Главная / Тестовая рубрика / Задаток при покупке квартиры сколько

Задаток при покупке квартиры сколько

Задаток при покупке квартиры

❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы , пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.

❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.

Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.

Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaл oфopмлять cдeлкy, зaдaтoк нe вoзвpaщaeтcя. B этoм eгo paзницa c aвaнcoм — aвaнc мoжнo пepeдaвaть бeз пиcьмeннoгo coглaшeния, oн тaкжe yчитывaeтcя в oбщeй cyммe oплaты, нo пpи oткaзe пoкyпaтeля oт cдeлки пpoдaвeц вoзвpaщaeт eгo. Oтличиe зaлoгa oт зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы — тo, чтo гapaнтиeй выcтyпaют нe дeньги, a кaкoe-тo имyщecтвo. Нaпpимep, aвтoмoбиль или зeмeльный yчacтoк. Чтo выбpaть — зaлoг, зaдaтoк или aвaнc — пpи пoкyпкe квapтиpы — peшaть вaм.

❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.

Задаток и аванс при покупке недвижимости

Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.

Но если сделка в одностороннем порядке срывается покупателем, продавец оставляет у себя задаток, даже закон в этом случае на стороне собственника. Если же сам продавец в какой-то момент решает отказаться от продажи квартиры, по закону ему положен штраф и он возвращает покупателю задаток плюс такую же сумму сверх.

При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.

В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.

В статье 416 ГК РФ прописано, что задаток возвращается, если планируемая покупка недвижимости не состоялась по обоюдному согласию участников сделки, или из-за невозможности исполнить обязательство по объективным причинам (в результате смертельного случая, стихийных бедствий, другого форс-мажора).

Этот документ нужен для того, чтобы подтвердить передачу денег. Продавец должен составить ее в письменно виде в вашем присутствии. Следите за тем, чтобы подпись у продавца была такая же как в паспорте. Кроме того, в документе должны паспортные данные владельца и покупателя. Размер задатка. Время и дата составления. А также нужно указать, что средства передаются по договору. Иногда отдельно расписку не оформляют, а информацию о получении денег вносят сразу в договор.

если квартира не продалась по независящим обстоятельствам, то задаток возвращается покупателю. То же самое, если и продавец, и приобретатель оба отказались от сделки;
если виноват продавец, тогда покупатель получает свою сумму, умноженную на два;
если виноват покупатель, тогда на возврат задатка он может не рассчитывать.

Еще один способ внести предоплату за квартиру – это обеспечительный платеж. Его включили в гражданский кодекс недавно. Он представляет собой предварительную плату. И при его внесении можно указать любые условия. Каким образом он будет возвращен или его не вернут вовсе – все эти детали будут на усмотрение продавца и покупателя.

Чем больше конкретных условий вы пропишите, тем лучше. Прежде всего, в документе должны быть указаны личные данные: ваши и собственника. Если владельцев несколько, упомяните их всех. Кроме того, распишите подробную информацию о квартире, а также список документов, который понадобится для сделки. В договор необходимо внести сумму предоплаты и на какое время вы ее вносите. А также каким образом задаток может быть возвращен. Обязательно пропишите права и обязанности сторон, а также их действия на время внесения предоплаты. Например, покупатель может продавать свою недвижимость, а продавец оформлять документы. Кроме того, укажите в договоре в какое время старые владельцы должны съехать и выписаться. А также, если есть какие-то причины, которые могут помешать сделке, о них тоже следует упомянуть. Тоже самое касается, если жилье находится в ипотеке. И последнее – это место, время сделки и кто будет нести расходы по ее оформлению.

С юридической стороны, аванс – это предоплата по договору купли-продажи. Без договора нет аванса. Но часто риелторы называют «авансом» никак не оформленную денежную предоплату. «Аванс» в этом случае не предоставляет никаких гарантий ни продавцу, ни покупателю. Поэтому нужно понимать, что «аванс», который обычно имеют в виду риелторы и задаток – это разные вещи. Символический «аванс» может быть обговорен устно и потом от своих слов можно легко отказаться. А задаток оформляется письменно, с ним заключается договор. Задаток должен гарантировать, что условия договора будут исполнены. В гражданском кодексе четко прописано, как задаток можно вернуть, и какие причины могут препятствовать этому:

Как оформить договор задатка в 2022 году

В подобной ситуации задаток выступает стимулом для обеих сторон остановится на данном варианте сделки. Покупатель уплачивает часть стоимости актива, нередко – достаточно заметную. Продавец принимает деньги, понимая необходимость вернуть вдвое большую сумму при отказе от продажи.

Если речь идет об НДС, то его платить не придется только в одном случае – если договора задатка оформлен правильно и с обязательным дополнением в виде основного договора. Без выполнения такого условия и несмотря на то, что внесение или получение задатка не означает перехода прав собственности, платеж относится к авансовым и включается в налогооблагаемую базу.

Любое движение денежных средств, включая внесение или получение задатка, предусматривает отображение в налоговом учете. Поэтому имеет смысл рассмотреть основные правила налогообложения данной операции, когда в ней участвуют хозяйствующие субъекты – ИП или ООО.

Изначально после введения требований по использованию ККТ для любых наличных операций оно распространялось и на задаток. Сегодня мнение судебных органов изменилось на прямо противоположное. Дело в том, что задаток не является оплатой товара или услуги, а потому не предусматривает необходимости использования ККТ.

Существенным дополнением, которое содержится в п.4 указанной выше статьи, является возможность передачи задатка для обеспечения обязательств не по основному, а по предварительному договору. Это тем более важно, что именно предварительные договоры широко применяются в рамках оформления сделок с недвижимостью.

Покупаем квартиру

Предоплата является лучшим аргументом того, что намерения покупателя действительно являются серьезными. Осуществляться она может в 2-х формах. Речь идет об авансе либо же задатке. Об особенностях каждого из указанных вариантов поговорим с риэлторами АН Владис.

В риэлторской практике аванс именуют «обеспечительным» платежом. В случае его внесения в договоре непременно предусматриваются и штрафные санкции. Если от сделки захочет отказаться покупатель, то свои деньги он уже не получит. Если же отказавшейся стороной является продавец, то возвращаемый аванс удваиваться не будет.

На встречу, где будут согласовываться все условия предполагаемого авансового платежа, следует пригласить все стороны (собственников квартир либо уполномоченных ими представителей). Если один из них не согласится с принятыми условиями либо ценой, то завершить сделку не удастся.

Интересные статьи:

Как продать квартиру по переуступке — читать
Документы для приобретения вторичного жилья — статья
Материнский капитал, как способ купить квартиру — статья
Как обезопасить себя при покупке квартиры — статья
Купить квартиру через агентство недвижимости — статья
Переуступка прав требования по ДДУ — статья

Задаток возвращается или нет при расторжении договора

платежную – денежные средства перечисляются продавцу в счет последующих платежей по сделке;
доказательную – факт оплаты задатка является доказательством заключения договора;
обеспечительную – побуждает участников сделки добросовестно исполнить свои обязательства.

Покупатель не сможет получить приобретенное имущество в собственность пока полностью не расплатится, а если так случается, то частичная оплата остается у продавца. Когда же сделке препятствует собственник недвижимости, уплаченная сумма возвращается вдвойне.

Передавая деньги в счет аванса, покупатель берет на себя обязательства по заключению сделки. Если он передумает подписывать договор, то вправе вернуть себе деньги. В случае отказа со стороны продавца в возврате аванса последний несет ответственность за неосновательное обогащение. Плюс к этому нужно будет уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

Продавец и покупатель вправе подстраховать себя на случай срыва сделки, установив ответственность в виде пени. Сторона, отказавшаяся от своих обязательств, уплачивает определенный процент от цены сделки. Однако, неустойка не дает достаточных гарантий. Суд может по ходатайству ответчика уменьшить ее до минимальных пределов.

А вот если в оговоренные сроки не состоялась сделка, подготавливаемая авансовым договором, у покупателя появляется право вернуть задаток по предварительному договору. Возврат авансовой суммы регламентирован статьями 395 и 487 Гражданского кодекса. Причем при уклонении продавца от возврата речь уже может идти о необоснованном использовании им чужих денежных средств и, соответственно, об уплате штрафных санкций. Процентная ставка при этом будет определяться действующей на момент исполнения обязательства учетной банковской ставкой.

Отношения между сторонами при покупке жилой недвижимости фиксируются договорами разных типов. Когда стороны согласовали цену продажи, они заключают договор первого типа – предварительный, авансовый или задатка. Покупатель вносит оговоренный аванс или задаток, и стороны приступают к сбору и проверке документов. Когда пакет документов готов, можно переходить к подписанию договора второго типа, купли-продажи. Авансовый платеж часто становится причиной развития конфликтной ситуации: при срыве сделки покупателем продавец обычно пытается удержать деньги. Можно ли вернуть аванс за квартиру?

Подведем итог. Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные авансовым договором, прекращаются, а уплаченная авансовая сумма, согласно статье 1102 Гражданского кодекса, возвращается покупателю-истцу – независимо от того, кто виновен в срыве сделки.

А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.

Соглашение о задатке судья может признать ничтожным. В результате внесенная покупателем сумма будет приравнена к неосновательному обогащению продавца (как в случае с авансом) и будет подлежать возврату.
Соглашение о задатке судья может признать правомерным, то есть обеспечивающим будущие обязательства по планировавшемуся к подписанию договору купли-продажи. Тогда, по нормам о задатке, вернуть деньги покупателю не удастся.

Задаток при покупке квартиры; необходимость или компромисс

Правовой документ определяет срок заключения сделки купли-продажи, фиксирует условия основного договора и является весомым доказательством для суда. На его основании можно требовать принудительного совершения сделки (статьи 429 и 445 ГК РФ). Многие риелторы используют юридическую лазейку и заключают предварительный договор между покупателем и агентством недвижимости. В итоге вы приобретаете обязательства перед посредником, но не получаете никаких гарантий от продавца. Если хозяин жилья передумает, неустойки вы не дождетесь. Чтобы избежать таких ситуаций, основательно изучайте содержание договора и акцентируйте внимание на пункте об участниках сделки.

Услуга «покупка квартиры в зачет» или, как ее еще называют, «трейд-ин» появилась на российском рынке новостроек около 10 лет назад. Согласно данным портала «Бюллетень недвижимости», в Петербурге таким образом приобретают жилье примерно 5% покупателей. В этой статье мы разбираем, чем хорош и чем плох трейд-ин и как им правильно пользоваться.

При покупке квартиры задаток выполняет сразу несколько функций. Он служит стимулом к соблюдению договорных обязательств, доказывает серьезность намерений участников сделки и считается частью оплаты. Если покупатель откажется от соглашения, он потеряет внесенную сумму. Если же владелец квартиры передумает продавать свое имущество, то он будет обязан вернуть задаток в двойном размере. Механизм выглядит понятным, но с юридической точки зрения не все так просто.

название — расписка о передаче задатка по договору от такого-то числа;
дата составления;
полные паспортные данные получателя;
указание на то, что передается именно задаток;
размер задатка со ссылкой на соответствующий пункт договора;
описание квартиры;
подпись продавца (должна соответствовать подписи в паспорте).

Внесение задатка должно подкрепляться документально. Если вы передаете деньги на доверительной основе, они теряют свою обеспечительную функцию. Совершайте финансовые операции в рамках договора и обязательно берите расписку. Безопаснее всего оформлять все бумаги при помощи юриста и заверять их у нотариуса.

Задаток, аванс и предоплата напрямую связаны с денежными средствами. На практике нередко происходит их отождествление. Для понимания, в чем разница между авансом, задатком и предоплатой, следует установить их правовую цель. В отличие от обеспечительной функции задатка, аванс и предоплата выполняют исключительно платежную. Знание такого сокращенного, но емкого разграничения поможет выбрать нужный правовой инструмент.

По своей правовой природе аванс не является обеспечительной мерой и выступает как платеж. Определяя условия договора, стороны могут не знать, что возвращается аванс или задаток, и поэтому отождествляют эти понятия. Если в результате исполнения обязательств по договору с авансовым платежом одна из сторон откажется от дальнейшего исполнения условий, аванс возвращается. В случае исполнения договора в части предоплата возвращается пропорционально объему исполненного обязательства. При полном неисполнении обязательств по сделке аванс возвращается в полном объеме, в противном случае удержание признается незаконным и характеризуется как неосновательное обогащение. Такая позиция подтверждается судебной практикой: Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.01.2022 по делу № А56-28355/2022. При обращении в суд с требованием возврата денежных средств истец вправе дополнительно заявить о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ.

Приобретению квартиры сопутствует большое количество юридических действий и затраченного времени. Отказ одной из сторон от исполнения принятых условий возлагает на другую совершать все пройденные действия заново. Когда покупатель и продавец достигли соглашения по условиям предстоящей сделки, стороны вправе закрепить свое намерение на исполнение договора в действительности. Если у вас возникают сомнения, каким образом это сделать и что выбрать, задаток или аванс при покупке квартиры, рекомендуем использовать первый вариант. По своей правовой природе задаток является обеспечительной мерой и используется как в сторону продавца, так и в сторону покупателя.

Например, стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, покупатель вносит в качестве обеспечения 300 000 руб. Соглашением установлены следующие условия: в случае отказа покупателя от заключения договора сумма обеспечения не возвращается, при отказе продавца возвращается обеспечительный платеж и дополнительно 300 000 руб. Продавец отказался от исполнения обязательств, по условиям предварительного договора, руководствуясь п. 2 ст. 381 ГК РФ, он обязан вернуть 600 000 руб. При рассмотрении аналогичной ситуации с авансом он подлежал бы возврату. Отсюда мы видим еще одно отличие задатка от аванса при покупке квартиры, проявляемое при расторжении или отказе от сделки.

Закон предоставляет возможность сторонам самостоятельно определить, как установить обеспечительную меру. Помимо рассмотренного варианта составления отдельного соглашения, стороны могут прописать условия в договоре. Например, используя следующую формулировку: «С целью обеспечения своих намерений на заключение и дальнейшее исполнение обязательств по договору купли-продажи жилого помещения покупатель обязуется выдать продавцу денежное обеспечение в сумме 500 000 руб. Сумма перечисляется в течение трех календарных дней с момента подписания предварительного договора. В случае отказа покупателя от исполнения дальнейших обязательств по договору денежные средства в сумме 500 000 руб. остаются у продавца. В случае уклонения продавца от исполнения договорных обязательств он возвращает покупателю 1 000 000 руб. При взаимном исполнении сторонами договорных обязательств сумма 500 000 руб. подлежит зачету в счет стоимости жилого помещения». Такая диспозитивность показывает, чем отличается аванс от задатка, и позволяет их разграничить. Для аванса обязательной письменной формы не установлено.

Если недвижимость, выставленная на продажу, пользуется повышенным покупательским спросом и хочется снизить риски реализации коттеджа или земли иному лицу, оптимально договорится с продавцом о внесении предоплаты – как фактического подтверждения серьезности намерений покупателя.

Авансовые суммы вносятся на предварительном этапе согласования вопроса купли-продажи. Благодаря вносимой денежной сумме, подтверждается факт серьезности взаимоотношений между покупателем и продавцом, изъявляется желание стать полноправным владельцем имущества со стороны заинтересованного лица.

Насколько серьезно вы решили покупать недвижимость? Как продавец может быть точно уверенным в том, что заинтересованное лицо действует не из праздного интереса, а действительно хочет приобрести землю либо загородный дом? Один из способов решения этой проблемы – внесение авансового платежа либо задатка.

Внесение денег в качестве предоплаты за недвижимость — это часть от общей покупной цены, которая передается продавцу, как способ показать, что будущий владелец серьезно относится к своему намерению получить в собственность недвижимое имущество. То есть, это предварительная выплата части суммы за покупаемую недвижимость.

Земельный кодекс, а также нормы Гражданского права курируют вопрос о принципах, правилах приобретения частных домов и земельных участков. Одним из условий является передача денег от приобретающего недвижимость лица ее продавцу до момента совершения сделки.

задаток прост в оформлении: он не требует соблюдения сложных процедур, например, для него не нужно нотариального удостоверения или государственной регистрации;
задаток легко трансформируется в оплату по договору;
в предоставлении задатка не участвуют третьи лица (как при поручительстве или банковской гарантии). Это значит, что предприниматели зависят только от себя;
многие существенные параметры задатка (размер, условия перечисления, срок и форма возврата и проч.) регулируются не законом, а соглашением сторон, что дает определенную свободу действий и возможность максимально учесть интересы бизнесменов.

Индивидуальный предприниматель обратился в суд с заявлением о признании недействительным решения ИМНС России о взыскании штрафа, доначислении налогов и пеней. Однако арбитры не удовлетворили его требования по эпизоду включения в выручку задатка. Судьи указали, что прекращение основного обязательства прекращает и обеспечительную функцию задатка. С момента исполнения продавцом обязанности по передаче предмета договора задаток рассматривается как платеж. Следовательно, он должен включаться в выручку от реализации (аналогичная позиция изложена в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 16 октября 2003 г. № А56-6905/03).

Два предпринимателя заключили между собой договор ремонта торгового зала, обязательства по которому обеспечивал задаток в размере 25 000 рублей. Впоследствии подрядчик не выполнил работы, и магазин не открылся вовремя. Заказчик получил убытки в размере 60 000 рублей. Он обратился в суд с требованием взыскать с подрядчика сумму задатка в двойном размере (50 000 руб.), а также сумму убытков (60 000 руб.). Суд принял решение взыскать с подрядчика 60 000 руб., поскольку убытки возмещаются пострадавшей стороне только в размере, превышающем двойную сумму задатка.

Для того чтобы денежные средства, переданные в счет уплаты по договору, стали именно задатком, необходимо специально указать на это в договоре (или отдельном соглашении). В этом же документе необходимо прописать размер задатка. Если этого не сделать, любые суммы будут рассматриваться только как предоплата (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

ООО и инивидуальный предприниматель заключили договор на выполнение ремонтных работ в офисе и согласовали выдачу задатка в размере 50 000 рублей. ООО не исполнило в установленный срок свои обязательства по договору, то есть нарушило его. Предприниматель обратился в суд с требованием о взыскании двойной суммы задатка. В судебном заседании довод ООО о том, что невозможно применить условия о задатке после прекращения обязательств по договору, был отклонен судом. Поскольку работы в установленный срок не были выполнены, предприниматель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора. Неисполнение ответчиком обязательства произошло в период действия договора, что повлекло возникновение у ООО обязанности по возврату задатка в двойном размере в соответствии пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ. Суд удовлетворил требования предпринимателя. Также суд взыскал с ООО сумму процентов за несвоевременный возврат задатка за весь срок, начиная с даты возврата, указанной в договоре, и до даты вынесения судебного решения (аналогичная ситуация рассмотрена в постановлении ФАС Московского округа от 21 февраля 2005 г. № КГ-А40/18-05).

Что лучше вносить при покупке квартиры: аванс или задаток

Аванс, согласно п. 1 статьи 487 ГК РФ, это, в частности, «обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором». Этот срок и многие другие детали обсуждаются сторонами и фиксируются в главнейшем документе, предшествующем договору купли продажи – соглашении об авансе или задатке. Внесение такой предоплаты – главный этап подготовки сделки.

Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции. Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме. Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием.

5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.

Когда покупатель недвижимости определился с вариантом, он должен зафиксировать свои намерения и подтвердить их серьезность. Этим подтверждением является предоплата, сделанная в любой форме, и письменное соглашение, фиксирующее договоренности покупателя и продавца. Предоплата может быть в форме аванса или задатка.

2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.

Внесение задатка при покупке квартиры

«Добрый день, Татьяна Васильевна. Нам с мужем необходима ваша профессиональная консультация по внесению задатка или залога — сама ещё до конца не разобралась, что правильнее, что вернее. Дело вот в чём. Мы планируем самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и уже подобрали устраивающий нас во всех отношениях вариант. Продавец жилья в качестве подтверждения нашего намерения о покупке предлагает подписать с ним договор задатка и передать в качестве предоплаты сумму в размере 500 тысяч рублей — примерно 10 % от стоимости недвижимости, ссылаясь, как он выразился, на печальный опыт в этом отношении.

Сроки внесения задатка за квартиру будут зависеть от готовности сторон к выходу на сделку. В случае свободной продажи (когда собственник продаёт жильё и одновременно взамен ничего покупать не собирается) можно придерживаться стандартной практики в таких делах и при подписании соглашения указать сроки внесения задатка за квартиру 14-30 календарных дней — этого с лихвой должно хватить даже при нерасторопности владельцев, агентов и вспомогательных служб.

По своему опыту риэлтора могу сказать, что клиенты на рынке в рамках предварительных договорённостей, несмотря ни на какие советы и рекомендации экспертов и специалистов, совершенно забывают об элементарных мерах предосторожности и совершают одни и те же грубые ошибки: встретились на квартире, ударили по рукам, предполагаемый покупатель передал наличные деньги или совершил денежный перевод с банковской карты на счёт продавцу, с чувством выполненного долга без «задних» мыслей разошлись. А потом начинают спорить: кто кому сколько денег передавал и передавал ли вовсе!

Мы считаем предложение встречной стороны по размеру задатка, мягко говоря, неприемлемым и опасаемся возможных негативных последствий. Однако продавец под давлением рекомендаций своего агента продолжает настаивать на своём. По его словам, это уже третья попытка продать квартиру, но, когда дело доходит непосредственно до сделки — финал, увы, срывается.

В каждом из предыдущих случаев с потенциальными клиентами был подписан договор аванса и сделки разваливались в самый ответственный момент — покупатели резко меняли своё решение в противоположную сторону и отказывались от проведения сделки и подписания основного договора купли-продажи. При этом собственнику приходилось возвращать деньги и нести существенные потери и издержки, потому как на тот момент у него возникали обязательства перед третьими лицами. Он планировал приобрести на вырученные с продажи квартиры деньги земельный участок с домом и параллельно вёл переговоры на рынке загородной недвижимости. Для него упущенная выгода налицо, в то время как для покупателей никаких последствий не было, и они выходили из этой ситуации сухими из воды.

Обзор задатка перед покупкой квартиры; размер, как правильно передавать, нужные документы

Районный суд (решение № 2-1400/2022): Из предварительного договора возникает обязательство только по заключению основного договора купли-продажи — п. 1 ст. 429 ГК РФ. О взыскании двойного задатка через предварительный договор ничего не указано в законе. Поэтому был передан аванс, а не задаток. Суду все равно по чей вине не оформили сделку. Аванс всегда возвращается покупателю.

Районный суд (Решение № 2-62/18): По смыслу п. 1 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке обеспечивает обязательство, которое возникает только по заключенному договору купли-продажи (основному). Если договор не был заключен, то и обязательства нет. Раз нет обязательства, тогда деньги передавались авансом. А его нужно вернуть в любом случае. Без разницы по чей вине не оформили сделку.

Размер задатка. Как и писала выше, о сумме должны договориться сами покупатели и продавцы. Обычно в районе 50 — 100 тыс.руб.
В каком виде будет передан задаток – наличным или безналичным способом.
Ответственность сторон после передачи задатка.

Сколько должно быть экземпляров соглашения. Количество экземпляров равна количеству сторон сделки + дополнительные. Например, если два покупателя и два продавца, то 4. Еще один может потребовать банк покупателей, если они с ипотекой. Или органы опеки.

Ситуация: Покупатель передал задаток в 60 тысяч рублей. Стороны подписали только предварительный договор, где указали срок подписания основного договора купли-продажи – до 10 апреля. 30 марта покупатель пришел к нотариусу, но продавец предложил подписать несколько договоров купли-продажи и договор неотделимых улучшений. Продавец этим хотел уйти от налога при продаже. Покупатель отказался этого делать, потому что раньше такие условия не обсуждали, и они не были прописаны в предварительном договоре. Сделка не состоялась. Покупатель считает, что по вине продавца, поэтому он должен вернуть ему двойной размер задатка – 120 тысяч рублей. Но тот отказался, и покупатель пошел в суд.

Задаток при покупке квартиры в ипотеку: нюансы оформления

Приобретая квартиру в ипотеку, покупатель часто передает продавцу аванс или задаток, тем самым подтверждая серьезность своих намерений. Согласно ст. 380 Гражданского Кодекса РФ, речь идет о сумме средств, которую собственник жилья получает в счет его оплаты. Платеж совершается по предварительному договору, который оформляется в письменном виде. Основная особенность задатка заключается в том, что в случае нарушения обязательств он не будет возвращен покупателю, в то время как аванс без каких-либо последствий перейдет обратно.

Сегодня слово «залог» весьма часто применяется не по назначению. Если покупатель говорит: «Я внес залог за квартиру», то на самом деле он может подразумевать и задаток, и аванс. Вероятнее всего, речь идет о заключении договора между физическими лицами либо о вложении средств в какую-либо фирму.

Как видите, схема вполне понятная и справедливая, однако, как показывает практика, реализуется она далеко не всегда. Во избежание проблем в будущем, важно заключать договор купли-продажи в письменной форме с обязательным указанием на то, что именно внес покупатель — задаток или аванс. Строгое соблюдение всех формальностей дисциплинирует всех участников сделки.

Согласно законодательству, аванс при покупке квартиры в ипотеку может быть передан от покупателя продавцу без присутствия третьих лиц. Вместе с тем, эксперты рекомендуют пригласить юриста, работника нотариальной конторы или специалиста агентства недвижимости, которые могут выступить в роли свидетелей в случае возникновения спорных ситуаций.

Задаток — понятие более сложное. Его задача – определение обоюдных обязательств сторон в соответствии с нормами Гражданского кодекса. Передав продавцу задаток при покупке квартиры в ипотеку, но отказавшись по тем или иным причинам от сделки в дальнейшем, покупатель лишается этой суммы. Если же отказ от совершения операции исходит от продавца, то, по закону, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. При успешном проведении сделки сумма задатка включается в стоимость жилья.

Стороны подписывают ДКП, удостоверяют нотариально сделку, производят денежный расчет. В таком случае средства остаются продавцу как часть общей покупной стоимости.
Участники достигают обоюдной договоренности, расторгают сделку до заключения договора купли-продажи. Тогда деньги полностью возвращают покупателю.
Продажу отменяют по требованию или вине покупателя. Тогда финансы остаются у продавца полностью.
Сделка расстраивается по вине владельца. В подобной ситуации переданные финансы в двойном размере полагается вернуть покупателю.

На этом этапе обсуждают обстоятельства сделки (стоимость, сроки, порядок расчета, снятие обременения). Обязательно уточняют, какого задатка за квартиру потребует продавец. Желательно дополнительно обсудить меры ответственности при отказе по независящим от сторон обстоятельствам.

Наименование.
Основные данные всех участников (ФИО, место жительства, дата рождения, реквизиты паспорта).

- Если в сделке третье лицо представляет чьи-то интересы (например, несовершеннолетнего ребенка), требуются сведения о нем. Когда представительство осуществляется на основании доверенности, нужно внести ее реквизиты.
- Если одна из сторон – юридическое лицо, надлежит вписать: полное наименование, реквизиты свидетельства регистрации в ЕГРЮЛ.

Окончательные сроки проведения сделки купли-продажи.
Стоимость реализуемого объекта.
Сведения о реализуемом жилье (адрес, этаж, количество комнат, площадь).
Ссылка на правоустанавливающий документ на объект (договор дарения, наследования, ренты, приватизации). Нужно указать наименование, реквизиты.
Ссылка на свидетельство регистрации объекта в Росреестре.
Факт обеспечительной меры. Величину обозначают цифрами, прописью.
Возможная ответственность сторон при неисполнении условий сделки. Срок возврата денежных средств при отказе.
Порядок проведения расчета. Например, часть суммы передают наличными, остальные деньги через кассу банка или переводят на расчетный счет. Если для расчета используют целевые выплаты, нужно указать сроки, источник поступления.
Дополнительные условия (при наличии).
Дата, место заключения.
Подписи сторон с расшифровкой. Если сделка совершается от лица несовершеннолетнего, которому уже исполнилось 14 лет, он должен поставить подпись на документе. Плюс расписывается один родитель (опекун).

Передача денежной суммы в такой форме налагает юридические обязательства на обе стороны. Без причины отказаться от продажи, покупки в одностороннем порядке не получится. Это нужно делать по обоюдной договоренности, либо одну из сторон ожидают финансовые потери.

При покупке недвижимых объектов оформляется множество документов. Если процесс сопровождается предварительной передачей денежных средств, количество их увеличивается. Вместе с задатком за квартиру продавцу вручают два вида договоров, у покупателя остается три.

На заметку
Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права . Исключение из этого правила составляют, в частности:
— имущество, изъятое из оборота;
— требования, неразрывно связанные с личностью (требования об алиментах, о возмещении вреда и пр.).

Законодательство не содержит определения аванса. На практике под ним понимают сумму денег, которую вы передаете другой стороне договора в качестве первой части основного платежа. Аванс оставляют контрагенту до того, как он начнет выполнять свои обязанности по договору. Например, до передачи вам вещи по договору купли-продажи, выполнения какой-либо услуги по договору оказания услуг.

На заметку
Любую передачу денег рекомендуем оформлять в письменном виде. Это может быть расписка или соответствующая отметка на договоре. В документе укажите: кто и кому передает деньги, в каком размере и в качестве чего (аванса, задатка и др.).

Ключевое отличие задатка от аванса — в последствиях срыва сделки по вине той или иной стороны. Так, если вы заключили договор, передали задаток, а потом по вашей вине сделка не состоялась, задаток не возвращается. В случае срыва сделки по вине стороны, получившей задаток, она обязана уплатить двойную сумму задатка другой стороне договора .

Залог, как и задаток, является способом обеспечения исполнения обязательства . Он заключается в следующем. При заключении какой-либо сделки вы с другой стороной дополнительно подписываете договор залога. По этому договору другая сторона (далее — залогодержатель) получает право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения вами сделки удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими .

Поэтому при покупке-продаже квартиры срок задатка всегда устанавливается с запасом. То есть если, например, Продавец готов выйти на сделку через две недели, то Покупателю имеет смысл вносить задаток недели на три или на месяц. Чем больше срок, тем надежнее. Ведь никто не запрещает выйти на сделку раньше этого срока. Ответственность возникает только в случае, когда срок задатка прошел, а сделка купли-продажи не состоялась.

В обиходе еще можно услышать, как вносят залог при покупке квартиры. Смысл здесь тот же – и залог и задаток подразумевают, что от Покупателя требуют материального подтверждения своих намерений (в виде некоторой суммы денег). Но юридически грамотно это называть именно задатком.

Срок, на который вносится задаток, зависит от готовности квартиры к продаже. Ведь сама предоплата вносится для того, чтобы в процессе подготовки сделки и сбора документов никто из участников не передумал. О сроке задатка Продавец и Покупатель квартиры договариваются заранее, и исходят из того, сколько времени понадобится Продавцу, чтобы подготовить необходимые для сделки документы.

Понятно, что нести финансовую ответственность за обстоятельства, которые ты не можешь полностью контролировать, в том числе за действия других людей – никто не хочет. Особенно Откроется в новой вкладке.»>риэлторы. Поэтому такую ответственность просто исключают, оформляя вместо договора задатка – договор аванса. Тогда если покупка квартиры сорвалась (уже не важно по чьей вине), то Продавец просто возвращает Покупателю внесенную им сумму аванса.

В случае обычной сделки купли-продажи квартиры без выстраивания цепочки из нескольких Откроется в новой вкладке.»>«альтернативных квартир», Продавцы иногда соглашаются оформить именно задаток, и принимают на себя эту финансовую ответственность. Риэлторы называю такой вариант «чистой продажей» или «чистой покупкой».

Задаток в сделках купли-продажи квартиры

Задаток вносится покупателем перед заключением договора купли-продажи. Аванс же уплачивается в рамках основного договора как частичный расчет.
Аванс не имеет столь жестких правовых последствий при неисполнении обязательств. Он не подлежит возврату в двойном размере от продавца и может быть возвращен покупателю по его требованию. Если продавец передумает заключать сделку он просто может вернуть авансовый платеж.
Аванс не служит обеспечительной мерой, принуждающей покупателя к приобретению именно этого имущества.

Этот документ должен содержать: ФИО продавца и покупателя, место их жительства, предмет сделки – в данном случае это квартира (ее характеристики следует прописать максимально подробно и включить ее адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат), величину задатка, сроки заключения сделки и дату.

Для передачи задатка стороны заключают предварительный договор или соглашение о задатке. Первый вариант является предпочтительным, так как есть судебная практика, указывающая на необходимость оформления передачи задатка в рамках именно предварительного договора. Он должен иметь структуру, аналогичную той, которая предусмотрена для основного договора: предмет, цена договора, описание квартиры, реквизиты сторон сделки. К нему прилагается допсоглашение, в котором указан размер задатка и способ его оплаты.

Покупатель не располагает всей суммой для оплаты квартиры в текущий момент. Он хотел бы взять некоторую паузу до того, как продаст другую недвижимость, оформит наследство или получит одобрение по ипотечному кредиту.
Покупатель хочет убедиться в юридической чистоте сделки: запросив необходимые сведения по квартире в Росреестре.
Продавцу требуется дополнительное время на сбор необходимой документации (например, на прохождение до конца процедуры приватизации или переоформление унаследованной квартиры на свое имя, получение согласия от супруги и пр.); выписку из квартиры всех жильцов, погашение задолженности по коммунальным услугам или урегулирование других формальностей.

по соглашению сторон;
при невозможности заключения договора;
если он сможет доказать факт мошенничества со стороны продавца (например, что тот продавал квартиру, фактически ему не принадлежащую);
при юридической нечистоте недвижимости (отсутствии необходимых документов или нахождении квартиры под арестом/в залоге);
если покупателю не были предоставлены все необходимые сведения о квартире, которые могли бы повлиять на покупку (например, нахождение дома в аварийном состоянии, отсутствии необходимых коммуникаций из-за долгов по ЖКУ).

Документы продавца покупателю нужно проверить не менее тщательно. Что точно необходимо подтвердить, так это как минимум право собственности, а для этого понадобится выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Также не забываем про зарегистрированных в квартире несовершеннолетних собственников – вы же не хотите, чтобы они выгнали вас оттуда, когда вырастут? Тогда удостоверьтесь, что их там нет!

Проще говоря, задаток – это своеобразная гарантия того, что сделка по купле-продаже состоится. Покупатель подтверждает серьёзность своих намерений по приобретению квартиры и, чтобы продавец не предпочёл ему никого другого, отдаёт тому крупную сумму денег. А продавец, в свою очередь, подтверждает серьёзность уже своих намерений. Принимая задаток, он признаёт, что действительно продаёт квартиру. Действительно по заявленной стоимости и в рамках других обговорённых ранее условий. И действительно – этому покупателю.

Сегодня расскажем о том, что такое задаток при покупке жилья, какие документы для него нужны и как он может выручить и покупателя, и продавца одновременно. Также в программе – различия между задатком и авансом, правила составления договора (даже двух!) и объяснение, почему в данном случае можно проигнорировать нотариуса.

Чем при приёме задатка рискует продавец? Если он найдёт более щедрого покупателя или просто передумает продавать квартиру, он потеряет не только полученные деньги, но и ещё ровно такую же сумму. По крайней мере, чаще всего в договоре задатка это именно так и прописывается – продавец, в случае его отказа от сделки, рискует суммой задатка в двойном размере.

Третий, но едва ли не самый важный вопрос – условия, при которых покупатель всё же сможет забрать задаток, а продавец не вынужден будет возвращать его в двойном размере. Бывает всякое, и любой такой форс-мажор нужно продумать и предупредить. Чья-либо серьёзная болезнь. Или – неожиданная, но и не зависящая от участников сделки проблема с квартирой. Или – отказ банка в ипотечном кредите, на который должно было быть приобретено жильё… Возможно, всё это достаточно веские аргументы для того, чтобы перенести или вообще отменить куплю-продажу, но при этом всё же не настаивать на соблюдении всех условий договора. Иногда простого возвращения задатка уже достаточно.

01 Мар 2022 jurist7sib 66