам. Также земли, принадлежащие силовым структурам Российской Федерации, Вооруженным силам Российской Федерации и земли, которые используются по целевому назначению, непредназначенному для использования ее в других целях.

Размер арендной платы также является существенным условием при заключении сделки и фиксируется в пунктах настоящего документа. Сумма платежа может зависеть от количества гектаров на участке, либо оговариваться Сторонами самостоятельно.
При этом указывается порядок расчетов арендных платежей. Оплата может производиться как частично, так и разовым платежом в полном объеме.
Составляется вышеупомянутый пункт следующим образом:

Договор аренды земельного участка представляет собой соглашение, по которому Арендодатель передает право пользования земельным участком Арендатору на определенное время за оговоренную плату. При этом в аренду участок может быть сдан не целиком, а какая-то его часть.

Арендная плата за пользование арендуемым земельным участком составляет 65 000 (Шестьдесят пять) тысяч рублей 00 копеек и осуществляется 10 мая каждого года в период действия настоящего договора.
Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на карту Арендодателя.
Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.

Раздел о правах и обязанностях сторон является неотъемлемой частью такого документа и фиксируется в его пунктах. В зависимости от волеизъявления Сторон, могут быть включены другие условия. Ниже мы предоставляем примерный перечень условий. Выглядит это следующим образом:

Нормы п. 5 ст. 5 и ст. 69 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 335 ГК РФ в совокупности с п. 3 информационного письма ВАС РФ N 90 позволяют сделать вывод о том, что закон допускает возможность передачи в ипотеку помещений вместе с залогом прав отдельного соарендатора участка. В связи с этим нет необходимости во внесении каких-либо изменений в существующее законодательство.

Согласно п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не установлено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящееся на участке здание залогодателя. В силу п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке имеются основания для применения вышеуказанных норм к залогу прав аренды, если это не противоречит существу арендных отношений и закону.

Таким образом, если буквально следовать положениям п. 3 ст. 335 ГК РФ, то залог прав аренды участка должен осуществляться лишь при условии вступления в договор ипотеки всех соарендаторов участка в качестве залогодателей права. Если же указанные соарендаторы предоставят только свое согласие на такой залог, то теоретически будет существовать риск оспаривания заключенного договора, так как он, согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ, не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.

При этом наличие такого объекта гражданских прав, как право соарендатора по договору аренды участка со множественностью лиц, допускается судебной практикой. Например, согласно позиции ВАС РФ, право соарендатора участка считается одновременно заложенным при заключении договора ипотеки нежилого помещения в жилом доме . Также в одном из решений арбитражный суд, рассматривая спор об уступке прав соарендатора, указал, что среди предусмотренных гражданским законодательством оснований для признания сделки недействительной такое основание, как неуведомление соарендатора о переуступке права аренды, отсутствует . Следовательно, суды не только признают наличие такого объекта прав, как право соарендатора участка, но и полагают, что данное право может являться самостоятельным объектом сделки.

Ограничение прав собственника помещения также возникает в связи с тем, что поскольку при каждой следующей ипотеке помещений должен возникать последующий залог прав аренды, то для передачи в ипотеку помещения будет необходимо не только вступление всех соарендаторов в каждый договор ипотеки, но и согласие каждого из предыдущих залогодержателей на такой залог прав аренды (ст. 43 Закона об ипотеке, за исключением случаев, когда в договорах предшествующей ипотеки отсутствует условие о необходимости получения согласия залогодержателя на последующую ипотеку).

В качестве примера особого порядка можно привести владение, пользование и распоряжение имуществом собственниками помещения в многоквартирном доме. В общей собственности в данном случае может находиться имущество, указанное в п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (это могут быть как помещения, так и части здания, земельный участок и расположенные на нем объекты). Необходимо обратить внимание на то, что право общей долевой собственности на участок, расположенный под многоквартирным домом, в случае если он был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). В связи с этим независимо от того, проведена ли государственная регистрация права собственности, стороной договора аренды являются собственники жилых помещений в многоквартирном доме, и только они имеют право на заключение договора аренды (Определение ВАС РФ от 07.03.2014 N ВАС-2146/14 по делу N А 53-4018/13; Определение ВАС РФ от 03.02.2014 N ВАС-612/14 по делу N А 27-20893/2012; Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2022 N 46-КГ 18-4). Вопросы, связанные с передачей в аренду такого имущества, решаются путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 44 — 48 Жилищного кодекса РФ). ВАС РФ обращает внимание, что по решению собственников может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений (п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Распространенным примером договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя является передача в пользование отдельных частей здания (например, несущей стены, крыши — для размещения наружной рекламы). Множественность лиц может возникнуть в случае, если собственниками передаваемого в аренду имущества являются собственники помещений в многоквартирном доме, а также собственники помещений в здании (строении, сооружении). ВАС РФ указывает, что стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Множественность лиц на стороне арендатора может возникнуть в случае, если несколько лиц приняли решение об аренде одного объекта имущества. В случае если соглашение достигнуто всеми участниками правоотношений, сложностей с заключением договора не возникает. Принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) предполагает, что нельзя заставить лицо заключить договор, в котором оно не заинтересовано. Поэтому, если соглашение сторонами не достигнуто, понуждение к заключению договора невозможно. Однако предусмотрена ситуация, когда множественность лиц возникает в силу закона. Это связано с особым объектом аренды и субъектным составом участников правоотношения. Когда в аренду сдается неделимый земельный участок, который находится в муниципальной или государственной собственности (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, далее — ЗК РФ), множественность лиц на стороне арендатора возникает в случае, если:

ВС РФ указывает, что по смыслу ст. 35 СК РФ согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом. Так как при заключении договора аренды со стороны арендатора распоряжения общим имуществом не происходит, к правоотношениям по заключению данного договора не применяются положения ст. 35 СК РФ о необходимости получить нотариально удостоверенное согласие супруга.

Земельный адвокат со стажем Маковеев Сергей Иванович

1. В соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Уважаемый Сергей Иванович,у нас немецкий дом в долевой собственности на 3 хозяев.У меня 61/100,К-18/100 и С-21/100 я 60 лет пользуюсь своим участком,а соседи своими.у нас под домом участок 860м.кв из которых дом стоит на 180 м.кв.В собственность соседи не хотят,в аренду тоже, мотивируя зачем платить, когда и так наше.Я решила оформить аренду и на топографической сьемке указала,участок которым пользуюсь я,соседей не трогала участки.Мне дали договор,где написано со множеств.лиц на стороне арендатора.когда я спросила, что это означает?мне сказали,что они имеют право на этот участок.я плачу аренду и у них есть свой участок.Обьсните пожалуйста.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 — 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Следует отметить также позицию Верховного Суда Российской Федерации, согласно которой предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования (Определение от 28 августа 2015 г. N 305-КГ15-9974).

В указанной статье, как и по всему ЗК РФ, было исключено понятие «строение». Это связано с гармонизацией земельного и гражданского законодательства, которое, определяя виды объектов недвижимости, понятие «строение» не использует. Вместе с тем на практике существуют случаи, когда сведения об объекте недвижимости внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним как о строении.

2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 2010. N 6).

Что же касается конкретной фразы, то ее следует понимать в том смысле, что договор аренды земельного участка может заключить в качестве арендатора лишь одно из нескольких лиц, которым принадлежит здание ( неважно, на каком праве). Это лицо не должно ждать того момента, когда остальные собственники помещений ( или обладатели иных прав) вступят в договор аренды. Однако для того, чтобы не перезаключать договор аренды всякий раз, когда в него пожелает вступить новый правообладатель, в него нужно включить условие « о присоединении» соарендаторов без дополнительного волеизъявления действующих арендаторов и арендодателя.

Абз. 2 п. 3 ст. 36 ЗК дополнен фразой ( «При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании»), которая носит универсальный характер, касаясь любых договоров аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Вместе с тем, она привязана только к случаю, когда в одном и том же здании имеются и частные и государственные ( муниципальные) владельцы помещений. Смысл подобного ограничения непонятен.

Любопытно, что из договора аренды в данном случае возникнет солидарное обязательство, ведь его предмет — земельный участок — неделим ( п. 1 ст. 322 ГК). В результате один соарендатор будет вынужден платить за другого. Но подобная солидарная обязанность возникнет лишь для тех соарендаторов, которые заключили договор аренды или вступили в него позднее. Впрочем, необходимость нести солидарную ответственность отпугнет потенциальных соарендаторов от вступления в подобный договор.

Т.е. возникает ситуация наподобие той, которая складывается в простом товариществе, когда вступление в него нового товарища требует перезаключения договора, если только стороны не договорились об ином, а именно, о том, что договор не будет перезаключаться, а просто сохранит свое действие в отношении нового круга товарищей ( см. абз. 2 п. 1 ст. 1050 ГК РФ). Согласие сторон договора аренды дается именно на то, что к нему в будущем присоединятся новые соарендаторы, причем такое присоединение не потребует дополнительного согласования ни с арендатором, ни с арендодателем. Подобное толкование легко может быть объяснено местом комментируемой фразы в п. 3 ст. 36. Ведь в предыдущем предложении идет речь об аренде с множественностью лиц на стороне арендатора.

Использование словосочетания « здание ( помещения в нем)…принадлежит нескольким лицам на праве собственности» означает, что договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен в случае существования как общей собственности на здание в целом, так и раздельной собственности на помещения в нем. В первом случае известны лишь идеальные « доли в праве», принадлежащие отдельным сособственникам, во втором — площади помещений в здании, принадлежащие конкретным лицам на праве собственности.

Иными словами, договором аренды может быть предусмотрены и иные условия исполнения обязательств. Однако по общему правилу, если договор аренды не разрешает данный вопрос, то арендодатели вправе требовать часть арендной платы, определяемую пропорционально количеству арендодателей от их общего числа.

Признание обязанности солидарной может иметь существенное значение. В частности, в силу п. 1 ст. 326 ГК РФ при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Например, в этом случае каждый арендодатель сможет предъявлять общие требования к арендатору, связанные с внесением арендной платы. Конечно же, исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника от исполнения остальным кредиторам. При этом получивший денежные средства солидарный арендодатель обязан передать их другим арендодателям, являющиеся сторонами по договору аренды.

При этом следует учитывать, что в силу п. 5 ст. 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель один из участников долевой собственности, который не желает передавать в аренду земельный участок на определенных собранием условиях, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли и распоряжаться им по своему усмотрению. Порядок такого выдела определяется пунктом Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Согласия арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на такой выдел не требуется и при этом договор аренды не прекращает своего действия.

Однако зачастую встречаются ситуации, когда право собственности должно быть реализовано с учетом каких-то иных обязательств. В частности, нередки случаи, когда земельный участок принадлежит на праве собственности нескольким лицам, что порождает некоторые особенности аренды таких земельных участков.

Аренда земельного участка предполагает волеизъявление собственника и выражается в распоряжении земельным участком. В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Как следует из п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Как правило, цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, и не может её превышать (п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ). При этом должна учитываться кадастровая стоимость этого участка на момент обращения собственника объектов недвижимости в уполномоченный орган с соответствующим заявлением (п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 5 (2022) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27 декабря 2022 г.).

Таким образом, если все собственники расположенных на одном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду ( постановление Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. № 4275/11 ), поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду обратиться в уполномоченный орган вправе любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них ( п. 6 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ ).

Если земельный участок стоит на кадастровом учете (имеет кадастровый номер), но границы его не установлены, и на такой участок зарегистрировано в ЕГРН право публичной собственности (согласно информации, содержащейся в полученной из ЕГРН выписке), то указанное заявление должно быть представлено в:

При образовании земельного участка межевание должно проводиться на основании утвержденной схемы расположения земельного участка или проекта межевания территории, а при уточнении его границ – на основании документов, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.

Можете заключить договор на неопределенный срок и возложить на стороны при прекращении договора соблюдать, например, 6-месячный срок уведомления о его прекращении. В таком случае у Вас будет временной лаг в 6 месяцев, который можно будет использовать для того, чтобы перебазироваться.

В связи с тем, что по всей видимости, данное положение содержало норму, согласно которой наличие преимущественного права на продление договора аренды на новый срок не является основанием для отмены торгов в виде конкурса или аукциона, за исключением производителей сельскохозяйственной продукции, производящих и реализующих продукцию собственного производства на территории муниципального образования, то в упрощенном порядке Вам аренду не продлили. В любом случае Вам нужно получить официальный отказ (мотивированное решение) муниципалитета по вопросу продлении данного договора со ссылкой на соответствующее положение, после чего рассматривать возможность обжалования данного решения в ФАС или в суд.

4. Осуществление предпринимательской деятельности с грубым нарушением требований и условий, предусмотренных специальным разрешением (лицензией), — влечет наложение административного штрафа на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в размере от четырех тысяч до восьми тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на должностных лиц — от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 408-ФЗ)

Добрый день. если заключать договор начиная от 1 года, то необходимо его регистрирвоать в Россреесте, поэтому Вы видимо и заключаете договор на 11 месяцев с дальнейшей его пролонгацией неопредленное количество раз (или можете указать количество пролонгаций). Договор аренды возмездный, поэтому налоги в любом случае придется оплачивать той стороне, которая Арендодатель, так как это доход. если заключать от физ.лица, то 13% придеться уплачивать. Если как ИП, то какая системна налогооблажения ОСНО или УСН 6% (доходы) или УСН 15% (доходы минус расходы). Определите кто Арендодатель и кто Арендатор. Если Арендатор физ.лицо, то он не может вести коммерческую деятельность в помещение, это нарушение и предусмотрен штраф за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации.

У нас УСН. Дело в том, что если мы будем выступать в качестве налогового агента, то налог мы будем платить из суммы ежемесячного арендного платежа (13% от 40 000), соответственно арендодатель будет получать на руки примерно 34 000, а он хочет получать полную сумму, соответственно для нас это невыгодно, т.к. аренда будет выходить уже по факту более 40 т.р. для нас. Вопрос в том, что если бы мы заключили с ним договор как физлицо с физлицом, разве мы обязаны выступать в роли налогового агента? Тогда ведь обязательства по уплате налогов должны возлагаться на него? И могут ли быть какие-нибудь проблемы с государственными инстанциями, если договор аренды помещения у нас будет заключен от физлица, а деятельность мы будем осуществлять как ИП, связанное с этим физлицом?

07 апреля 2022 года между Департаментом городского имущества города Москвы и Красниковым Г.П. было заключено соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** с множественностью лиц на стороне арендатора № ***, сведения о заключении данного соглашения внесены в Реестр единых объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1, частью 2 статьи 214 Гражданского кодекса РФ, государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации — республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

В отношении земельного участка с кадастровым номером *** площадью ***, имеющего адресный ориентир: *** Департаментом земельных ресурсов города Москвы заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 10 апреля 2015 года № ***, сроком действия до 15 декабря 2022 года.

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с иском к Красникову Г.П. об обязании заключить соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 10 апреля 2015 года № *** на условиях предоставленного проекта, мотивируя свои требования тем, что 24 августа 2015 года в Департамент городского имущества города Москвы поступило обращение Красникова Г.П. о предоставлении государственной услуги города Москвы «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке» в отношении земельного участка с кадастровым номером *** площадью ***, имеющего адресный ориентир: *** для целей эксплуатации помещения в здании под гараж-бокс № ***. Департаментом земельных ресурсов города Москвы на указанный земельный участок заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 10 апреля 2015 года № ***, сроком действия до 15 декабря 2022 года. Красников Г.П.

В силу части 6 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

06 Мар 2022 jurist7sib 44